De verbouw-topic!

[Prg9]

Dat is in veel gevallen de realiteit.

Reken als je zelf doet ook de kost van containerpark of containers mee.
Je gaat veel meer geld winnen door bv zelf de vloerverwarming buizen te leggen dan de afbraak te doen.
Zelfde voor elektriciteitskabels zelf leggen en stopcontacten plaatsen.

Voor de vloerverwarmingbuizen zelf te leggen kon ik 400 euro uitsparen. (1 dag werk voor de loodgieter)
Voor de elektriciteitskabels, sleuven zelf slijpen, leidingen leggen en stopcontacten plaatsen kon ik 614 euro uitsparen. (1 a 1,5 dag werk voor de elektricien)

M.a.w. peanuts dus op een volledige renovatie

 

[Michel Drets]

M.a.w. peanuts dus op een volledige renovatie

Klopt, maar ook werken die jij als leek 1014 euro kunnen doen besparen op een weekend of 2 dagen vakantie.

Kleine sidenote: Huur voor beiden een afroller. Zeker als je rollen van 600m buis hebt...

In tegenstelling tot afbreken ook geen slopend werk voor je lichaam

 

[Prg9]

Klopt, maar ook werken die jij als leek 1014 euro kunnen doen besparen op een weekend of 2 dagen vakantie.

Kleine sidenote: Huur voor beiden een afroller. Zeker als je rollen van 600m buis hebt...

In tegenstelling tot afbreken ook geen slopend werk voor je lichaam

Maar die leek moet voor die elektriciteitswerken dan ook van die 614 euro de huur aftrekken van sleuvenslijper, klopboormachine om de sleuven uit te kappen + ander klein materiaal. De gemiddelde Belg heeft misschien net een accuboormachine in huis. Dan schiet er niet meer veel over.

 

[Den_John]

In aanvulling van Plautus z'n project onze situatie waar we binnenkort aan gaan beginnen.

Huis (15m x 13,5m) waar momenteel alles beneden is met leegstaande zolder (176m2) onder een zadeldak van 35 graden. Bouwjaar 1995 op een perceel van 1.487m2.

Bedoeling is om de veranda (18,5m2) volledig mee te integreren in de leefruimte (veranda weg en plat dak + muur uitbreken waar momenteel een schuifdeur zit), een reshuffeling doen van enkele ruimtes, nl. de huidige garage naar de voorzijde van de woning brengen, bureauruimte voorzien op het gelijkvloers en de eerste verdieping in te richten met 3 slaapkamers, badkamer, wc, dressing in master bedroom.

Hier hebben we echter 2 scenario's voor: 1) dakkapel(en) aan achterzijde met ramen tot tegen de grond; 2) huidige dakstructuur afbreken en optrekken met houtskelet. Hiervoor moeten we nog naar een architect die het kostenplaatje van beide veranderingen eens zal moeten berekenen vooraleer we gaan beslissen. Nota: dak heeft absoluut geen isolatie, vloer 2cm floormate en gevel 4cm .

1. Structurele aanpassingen (lees: opbouw) laten we een aannemer doen: dakwerken/houtskelet, uitbreiding door veranda te integreren, ... Casco laten afleveren en vervolgens de afwerking zelf doen.
2. Gevelsteen, chape & dak(structuur) zoeken we zelf af te breken. Materiaal en gepensioneerd bouwpersoneel hebben we in de familie.
3. Elektriciteit (incl. basis domotica), buizen voor vloerverwarming etc. zoeken we zelf te leggen.
4. Sanitaire leidingen moeten hier en daar verlegd worden, dit plannen we tevens ook zelf te doen.
5. Gevel: afbraak dus zelf doen, vervolgens laten isoleren en afwerken met wellicht crepi ipv steenstrips om de kosten te drukken.
6. Schrijnwerk: allemaal vervangen (standaard dubbele beglazing met pvc en houten profielen) hopelijk is aluminium binnen budget want anders gaan we ook ergens een compromis moeten maken gezien we ook overal screens nodig hebben gezien de grootste raampartijen OZ gepositioneerd staan. Alsook garagepoort etc. Hier gaan we ook 3 ramen laten doortrekken tot op de grond.
7. Momenteel is er een niet-condenserende gasketel, die willen we gaan vervangen door een WP incl. PV-panelen. Nog in dubio om boven ook vloerverwarming te plaatsen of daar een afzonderlijk L/L systeem te voorzien.
8. Vloeren: uitbraak huidige vloer&chape zelf doen, vervolgens laten isoleren en ophogen. De hoogte van het plafond is nu op 2,7m van de vloer en we willen een aantal binnendeuren verplaatsen en degene die blijven tot aan het plafond maken. Dus in principe is er "plaats" om 10/15cm pur te laten spuiten op de betonplaat, vloerverwarming te voorzien + afwerking met een keramisch parket. Vloerverwarming plannen we zelf te leggen.
9. Ventilatie type D voorzien, zelfbouw.
10. Badkamer: gezien de huidige badkamer beneden is en deze weg gaat, een volledige nieuwe badkamer voorzien: bad & douche. Zelf ook plaatsen, wellicht wel laten betegelen.
11. Keuken laten plaatsen: momenteel denken we aan iets van een 25k die we momenteel niet mee in het renovatiebudget van 300k rekenen.
12. Als er dan nog geld over is beginnen we aan de tuin...

