Investeren in vastgoed

Of tiny houses.

Momenteel hebben we 2 verhuurpanden.
Binnen de 4 jaar komt daar sowieso een 3de bij en in principe hebben we tegen dan ook terug voldoende kapitaal + leencapaciteit om dat naar max. 4,5 panden op te trekken. Waarschijnlijk gaan we stoppen bij 4 panden en een kortere leentijd nemen om als 50'ers alles afbetaald te hebben.
 
Laatst bewerkt door een moderator:
Alsof de politiek dat durft ...
Vanaf het een tweede of derde woning betreft? Als de VLD niet meer in de regering zit, zie ik niet in waarom je dat niet zou invoeren. Dat is niet het grote kiespubliek van de andere partijen.
Het probleem is dat je met korte-termijn pijn en lange-termijn voordelen geen kiezers wint, want die zijn vooral korte termijn gericht.

Langs de andere kant, het belastingvoordeel voor tweede woning is (na 2 jaar 'verontwaardiging') nog steeds niet weg terwijl de woonbonus wel weg is.
Waarschijnlijk is dat voor die grote fiscale hervorming, maar die komt niet in deze regering denk ik.

En nog langs de andere kant: moeten we niet naar nul co2 in 2050?
Zelfs de gemakkelijke bestaande oplossingen durven we al niet invoeren.
Het zal toch volledig van nieuwe technologische ontwikkelingen qua batterijtech/nuclear/waterstof/etc. moeten komen hoor als je dit allemaal blijft lezen.
Mensen willen nog geen windmolen voor het schoon zicht, of willen hun huurhuis niet renoveren want rendement, of o wee welke politieker durft renovatie verplichten voor mensen met meerdere huizen :sarcastic:
 
Laatst bewerkt:
De politiek heeft 0,0 visie momenteel. Enige wat ze daar doen is in de carrousel springen en hopen op de win for life Europees zitje of een ander vet mandaat (zie grote neus Michel, Krissy Kros, NAVO Wilmes voor ze uitviel, de helft van de uitgerangeerde CDV etc). Nog tijdens hun mandaat gonst het van de geruchten ivm andere mandaten en *plof* weg zijn ze plots.

Hoe verwacht je dat die gasten moeilijke beslissingen nemen of lange termijn beslissingen nemen ?

Ofwel beslissen ze om niet te beslissen, beslissen ze niet, of nemen ze beslissingen "met de intentie om binnen 10-20y iets te doen". Kerncentrales, defensie budget tegen 2035, ... Rinse and repeat. Ik kan nu al voorspellen wat er in 2033 zal gezegd worden. "Vorige regering, geen centen, blablabla", zal er nooit komen. En de regering nu kan met de vinger naar de toekomst wijzen. Maar een pensioenhervorming hic et nunc? Nah, te veel werk, niet dapper genoeg voor, bang van de kiezer.

Idem met klimaat beleid en vastgoed beleid in het algemeen. Het is al dapper dat de woonbonus is afgeschaft, maar dat is uiteindelijk een nuloperatie, want voor een standaard gezin een nuloperatie. Bestaande contracten blijven lopen en de nieuwe hebben geen registratierechten te betalen. Dat is beleid dat 0 frank kost. Iets dat bij iedereen pijn doet en geld zal kosten, ik zie het niet snel gebeuren.

Er is ook 0,0 klimaat beleid. Ik kan enkel nog mijmerend terugdenken aan de tijd dat windmolen cooperatieven hun dividend onbelast was van RV (paar jaar geleden). HET GROTE KAPITAAL MOET BELAST WORDEN!. Zo ga je er niet raken. Het groene mantra is dat er met CO2 centen moet verdiend worden en/of afgunst maatschappij door vb bedrijfswagens af te schaffen. Maar maatregelen die iets anders zijn dan "afpakken van de rijken en geven aan de 'armen'", die hoor ik niet.

Het zou al helpen moesten ze gewoon zeggen. "Kijk, beste mensen, iedereen zal pijn lijden en moeten dokken". Maar nee, dat durven we niet. Met een budgetair deficit moeten we blijkbaar geld blijven buitenpissen, liefst aan zinloze dingen.

