Nineshots
Well-known member
Een startende zelfstandige die al direct wilt beginnen met vastgoed aan te kopen? Kan, al lijkt het mij een onwaarschijnlijke situatie.
Waar is vakantiehuis de beste investering?
- Onderwerp starter famtam
- Startdatum
808 State
Well-known member
Waarom zou een startende zelfstandige met de huidige vennootschapswetgeving zo een kapitaalsinjectie doen met privé geld dat al zwaar belast geweest is? Ik denk dat het eerder de goedboerende freelancers en aanverwanten zijn die vastgoed verwerven via een vennootschap, al dan niet via gesplitste aankoop, recht van opstal, of andere constructies.
Chauffagist
Well-known member
Mijn vrouw heef ook nog vakantieverhuur gedaan, toen we nog geen kinderen hadden. Haar oud huis was ingedeeld in appartementjes, er was geen lift en geen parking. Na veel miserie met marginale-loser-jaarhuurders, besloten om het over een andere boeg te gooien. Mensen betaalden toch graag 800 voor een week om in een zeer basic appartement met kabel tv te zitten. Op die ene Dilbeekse kakmadam met haar xc90 na was iedereen daar content. Wel soms mensen die toch een hond meenamen, hoewel niet mocht, soms schade door kinderen, maar al bij al viel dat mee. Nu we beiden leerkracht zijn speelt het idee weer op om dit terug te gaan doen. We hebben in de plaats van dat oud kot 1 recenter appartement dat in jaarverhuur zit en verhuurd is.
Dit is schering en inslag aan de kust. Er zijn gewoon enorm veel goed-boerende Consultants...
kinxton
Member
Misschien wel ja, maar je hebt ook nog altijd fiscalisten die starters goed kunnen adviseren en die hen helpen zulke constructies op te zetten...
Een mooie erfenis kan soms meespelen éh, of een hypotheek om een lening te kunnen krijgen voor de vennootschap bij een bank.
808 State
Well-known member
Als je een grote som geld erft dan koop je die opbrengsteigendom toch privé? Dan zijn de huuropbrengsten ook onbelast in je zak.
808 State
Well-known member
De enige manier waarop het volgens mij interessant kan zijn om privé geld dat al dubbel en dik belast is in een vennootschap te steken om er vastgoed mee te kopen is door een nieuwe vennootschap op te starten met wijze van spreken één Euro, en al je kapitaal op de rekening courant passief van de vennootschap te plaatsen. Op die manier kan de vennootschap een opbrengsteigendom verwerven, en betaalt ze jouw inbreng + intrest terug naargelang de huurinkomsten binnenkomen. Die intresten zelf zijn dan ook nog eens aftrekbaar binnen de vennootschap als ik me niet vergis.
1) Intresten op een rekening courant die groter is dan het eigen vermogen worden geherkwalificeerd naar een dividend.
2) je mag maar +- 4% intrest vragen waarop je dan nog eens 30% roerende voorheffing moet betalen. Dat is maar een beetje lager dan vennootschapsbelasting + vvpr/liquidatiereserve (32%).
Dus nee dit is niet interessant.
Huurinkomsten en meerwaarde blijven belastbaar.
Op zich kan dat perfect hoor. Je kan geld lenen uit je toekomstig IPT-bedrag. Samen met een backservice kan je eigenlijk na uw eerste jaar al vrij makkelijk vastgoed kopen (dat trouwens wel privé staat, maar wordt betaald met geld uit vennootschap). Ik kan bvb +400k lenen uit mijn IPT momenteel en 60k backservice, dus 460k zonder een cent privégeld.
Dat is wel aan 1.7% intrest...
Wij gaan zelf een vakantiehuis, in België, runnen en ik verschiet toch van de voordelige fiscaliteit (en ik heb al veel gezien).
We hebben een woning specifiek aangekocht om te verhuren en inkosten uit te halen. We zullen er ook relatief veel investeringen in doen qua meubels. Bovendien zullen we normaal (nog definitief te regelen) diensten aanbieden, zoals persoonlijke ontvangst, regelmatige vervanging van lakens en schoonmaak (beide zowel voor/na het verblijf én tijdens het verblijf indien langer dan 4/7 dagen). Volgens een ruling van de fiscus voldoen we dan aan de voorwaarden voor BTW
In dat geval kunnen we:
- een zelfstandige activiteit hebben met alle voordelen van dien (afschrijvingen, investeringsaftrek, ...), belast als beroepsinkomsten en niet (on)roerende inkomsten. In de praktijk lijkt me dit voordelig op basis van ons financieel plan.
