Huis kopen - Een nieuw begin

[Zalenski]

Het blijft echter serieus slikken wanneer je shopt in de 400k woningen, er tegenkomt met die prijs als advertentie en men u ineens een bedrag van 500k+ voorschotelt als je dan meer info hebt opgevraagd over een specifieke woning bij hen. Dan voelt dat een beetje aan als verloren moeite.

Ja als je shopt voor een nieuwbouw app komt er nog eens een verplichte parkeerplaats + berging bij hé... zat zo aan 445k voor een app van 339k...

 

[stungunner]

Mengeling van 21% BTW op de constructie en 10% registratierechten op de grond.

Daarnaast gaf hij dit als richtingscijfer, en kan dat dus hoger of lager zijn in functie van de realiteit.

Het blijft echter serieus slikken wanneer je shopt in de 400k woningen, er tegenkomt met die prijs als advertentie en men u ineens een bedrag van 500k+ voorschotelt als je dan meer info hebt opgevraagd over een specifieke woning bij hen. Dan voelt dat een beetje aan als verloren moeite.

Misschien voorstellen dat de registratierechten voor een oude woning voor de 2de woning en hoger omhoog gaat naar 21%. .

Ja kijk, een "mengeling", daar ben je dus niks mee hé. Is het BTW op het geheel of registratie op grond en BTW op de constructie? Hoeveel is dan het grondaandeel? Is er afbraak en heropbouw en dus 6% BTW mogelijk? Zijn er infrastructuurwerken inbegrepen in de prijs? Dat gaat allemaal het bedrag voor de registratie en/of BTW beïnvloeden.

Ik ben er volledig mee akkoord dat ontwikkelaars transparant moeten zijn én de juiste info moeten geven. Dus een duidelijke opsplitsing van de prijs met bijhorend belasting tarief.

En lokken met lage prijzen om dan hogere prijzen mee te delen is uiteraard not done, dat is duidelijk.

Maar gewoon een "mengeling" erbij tellen slaagt op niks en is puur buikgevoel én foute info.

 

[Dako]

Zijn er dingen waar ik zeker naar moet vragen?
Dingen die ik moet verwachten snel te krijgen?

Basis lastenboek en wat de meerprijzen zijn van alles
Lijst met leveranciers/onderaannemers

En ga vervolgens met dat lastenboek al eens langs bij hun leveranciers/onderaannemers en kijk wat je voor het budget van het lastenboek kan krijgen.

Bij de ene leverancier kan je voor de vb 40 EUR/m² uit het lastenboek al enkele mooie tegels vinden, bij de andere wil je die van 40EUR/m² nog niet in je garage.
Met 10K keukenbudget in het lastenboek kan je bij de lokale schrijnwerker misschien al een basis keuken hebben, bij een andere juist 2 kasten...

Zorg voor je tekent dus goed dat je weet wat je wil (welke ramen, stopcontacten, welke trap, keuken,...) Ofwel kan hiermee in de offerte al gerekend worden, ofwel weet je (ongeveer) de meerprijs van zijn leverancier. Ook als je dingen eruit wil laten dit vooraf bekijken zodat ook de (extra) kost duidelijk is.

 

[fomix]

En lokken met lage prijzen om dan hogere prijzen mee te delen is uiteraard not done, dat is duidelijk.

Want dat doen ze nergens anders zeker? Hallo meneer de autoverkoper. Is die auto echt maar 18k?
Wel ja, als je meer dan een houten plank wil om op te zitten komt er wel al 2000€ bij...

Ze afficheren bij dat soort zaken vaak een 'vanaf prijs' en dat is perfect normaal. Ze kunnen er geen exacte prijs opzetten want je kan nog wat aanpassingen doen die de prijs (en BTW) beïnvloeden.

En die 15% bij tellen is dus eerder te zien als een determinator 'is het zinnig om op de link te klikken of niet?' Niet zozeer, welk getal check ik met de bank af...

