Investeren in vastgoed

[parabellum]

Gewoon kopen en verhuren, easy, geen risico's, geld printen.

Promotor die ons kantoorgebouw heeft gezet had er ook net een nieuw klaar voor corona. In februari waren ze de rondleidingen aan het doen, het intekenen ging in maart beginnen. Bijna twee jaar later is er een half verdiep (van de 7 of 8) verhuurd.

 

[Heroixx]

Volgende week hiernaar gaan kijken:
https://www.immoweb.be/nl/zoekertje...-den-berg/2220/9553479?searchId=61e1644c37d63

Lijkt me een redelijke prijs?

Dat lijkt me naar de huidige normen zeer gunstig. Ook qua isolatie valt het mee. Nu, geen idee wat de huurprijzen zijn in die regio.

 

[MrCipo]

Volgende week hiernaar gaan kijken:
https://www.immoweb.be/nl/zoekertje...-den-berg/2220/9553479?searchId=61e1644c37d63

Lijkt me een redelijke prijs?

Even snel gekeken…

Als je gaat kijken kan je met volgende rekening houden:

Weet je de reden van verkoop?
Het staat precies wel even te koop en de prijs is al eens gezakt, reden hiervoor?

Wat is de invulling van de rest van het gebouw?

Badkamer en keuken lijken op termijn mss aan vernieuwing toe.

Wat zijn de gangbare huurprijzen in de buurt?

Reeds dubbel glas, pluspunt.
Epb B, wat zou nodig zijn om het naar A te krijgen?

Het dak van het gebouw, zijn hier eventueel in de toekomst werken nodig?

 

[anders.]

Dat lijkt me naar de huidige normen zeer gunstig. Ook qua isolatie valt het mee. Nu, geen idee wat de huurprijzen zijn in die regio.

Even snel gekeken…

Als je gaat kijken kan je met volgende rekening houden:

Weet je de reden van verkoop?
Het staat precies wel even te koop en de prijs is al eens gezakt, reden hiervoor?

Wat is de invulling van de rest van het gebouw?

Badkamer en keuken lijken op termijn mss aan vernieuwing toe.

Wat zijn de gangbare huurprijzen in de buurt?

Reeds dubbel glas, pluspunt.
Epb B, wat zou nodig zijn om het naar A te krijgen?

Het dak van het gebouw, zijn hier eventueel in de toekomst werken nodig?

Ik had eens naar het sociaal verhuurkantoor gemaild of zij interesse hebben. Op basis van wat ze nu konden zien, schatten zij op zo'n 525€+vaste kosten. De huidige huurder huurt aan 585€ (wat heel weinig is, maar hij woont er ook al vanaf het gebouwd is), is dus nooit hard gestegen.

Maar als je rekent dat een SVK gemiddeld zo'n 15% onder de marktprijs zit, komt dat dus op 660€ incl vaste kosten.
Badkamer en keuken kunnen inderdaad opgefrist worden. Schoonvader is schrijnwerker, dus die keuken kunnen we wel relatief goedkoop fixen.

Er zijn geen grote aankomende kosten aan het gebouw, en het appartement is ook maar 45/1590e van het gebouw (dus 2.83%). Dat wil zeggen dat als ze ooit het dak willen vervangen dat de kostprijs voor mij maar 2.83% van het geheel is.

Rest van het gebouw: bovenburen is een appartement. Onderburen was vroeger een dierenspeciaalzaak, maar die hebben een nieuw gebouw ernaast gezet. Maar ik denk dat dat nu stockage zal zijn ofzo (of dat nieuwe gebouw zou aan de achterkant moeten aansluiten ofzo).

 

[Sylverscythe]

Ik had eens naar het sociaal verhuurkantoor gemaild of zij interesse hebben. Op basis van wat ze nu konden zien, schatten zij op zo'n 525€+vaste kosten. De huidige huurder huurt aan 585€ (wat heel weinig is, maar hij woont er ook al vanaf het gebouwd is), is dus nooit hard gestegen.

Maar als je rekent dat een SVK gemiddeld zo'n 15% onder de marktprijs zit, komt dat dus op 660€ incl vaste kosten.
Badkamer en keuken kunnen inderdaad opgefrist worden. Schoonvader is schrijnwerker, dus die keuken kunnen we wel relatief goedkoop fixen.