- btw aftrekken (vaak aan 21%) terwijl we slechts btw aan 6% zullen betalen op onze verhuur.
In de praktijk zullen we dan de eerste 5 jaar, op basis van financieel plan met afschrijvingen, geen winst behalen en via de BTW een stuk minder op onze uitgaven betalen.
Concreet, als we bvb 100 euro (excl. btw) omzet halen en daarvan 70 euro (excl. btw) kosten hebben, dan zullen we € 6 BTW betalen, maar € 14,7 terugkrijgen.
Vreemd, maar echt geen gefoefel, gezien we echt op dat persoonlijk contact met mensen inspelen en vervanging van lakens voor een zweter zoals mezelf ook wel evident lijkt voor een kwaliteitsvolle vakantieverhuur.
Wij zijn écht niet van plan om te foefelen, hebben dat op de vorige zelfstandige activiteit ook niet gedaan, maar als je ziet wat je allemaal kan doen als je héél creatief bent...
We hebben een woning specifiek aangekocht om te verhuren en inkosten uit te halen. We zullen er ook relatief veel investeringen in doen qua meubels. Bovendien zullen we normaal (nog definitief te regelen) diensten aanbieden, zoals persoonlijke ontvangst, regelmatige vervanging van lakens en schoonmaak (beide zowel voor/na het verblijf én tijdens het verblijf indien langer dan 4/7 dagen). Volgens een ruling van de fiscus voldoen we dan aan de voorwaarden voor BTW
In dat geval kunnen we:
- een zelfstandige activiteit hebben met alle voordelen van dien (afschrijvingen, investeringsaftrek, ...), belast als beroepsinkomsten en niet (on)roerende inkomsten. In de praktijk lijkt me dit voordelig op basis van ons financieel plan.
- btw aftrekken (vaak aan 21%) terwijl we slechts btw aan 6% zullen betalen op onze verhuur.
In de praktijk zullen we dan de eerste 5 jaar, op basis van financieel plan met afschrijvingen, geen winst behalen en via de BTW een stuk minder op onze uitgaven betalen.
Concreet, als we bvb 100 euro (excl. btw) omzet halen en daarvan 70 euro (excl. btw) kosten hebben, dan zullen we € 6 BTW betalen, maar € 14,7 terugkrijgen.
Vreemd, maar echt geen gefoefel, gezien we echt op dat persoonlijk contact met mensen inspelen en vervanging van lakens voor een zweter zoals mezelf ook wel evident lijkt voor een kwaliteitsvolle vakantieverhuur.
Wij zijn écht niet van plan om te foefelen, hebben dat op de vorige zelfstandige activiteit ook niet gedaan, maar als je ziet wat je allemaal kan doen als je héél creatief bent...
Chauffagist
Well-known member
TNTim
Crew Member
@JPV
Ga je op die zelfstandige inkomsten dan geen sociale lasten etc moeten betalen?
Indien wel, is er een voordeel dat je hier ook sociale lasten op betaalt? Extra pensioen/uitkering bij ziekte/... later ofzo?
Als je ook afschrijvingen doet op het gebouw, dan is de eventuele winst bij verkoop later wel belastbaar als meerwaarde.
Maar als je het gebouw langer dan 5 jaar houdt, precies wel maar 16,5% ipv progressief.
Ivm btw zit je precies wel safe, je moet zelfs niet zoveel diensten aanbieden om als hoteldienst aanzien te worden.
Ga je op die zelfstandige inkomsten dan geen sociale lasten etc moeten betalen?
Indien wel, is er een voordeel dat je hier ook sociale lasten op betaalt? Extra pensioen/uitkering bij ziekte/... later ofzo?
Als je ook afschrijvingen doet op het gebouw, dan is de eventuele winst bij verkoop later wel belastbaar als meerwaarde.
Maar als je het gebouw langer dan 5 jaar houdt, precies wel maar 16,5% ipv progressief.
Ivm btw zit je precies wel safe, je moet zelfs niet zoveel diensten aanbieden om als hoteldienst aanzien te worden.