Ja kijk, een "mengeling", daar ben je dus niks mee hé. Is het BTW op het geheel of registratie op grond en BTW op de constructie? Hoeveel is dan het grondaandeel? Is er afbraak en heropbouw en dus 6% BTW mogelijk? Zijn er infrastructuurwerken inbegrepen in de prijs? Dat gaat allemaal het bedrag voor de registratie en/of BTW beïnvloeden.

Ze moeten ergens mee beginnen eh. Ze kunnen ook heel het lastenboek erop zetten om dan onderaan de prijs te zetten. Wat denk je dan dat iedereen doet? Juist ja, naar onder scrollen voor de prijs...
Ze geven nu een prijs mee (uiteraard de meeste gunstige om je te lokken) en de detailopbouw kan je steeds nalezen door het lastenboek op te vragen/downloaden.

 

[HUSKE]

Mengeling van 21% BTW op de constructie en 10% registratierechten op de gron

Grond is tegenwoordig 12%.

 

[Chilliewillie88]

Haha hier was de verkoper ook zo van: ja da's dus een spiksplinternieuwe kachel, voor €2000 moogt ge hem hebben, anders pak ik ze mee.


Euh nee, die is al van mij, kalf

Uiteraard niet indien hij dit zo op voorhand aangeeft en dit ook laat formaliseren in de compromis/akte.

 

[Musk]

Uiteraard niet indien hij dit zo op voorhand aangeeft en dit ook laat formaliseren in de compromis/akte.

De compromis was al lang getekend.

 

[Chilliewillie88]

De compromis was al lang getekend.

dat is uiteraard een ander verhaal

 

[Renegadexxripxx]

Ja kijk, een "mengeling", daar ben je dus niks mee hé. Is het BTW op het geheel of registratie op grond en BTW op de constructie? Hoeveel is dan het grondaandeel? Is er afbraak en heropbouw en dus 6% BTW mogelijk? Zijn er infrastructuurwerken inbegrepen in de prijs? Dat gaat allemaal het bedrag voor de registratie en/of BTW beïnvloeden.

Ik ben er volledig mee akkoord dat ontwikkelaars transparant moeten zijn én de juiste info moeten geven. Dus een duidelijke opsplitsing van de prijs met bijhorend belasting tarief.

En lokken met lage prijzen om dan hogere prijzen mee te delen is uiteraard not done, dat is duidelijk.

Maar gewoon een "mengeling" erbij tellen slaagt op niks en is puur buikgevoel én foute info.

Je hebt gelijk hé. Correcte informatie zou nog veel beter zijn.

Maar liever toch al minstens een richtingsregel die een idee geeft dat je weet ongeveer waaraan u te verwachten. Dan er niets over te zeggen. Ook al is die informatie niet compleet. Maar dan spreken we over een beperkte variabiliteit. En dat lijkt mij toch ook wel al mooi als je een vergelijking maakt.

Net zoals dat je vroeger ook 12% ongeveer als leidraad nam om te zeggen die kost moet je er ruwweg bijtellen voor de registratierechten (10%) + de kost voor de notaris.
Dat was niet volledig, maar dat hielp wel vond ik.

Uiteindelijk waarom : zie later

Grond is tegenwoordig 12%.

Ja kan zijn, was dan ook maar een indicatie. Was dan ook puur om die 15% richting te duiden. Ik spreek mij niet uit of die richting de huidige beste richting is. Een variabiliteit van 10 - 50k is nog iets waar je kan zeggen ok. 150 - 200k... dat kan gewoon niet dat is niet een beetje meer... maar dat is gewoon een heel andere pricerange. Al is 10-50k ook al niet onaardig. Maar bij een woning ligt dat niet tussen het onhaalbare.

Als ik zoek bij 400k... dan kan ik mijn budget mogelijks nog naar 410 tot 450k duwen. Maar 550 - 600k... ja neen hé... anders zocht ik wel in de richting van die 550 - 600k.

Ja als je shopt voor een nieuwbouw app komt er nog eens een verplichte parkeerplaats + berging bij hé... zat zo aan 445k voor een app van 339k...

