Investeren in vastgoed

[TNTim]

Proficiat, reken uw 75 euro maar door aan de kuisvrouw terwijl je zelf wat op uw computer tokkelt. Hopelijk slaap je er goed mee.

Als we 30% vd huurinkomsten afromen kunnen we een pak sociale woningen wat goedkoper op de markt zetten hoor.

Wtf gast, reageer eens normaal.

Ik vraag momenteel véél minder dan wat we konden vragen, dus geen idee wat ik nu verkeerd doe.
Haalt de overheid het onderste uit de kan, dan gaan we dat ook moeten doen of onze eigen rekening klopt niet meer...

Ivm veel winst halen uit belasting op huurinkomsten: vergeet het maar, want dan komen er andere constructies.
De mensen met 20 à 30 verhuurwoningen zal je al niet treffen, want die steken ze dan bijv in een vennootschap.

Oplossingen lijken op papier makkelijk, maar werkelijkheid is veel complexer...

 

[Bloembak]

Stel dat huurinkomsten belast zouden worden, kan je die belasting vermijden door je vastgoed in een vennootschap te steken?

Vastgoed dat in een vennootschap zit, en waarbij een verkoop niet het vastgoed verkocht wordt, maar de gehele vennootschap, daar loopt de overheid momenteel ook al heel veel geld mis aan registratierechten.

 

[LaCucaracha]

Ik denk dat er weinigen zullen zeggen dat dit niet belast moet worden.

Maar dan komt de vraag: voor welk percentage?

Het is niet zomaar een 'koop en zie er niet meer naar om'-investering.
Je moet een plaatsbeschrijving maken, huurcontract opstellen, alles registreren en nadien continu opvolgen.
Na x-aantal maanden/jaren opnieuw bij de volgende huurder.

Ook: mankementen verhelpen, continu bereikbaar zijn, na x-aantal jaar telkens grote kosten maken om het pand up to date te houden, ...

Anekdotisch: We hebben in het ene pand dat momenteel verhuurd is de badkamer vernieuwd. Twee weken terug op zondag telefoon van de huurster: de badkamer stond onder water. Ik ben zo snel mogelijk naar daar gegaan om te kijken wat er aan de hand was. Bleek dat ze een leiding van de afvoer niet gelijmd hadden, maar er gewoon los ingestoken en deze was los gekomen. -> Thuis gerief gaan halen en leiding deftig gelijmd. Dat kan dus uw zondagnamiddag worden als je verhuurt... En dan had ik nog geluk dat ik het zelf kon oplossen.
Wachten tot de aannemer het zelf kwam maken, betekent dat onze huurster x-aantal dagen in de miserie zat met 2 kleine kindjes. Was dus geen optie.

Twee weken terug is er daar ook een nieuwe keuken geplaatst, heb de vorige zelf uitgebroken en alles stond perfect om ze te plaatsen. Bij de plaatsing, die ik had uitbesteed, bleek de dampkap kapot in de doos te zitten en nu moeten ze daar nog voor terug komen. Administratie/opvolging daarrond is voor u als verhuurder, wat ook maar logisch is.
+ je woont daar niet (duh... ) dus je mag daar telkens ruim op voorhand staan wachten als er iemand langskomt.

Nu is het al triest qua opbrengst, maar als hier zo goed als geen opbrengst meer tegenover staat, wie gaat dan nog de moeite doen om een woning te verhuren?


Omdat niet iedereen kan kopen en je deze mensen dan letterlijk in de kou zet bij te hoge belastingen op verhuur.
Het aantal huurwoningen zou zakken, de kwaliteit van de overblijvende woningen zou naar beneden gaan en hoogstwaarschijnlijk gaan de huurprijzen gevoelig de hoogte in.

Verhuren is ook geen zuivere belegging. Je steekt er inderdaad een hoop geld in, maar daarnaast ook een hoop tijd.

Ik denk niet dat de huurprijzen perse zullen stijgen, want dan geraakt op den duur geen enkel pand nog verhuurd. De vrije mart speelt hier immers.
Mensen met een reeds riant rendement, zullen genoegen nemen met wat minder. Het zullen dus de juiste mensen zijn die getroffen worden door deze belasting en dat zou een zeer goede zaak zijn.
De maatschappij zal de grote winnaar worden van een hervorming van dat systezm.

