Investeren in vastgoed

[Chauffagist]

Ik overweeg hier ook de aankoop van een appartement. Maar het blijft toch wat wringen om in zo'n rigide ding te investeren. Er staat hier eentje te koop dat volgens mij stevig onder de marktprijs staat. Er zit een huurder in, en die wil wel blijven (al zal de huurprijs wel omhoog moeten). Maar het blijft voor mij lastig om zoveel geld in de vastgoedmarkt te investeren.

Waarom? Mijn vrouw kocht een app dikke 2 jaar terug voor 150K van kapotgerookte bejaarden. Huurder betaalt op tijd en correct.

Die huurdert betaalt de lening en er blijft nog beetje over. Op 2 jaar tijd betaalde die huurder dus kleine 15000 euro. Ik zie dus het probleem niet?

Verkoop je dat appartement nu krijg je gauw 215K, door de rush op kustvastgoed. Ik vind zelf niks dat goedkoper is dan 215K in Koksijde met 2 slaapkamers en jonger dan 30 jaar.

 

[Chauffagist]

Hoe speculanten winst maken met sociale woningen

Terwijl 170.000 gezinnen wachten op een sociale woning, blijven huisvestingsmaatschappijen hun afgedankte panden verkopen. Speculanten maken vlot tienduizenden euro’s winst. ‘Dit is erg zuur.’

m.standaard.be

Ze hoeven zelf geen moeite te doen. Gewoon kopen en weer verkopen.

 

[oxbow1]

Vastgoed + lange tijdshorizon = €€€

Het pand naast mij verhuur ik nu al 4 jaar, mogelijk een 100 of 200 te goedkoop maar ik heb daar de ideale huurder/buurman aan.
De brave man heeft toch al 40K huur binnen gebracht.

Mijn beste klanten die vrijwel nooit kortingen vragen op offertes en bulken van het geld zitten allemaal in hetzelfde => vastgoed.

Een van mijn beste vrienden heeft 3 jaar te lang gedaan over een totaalrenovatie van een simpele woning naar 2 zeer mooie appartementen.

(5 jaar in totaal heeft dat project geduurd) nu hij elke maand 2x850€ ontvangt ,beseft hij eens zo hard dat hij door 3 jaar extra "het zelf te doen" wel 61K huur gemist heeft.

 

[Chauffagist]

Vastgoed + lange tijdshorizon = €€€

Het pand naast mij verhuur ik nu al 4 jaar, mogelijk een 100 of 200 te goedkoop maar ik heb daar de ideale huurder/buurman aan.
De brave man heeft toch al 40K huur binnen gebracht.

Vrouw verhuurt ook te goedkoop, maar huurder betaalt dus beter zo. Beter iets goedkoper en zeker dan te duur en onzeker.

Mijn beste klanten die vrijwel nooit kortingen vragen op offertes en bulken van het geld zitten allemaal in hetzelfde => vastgoed.

Klopt, vastgoed zijn doorgaans de rijke mannen met gezond boerenverstand die geen vertrouwen hebben in de bank, de beurs, beleggen en andere shit. Het is hier natuurlijk een It-ers forum, maar veel van die multi-eigendom gasten kunnen hooguit een mail sturen, laat staan dat ze aandelen enz kunnen opvolgen.

Een van mijn beste vrienden heeft 3 jaar te lang gedaan over een totaalrenovatie van een simpele woning naar 2 zeer mooie appartementen.

(5 jaar in totaal heeft dat project geduurd) nu hij elke maand 2x850€ ontvangt ,beseft hij eens zo hard dat hij door 3 jaar extra "het zelf te doen" wel 61K huur gemist heeft.

Doe daar nog wat panden bij en je hebt op termijn mooie inkomsten....

 

[Beemer036]

Is er een privaat deel in de kelder of ergens op een verdiep (berging, garageplaats, ...)?

Nog even als afsluiter reageren.
Klopt idd, berging +ondergrondse staanplaats.
Maar door de, iets of wat, bizarre indeling van de bouw heb je daar geen voordeel bij.

De 2 appartementen aan de zijkant van het gebouw (waarvan ik dus 1 heb) hebben een eigen voordeur.
Mocht je de lift wensen te nemen, dan moet je naar de voorkant van het gebouw, hoofddeur openen en dan zo door de inkomhal naar de lift..en de garage.
Langs buiten ga je gewoon naar de inrit van de garage en door de deur, is nog de helft minder afstand ook.

 

[anders.]