Is dat verplicht -> dan dient men die prijs gewoon bij in de advertentieprijs te zetten. Anders is dat gewoon belachelijk en gewoon fout... maar belangrijker tijdsverlies. Ook voor hen...

Is dat een optie, dan zouden die vanafprijzen mee in de advertentie dienen te staan.

 

[Pompi]

Mengeling van 21% BTW op de constructie en 10% registratierechten op de grond.

Daarnaast gaf hij dit als richtingscijfer, en kan dat dus hoger of lager zijn in functie van de realiteit.

Het blijft echter serieus slikken wanneer je shopt in de 400k woningen, er tegenkomt met die prijs als advertentie en men u ineens een bedrag van 500k+ voorschotelt als je dan meer info hebt opgevraagd over een specifieke woning bij hen. Dan voelt dat een beetje aan als verloren moeite.

Misschien voorstellen dat de registratierechten voor een oude woning voor de 2de woning en hoger omhoog gaat naar 21%. .

Nee nee de cijfers zijn geen richtcijfers he, ik heb de prijslijst van de 10 woningingen die te koop staan van de bouwfirma vergeleken met de prijzen op immoweb, zoveel zijn er ook niet.
De woning die ze dus vorige week aan mij gaven voor 475k op hun bureau, staat nu voor "400" online op immoweb

Ik heb nu eens proberen terugrekenen met die 12% op de grond die ze Huske hier gaf, en dan komt het inderdaad wel overeen dat ze de prijs tonen op immoweb zonder de 12% grond en zonder de 21% btw op de woning.

Nu an sich, ik was zonder richtprijzen naar daar gegaan dus 'tis niet dat ik ineens 100k extra kreeg te horen, maar ik kan mij inbeelden dat als je eerst 400 leest en dan 500 te horen krijgt dat dat schrikken is

En ga vervolgens met dat lastenboek al eens langs bij hun leveranciers/onderaannemers en kijk wat je voor het budget van het lastenboek kan krijgen.

Bij de ene leverancier kan je voor de vb 40 EUR/m² uit het lastenboek al enkele mooie tegels vinden, bij de andere wil je die van 40EUR/m² nog niet in je garage.
Met 10K keukenbudget in het lastenboek kan je bij de lokale schrijnwerker misschien al een basis keuken hebben, bij een andere juist 2 kasten...

Zorg voor je tekent dus goed dat je weet wat je wil (welke ramen, stopcontacten, welke trap, keuken,...) Ofwel kan hiermee in de offerte al gerekend worden, ofwel weet je (ongeveer) de meerprijs van zijn leverancier. Ook als je dingen eruit wil laten dit vooraf bekijken zodat ook de (extra) kost duidelijk is.

Thx! de lastenboeken waren eerstdaags klaar dus ik verwacht ze nog per mail te mogen ontvangen.

 

[Diatonico]

Is dat verplicht -> dan dient men die prijs gewoon bij in de advertentieprijs te zetten. Anders is dat gewoon belachelijk en gewoon fout... maar belangrijker tijdsverlies. Ook voor hen...

Is dat een optie, dan zouden die vanafprijzen mee in de advertentie dienen te staan.

Is schering en inslag hoor.
Ook bij bestaande woningen: verkoper verkoopt appartement met parkeerplaats/garage en soms berging. Ze weten welke prijs ze willen en wat ze gaan vragen voor het geheel, maar splitsen die op om zo in meer zoekfilters terecht te komen.

Heb dat al meermaals gezien: app geraakt niet verkocht aan bv 329k. Dan kost de garage vanaf nu 30k, verplicht aan te kopen bij het app met vraagprijs 299k. Dan zit je nog onder die 300k die in veel zoekfilters een bovengrens is.

Ze hopen zo toch iemand te kunnen overtuigen om toch wat dieper in de buidel te laten tasten dan gepland, die anders het pand zelfs niet had gezien. Het kost hen ook niks extra...