Er zijn geen grote aankomende kosten aan het gebouw, en het appartement is ook maar 45/1590e van het gebouw (dus 2.83%). Dat wil zeggen dat als ze ooit het dak willen vervangen dat de kostprijs voor mij maar 2.83% van het geheel is.

Rest van het gebouw: bovenburen is een appartement. Onderburen was vroeger een dierenspeciaalzaak, maar die hebben een nieuw gebouw ernaast gezet. Maar ik denk dat dat nu stockage zal zijn ofzo (of dat nieuwe gebouw zou aan de achterkant moeten aansluiten ofzo).

Ter info: als je voor het SVK zou kiezen, kunnen sommige/al de werken misschien door een sociale klusdienst uitgevoerd worden, daar betaal je amper werkuren.

 

[Secj]

Hoor wel voor de zekerheid dat je het kan verhuren, sommige SVK's nemen geen appartementen aan in blokken van meer dan X units.

 

[Nineshots]

Ter info: als je voor het SVK zou kiezen, kunnen sommige/al de werken misschien door een sociale klusdienst uitgevoerd worden, daar betaal je amper werkuren.

Ter info: de sociale klusjesdienst zijn soms (geen idee of dit vaak zo is) werklozen die terug geactiveerd moeten worden in de markt en dit als opstapje gebruiken. Dus de kwaliteit van de werken durven wel eens van bedenkelijk niveau te zijn.
Bron: SVK medewerker.

 

[Sylverscythe]

Ter info: de sociale klusjesdienst zijn soms (geen idee of dit vaak zo is) werklozen die terug geactiveerd moeten worden in de markt en dit als opstapje gebruiken. Dus de kwaliteit van de werken durven wel eens van bedenkelijk niveau te zijn.
Bron: SVK medewerker.

Ja zou me niet verbazen. Anderzijds is het niet dat een "echte" stielman een garantie is can kwaliteit, en is het in principe om 9 jaar te verhuren via het SVK. Bij mij hebben ze enkele kleinere prullen gedaan (kraan vervangen, vliegenraam velux herstellen, ...) die voor het SVK nodig waren. Voor dat soort kleinere zaken is het enige alternatief toch vaak om het zelf te doen.

 

[fear of god]

Ik verhuur 2 nieuwbouwappartementen via een SVK, tot op heden verloopt dat volledig probleemloos. Beiden waren projecten waar de volledige blok verhuurd wordt aan een SVK, met als gevolg was er slechts 6% btw te betalen ipv 21. Ene is een contract van 9j, ander van 27j. Wel altijd goed nagaan of je het appartement mag verkopen gedurende die periode.

 

[Beemer036]

Er zijn geen grote aankomende kosten aan het gebouw, en het appartement is ook maar 45/1590e van het gebouw (dus 2.83%). Dat wil zeggen dat als ze ooit het dak willen vervangen dat de kostprijs voor mij maar 2.83% van het geheel is.

Niet altijd zo, kijk dan eerst maar goed alle notulen na.
Bij de blok waar ik een appartement verhuur worden alle gemeenschappelijke kosten gelijk verdeeld over het aantal eigenaars.
Bij nazicht bleek dit in het verleden ooit te zijn aangepast op een algemene vergadering.
Leuk voor de eigenaar met het grootste aandeel, minder leuk voor de eigenaar met het kleinste.

Als voorbeeld;
Momenteel komt er, bij de eigenaar met het grootste aandeel, bij slagregen enkele druppels water binnen ter hoogte van het raam.
Oplossing= complete gevelbehandeling.
Mijn appartement zit helemaal aan de andere zijde, doch echter gemeenschappelijke eigendom dus 1/12 te betalen.

De huur dekt 90% van mijn lening, maar met zulke toestanden steeds...

 

[Jackerath]

Niet altijd zo, kijk dan eerst maar goed alle notulen na.
Bij de blok waar ik een appartement verhuur worden alle gemeenschappelijke kosten gelijk verdeeld over het aantal eigenaars.
Bij nazicht bleek dit in het verleden ooit te zijn aangepast op een algemene vergadering.

