Investeren in vastgoed

[DogFacedGod]

Kun je mij deze redenering eens uitleggen?

Als ik mij niet vergis wordt het rendement van een vastgoedinvestering uitgedrukt in jaarlijkse huuropbrengsten/aankoopprijs. Jij gebruikt jaarlijkse huurinkomsten/eigen inleg, en lijkt daarmee de volledige lening die je moet afbetalen te negeren. Nogal wiedes dat je dan aan absurd hoge rendementen van 33% en 100% geraakt. Klopt toch langs geen kanten?

Dat is omdat hij heel ruw over gaat over extra kosten zoals registratierechten. (Niet voor niks dat hij spreekt over brutorendement).
Dan heb je ook het element "onderhoudskosten" waar het wel helpt om een doe het zelver te zijn.

Als je een pand koopt om 3 jaar te verhuren en dan te verkopen, dan gaat je afhangende van de vastgoedprijzen misschien break-even uitdraaien ondanks de 10% registratierechten die je op moment van aankoop moest betalen.
Als je een pand koopt om 10 jaar te verhuren en dan te verkopen, dan heb je goeie winst vooraal door het hefboomeffect. Zeker als je de meeste onderhoudskosten zelf kan doen. (Zelf loodgieter spelen, kleine herstellingen doen,...) Die 10% registratierechten, interestlast en onderhoudskosten gaan ruimschoots gedekt worden door de huurinkomsten. Je enigste zorg is dan nog het cashflow element dat je altijd tijdig je aflossing kan betalen.

Ook niet naar Gent kijken naar huurrendement.
Ik zie daar panden met 4 appartementen met een totale waarde van 1 miljoen euro rond vliegen waar je misschien maar 3.000 per maand voor kan krijgen. Dan moet je toch al wat eigen vermogen insteken om de kapitaalsaflossingen voldoende laag te houden. Het rendement gaat er uiteindelijk wel zijn (als je de stijging van de vastgoedprijzen bijrekent.) maar je hebt wel veel eigen vermogen nodig om het vol te houden.

 

[Horse]

Ik heb 20 jaar geleden een appartement gekocht aan 90k dat nu te koop staat voor 180k

 

[Beemer036]

Maar al die mensen met meerdere appartementen enz....
Vanaf volgend jaar moet alles minstens énergielabel D hebben.
Wanneer je dan verschillende "oudere" woningen hebt hangt er u een mooi kosten plaatje boven het hoofd.
Tegen 2050 zelfs alles label A,....daar gaat uw rendement...
Vroeg mij echt af hoe ze dat ik vele steden voor elkaar gaan krijgen.

 

[oxbow1]

Tegen 2050 zelfs label A


Zorgen maken voor over 28 jaar….

In 2040 alles verkopen en cocktails drinken, dat is mijn masterplan dan.

 

[808 State]

Tegen dat alles label A moet hebben zal het enkel nog aan de projectontwikkelaars zijn. In plaats van huurinkomsten te belasten zal men de particuliere eigenaars stilaan naar de uitgang begeleiden door hoge eisen op tafel te leggen die enkel professionelen kunnen halen door middel van schaalvergroting.

 

[cege]

Tegen dat alles label A moet hebben zal het enkel nog aan de projectontwikkelaars zijn. In plaats van huurinkomsten te belasten zal men de particuliere eigenaars stilaan naar de uitgang begeleiden door hoge eisen op tafel te leggen die enkel professionelen kunnen halen door middel van schaalvergroting.

Of er komt een reality check voor de politiek.

De blok waar ik een appartement heb is een blok van 2015 met 10 x 160 EPC appartementen.

Wat denk je dat er op de algemene vergadering beslist wordt ivm collectieve zonnepanelen of batterijen etc. Njet - te duur.

En privatief doet ook niemand het, want terugverdientijd te lang en allemaal jonge koppels die er 5-10y wonen en dan verhuizen.


En dat is dan een deftige, recente, goed onderhouden blok. Gaan we 50% van het patrimonium onbewoonbaar/onverhuurbaar verklaren ? Dan gaat de overheid tandje moeten bijsteken om sociale woningen uit te bouwen...

 

[contextbinder]

Of er komt een reality check voor de politiek.

En dat is dan een deftige, recente, goed onderhouden blok. Gaan we 50% van het patrimonium onbewoonbaar/onverhuurbaar verklaren ? Dan gaat de overheid tandje moeten bijsteken om sociale woningen uit te bouwen...