In tussentijd wonen we in een van onze appartementen dus er is "geen haast" om bovenstaand verhaal zsm af te krijgen hoewel we er graag tegen eind 2025/begin 2026 in kunnen. Doel is om dit alles (punt 1 tem 10) met 300k klaar te spelen. Geen idee of dat realistisch is hoewel ik de kans al groot acht na het lezen van jullie ervaringen dat we binnenkort met beide voetjes op de grond gezet worden als we de eerste offertes zien passeren...

Alle opmerkingen, tips, ... zijn altijd welkom. Huis staat in Temse dus wie positieve ervaringen heeft met bepaalde aannemers hier in de regio, PM maar.

 

[ns_man]

Die budgetten hierboven voor renovatie.. zijn dat dan keukens van 45k en badkamers van 40k of hoe komen jullie aan die gigantische bedragen?

Niet noodzakelijk.

Ff ruw overzicht van de grootste posten:

Spoiler: overzicht

- Dak (incl. aanbouw): 40.000
- Ramen: 44.000
- Afbraak + ruwbouw: 50.000
- Riolering/waterput/..: 6.300
- herstel gevel: 5.000
- Verlaagde plafonds/scheidingswanden: 16.500
- Pleisteren: 3.500
- dekvloeren: 1.600
- vloerbekleding: 7.500
- terrasbekleding: 920
- Keuken: 32.000
- Badkamer: 23.000
- sanitair/verwarming/ventilatie: 35.000
- gashaard: 11.000
- elektriciteit/zonnepanelen: 20.000
- erelonen architect/ingenieur/.. en varia (verzekeringen e.d.): 25.000 - ..

Paar duurdere keuzes (zoals gashaard), maar niks wereldschokkends. En dan nog niet gesproken van verven/verlichting. Laat staan de tuin .

 

[GVDM]

Geschil met architect.

Bij onze verbouwing hebben wij architect aangesteld die tot aan 'bouwaanvraag' goed werk leverde.
Van zodra de werken gestart zijn hebben we geen contact/opvolging meer gehad, m.u.v. één bezoek op onze vraag.

Wij ontvangen een factuur voor werfopvolging/stabiliteitsstudie en aanpassing van plan.
- geen werfopvolging geweest
- stabiliteitsplan na veel herinneringen ontvangen. Echter was deze, volgens aannemer, niet correct. 3 extra poutrellen dienden toegevoegd te worden voor de stabiliteit.
- Er werd inderdaad een aanpassing van de plannen doorgevoerd nadat werd vastgesteld dat de technische tekening niet klopt met de 3D versie.

Deze factuur werd betwist door ons.

Architect reageert dadelijk zeer dwingend. Hij kan de orde van architecten en stad aanschrijven dat de samenwerking stopt, waarna wij blijkbaar direct de werken dienen te stoppen gezien er geen architect meer is. Woning staat momenteel water- en winddicht, na deze fase zouden we geen architect meer nemen. Bijkomend kan ik meegeven dat er op heden (ondanks wij dit wel gevraagd hebben) geen contract is en dat de verzekering ook (nog) niet betaald werd door architect.

Wat zijn volgens jullie onze opties? Thanks

 

[Muscleduck]

Dat is in veel gevallen de realiteit.

Reken als je zelf doet ook de kost van containerpark of containers mee.
Je gaat veel meer geld winnen door bv zelf de vloerverwarming buizen te leggen dan de afbraak te doen.
Zelfde voor elektriciteitskabels zelf leggen en stopcontacten plaatsen.

De klassieker is chape leggen imo. Totaal zijn geld niet waard om zelf te doen. Een dag of langer lopen sukkelen en vloeken op iets wat een professionele op een paar uur doet als hij een helper en pomp mee heeft.