Wat met vb zinloze aftrekposten af te schaffen, tenzij je ze investeert in klimaatzaken? Vb aftrek 2e woonst, thank you voor de 1000 euro elk jaar. Als je die zomaar afschaft, dan ga ik pissig zijn en ontwijken. Resultaat ? 0,0. Laat mij die enkel behouden als ik isoleer of weet ik veel doe. Voor de overheid 0 operatie, ik moet kiezen tussen gewoon verliezen of verliezen en wat isoleren (ik ga voor optie 2) en we zijn wat dichter bij de doelstellingen.

Maar nee, dat is niet populair genoeg. ain't gonna happen.

Of ik zeg maar iets, herzie eens de Onroerende voorheffing/kadastraal inkomen en neem EPC of iets anders in rekening. Ja, de dutsen huizen van 50 jaar geleden die al 10x verbouwd zijn gaan niet de toppers zijn en waarschijnlijk meer mogen betalen en de recente moderne huizen (die nu typisch 10x meer OV betalen) gaan waarschijnlijk de winnaars zijn. Maar waar willen we naartoe en hoe gaan we er anders raken (en side note voor JPV, ik weet dat KI niet afhangt van je EPC, maar we gaan niet ontkennen dat moderne huizen betere EPC en hogere KI hebben dan brik-a-brak renovaties van 100j geleden).
 
En nog langs de andere kant: moeten we niet naar nul co2 in 2050?
Zelfs de gemakkelijke bestaande oplossingen durven we al niet invoeren.
Het zal toch volledig van nieuwe technologische ontwikkelingen qua batterijtech/nuclear/waterstof/etc. moeten komen hoor als je dit allemaal blijft lezen.
Mensen willen nog geen windmolen voor het schoon zicht, of willen hun huurhuis niet renoveren want rendement, of o wee welke politieker durft renovatie verplichten voor mensen met meerdere huizen :sarcastic:

Als ik bijv verplicht word om mijn 2 verhuurhuizen te renoveren keldert dit mijn rendement en zal ik logischerwijze dus gaan verkopen. ofwel renoveren wat de huurprijs enorm zal wijzigen.

Optie 1 ik verkoop: Een jong koppel kan dit kopen en zal de renovatie doen, de woningprijzen dalen mogelijk zelfs (enige struikelblok is dat binnenkort waarschijnlijk 20% eigen inleg en 4% rente de norm is.) Eindpunt de huurmarkt verkleint nog meer en het is al niet vet. maar we duwen wel meer mensen richting die huurmarkt door de eisen van de bank.

Optie 2 ik renovereer; en als huiseigenaar mag ik alleen nog prima gerenoveerde huizen verhuren. oke, huurprijs van 1200-1300€/maand het nieuwe normaal dan?? (daar zijn we eigenlijk al naartoe aan het gaan.)

Het is allemaal vaak goed bedoeld, maar mensen die in prima huisvesting met een prachtig EPC bladje en een lege portemonnee zitten hebben daar ook niets aan.
 
Optie 2 ik renovereer; en als huiseigenaar mag ik alleen nog prima gerenoveerde huizen verhuren. oke, huurprijs van 1200-1300€/maand het nieuwe normaal dan?? (daar zijn we eigenlijk al naartoe aan het gaan.)

Het is allemaal vaak goed bedoeld, maar mensen die in prima huisvesting met een prachtig EPC bladje en een lege portemonnee zitten hebben daar ook niets aan.

Ik acht de kans groter dat je uw huurprijs iets kunt verhogen, misschien. Maar dat al uw onkosten gewoon kunnen gerecupereerd worden via de huurprijs, dat betwijfel ik ten zeerste.
 
Groot gelijk - en dan spreek je nog over appartementen met EPC 160, wat nog een heel stuk beter is dan het gemiddelde (lag rond de 280 dacht ik)
No way dat bv. al die grote oudere blokken in Brussel, Antwerpen,... allemaal zo grondig zullen gerenoveerd worden dat die klasse A halen - geen enkele eigenaar zal voor zo'n slechte investering kiezen als ze het kunnen vermijden.
Voilà, het is dit dat ik bedoel. Alleen Antwerpen en Brussel staan al vol met blokken die ze beter kunnen platgooien dan te rénoveren.
Zelfde verhaal met de verplichting van de hoogrendement ketel, onhaalbaar in zulke gebouwen.