 

[Renegadexxripxx]

Nee nee de cijfers zijn geen richtcijfers he, ik heb de prijslijst van de 10 woningingen die te koop staan van de bouwfirma vergeleken met de prijzen op immoweb, zoveel zijn er ook niet.
De woning die ze dus vorige week aan mij gaven voor 475k op hun bureau, staat nu voor "400" online op immoweb

Ik heb nu eens proberen terugrekenen met die 12% op de grond die ze Huske hier gaf, en dan komt het inderdaad wel overeen dat ze de prijs tonen op immoweb zonder de 12% grond en zonder de 21% btw op de woning.

Nu an sich, ik was zonder richtprijzen naar daar gegaan dus 'tis niet dat ik ineens 100k extra kreeg te horen, maar ik kan mij inbeelden dat als je eerst 400 leest en dan 500 te horen krijgt dat dat schrikken is

Dat bedoel ik niet. Ik bedoel, dat als het geadverteerd werd zoals nu zonder grond en BTW.
EN in de tekst dan stond als richting, exacte bedrag te berekenen tijdens overleg en situatie, 15% boven geadverteerde waarde tgv ruwe raming registratierechten/BTW/kosten.

Dan zie je daar vb voor uw voorbeeld staan 460k. Als je dan ter plaatse gaat en ze zeggen u, de exacte berekening is 475k. Dan voelt dat niet als de klap aan die 400 -> 475k is.

En dat kost niet zoveel meer moeite uiteindelijk. Al zou je tgv de stijging van de grond met 2% uw basisraming al met 2% kunnen omhoog zetten en dus eerder als amalgaam 17% tellen. Waardoor je dan bij een advertentieprijs dan 468k ziet staan. En de exacte berekening voor uw geval bij hen dan uitkomt als 475k.

468k tov uiteindelijke exact berekende 475k... lijkt mij behapbaarder dan de verhoging van 400k tot 475k.

En belangrijkste de tijd van uw verkoper wordt dan niet verspild aan mensen die er toch het budget niet voor hebben of dat er niet aan kunnen geven. Allez 7k is nog al eens iets dat je met een extra effort, meer moeite er eventueel voor kan vinden. 75k... ja neen hé...

Je zou ook kunnen zeggen neem als richtingscijfer 21%, maar dan schrik je potentieel geïnteresseerden en die het kunnen betalen af. Ook al gaat het evengoed maar over eenzelfde +/-foutemarge.

Is schering en inslag hoor.

Weet ik, maar is gewoon nonsens en zou niet mogen.
Is 1 van de redenen waarom ik niet naar een appartement ben gaan kijken. En omdat toen ik kocht appartementen duurder waren dan een volledige rijwoning...
Als ik 300k betaal voor een rijwoning met eigen garage en berging in de private kelder of 330k voor een appartement... dan kies ik die rijwoning hoor...

 

[Diatonico]

Weet ik, maar is gewoon nonsens en zou niet mogen.
Is 1 van de redenen waarom ik niet naar een appartement ben gaan kijken. En omdat toen ik kocht appartementen duurder waren dan een volledige rijwoning...
Als ik 300k betaal voor een rijwoning met eigen garage en berging in de private kelder of 330k voor een appartement... dan kies ik die rijwoning hoor...

Het ergste is dat makelaars dan zeggen "we moeten het wel doen, want mensen verwachten dat er nog 30k bijkomt".

Hebben we het dan over een woning en appartement met vergelijkbare eigenschappen? Dus buiten garage en kelder zelfde aantal (bad)kamers, oppervlakte, zelfde EPC label, gelijkaardig afwerking (badkamer, keuken,...), equivalente buitenruimte etc.?

Indien ja: logisch dat je het doet. In mijn streek ben ik dat 1x tegen gekomen: rijwoning met parkeerplaats achteraan, vraagprijs 300k. EPC net onder 150kwh/m2/j. Wel gerenoveerd huis van de jaren '60 zonder water of afvoerbuizen op de 1e en 2e verdieping en vlak bij een spoorwegovergang. Oh ja en een erfdienstbaarheid op de toegangsweg naar de parking (boven dewelke ook 1 kamer was). Voor de rest zijn appartementen altijd goedkoper dan een vergelijkbare rijwoning in mijn ervaring.