 

[Nineshots]

Ik denk niet dat de huurprijzen perse zullen stijgen, want dan geraakt op den duur geen enkel pand nog verhuurd. De vrije mart speelt hier immers.
Mensen met een reeds riant rendement, zullen genoegen nemen met wat minder. Het zullen dus de juiste mensen zijn die getroffen worden door deze belasting en dat zou een zeer goede zaak zijn.
De maatschappij zal de grote winnaar worden van een hervorming van dat systezm.

Het zullen de juiste mensen zijn die getroffen worden? De mensen die lang gespaard hebben om een extra appartementje er bij te kunnen kopen om te verhuren voor wat extra pensioeninkomsten?
Ik denk niet dat de wereld zo zwart/wit is jammer genoeg.

 

[zero132]

Het gaat ergens tussenin liggen, zowel verhuurders als huurders zullen impact hebben, mijn voorspelling:

• de huurprijs zal (licht) stijgen omdat verhuurders hun rendement willen beschermen, dus een deel van de stijging zal doorgerekend worden
• de eigenaars hun rendement zal dalen want de belasting gaat niet volledig doorgerekend kunnen worden
• oprichten van een eigen vastgoedvennootschap gaat terug interesanter worden (het grootste voordeel van privé investeren is/was de lagere belasting)
• minder mensen gaan nog zelf investeren in vastgoed (wegens lager rendement) en eerder aandelen kopen van de grote vastgoedvennootschappen (of andere aandelen,....)
• long term: daardoor zal er iets minder druk op de vastgoedmarkt zijn, in combinatie met een een stijgende rente (die zal ooit toch wel is stijgen), zullen de vastgoedprijzen stabiliseren (misschien zelfs ligt dalen). Waardoor er een nieuw evenwicht onstaat waarbij verhuren misschien terug iets interesanter wordt. Al verwacht ik dat op termijn verhuren volgens de huidige regels onder druk gaat komen staan (wie gaat nog het risico nemen voor een lager rendement waarbij de wetgeving vooral de huurder beschermt)

 

[mac-bc]

Is het vetgedrukte een eufemisme voor: zet overal gyproc-wandjes tegen, schilder alles in het wit, ... en zet iedereen in het zak die er niet genoeg verstand van heeft?

Dat is een tactiek die nu nog vaak werkt door de onwetendheid in de markt, vooral bij jonge starters. Maar omdat deze tactiek zo veel toegepast wordt, gaat "de markt" dat binnen een aantal jaar doorhebben volgens mij en zal er een steeds grotere discrepantie ontstaan tussen:
- de huizenprijzen die duidelijk afkomstig zijn van investeerders als opbrengsteigendom enerzijds en
- huizen waar gezinnen écht in geïnvesteerd hebben als eigen woning anderzijds.

In Gent is er ook zo'n gekende projectontwikkelaar actief. Ik heb compassie met al die jonge mensen die een kat in een zak hebben gekocht maar de kennis sijpelt langzaam door heb ik de indruk.

->

Onze woonexpert waarschuwt voor aankoop vers gerestaureerde woning: “Sommige gerenoveerde huizen die er volledig als nieuw uitzien, zijn niet helemaal aangepast aan de normen van vandaag”​

Ik kan het artikel niet lezen maar zou het kunnen dat dit beschrijft wat ik hierboven gezegd heb?

 

[Chauffagist]

->

Onze woonexpert waarschuwt voor aankoop vers gerestaureerde woning: “Sommige gerenoveerde huizen die er volledig als nieuw uitzien, zijn niet helemaal aangepast aan de normen van vandaag”​

Ik kan het artikel niet lezen maar zou het kunnen dat dit beschrijft wat ik hierboven gezegd heb?

Ja, dat noemen ze Vernieuwbouw. Eigenlijk een decor bouwen in de bestaande woning en alle oude brol er achter laten zitten.

Ik ken mensen met zo een woning in Gent. De cv ketel hing in een mooie kast boven het hang toilet. Toen ik hoognodig moest plassen na enkele biertjes, toch eens gekeken in die kast. Ik zag meteen dat er daar serieus gebrield was.

 

[TNTim]

Zij truken die allang bestaan hé...
Zoals recent geverfd of nieuwe gyproc ook alarmbellen zijn voor mogelijke vochtproblemen.