Mijn appartement is op het gelijkvloers, met als gevolg dat mijn plafond ongeveer 50% de vloer is van het appartement boven het mijne en ongeveer 50% is het terras van het appartement boven het mijne.... "Dakisolatie"...begint er maar aan he.
Spouwmuur isoleren... Het is nu al constant zever vanwege schimmel wegens onvoldoende verluchten...
Dus ja, ik stel mij vragen bij zulks een berichten.
 
De politiek heeft 0,0 visie momenteel.

Idem met klimaat beleid en vastgoed beleid in het algemeen.
Gisteravond onderweg en geluisterd naar het schepencollege (denk ik) van Aalst dat live te beluisteren is - een stukje ging ook over het energiezuinig maken van gebouwen waarbij de vraag werd gesteld wat te doen met een aantal oude, moeilijk te renoveren gebouwen - antwoord luidde: we weten het zelf niet.

Geen groot nieuws maar bevestigd wel de problematiek.
 
Gisteravond onderweg en geluisterd naar het schepencollege (denk ik) van Aalst dat live te beluisteren is - een stukje ging ook over het energiezuinig maken van gebouwen waarbij de vraag werd gesteld wat te doen met een aantal oude, moeilijk te renoveren gebouwen - antwoord luidde: we weten het zelf niet.

Geen groot nieuws maar bevestigd wel de problematiek.
Wat mij betreft:
- historische gebouwen (monumenten, beschermd uitzicht, ...): vrijgesteld van isolatieplicht wanneer schadelijk voor het karakter van het gebouw.
- andere oude gebouwen: geen uitzondering voor.
 
Wij zitten in de situatie waarbij mijn vriendin reeds een eigen huis heeft en ikzelf een appartement. Beide panden hebben al hun leeftijd en worden momenteel vlot verhuurd als vakantiewoning. Hoewel we hier maandelijks een heel mooie som voor vangen, hebben we toch besloten om beide te gaan verkopen.
Reden: we hebben onlangs samen een woning aangekocht voor ca 400K. Gezien dit onze 2e woonst was, betaalden we hierop 40K registratierechten. (we vielen nog net onder de 10%) Als blijkt dat dit binnen de 2 jaar onze enigste woonst is, kunnen we de registratierechten terugvorderen en vallen we onder 3%.

Kleine rekensom:
Registratierechten: 10% van €400.000 = €40.000
Registratierechten: 3% van €400.000 = €12.000
=> Terugtrekken: €28.000

Die €28.000 krijgen we netto zonder iets van moeite te moeten doen. Om aan dat bedrag te komen door onze 2 panden te verhuren, zijn we ettelijke jaren verder. En dan reken ik nog geen gedoe met slechte huurders, onderhoudswerken, kapotte boilers, foefelen met domicile (want 3 eigendommen), dure energiecontracten etc.
 
Wij zitten in de situatie waarbij mijn vriendin reeds een eigen huis heeft en ikzelf een appartement. Beide panden hebben al hun leeftijd en worden momenteel vlot verhuurd als vakantiewoning. Hoewel we hier maandelijks een heel mooie som voor vangen, hebben we toch besloten om beide te gaan verkopen.
Reden: we hebben onlangs samen een woning aangekocht voor ca 400K. Gezien dit onze 2e woonst was, betaalden we hierop 40K registratierechten. (we vielen nog net onder de 10%) Als blijkt dat dit binnen de 2 jaar onze enigste woonst is, kunnen we de registratierechten terugvorderen en vallen we onder 3%.

Kleine rekensom:
Registratierechten: 10% van €400.000 = €40.000
Registratierechten: 3% van €400.000 = €12.000
=> Terugtrekken: €28.000

Die €28.000 krijgen we netto zonder iets van moeite te moeten doen. Om aan dat bedrag te komen door onze 2 panden te verhuren, zijn we ettelijke jaren verder. En dan reken ik nog geen gedoe met slechte huurders, onderhoudswerken, kapotte boilers, foefelen met domicile (want 3 eigendommen), dure energiecontracten etc.
Mja, 2 panden verhuren is dan ook een potentieel geld genererende machine op midlange tot lange termijn.

Dat kan mislopen natuurlijk. Maar de basis van de meerwaarden in het verleden lag in:

1) huurgelden als inkomst
2) waardestijging van het pand in de tijd (+/- inflatiedekkend)

Daar tegenover stond natuurlijk wel risico's die je al benoemd hebt (met uitzondering van foefelen met domicilie want dat is fraude).