 

[Renegadexxripxx]

Het ergste is dat makelaars dan zeggen "we moeten het wel doen, want mensen verwachten dat er nog 30k bijkomt".

Hebben we het dan over een woning en appartement met vergelijkbare eigenschappen? Dus buiten garage en kelder zelfde aantal (bad)kamers, oppervlakte, zelfde EPC label, gelijkaardig afwerking (badkamer, keuken,...), equivalente buitenruimte etc.?

Indien ja: logisch dat je het doet. In mijn streek ben ik dat 1x tegen gekomen: rijwoning met parkeerplaats achteraan, vraagprijs 300k. EPC net onder 150kwh/m2/j. Wel gerenoveerd huis van de jaren '60 zonder water of afvoerbuizen op de 1e en 2e verdieping en vlak bij een spoorwegovergang. Oh ja en een erfdienstbaarheid op de toegangsweg naar de parking (boven dewelke ook 1 kamer was). Voor de rest zijn appartementen altijd goedkoper dan een vergelijkbare rijwoning in mijn ervaring.

Appartement 90m2 oppervlakte 3de, en hoogste, verdiep (zonder oppervlakte kelderberging en garage), terras van 15m2
rijwoning 144m2 oppervlakte (zonder oppervlakte kelderberging en garage) - tuin van 6*25

Was nieuwbouwwoning in eenzelfde verkaveling. Het was dan ook niet verwonderlijk dat die appartementen niet verkocht geraakten zolang er nog woningen te koop stonden.

 

[fomix]

Het ergste is dat makelaars dan zeggen "we moeten het wel doen, want mensen verwachten dat er nog 30k bijkomt".

Dus eerst jarenlang de mensen lokken met rare trucs om dan vervolgens te zeggen 'mensen verwachten dat'. Tjah...

Misschien de hand dan is eigen boezem steken meneer de makelaar.

 

[HUSKE]

Dus eerst jarenlang de mensen lokken met rare trucs om dan vervolgens te zeggen 'mensen verwachten dat'. Tjah...

Misschien de hand dan is eigen boezem steken meneer de makelaar.

Zonder BTW is wel normaal, want die kan 6 of 21% zijn en eventueel zelfs wijzigen. Vaak staat een totale berekening wel in de uitleg.

Over het algemeen komt er ongeveer 18-20% bij als je alles telt (notaris, hypotheekkosten etc).

 

[Diatonico]

Appartement 90m2 oppervlakte 3de, en hoogste, verdiep (zonder oppervlakte kelderberging en garage), terras van 15m2
rijwoning 144m2 oppervlakte (zonder oppervlakte kelderberging en garage) - tuin van 6*25

Was nieuwbouwwoning in eenzelfde verkaveling. Het was dan ook niet verwonderlijk dat die appartementen niet verkocht geraakten zolang er nog woningen te koop stonden.

Nieuwbouw dan nog... Goed gescoord! Welke regio als ik vragen mag?

Zonder BTW is wel normaal, want die kan 6 of 21% zijn en eventueel zelfs wijzigen. Vaak staat een totale berekening wel in de uitleg.

Over het algemeen komt er ongeveer 18-20% bij als je alles telt (notaris, hypotheekkosten etc).

Het ging over een verplicht bij aan te kopen garage (of staanplaats, evt. in combinatie met aparte berging).

Voor BTW is het inderdaad normaal – hangt van de situatie van de koper af. Maar een garage/staanplaats/berging die verplicht mee aan te kopen is, moet gewoon in de vraagprijs zitten. Dat niet doen is een goedkoop trucje om in meer zoekfilters te geraken.

 

[Renegadexxripxx]

Nieuwbouw dan nog... Goed gescoord! Welke regio als ik vragen mag?

Limburg, maar 7 jaar geleden natuurlijk.