 

[zeldoxx]

Het afbetalen van uw lening is gewoon het vergroten van het geplaatst kapitaal he. 4% is gewoon 4% van het geld dat je er al hebt ingestoken.
Dus een huis van 200.000€ dat je zonder lening koopt levert us 8000€ per jaar op. Als je datzelfde huis koopt met een lening van 100k€ dan zal dat 4000€ zijn (gemiddeld gezien he).

Ik keek even naar het begin van deze thread en zag deze verschijnen ...
dit klopt toch niet?
als je 100k eigen inbreng hebt en 100k leent --> en je haalt 8000 per jaar op (waarvan 4k in de pocket en 4k naar de lening) is dat geld op het einde van de rit (bij de verkoop van de woning of het 100% bezitten van de woning) toch ook van u ?

dus ipv 4% op je geld ROI is dat 8% + de waarde die het huis kan stijgen en die de huur zal stijgen.

of ben ik hier helemaal verkeerd?



hier gebruik ik nu wel de getallen uit de post hé... ik zeg niet dat deze 100% correct zijn

 

[anders.]

Ik keek even naar het begin van deze thread en zag deze verschijnen ...
dit klopt toch niet?
als je 100k eigen inbreng hebt en 100k leent --> en je haalt 8000 per jaar op (waarvan 4k in de pocket en 4k naar de lening) is dat geld op het einde van de rit (bij de verkoop van de woning of het 100% bezitten van de woning) toch ook van u ?

dus ipv 4% op je geld ROI is dat 8% + de waarde die het huis kan stijgen en die de huur zal stijgen.

of ben ik hier helemaal verkeerd?



hier gebruik ik nu wel de getallen uit de post hé... ik zeg niet dat deze 100% correct zijn

Zoals je zegt "op het einde van de rit" dus op de moment dat je het volledige kapitaal er hebt in steken (door die huurinkomsten daar in te steken).

 

[Noctilucus]

Al die ROI berekeningen die enkel kijken naar je inbreng nu, zijn te kort door de bocht: stel dat de netto huurinkomsten de helft van je lening afbetalen, betaal je elke maand zelf nog de helft, dat is ook 15-20-25 jaar investeren...
Of neem de volledige huuropbrengst als return, dan moet je je volledige lening als maandelijkse investering meerekenen.

 

[zeldoxx]

Zoals je zegt "op het einde van de rit" dus op de moment dat je het volledige kapitaal er hebt in steken (door die huurinkomsten daar in te steken).

Ja maar als je na 5 jaar verkoopt heeft die huurder toch ook je lening afbetaald?

stel je koopt iets 200k en leent 100k
5jaar later verkoop je het terug voor 200k (zonder rente gerekend maar met slijtage enzo... gewoon stel )
5jaar x 12 maanden x 650 euro = 39k
lening is nog 61k (opnieuw zonder rente gerekend maar die zijn toch belachelijk laag)

200k - 61k = 139k
39k op 5 jaar op 100k = 7% per jaar

maar dan heb je wel nog het risico : het blijft verhuren
of het geluk: de woning stijgt sterk in prijs

 

[anders.]

Ja maar als je na 5 jaar verkoopt heeft die huurder toch ook je lening afbetaald?

Als op die 5 jaar uw lening is terugbetaald, heb je dan ook 100% kapitaal in die woning gestoken he.

 

[DogFacedGod]

Ik keek even naar het begin van deze thread en zag deze verschijnen ...
dit klopt toch niet?
als je 100k eigen inbreng hebt en 100k leent --> en je haalt 8000 per jaar op (waarvan 4k in de pocket en 4k naar de lening) is dat geld op het einde van de rit (bij de verkoop van de woning of het 100% bezitten van de woning) toch ook van u ?

dus ipv 4% op je geld ROI is dat 8% + de waarde die het huis kan stijgen en die de huur zal stijgen.

of ben ik hier helemaal verkeerd?



hier gebruik ik nu wel de getallen uit de post hé... ik zeg niet dat deze 100% correct zijn

Investering = 200k
Inbreng = 100k
Geleend = 100k
abstractie van aankoopkosten, belastingen, onderhoudskosten

8K huurinkomsten
Pakweg 1,5K interestkosten in jaar 1 + 6,5k kapitaalsaflossingen

ROI: 6,5K opbrengst = >3,25% (6,5 op 200K)
ROE: 6,5k => 6,5% als je vergelijkt met je inbreng op start (6,5 / 100), 6,1% als je vergelijkt na jaar 1. (6,5 / (100 + 6,5)



Wat er veel vergeten natuurlijk is cashflow.
Cashflow is 0 na jaar 1.
8K binnen aan huurinkomsten en 8k buiten aan interesten en kapitaalsaflossingen. Dus bij huurinkomsten die verdwijnen, moet je zeker zijn dat je je lening nog kan aflossen.