Vergeet echter wel niet dat als je in de toekomst ooit zegt van, ik wil mijn geld differentiëren en ik koop in de toekomst een 2de pand aan om te verhuren dan betaal je op dat moment 12% registratierechten (in Vlaanderen). Ik dacht dat dit momenteel ook actief was. Dus dan is het niet zo logisch. Want dan verlies je eigenlijk 2%.

Daarnaast ben je zeker dat je 28k€ gaat terugtrekken ? Ik dacht dat meeneembaarheid dan gold tot een bepaald maximumbedrag (dus dat het bedrag dat je in het verleden had betaald, het verschuldigde bedrag compenseerde uitgezonderd hetgeen de cap overschreed ), niet dat je de ooit betaalde registratierechten dan zou terugkrijgen. Maar bon, ik ben niet zeker. Misschien dat iemand anders dit eventjes kan bevestigen ?
 
Daarnaast ben je zeker dat je 28k€ gaat terugtrekken ? Ik dacht dat meeneembaarheid dan gold tot een bepaald maximumbedrag (dus dat het bedrag dat je in het verleden had betaald, het verschuldigde bedrag compenseerde uitgezonderd hetgeen de cap overschreed ), niet dat je de ooit betaalde registratierechten dan zou terugkrijgen. Maar bon, ik ben niet zeker. Misschien dat iemand anders dit eventjes kan bevestigen ?
Voor zo'n bedragen veronderstel ik dat hij een fiscalist zal hebben geraadpleegd (of op z'n minst zijn bank). Anders is het wel heel roekeloos.
 
Gisteravond onderweg en geluisterd naar het schepencollege (denk ik) van Aalst dat live te beluisteren is - een stukje ging ook over het energiezuinig maken van gebouwen waarbij de vraag werd gesteld wat te doen met een aantal oude, moeilijk te renoveren gebouwen - antwoord luidde: we weten het zelf niet.

Geen groot nieuws maar bevestigd wel de problematiek.
Bedoel je dat amendement van Lander Wantens?
 
Wij zitten in de situatie waarbij mijn vriendin reeds een eigen huis heeft en ikzelf een appartement. Beide panden hebben al hun leeftijd en worden momenteel vlot verhuurd als vakantiewoning. Hoewel we hier maandelijks een heel mooie som voor vangen, hebben we toch besloten om beide te gaan verkopen.
Reden: we hebben onlangs samen een woning aangekocht voor ca 400K. Gezien dit onze 2e woonst was, betaalden we hierop 40K registratierechten. (we vielen nog net onder de 10%) Als blijkt dat dit binnen de 2 jaar onze enigste woonst is, kunnen we de registratierechten terugvorderen en vallen we onder 3%.

Kleine rekensom:
Registratierechten: 10% van €400.000 = €40.000
Registratierechten: 3% van €400.000 = €12.000
=> Terugtrekken: €28.000

Die €28.000 krijgen we netto zonder iets van moeite te moeten doen. Om aan dat bedrag te komen door onze 2 panden te verhuren, zijn we ettelijke jaren verder. En dan reken ik nog geen gedoe met slechte huurders, onderhoudswerken, kapotte boilers, foefelen met domicile (want 3 eigendommen), dure energiecontracten etc.

Hier was het ook 8% wegens 6% (madam) en 10% (ik en heb een verhuurapp). Ook beslist om niet te verkopen, ook al kon het ons rap een 10k opleveren.

In the end is 10k 1y verhuren en verkopen is ook een kost. Je verkoopt misschien te snel aan een prijs die 5 of 10k te laag is en dan heb je je winst links rechts verloren.


Zoals gezegd, laat eens deftig checken door notaris/fiscalist.

Hier was het ook de betere dit moet hier en dan voor dit gebeuren om 6250 meeneembaarheid te kunnen recuperen van een vorige aankoop. Staat wel los van je situatie hierboven, maar je kunt je snel rijk rekenen en dan uiteindelijk alles rateren omdat papier A 2 dagen te laat bij instantie B aankomt...
 