Zo'n beslissing om alles anders te verdelen is allesbehalve vanzelfsprekend. Om die verdeelsleutels te wijzigen moet je als VME langs de notaris passeren om de statuten aan te passen in de basisakte, wat nog eens aktekosten met zich meebrengt die ook door de VME gedragen moeten worden. Uiteraard kan dit hele proces in gang gezet worden na een beslissing op een algemene vergadering, maar het is zeker geen wandeling in het park.

 

[Beemer036]

Zo'n beslissing om alles anders te verdelen is allesbehalve vanzelfsprekend. Om die verdeelsleutels te wijzigen moet je als VME langs de notaris passeren om de statuten aan te passen in de basisakte, wat nog eens aktekosten met zich meebrengt die ook door de VME gedragen moeten worden. Uiteraard kan dit hele proces in gang gezet worden na een beslissing op een algemene vergadering, maar het is zeker geen wandeling in het park.

Op papier is mijn aandeel 50/1000.
Zo ver ik weet is dit gewoon ooit op een algemene vergadering beslist met akkoord van de meerderheid.
Meerderheid is familie van elkaar daar, dus vergaderingen heb je nooit iets te zeggen.

Wat u dus eigenlijk zegt is dat ik gewoon mijn been stijf moet houden met de betalingen en dat ze "geen poot om op te staan hebben"?
Uiteraard incl. alle zever dat er dan van gaat komen.

Nog zo een mooi voorbeeld is de lift, iedereen met een lift zal wel weten dat dat onderhoud een bodemloze geldput is.
Maar mijn appartement is gelijkvloers, ik heb geen rechtstreekse toegang tot de lift maar moet er wel steeds voor mee betalen.
De bovenste (grootste aandeel en diegene dat de lift het meest gebruiken) lachen het hardste natuurlijk.

 

[JPV]

Nog zo een mooi voorbeeld is de lift, iedereen met een lift zal wel weten dat dat onderhoud een bodemloze geldput is.
Maar mijn appartement is gelijkvloers, ik heb geen rechtstreekse toegang tot de lift maar moet er wel steeds voor mee betalen.
De bovenste (grootste aandeel en diegene dat de lift het meest gebruiken) lachen het hardste natuurlijk.

Is er een privaat deel in de kelder of ergens op een verdiep (berging, garageplaats, ...)?

 

[Jackerath]

Op papier is mijn aandeel 50/1000.
Zo ver ik weet is dit gewoon ooit op een algemene vergadering beslist met akkoord van de meerderheid.
Meerderheid is familie van elkaar daar, dus vergaderingen heb je nooit iets te zeggen.

Ze hebben een 4/5de meerderheid nodig om zo'n wijziging te doen. Zie blz. 18 in deze brochure: https://www.notaris.be/nieuws-pers/brochures/downloads/134

Wat u dus eigenlijk zegt is dat ik gewoon mijn been stijf moet houden met de betalingen en dat ze "geen poot om op te staan hebben"?
Uiteraard incl. alle zever dat er dan van gaat komen.

Nee, ze moeten het boekje volgen en de statuten effectief aanpassen in de basisakte. Als ze dat niet doen, en iemand protesteert (eventueel via vrederechter), dan wint die op 1 been. Als ze met dat soort zaken al een loopje gaan nemen, dan zou ik alles met een vergrootglas beginnen bekijken.

Nog zo een mooi voorbeeld is de lift, iedereen met een lift zal wel weten dat dat onderhoud een bodemloze geldput is.
Maar mijn appartement is gelijkvloers, ik heb geen rechtstreekse toegang tot de lift maar moet er wel steeds voor mee betalen.
De bovenste (grootste aandeel en diegene dat de lift het meest gebruiken) lachen het hardste natuurlijk.

Hangt af van wat er in de basisakte staat. In nieuwere appartementsblokken voorzien ze daarvoor een clausule dat eigenaars van het gelijkvloers niet moeten bijdragen aan de lasten van de lift.

 

[anders.]

Op papier is mijn aandeel 50/1000.
Zo ver ik weet is dit gewoon ooit op een algemene vergadering beslist met akkoord van de meerderheid.
Meerderheid is familie van elkaar daar, dus vergaderingen heb je nooit iets te zeggen.

Wat u dus eigenlijk zegt is dat ik gewoon mijn been stijf moet houden met de betalingen en dat ze "geen poot om op te staan hebben"?
Uiteraard incl. alle zever dat er dan van gaat komen.