Vastgoed + lange tijdshorizon = €€€

Het pand naast mij verhuur ik nu al 4 jaar, mogelijk een 100 of 200 te goedkoop maar ik heb daar de ideale huurder/buurman aan.
De brave man heeft toch al 40K huur binnen gebracht.

Mijn beste klanten die vrijwel nooit kortingen vragen op offertes en bulken van het geld zitten allemaal in hetzelfde => vastgoed.

Een van mijn beste vrienden heeft 3 jaar te lang gedaan over een totaalrenovatie van een simpele woning naar 2 zeer mooie appartementen.

(5 jaar in totaal heeft dat project geduurd) nu hij elke maand 2x850€ ontvangt ,beseft hij eens zo hard dat hij door 3 jaar extra "het zelf te doen" wel 61K huur gemist heeft.

Het is wel iets complexer dan dat.
Dat pand heeft u misschien 250.000€ gekost.
De S&P500 stond toen op 2619. Nu op 4577. Datzelfde bedrag 4 jaar geleden in de S&P500 steken, had u nu dus een kleine 187000€ opgebracht.

De enige reden waarom vastgoed zo populair is, is omdat je er voor kan lenen.

 

[Herman De Croo]

En oorzaak en gevolg worden ook omgedraaid. Mensen met veel geld hebben typisch meer vastgoed ja. Net zoals miljardairs ook meer privéjets hebben dan gewone mensen.
Zijn ze rijk geworden door dat vastgoed, of waren ze rijk en hebben ze het in vastgoed gestoken

 

[oxbow1]

Mensen met veel vastgoed hebben net weinig geld en veel schulden. Dat is net de hele opzet.

Het is makkelijk te zeggen, X heeft 24 appartementen en is dus rijk, maar in de praktijk zit daar geen 20% eigen vermogen in. Welke modale belg slaapt nog lekker als je zo'n zware schulden hebt hangen.

 

[Sylverscythe]

Mensen met veel vastgoed hebben net weinig geld en veel schulden. Dat is net de hele opzet.

Het is makkelijk te zeggen, X heeft 24 appartementen en is dus rijk, maar in de praktijk zit daar geen 20% eigen vermogen in. Welke modale belg slaapt nog lekker als je zo'n zware schulden hebt hangen.

Het punt van @Herman De Croo lijkt me te zijn dat een modale Belg nooit zoveel schulden zal kunnen maken wegens bijlange niet genoeg eigen vermogen om zoiets te mogen proberen.

 

[Herman De Croo]

Ja.

 

[anders.]

Volgende week hiernaar gaan kijken:
https://www.immoweb.be/nl/zoekertje...-den-berg/2220/9553479?searchId=61e1644c37d63

Lijkt me een redelijke prijs?

Het addertje gevonden. Lopend huurcontract aan 585€ voor de komende 6 jaar.
Simpele berekening:
ruwgeschat 190k zouden ze wel aanvaarden, daar komt 12% kosten bij
Dus 22800€. Een lening kost zo'n 250€ aan interest per maand, dus 335€ per maand "inkomsten". Dus meer dan 5.5 jaar huur, puur om de registratiekosten terug te krijgen. Ik vrees dat dat een njet gaat worden.

 

[Wilto]

Vanaf wanneer is het de moeite om een patrimoniumvennootschap op te richten?
Even de pro's & contra's even op een rij die ik op het net heb kunnen vinden:
+ Interesten van je lening kan je volledig aftrekken (in dit lage interest tijdperk iets minder interessant)
+ Je kan woning afschrijven en andere kosten komen fiscaal in aanmerking (registratiekosten, onderhoud, verzekering,..) --> in hoeverre gaat dit?
+ Je vennootschap heeft aandelen, dus vermijd je hoge successierechten. Je betaalt slechts 3%

- Een boekhouder is nodig = 3.000€/j lees ik online, is dit bedrag min of meer correct?
- Iedere erfgenaam krijgt evenveel aandelen. Voor belangrijke beslissingen is een meerderheid nodig. Kan één persoon alle aandelen in het bezit hebben?
- Belastingen op meerwaarde zijn verschuldigd. Op het volledige bedrag en dit vervalt ook niet (voor een normaal onroerend goed vervalt dit na 5j, correct?)

Om te antwoorden op mijn initiële vraag:
Ik lees na mijn google search overal hetzelfde bedrag: een portfolio van +750k€ is het minimum.
Als je de huidige prijzen bekijkt in BE, dat zijn slechts 2 of 3 woningen/appartementen. Vrij snel dus.