Wij zitten in de situatie waarbij mijn vriendin reeds een eigen huis heeft en ikzelf een appartement. Beide panden hebben al hun leeftijd en worden momenteel vlot verhuurd als vakantiewoning. Hoewel we hier maandelijks een heel mooie som voor vangen, hebben we toch besloten om beide te gaan verkopen.
Reden: we hebben onlangs samen een woning aangekocht voor ca 400K. Gezien dit onze 2e woonst was, betaalden we hierop 40K registratierechten. (we vielen nog net onder de 10%) Als blijkt dat dit binnen de 2 jaar onze enigste woonst is, kunnen we de registratierechten terugvorderen en vallen we onder 3%.

Kleine rekensom:
Registratierechten: 10% van €400.000 = €40.000
Registratierechten: 3% van €400.000 = €12.000
=> Terugtrekken: €28.000

Die €28.000 krijgen we netto zonder iets van moeite te moeten doen. Om aan dat bedrag te komen door onze 2 panden te verhuren, zijn we ettelijke jaren verder. En dan reken ik nog geen gedoe met slechte huurders, onderhoudswerken, kapotte boilers, foefelen met domicile (want 3 eigendommen), dure energiecontracten etc.
Ik denk dat je best nog even opnieuw navraag doet of dit wel klopt. Volgens mij sla je enkele zaken door elkaar.
 
Ik denk dat je best nog even opnieuw navraag doet of dit wel klopt. Volgens mij sla je enkele zaken door elkaar.
Op basis van jullie feedback heb ik dit nog even nagevraagd bij onze notaris. Deze bevestigde nogmaals hoe ik het initieel begrepen had. Indien we beide onze 1e woning verkopen binnen de 2 jaar na aankoop van onze nieuwe, 2e woning, krijgen we het verschil tussen 10% registratierechten en 3% registratierechten op onze 2e woning terugbetaalt.
Officiële uitleg: https://www.vlaanderen.be/verlaagd-...UDirEA#q-57669326-1b9d-4fb7-bc2d-af70b9b5a075
 
Wat zou je dan met die 28k doen? Gewoon als cash houden? Dan kan je beter de panden houden lijkt mij.
 
Alleen het idee dat je meerdere eigendommen bezit is toch al tof, en die 28K komt uiteindelijk aan huur ook wel binnen.

Boerenwijsheid: ‘ je kan maar 1 keer langs de kassa passeren’ (alles verkopen)

Mijn vader koopt al jarenlang weilanden op gewoon om te hebben, dat brengt niets op maar hij blijft daarin volharden. Grond kunnen ze niet bijmaken en verkopen kan altijd.
 
Op basis van jullie feedback heb ik dit nog even nagevraagd bij onze notaris. Deze bevestigde nogmaals hoe ik het initieel begrepen had. Indien we beide onze 1e woning verkopen binnen de 2 jaar na aankoop van onze nieuwe, 2e woning, krijgen we het verschil tussen 10% registratierechten en 3% registratierechten op onze 2e woning terugbetaalt.
Officiële uitleg: https://www.vlaanderen.be/verlaagd-...UDirEA#q-57669326-1b9d-4fb7-bc2d-af70b9b5a075
ok, ik had het nu ik een tweede keer nalees verkeerd begrepen alsof jullie dezelfde woning opnieuw gingen verkopen binnen de 2 jaar (dan was het 3/5e die je kon terugvorderen). My bad!

Nu, in jullie geval zou ik zelfs dan nog niet die 2 eigendommen verkopen.
 
Grootste argumenten om onze beide, persoonlijke woningen te verkopen:
  • Terugvorderen 28K € registratierechten. (reeds bediscussieerd)
  • Dure energieprijzen die vreten aan rendement. Wij bieden onze woningen aan via vakantiewoning waarbij huurders goed stoken.
  • Peace of mind; geen gedoe met huurders, klachten van buren, eventuele schade + herstellingen moeten uitvoeren.
  • Geen 2e verblijf taks.
  • Fiscaal voordeel om slechts 1 woning te bezitten.
Wat zeker ook meespeelt is dat we het geld kunnen gebruiken om enkele renovatiewerken aan onze nieuwe woning uit te voeren: nieuwe keuken steken, terras buiten opknappen, tuin heraanleggen. Zijn allemaal werken die grondig wat geld gaan kosten dat we nu niet echt voorhanden hebben.
Misschien ietwat offtopic maar mijn voorkeur gaat uit naar investeren in een passieve ETF itt vastgoed, alleen al om het gedoe dat bij vastgoed investeringen komt kijken. En dan hebben we nog niet echt te maken gehad met een "horror" huurder.
 
Terug
Bovenaan