Nog zo een mooi voorbeeld is de lift, iedereen met een lift zal wel weten dat dat onderhoud een bodemloze geldput is.
Maar mijn appartement is gelijkvloers, ik heb geen rechtstreekse toegang tot de lift maar moet er wel steeds voor mee betalen.
De bovenste (grootste aandeel en diegene dat de lift het meest gebruiken) lachen het hardste natuurlijk.

Mijn ouders hebben een blok gehad met lift, en gelijkvloers moest daar niet voor bijbetalen.

 

[JPV]

Hangt af van wat er in de basisakte staat. In nieuwere appartementsblokken voorzien ze daarvoor een clausule dat eigenaars van het gelijkvloers niet moeten bijdragen aan de lasten van de lift.

Ik dacht dat het ook niet toegelaten is (@kay-gell ?) om liftkosten aan te rekenen indien iemand géén nut heeft van een andere verdieping (maar dus wél als er een kelderverdieping is die toegankelijk is voor de mede-eigenaar van het gelijkvloers).

 

[kay-gell]

Ik dacht dat het ook niet toegelaten is (@kay-gell ?) om liftkosten aan te rekenen indien iemand géén nut heeft van een andere verdieping (maar dus wél als er een kelderverdieping is die toegankelijk is voor de mede-eigenaar van het gelijkvloers).

In de meeste nieuwe blokken zijn die mensen uitgesloten, als ze geen toegang hebben of nodig dienen te hebben tot bijvoorbeeld een tellerlokaal.
Er is ook al rechtspraak van oudere blokken waar de lift op het gelijkvloers stopt of beneden geen bergingen en tellerlokaal is en waar de eigenaars naar de vrederechter zijn gestapt en gelijk hebben gekregen.
Ik heb zelf zo een blok meegemaakt waar het glv mee betaalde en uiteindelijk zijn ze daarvan uitgesloten omdat de lift op het glv stopte.

 

[stungunner]

In de meeste nieuwe blokken zijn die mensen uitgesloten, als ze geen toegang hebben of nodig dienen te hebben tot bijvoorbeeld een tellerlokaal.
Er is ook al rechtspraak van oudere blokken waar de lift op het gelijkvloers stopt of beneden geen bergingen en tellerlokaal is en waar de eigenaars naar de vrederechter zijn gestapt en gelijk hebben gekregen.
Ik heb zelf zo een blok meegemaakt waar het glv mee betaalde en uiteindelijk zijn ze daarvan uitgesloten omdat de lift op het glv stopte.

Wanneer er dergelijke uitspraak is van de vrederechter, wordt dit dan herschreven/toegevoegd in de basisakte?

 

[kay-gell]

Wanneer er dergelijke uitspraak is van de vrederechter, wordt dit dan herschreven/toegevoegd in de basisakte?

Ik moet eens vragen hier of daar een vast stramien is.
Wij hebben dat wel zo aangepast alleszins, dan is er ook nooit later discussie met andere eigenaars omdat de wijzigende basisakte of het toevoegsel geregistreerd staat.

Nog vergeten: in sommige basisaktes staat dat ze wél uitgesloten zijn van onderhoud maar bijvoorbeeld niet bij grote renovaties raar maar waar.

 

[Renegadexxripxx]

Ik moet eens vragen hier of daar een vast stramien is.
Wij hebben dat wel zo aangepast alleszins, dan is er ook nooit later discussie met andere eigenaars omdat de wijzigende basisakte of het toevoegsel geregistreerd staat.

Nog vergeten: in sommige basisaktes staat dat ze wél uitgesloten zijn van onderhoud maar bijvoorbeeld niet bij grote renovaties raar maar waar.

Kunt ook eens bekijken of men voor de noodknop in de lift nog een analoge lijn heeft. Kunt dat tegenwoordig vervangen door sim kaartje. Is normaliter goedkoper en betrouwbaarder. Zeker als je ooit een nieuwe lift zet. Dan bespaar je op de abonnementskosten als je meerdere liften hebt toch al iets uit.

Maar liften zijn een serieuze kostenpost. Zowel in onderhoud als in vernieuwing. Kan vlot 25-35k zijn voor 1 lift.