Is dit geen rechtstreeks gevolg uit Europese wetgeving? Indien wel zal de overheid wellicht geen andere optie hebben - worst case mss zelf de aanpassingen uitvoeren of zeer stevig strooien met subsidies om bvb. boetes te voorkomen?

Het is geen geheim dat het dure Belgisch patrimonium niet zelden een energetische ramp is natuurlijk, als ik de trein neem en de achterzijde van de gebouwen in bvb. de Brusselse rand zie ... Dat wordt een forse uitdaging voor ons land denk ik dan.

 

[808 State]

Is dit geen rechtstreeks gevolg uit Europese wetgeving? Indien wel zal de overheid wellicht geen andere optie hebben - worst case mss zelf de aanpassingen uitvoeren of zeer stevig strooien met subsidies om bvb. boetes te voorkomen?

Het is geen geheim dat het dure Belgisch patrimonium niet zelden een energetische ramp is natuurlijk, als ik de trein neem en de achterzijde van de gebouwen in bvb. de Brusselse rand zie ... Dat wordt een forse uitdaging voor ons land denk ik dan.

De groenestroomcertificaten en digitale teller zijn nog niet volledig verteerd.

 

[contextbinder]

De groenestroomcertificaten en digitale teller zijn nog niet volledig verteerd.

Akkoord maar als Belgenland niet oplet is het kiezen tussen de pest en cholera natuurlijk: terug gaan subsidies uitdelen of boetes betalen. Tenzij men hoopt dat Europa de regels zal aanpassen.

Maar die zaken staan dus los van o.a. groenestroomcertificaten, een ezel stoor zich geen 2 keer tegen dezelfde steen, maar of dat geld voor alle ezels weet ik niet

 

[cege]

Is dit geen rechtstreeks gevolg uit Europese wetgeving? Indien wel zal de overheid wellicht geen andere optie hebben - worst case mss zelf de aanpassingen uitvoeren of zeer stevig strooien met subsidies om bvb. boetes te voorkomen?

Het is geen geheim dat het dure Belgisch patrimonium niet zelden een energetische ramp is natuurlijk, als ik de trein neem en de achterzijde van de gebouwen in bvb. de Brusselse rand zie ... Dat wordt een forse uitdaging voor ons land denk ik dan.

Welja, je kunt niet gewoon je volledige klimaatambities afwentelen op je bevolking en doen alsof dat niet zo is.

Gewoon EPC A score verplichten is niet realitisch.

 

[808 State]

Akkoord maar als Belgenland niet oplet is het kiezen tussen de pest en cholera natuurlijk: terug gaan subsidies uitdelen of boetes betalen. Tenzij men hoopt dat Europa de regels zal aanpassen.

Maar die zaken staan dus los van o.a. groenestroomcertificaten, een ezel stoor zich geen 2 keer tegen dezelfde steen, maar of dat geld voor alle ezels weet ik niet

Hoe doen ze dat in andere Europese landen eigenlijk, kan me moeilijk voorstellen dat elke Fransman of Spanjaard uit het kleinste pittoreske bergdorp zijn dak gaat vol leggen met zonnepanelen.

 

[Sylverscythe]

Hoe doen ze dat in andere Europese landen eigenlijk, kan me moeilijk voorstellen dat elke Fransman of Spanjaard uit het kleinste pittoreske bergdorp zijn dak gaat vol leggen met zonnepanelen.

Dit toch wel, men spreekt over het verouderd patrimonium in België maar in de meeste woongebieden die al een hele tijd bewoond zijn speelt die problematiek toch? Dat lijkt me verder te gaan dan bergdorpjes, gewoon hele stadscentra moeten volgens mij dan gerenoveerd worden.

 

[Nineshots]

Maar die zaken staan dus los van o.a. groenestroomcertificaten, een ezel stoor zich geen 2 keer tegen dezelfde steen, maar of dat geld voor alle ezels weet ik niet

Jammer genoeg zitten we met héél veel ezels en vaak worden die ezels dan nog vernieuwd ook.

 

[contextbinder]

Welja, je kunt niet gewoon je volledige klimaatambities afwentelen op je bevolking en doen alsof dat niet zo is.

Gewoon EPC A score verplichten is niet realitisch.