Daarnaast, is het mogelijk om onroerend goed onder te brengen in die vennootschap, ook al is dat vastgoed in een ander (EU)-land? hoe zit het dan met de meerwaardebelasting? Of kan ik deze vennootschap ook zomaar oprichten in een ander land?

Veel vragen hier... Ik hoop dat hier mensen met wat ervaring hierin aanwezig zijn?
Anders moet ik beter een real estate cursus gaan volgen

 

[mac-bc]

De vastgoed formule? Je legt 36 000€ op tafel Bij aankoop ,En verhuurt voor 1000€/maand. Bruto dus 33% rendement op uw inleg. Lening van 150~200K aan 1% bij de bank.


Een kennis die al 30 jaar proffesioneel met vastgoed bezig is maakt er al jaren een erezaak van om zo weinig mogelijk eigen inleg te doen. 10K inleg tegenover een jaaropbrengst van 10K huur is bruto 100% rendement. Heb dat altijd een raar verhaal gevonden, en het was bij hem ook altijd een hoop ruzie met diverse banken. Maar hij bezit wel effectief 50 appartementen momenteel. (Hoeveel schuld daar nog op zit kan ik niet inschatten)

Kun je mij deze redenering eens uitleggen?

Als ik mij niet vergis wordt het rendement van een vastgoedinvestering uitgedrukt in jaarlijkse huuropbrengsten/aankoopprijs. Jij gebruikt jaarlijkse huurinkomsten/eigen inleg, en lijkt daarmee de volledige lening die je moet afbetalen te negeren. Nogal wiedes dat je dan aan absurd hoge rendementen van 33% en 100% geraakt. Klopt toch langs geen kanten?

 

[cege]

Tuurlijk wel. Return on equity is enige wat telt.

 

[oxbow1]

Als ik 300K op tafel zou leggen om aan 1000€ per maand te verhuren. Is dat inderdaad een bagger rendement. Mijn ouders denken ook zo en blijven daarom dus weg uit vastgoed.

Investeerder die ik dus ken, en dit al 30 jaar zo gedaan heeft, splitst dus liever zijn 300K op in 30X 10K en heeft maandelijks 30K inkomsten die binnen komen uit dezelfde 300K inleg.(en 30 eigendommen) (dit is nu wel extreem grof geteld/gesproken, maar gespreid over vele jaren is dit wel exact wat hij gedaan heeft.

De shitshow aan banken verleiden/afdreigen/ruzie maken/contacten leggen met bankdirecteurs kan je er wel bij voorstellen. (dat was zijn halve job)

Zodra een pand half afbetaald was werd dan verkocht om er 3-4 andere mee te financieren.
Wil je een appartement huren in lagere prijsklasse in herentals, veel kans dat die persoon dan je huisbaas word,want hij heeft praktisch al zijn vastgoed in 1 gemeente

Om het nog simpeler uit te leggen, zodra je afbetaald vastgoed hebt om te verhuren moet je dat eigenlijk liquideren, want op die moment is het veel logischer om te verkopen en 2 stuks aan te schaffen. (je verdubbeld je inkomsten, en je inleg blijft gelijk en veilig verspreid over 2 panden zelfs.

 

[mac-bc]

Als ik 300K op tafel zou leggen om aan 1000€ per maand te verhuren. Is dat inderdaad een bagger rendement. Mijn ouders denken ook zo en blijven daarom dus weg uit vastgoed.

Investeerder die ik dus ken, en dit al 30 jaar zo gedaan heeft, splitst dus liever zijn 300K op in 30X 10K en heeft maandelijks 30K inkomsten die binnen komen uit dezelfde 300K inleg.(en 30 eigendommen) (dit is nu wel extreem grof geteld/gesproken, maar gespreid over vele jaren is dit wel exact wat hij gedaan heeft.

En die 30 x 10K eigen inleg, representeren dus 30 leningen met een achterliggende schuld van 30 x 290K (even voortgaan op 300 K per pand) = een totale leenlast van 8 700 000 euro die moet afbetaald worden. Met welk maandelijks inkomen? Met welk onderpand? Met welke garanties voor de bank?

Zo'n pyramidesysteem kun je toch pas beginnen opzetten wanneer de maandelijkse huurinkomsten van het pand, minstens zijn eigen lening kan afdekken? Een lening, nota bene, met quasi geen enkele eigen inbreng en dus een heel hoge leenlast t.o.v. de huurinkomsten. De eerste die mij zo'n pand kan tonen, koop ik onmiddellijk.