 

[akoekaracha]

Investering = 200k
Inbreng = 100k
Geleend = 100k
abstractie van aankoopkosten, belastingen, onderhoudskosten

8K huurinkomsten
Pakweg 1,5K interestkosten in jaar 1 + 6,5k kapitaalsaflossingen

ROI: 6,5K opbrengst = >3,25% (6,5 op 200K)
ROE: 6,5k => 6,5% als je vergelijkt met je inbreng op start (6,5 / 100), 6,1% als je vergelijkt na jaar 1. (6,5 / (100 + 6,5)



Wat er veel vergeten natuurlijk is cashflow.
Cashflow is 0 na jaar 1.
8K binnen aan huurinkomsten en 8k buiten aan interesten en kapitaalsaflossingen. Dus bij huurinkomsten die verdwijnen, moet je zeker zijn dat je je lening nog kan aflossen.

Vergeet bij de aankoop van 200k zeker ook geen 10% registratie + kosten notaris + kosten lening + kosten schuldsaldo. Dit loopt ENORM op als "kost".
Verhuur zelf op dit moment 3 panden maar als je me de vraag zou stellen of ik vandaag nog een aankoop zou doen voor particuliere verhuur dan zou ik nee zeggen. Vergeet niet dat de (r)overheid een enorm tekort op de begroting heeft en de verhuur al langer in de mand ligt om te gaan belasten. Plus prijzen die sky high aan het gaan zijn. 2 slaapkamer appartementen die voldoen aan de huidige normen kosten hier minimum 275k. Mensen die nu nog redelijk oude appartementen opkopen met slechte energie scores gaan binnenkort voor een enorme verrassing komen als blijkt dat we tegen 2050 naar klimaatneutrale bewoning moeten. Dit lijkt ver weg maar als je spreekt over een investering van 20 jaar...

 

[hellmut]

Ik zie hier weinig niet residentieel vastgoed voorbijkomen. (Garages, magazijnen, winkels...)

Zelf ben ik eigenaar van één garage in een complex met 210 garages/standplaatsen.

Roi op initiële aankoopprijs is momenteel 10%, maar zo mag je uiteraard niet rekenen. Zelf hou ik sinds aankoop elke kost die er ooit geweest is bij.(notaris, KI, syndicus enz.) Vandaag kom ik aan een roi van 4 à 5 %. En als ik ooit verkoop wellicht een meerwaarde op de aankoop destijds.
De garage is er eigenlijk gekomen omdat ik toen geen middelen had om een huis te kopen. De aankoop van de garage was haalbaarder.

De aankoop ervan was als jongeling getriggerd door een gesprek met een ondernemer en mijn ouders.
Die ondernemer zei me dat hij enkel investeerde in niet residentieel vastgoed. Contracten van langere duur en veel minder aan reglementering onderworpen dan woningen/appartementen. Risico op huurschade is ook minder.

Ook investeren in gereglementeerde vastgoedvennootschappen die hier al eerder eens genoemd werden kan ik aanbevelen. Bvb één aandeel Xior of Cofinimmo ligt in de lijn van 52€ of 132€. Dus haalbaar voor ieder type investeerder.

 

[Straddle]

De ROI van een vastgoedinvestering is pakken lager dan van een aandelenbelegging (gegeven dat je voor een degelijke Index ETF gaat, genre SPY of QQQ). Het enige voordeel aan een vastgoedbelegging is de leverage tegen lage interest rates. Je kan nu geld ontlenen tegen pakweg 1.5% op 20 jaar tijd, alles daarboven dat je kan binnenhalen met een huurgeld & waardestijging is meegenomen. Ik heb al een paar x gekeken voor een appartement, maar het is vaak zo'n gedoe en ik vertrouw de meestje "koopjes" die ik tegenkom maar half.

 

[Soeplepel]

Ik zie hier weinig niet residentieel vastgoed voorbijkomen. (Garages, magazijnen, winkels...)