Ik geef je hierin volledig gelijk, dat is ook volledig nonsens en in veel gevallen gewoon niet haalbaar, zowel praktisch als financieel. Maar een effectieve verplichting om te voldoen aan een aantal eisen is niet te vermijden natuurlijk.

Het is alleen jammer van het uitstelgedrag van onze regeringen - beetje idem met de energiediscussie waar men blijkbaar liever wacht tot men met de rug tegen de muur staat om de lijnen uit te zetten voor de toekomst - en dan slaat de slinger helemaal door natuurlijk. Voor personen die een investering in vastgoed voor ogen hebben zijn dit belangrijke elementen om rekening mee te houden.

 

[JPV]

Maar al die mensen met meerdere appartementen enz....
Vanaf volgend jaar moet alles minstens énergielabel D hebben.
Wanneer je dan verschillende "oudere" woningen hebt hangt er u een mooi kosten plaatje boven het hoofd.
Tegen 2050 zelfs alles label A,....daar gaat uw rendement...
Vroeg mij echt af hoe ze dat ik vele steden voor elkaar gaan krijgen.

Mensen met meerdere appartementen hebben echt geen probleem om indien ze weinig centjes over hebben (wat meestal niet het geval is) er eentje te verkopen om de isolatienormen te behalen hoor .

 

[cege]

Mensen met meerdere appartementen hebben echt geen probleem om indien ze weinig centjes over hebben (wat meestal niet het geval is) er eentje te verkopen om de isolatienormen te behalen hoor .

"geen probleem mee". Mij ga je toch echt mijn poot moeten omdraaien vooraleer ik maar 1 eurocent in energetische zaken investeer in mijn verhuur appartement.

Er zijn zoveel ontsnappingsroutes in al die "verplichtingen" dat het nooit zal gebeuren in de huidige constellatie.

Ochtotekes de gasprijzen piekt even en het doet wat pijn, en de oplossing van de overheid is verzachten en geld rondstrooien. En dan moeten we geloven dat er op de verhuurmarkt financiele prikkels gaan spelen en dat ze hun kak niet gaan intrekken binnen 20y?

Ik geloof er niks.

 

[Noctilucus]

"geen probleem mee". Mij ga je toch echt mijn poot moeten omdraaien vooraleer ik maar 1 eurocent in energetische zaken investeer in mijn verhuur appartement.

Er zijn zoveel ontsnappingsroutes in al die "verplichtingen" dat het nooit zal gebeuren in de huidige constellatie.

Ochtotekes de gasprijzen piekt even en het doet wat pijn, en de oplossing van de overheid is verzachten en geld rondstrooien. En dan moeten we geloven dat er op de verhuurmarkt financiele prikkels gaan spelen en dat ze hun kak niet gaan intrekken binnen 20y?

Ik geloof er niks.

Groot gelijk - en dan spreek je nog over appartementen met EPC 160, wat nog een heel stuk beter is dan het gemiddelde (lag rond de 280 dacht ik)
No way dat bv. al die grote oudere blokken in Brussel, Antwerpen,... allemaal zo grondig zullen gerenoveerd worden dat die klasse A halen - geen enkele eigenaar zal voor zo'n slechte investering kiezen als ze het kunnen vermijden.

 

[JPV]

"geen probleem mee". Mij ga je toch echt mijn poot moeten omdraaien vooraleer ik maar 1 eurocent in energetische zaken investeer in mijn verhuur appartement.

De poster liet het uitschijnen alsof ze het niet zouden kunnen betalen. Dat je het niet graag zal doen, mss wel. Maar dat ze het niet kunnen verplichten en/of dat mensen die verschillende appartementen hebben, zoiets niet zouden kunnen financieren, da's onzin.

 

[JanusDR]

De poster liet het uitschijnen alsof ze het niet zouden kunnen betalen. Dat je het niet graag zal doen, mss wel. Maar dat ze het niet kunnen verplichten en/of dat mensen die verschillende appartementen hebben, zoiets niet zouden kunnen financieren, da's onzin.

KI/onroerende voorheffing verdriedubbelen indien het een tweede woning betreft, er zullen snel energetische renovaties komen

 

[oxbow1]

En de huurmarkt zal snel onbetaalbaar zijn of verdwenen.

Je begrijpt toch dat de ‘’eindklant’’ altijd de rekening betaald. (Ofwel mogen ze in het bos gaan wonen)