De shitshow aan banken verleiden/afdreigen/ruzie maken/contacten leggen met bankdirecteurs kan je er wel bij voorstellen. (dat was zijn halve job)

Zodra een pand half afbetaald was werd dan verkocht om er 3-4 andere mee te financieren.
Wil je een appartement huren in lagere prijsklasse in herentals, veel kans dat die persoon dan je huisbaas word,want hij heeft praktisch al zijn vastgoed in 1 gemeente

Lijkt me niet echt verstandig om geen enkele spreiding van uw vastgoedinvesteringen te doen.

Om het nog simpeler uit te leggen, zodra je afbetaald vastgoed hebt om te verhuren moet je dat eigenlijk liquideren, want op die moment is het veel logischer om te verkopen en 2 stuks aan te schaffen. (je verdubbeld je inkomsten, en je inleg blijft gelijk en veilig verspreid over 2 panden zelfs.

Ja ok, dat is dus opnieuw dat pyramidesysteem waarvan sprake. Maar opnieuw zie boven: hoe kun je zo'n pyramide opzetten met huurinkomsten die de lening niet afdekken?

 

[808 State]

En die 30 x 10K eigen inleg, representeren dus 30 leningen met een achterliggende schuld van 30 x 290K (even voortgaan op 300 K per pand) = een totale leenlast van 8 700 000 euro die moet afbetaald worden. Met welk maandelijks inkomen? Met welk onderpand? Met welke garanties voor de bank?

Zo'n pyramidesysteem kun je toch pas beginnen opzetten wanneer de maandelijkse huurinkomsten van het pand, minstens zijn eigen lening kan afdekken? Een lening, nota bene, met quasi geen enkele eigen inbreng en dus een heel hoge leenlast t.o.v. de huurinkomsten. De eerste die mij zo'n pand kan tonen, koop ik onmiddellijk.


Lijkt me niet echt verstandig om geen enkele spreiding van uw vastgoedinvesteringen te doen.



Ja ok, dat is dus opnieuw dat pyramidesysteem waarvan sprake. Maar opnieuw zie boven: hoe kun je zo'n pyramide opzetten met huurinkomsten die de lening niet afdekken?

Me dunkt kan zoiets enkel als je een stevig duwtje in de rug krijgt in de vorm van een schenking of erfenis van eigendommen.

Als je één of meerdere (verhuurde) panden hebt waar geen lening of hypotheek op staat zal een bank makkelijker tot 90% van je nieuwe aankopen financieren en dan ben je vertrokken. Geld maakt geld, en vanuit zo een positie is het altijd makkelijk praten.

 

[cege]

En die 30 x 10K eigen inleg, representeren dus 30 leningen met een achterliggende schuld van 30 x 290K (even voortgaan op 300 K per pand) = een totale leenlast van 8 700 000 euro die moet afbetaald worden. Met welk maandelijks inkomen? Met welk onderpand? Met welke garanties voor de bank?

Zo'n pyramidesysteem kun je toch pas beginnen opzetten wanneer de maandelijkse huurinkomsten van het pand, minstens zijn eigen lening kan afdekken? Een lening, nota bene, met quasi geen enkele eigen inbreng en dus een heel hoge leenlast t.o.v. de huurinkomsten. De eerste die mij zo'n pand kan tonen, koop ik onmiddellijk.


Lijkt me niet echt verstandig om geen enkele spreiding van uw vastgoedinvesteringen te doen.



Ja ok, dat is dus opnieuw dat pyramidesysteem waarvan sprake. Maar opnieuw zie boven: hoe kun je zo'n pyramide opzetten met huurinkomsten die de lening niet afdekken?

Mijn app gekocht voor 210k. 160k geleend. 810 afbetalen, 830 huurinkomsten. Easy peasy.

 

[oxbow1]

Bekijk het over de lange tijdslijn.
Bijv; Eerste appartement gekocht voor 75K in 1990, heel veel van die appartementen zitten op aankoopprijs van 150K.

Hij heeft zelfs een blok van 6 op een toplocatie gekocht voor 600K. (Appartementen geen studio’s).
Hij heeft nog nooit nieuwe appartementen aangeschaft denk ik, altijd modaal oud.

Af en toe heeft hij wel eens een zaakje gedaan ook, oud vrouwtje bied hem een krotwoning aan voor 2miljoen Frank 50 000€ dus. (Die sprak letterlijk nog in Belgische Frank)
Voor dat het bij de notaris passeerde was dat al doorverkocht voor 200K.

 

[Pikachu]

Das nogal om fier op te zijn oude vrouwen in het zak zetten... als je zo rijk wil worden.