Laatst bewerkt:
Eenmanszaak. Vennootschap is te kostelijk voor de omzet + dan zou je mss al (om het te optimaliseren) moeten aankopen onder de vennootschap, wat niet zo eenvoudig is.
ik zal idd sociale lasten moeten betalen, maar die vallen nog mee en de eerste jaren (gezien afschrijvingen) zal dat sowieso 0 zijn.@JPV
Ga je op die zelfstandige inkomsten dan geen sociale lasten etc moeten betalen?
Indien wel, is er een voordeel dat je hier ook sociale lasten op betaalt? Extra pensioen/uitkering bij ziekte/... later ofzo?
Idd.TNTim zei:
Maar even mijn rekensom:
Stel, ik schrijf onze woning 10 jaar af (10000 euro/ jaar). Dat betekent 10 jaar lang 10000 euro minder belastbare inkomsten. Elk jaar betekent dat een 5400 (50% + gemeentebelastingen) minder belastingen. Daarnaast betaal ik ook een kleine 600 euro tot 1000 euro minder sociale lasten. Mijn voordeel is dus een ruwe 6000 euro/jaar of 60.000 euro in totaal.
Stel dat mijn woning nu in die 10 jaar van 335.500 euro héél sterk in waarde zou stijgen (worst case scenario qua meerwaarde), bvb naar 535.500 euro, dus 200.000 extra. Samen met de 100000 die ik afgeschreven heb, is dat 300.000 euro meerwaarde. Als dit aan 16,5% belast wordt, is dat 49.500 euro belastingen. Doe ik nog altijd 10.000 euro winst mee
. iddTNTim zei:
Zal ik niet doen voor een woning op 1 km van mij thuisVergeet de auto op naam van de zaak ook niet!
. Maar ook daar zal ik een voordeel op doen, want de vorige keer dat we een auto kochten was mijn vriendin ook zelfstandig en kregen we bij één autoverkoper (tov een andere verkoper van hetzelfde merk) enkele duizenden euro's extra korting omdat mijn vriendin zelfstandig was. Ze moest het niet in de zaak steken, gewoon het feit dat ze zelfstandig was was blijkbaar interessant voor die verkoper.
ik ken niet zoveel van investeringsaftrek, maar ik zie geen beschrijving van een situatie waar ik dit nu niet zou kunnen doen. Heb je ergens meer info (sowieso plan ik nog via een boekhouder te informeren).
Booking.com sowieso. Airbnb mogelijks indien de kalender van die 2 compatibel is (wat blijkbaar zo is, moet het nog eens checken hoe dat precies werkt). Vriendin is geen fan van Airbnb wegens slechtere reputatie (feestjes).
TNTim
Crew Member
Zal de woning op beide namen staan? Zoja, zit uw partner ook aan de 50%-schijf?Stel, ik schrijf onze woning 10 jaar af (10000 euro/ jaar). Dat betekent 10 jaar lang 10000 euro minder belastbare inkomsten. Elk jaar betekent dat een 5400 (50% + gemeentebelastingen) minder belastingen. Daarnaast betaal ik ook een kleine 600 euro tot 1000 euro minder sociale lasten. Mijn voordeel is dus een ruwe 6000 euro/jaar of 60.000 euro in totaal.
Stel dat mijn woning nu in die 10 jaar van 335.500 euro héél sterk in waarde zou stijgen (worst case scenario qua meerwaarde), bvb naar 535.500 euro, dus 200.000 extra. Samen met de 100000 die ik afgeschreven heb, is dat 300.000 euro meerwaarde. Als dit aan 16,5% belast wordt, is dat 49.500 euro belastingen. Doe ik nog altijd 10.000 euro winst mee
Bij die 16,5% belastingen komt er ook gemeentebelasting bij, dat wordt dan 53.460€ belastingen in dit extreme geval.
Maar moet idd al fors stijgen om er verlies aan te doen.
Vriendin zit "maar" aan 45%, is idd een correctie en ook van de gemeentebelastingen heb je gelijk dat ik die daar nog moet aan toevoegen. Maar denk dat het plaatje wel zal kloppen in grote lijnen, dus wss waag ik het wel (al is het altijd wat sneu om dan plots zoveel jaar later een ferme lek belastingen te moeten betalen, zeker mocht er dan geen échte waardestijging van de woning zijn)