 

[utolor.]

Iemand een idee hoe de zwarte plastic folie moet zitten aan de zijkant van ramen? Ik zou de uitsparingen aan de zijkanten van de ramen graag opspuiten met PUR, maar de plastic folie zit op sommige plaatsen dubbel geplooid, op andere plaatsen tegen de muur en op andere plaatsen tegen het raam. Maakt het veel uit hoe die zit en wat is het doel van die folie? Indien het niet echt uitmaakt, frommel ik die er gewoon wat tussen. Het lijkt sowieso niet echt zorgvuldig te zitten, er zijn op sommige plaatsen nagels doorgeklopt en we hebben nooit last van vocht o.i.d. gehad daar.

 

[Plutus]

Die budgetten hierboven voor renovatie.. zijn dat dan keukens van 45k en badkamers van 40k of hoe komen jullie aan die gigantische bedragen?

Keuken nu misschien wel maar voor de rest zijn dat nu toch niet zo'n zotte dingen denk ik dan.
Hieronder mijn grove raming. Sommige posten zijn gebaseerd op werkelijke offertes of gedetailleerde kostinschattingen, andere posten zijn nog zeer grof ingeschat.
Input zeker welkom! Heel wat posten moeten nog verder uitgewerkt worden.

Als ik bv. naar de cijfers van @ns_man kijk zijn bepaalde posten wel ruim ingestoken maar op andere zit ik dan weer aan de lage kant.
Als je rekent dat hierin geen nieuw dak, geen warmtepomp of CV, ... zit.. is 400k niet zo heel ver meer.
En ik ben sowieso kosten voor algemene afwerking enzo vergeten, dat gaat ook nog geld en/of tijd vragen.

Spoiler: Raming kosten renovatie

EDIT: Ik heb eerder wel gelogen, ik dacht dat schilderwerken niet in het budget zaten maar die heb ik er precies terloops wel ingestoken.

 

[PhantomWraith23]

Wij zouden graag deze vloer vervangen door een modernere tegel. De oppervlakte (niet alles te zien op foto, is ± 75m²). Er ligt ook vloerverwarming onder. Wij kunnen zelf wel de tegels uitbreken, maar plaatsen zal geen optie zijn. Enig idee in welke richting ons budget zou gaan voor dergelijke ingreep? Zelf hadden wij zitten denken aan ± 15k, maar dit is nattevingerwerk.

 

[iamgroot]

Wij zouden graag deze vloer vervangen door een modernere tegel. De oppervlakte (niet alles te zien op foto, is ± 75m²). Er ligt ook vloerverwarming onder. Wij kunnen zelf wel de tegels uitbreken, maar plaatsen zal geen optie zijn. Enig idee in welke richting ons budget zou gaan voor dergelijke ingreep? Zelf hadden wij zitten denken aan ± 15k, maar dit is nattevingerwerk.

Tegels zelf uitschieten en vervolgens nieuwe tegel op bestaande chape; +- 100/m2 heb je mooie vloer particulier, dus met 7,5k zou je zeker moeten toekomen.

 

[Meerkat]

Keuken nu misschien wel maar voor de rest zijn dat nu toch niet zo'n zotte dingen denk ik dan.
Hieronder mijn grove raming. Sommige posten zijn gebaseerd op werkelijke offertes of gedetailleerde kostinschattingen, andere posten zijn nog zeer grof ingeschat.
Input zeker welkom! Heel wat posten moeten nog verder uitgewerkt worden.

Als ik bv. naar de cijfers van @ns_man kijk zijn bepaalde posten wel ruim ingestoken maar op andere zit ik dan weer aan de lage kant.
Als je rekent dat hierin geen nieuw dak, geen warmtepomp of CV, ... zit.. is 400k niet zo heel ver meer.
En ik ben sowieso kosten voor algemene afwerking enzo vergeten, dat gaat ook nog geld en/of tijd vragen.

Spoiler: Raming kosten renovatie

Bekijk bijlage 28010

EDIT: Ik heb eerder wel gelogen, ik dacht dat schilderwerken niet in het budget zaten maar die heb ik er precies terloops wel ingestoken.

Wij zitten ook in onze verbouwing maar nog aan het begin dus ben beniuewd in welke mate we zaken gaan kunnen vergelijken. Maar enige wat ik wel al denk... kost van architect lijkt me wel zeer laag?
Wat reken je trouwens onder woonkosten?