Zelf ben ik eigenaar van één garage in een complex met 210 garages/standplaatsen.

Roi op initiële aankoopprijs is momenteel 10%, maar zo mag je uiteraard niet rekenen. Zelf hou ik sinds aankoop elke kost die er ooit geweest is bij.(notaris, KI, syndicus enz.) Vandaag kom ik aan een roi van 4 à 5 %. En als ik ooit verkoop wellicht een meerwaarde op de aankoop destijds.
De garage is er eigenlijk gekomen omdat ik toen geen middelen had om een huis te kopen. De aankoop van de garage was haalbaarder.

De aankoop ervan was als jongeling getriggerd door een gesprek met een ondernemer en mijn ouders.
Die ondernemer zei me dat hij enkel investeerde in niet residentieel vastgoed. Contracten van langere duur en veel minder aan reglementering onderworpen dan woningen/appartementen. Risico op huurschade is ook minder.

Ook investeren in gereglementeerde vastgoedvennootschappen die hier al eerder eens genoemd werden kan ik aanbevelen. Bvb één aandeel Xior of Cofinimmo ligt in de lijn van 52€ of 132€. Dus haalbaar voor ieder type investeerder.

Da lijkt mij gewoon niet rendabel.. Stel 20.000 voor garage en ge verhuurt aan 100 euro per maand = 1.200 euro per jaar, dus een goeie 17j en ge hebt uw inleg pas terug.

 

[ThomasMore]

Da lijkt mij gewoon niet rendabel.. Stel 20.000 voor garage en ge verhuurt aan 100 euro per maand = 1.200 euro per jaar, dus een goeie 17j en ge hebt uw inleg pas terug.

Ik vind de ROI van 4-5% anders niet slecht en zoals de poster vermeldt is het een haalbare investering, eentje waarvoor je geen lening moet aangaan... Ik ben er ook van overtuigd dat garages in stedelijke kernen nog een functie zullen blijven hebben. Misschien in de toekomst niet om een auto te stallen maar de nieuwbouwprojecten in stedelijke kernen worden zodanig klein dat mensen nood zullen hebben aan extra ruimte voor berging, hobby, ... En dan is de oppervlakte van zo'n garagebox toch ideaal.

Waar moeten die Leuvense salonsocialisten anders hun elektrische bakfiets stallen?

 

[hellmut]

Da lijkt mij gewoon niet rendabel.. Stel 20.000 voor garage en ge verhuurt aan 100 euro per maand = 1.200 euro per jaar, dus een goeie 17j en ge hebt uw inleg pas terug.

Ik bekijk dit anders:

tov spaarboekje: De banken zijn momenteel verplicht 0,01% basisrente en 0,10% getrouwheidspremie te geven. Er is veel druk vanuit die sector om dit te laten varen en/of banken proberen er alles aan te doen de negatieve rente door te rekenen aan de klan. (Hoge kosten, bankkantoren sluiten, geen gereglementeerde spaarrekeningen meer aanbieden,...)
Komt dan nog bij dat er inflatie is van 1 a 2 % per jaar, dus de 20k op het boekje is elk jaar minder waard.

tov vastgoedbelegging (ETF, GVV,...):
Uiteraard ben ik hier voorstander voor, maar het risico is wel sowieso hoger. Het beurssentiment van het moment kan voor een dip zorgen.

Wat betreft het feit van de “inleg terug”:

De garage heb ik gekocht in 2007, vandaag, 13 jaar later, heb ik met alle kosten die er al geweest zijn 71% van de investering terug. Maar op zich hoeft ”de inleg terug” niet, indien ik de garage nu zou verkopen zou ik niet alleen mijn oorspronkelijke kostprijs terug kunnen recupereren, alsook de kosten gedurende de 13 jaar en dan zou ik nog een mooie meerwaarde kunnen creëren. (+ natuurlijk huur van 13 jaar).
Ik heb na de algemene vergadering een bod gekregen op mijn garage van iemand die er al 15 heeft in het complex, daarom dat ik vrij zeker ben van wat ik schrijf.
Dankzij de huur van de garage, die bij m’n inkomen komt, had ik als alleenstaande ook een mooier dossier voor mijn lening van de bank voor mijn eigen woning.

Daarom ben ik, mits dat je het goed kan inkopen, nog steeds voorstander van een garage als mogelijke investering.