Nu staat een appartement te koop voor 400k en zo'n woning rond 450k...

zotte mensen...

 

[Pompi]

Dat bedoel ik niet. Ik bedoel, dat als het geadverteerd werd zoals nu zonder grond en BTW.
EN in de tekst dan stond als richting, exacte bedrag te berekenen tijdens overleg en situatie, 15% boven geadverteerde waarde tgv ruwe raming registratierechten/BTW/kosten.

Dan zie je daar vb voor uw voorbeeld staan 460k. Als je dan ter plaatse gaat en ze zeggen u, de exacte berekening is 475k. Dan voelt dat niet als de klap aan die 400 -> 475k is.

En dat kost niet zoveel meer moeite uiteindelijk. Al zou je tgv de stijging van de grond met 2% uw basisraming al met 2% kunnen omhoog zetten en dus eerder als amalgaam 17% tellen. Waardoor je dan bij een advertentieprijs dan 468k ziet staan. En de exacte berekening voor uw geval bij hen dan uitkomt als 475k.

468k tov uiteindelijke exact berekende 475k... lijkt mij behapbaarder dan de verhoging van 400k tot 475k.

En belangrijkste de tijd van uw verkoper wordt dan niet verspild aan mensen die er toch het budget niet voor hebben of dat er niet aan kunnen geven. Allez 7k is nog al eens iets dat je met een extra effort, meer moeite er eventueel voor kan vinden. 75k... ja neen hé...

Je zou ook kunnen zeggen neem als richtingscijfer 21%, maar dan schrik je potentieel geïnteresseerden en die het kunnen betalen af. Ook al gaat het evengoed maar over eenzelfde +/-foutemarge.


Weet ik, maar is gewoon nonsens en zou niet mogen.
Is 1 van de redenen waarom ik niet naar een appartement ben gaan kijken. En omdat toen ik kocht appartementen duurder waren dan een volledige rijwoning...
Als ik 300k betaal voor een rijwoning met eigen garage en berging in de private kelder of 330k voor een appartement... dan kies ik die rijwoning hoor...

Dan volg ik je inderdaad 100% , tussen hun prijs op immoweb en de waarheid zit dan inderdaad zoeen grote marge dat dat voor veel mensen inderdaad gewoon financieel niet haalbaar is.
Uiteindelijk zal het voor ons ook niets worden is gebleken na de afspraak bij de bank.
Vooral omdat de kosten voor het overbrugingskrediet zo hoog oplopen, tussen reservering en rentes moesten we daar nog eens rekenen op 30.000 kosten (want die ben je gewoon kwijt) daarvoor , en dan valt het gewoon buiten de comfortzone.
Toen ik tegen de mens van de bank zei wanneer de opleveringsdatum pas zou zijn (reken op 23 maanden) dan zei hij ook direct: oei hier ga je van verschieten.

Nu in ons geval is dat zonder gevolg, en ik ben blij dat ik de afspraak bij de bank is heb kunnen doen voor concrete voorbeelden en de getallen met hen te overlopen, dat helpt alleen maar in de zoektocht.

Zonder BTW is wel normaal, want die kan 6 of 21% zijn en eventueel zelfs wijzigen. Vaak staat een totale berekening wel in de uitleg.

Over het algemeen komt er ongeveer 18-20% bij als je alles telt (notaris, hypotheekkosten etc).

Zoals ik het verstond van de verkoper was dat in dit geval nooit op 6% mogelijk, omdat het een nieuwe verkaveling was was het sowieso 21%
Dus dat weten ze dan wel als ze het te koop zetten op immoweb ook.

 

[Castil]

Hier gaat de verkoop van onze huidige woning veel vlotter dan gedacht.
Kijkweekend zat vol na 2 dagen op Immoweb, extra kijkdag ingelast.
Gisteren al 2 biedingen gekregen waarvan 1 zelf 20k boven de vraagprijs.
Terwijl we initieel dachten dat er afgebogen ging worden.

De gekte is precies nog niet helemaal afgekoeld.