Wij hebben een budget van ongeveer 240-250K voor onze totaalrenovatie. Kans is wel zeer reëel dat we gaan bijlenen, andere optie is sommige zaken in fases te laten doen en dan de rest binnen 5j finaal afwerken. Keuken mag een goed IKEA model zijn en we zijn van plan zelf veel de handen uit de mouwen te steken bij de afwerking.

 

[Plutus]

Wij zitten ook in onze verbouwing maar nog aan het begin dus ben beniuewd in welke mate we zaken gaan kunnen vergelijken. Maar enige wat ik wel al denk... kost van architect lijkt me wel zeer laag?
Wat reken je trouwens onder woonkosten?

Vergunningsprocedure is zeer beperkt en standaard, we doen structureel (behalve de nieuwe gevel dan) eigenlijk quasi niets van wijzigingen aan de woning en verdere tussenkomst van de architect zal ook relatief beperkt zijn, dus aan het uurtarief dat ze rekent zou dat allemaal moeten meevallen.
Echter zit ik binnenkort nog eens samen met de architect om verdere details vast te leggen dus kan gerust zijn dat ik hier nog moet bijsturen.

Woonkosten moet de huurkost dekken voor de 8-10 maanden dat de woning onbewoonbaar zal zijn.

 

[Tomski]

Lol, was wat houten gevelbekledingen aan het bekijken omdat de prijzen precies toch wat aan het zakken zijn. Nu zat er in mijn filter ook de kunsstoffen varianten. Vielen uiteindelijk ook wel mee van prijs, en zijn wel kleurvaster

Was de specs aan het bekijken:

Triple profiel WEO 35 Composiet Teak 3.3 x 17 cm​

Voor een unieke gevel gebruikt u deze 3.3 x 17 cm composiet gevelbekleding.

Plus- en minpunten​

• 
  + Gemakkelijk te monteren
• 
  + Moderne Teak kleur
• 
  + Kleurvast en goed bestand tegen vlekken
• 
  + Duurzaam
• 
  - Niet geschikt voor plaatsing tegen gevel van woning

 

[Musk]

Lol, was wat houten gevelbekledingen aan het bekijken omdat de prijzen precies toch wat aan het zakken zijn. Nu zat er in mijn filter ook de kunsstoffen varianten. Vielen uiteindelijk ook wel mee van prijs, en zijn wel kleurvaster

Was de specs aan het bekijken:

Triple profiel WEO 35 Composiet Teak 3.3 x 17 cm​

Voor een unieke gevel gebruikt u deze 3.3 x 17 cm composiet gevelbekleding.

Plus- en minpunten​

• 
  + Gemakkelijk te monteren
• 
  + Moderne Teak kleur
• 
  + Kleurvast en goed bestand tegen vlekken
• 
  + Duurzaam
• 
  - Niet geschikt voor plaatsing tegen gevel van woning

- hondslelijk en kitchlook

 

[Tomski]

- hondslelijk en kitchlook

Het zou ook mijn eerste keuze niet zijn, maar het was het minpunt dat me direct in het oog sprong

 

[fredoo]

Wat zouden jullie doen in onderstaande situatie:

- vorig jaar nieuwe ramen geplaatst (+- € 23K)
- een aantal weken na plaatsing tijdens een hevige regenbui: een lek met blijvende waterschade op nieuwe parketvloer
- onmiddellijk melding gedaan bij de schrijnwerker
- ze hebben dit maanden laten aanslepen alvorens op te lossen (bleek niet goed afgedicht te zijn)
- nu komen ze plots met de vraag om de laatste schijf van de factuur te betalen …

 

[Skoebiedoe]

Uw factuur betalen en de schade had ge moeten aangeven bij uw verzekering .

 

[fredoo]

Verzekering komt hier niet in tussen want het waterlek komt duidelijk van de nieuwe ramen …

 

[lled]

Dat is in veel gevallen de realiteit.

Reken als je zelf doet ook de kost van containerpark of containers mee.
Je gaat veel meer geld winnen door bv zelf de vloerverwarming buizen te leggen dan de afbraak te doen.
Zelfde voor elektriciteitskabels zelf leggen en stopcontacten plaatsen.

Daar ben ik het niet mee eens.
Ik spaar ongeveer € 12.000,- uit door de afbraak zelf te doen. Dat is uitbraak binnenmuren, (onder)vloeren, pleisterwerk, binnen -en buitenschrijnwerk, een aanbouw enz... Containers zijn daar al afgetrokken.
Vloerverwarming zelf leggen spaart mij ongeveer € 1.000,- uit.