Dilemma: huis verkopen / kleinere nieuwbouw kopen

[Kingrotra]

Zelf dacht ik ook dat mij totaalrenovatie op 6 maand tijd wel af kon zijn. Niet dus.
Al 4 maand kwijt eer je de vergunning hebt en mag starten met de werken. Schrijnwerk? Wachttijd van een half jaar (buiten corona al) dakwerken? "dat neem ik er wel eens tussendoor, da's maar een weekje werk" etc etc.
Vorig jaar zijn ze hier 4 weken bezig geweest, 3 man voltijds om een nieuwe badkamer te creëren en het washok up 2 date te brengen. Echt, ik dacht toch ook dat dat een werkje van 2 weken max zou zijn
Ik denk dat een jaar toch wel de minimumtijd is voor een totaalrenovatie van dak tot riolering.

Uw 6 maand voorspelling was dus gebaseerd op lucht?

Ik heb geleerd die voorspellingen te laten doen door mensen die er iets van kennen en er dan nog marge bij te doen.

Uw vergunning aanvragen en andere admin reken ik niet mee in verbouwingstijd, wie dat allemaal niet weet is beter af met een sod.

Hier 1 jaar tijd, huis volledig gestript tot op de baksteen, afbraak, opbouw, afwerking.

Had ik het allemaal door 1 aannemer laten doen had dit klaargeweest op ongeveer 6 maand, gezien we in dat jaar vaak ook hebben moeten wachten tot de ene partij klaar was en de andere dan pas kon beginnen.

Als je het geld hebt en vooruit kan plannen, hoeft een verbouwing niet aan te slepen. Wil je geld besparen en vanalles zelf doen zonder kennis van zaken, vergroot je de kans op aanslepende verbouwingen.

Wij hebben ook boven geleefd toen boven zowat alles klaar was, 1 kamer ingericht als minikeuken en eetplek met een tafel voor 2, gasstoof en cheap meubeltje met pompbak.
Schoon was het niet, maar praktisch allemaal te doen (zonder kinderen, met kinderen zou ik dit no way doen). Eens beneden in orde was en de keuken was geplaatst alles boven afgebroken en weggegeven en weggegooid.

Wij hebben langer moeten wachten op allerlei meubelen dan op vele klussen in het huis. Uiteraard wel al enkele jaren geleden, nu is dit wat andere koek met de schaarste van heel wat materialen.

 

[Deleted member 658]

Omdat we een beperkt budget hadden, 3j geleden een huis van eind de jaren 70 gekocht (elektriciteit niet gekeurd, toch wel een kost eraan), hebben ook wel wat gerenoveerd en goede vernieuwingen gedaan, maar het blijft een oud huis...
In de winter is het hier een frigo, er is bvb enkele beglazing boven.
Eerlijk gezegd had ik mijn eerste week toen we hier woonden eigenlijk spijt van de koop, raar om te zeggen...
.....
Oorspronkelijk hadden we gezegd hier wat te renoveren, maar zoals gezegd er zit een muur tussen keuken/woonkamer en de keuken zit in de weg waar een schuifraam zou moeten komen (en het is al een recente keuken, jammergenoeg....). De kosten die we hier zouden hebben zouden zodanig oplopen, en enkel "opfrissen" heeft ook weinig nut aangezien ramen+deuren+dak in principe vernieuwd gaan moeten worden en dat kunnen we no way betalen.

Je zegt dat je al wat renoveerwerk verricht hebt. Welke zaken heb je dan al verbeterd tegen welk budget?

Als je een oud huis zonder dakisolatie en met enkel glas koopt, zou thermische isolatie eerst aangepakt moeten worden voor je wooncomfort en om stookkosten te beperken. Afhankelijk van de grootte van het huis, gewenste afwerking en de isolatiemogelijkheden ligt dat tussen 10-30k.

Goedkoopste is zelf je kepers of zoldervloer na-isoleren: kost je 1000-2000 euro aan glaswol en bijhorend materiaal als je het zelf legt. Als je de mogelijkheid hebt om je spouwmuur te laten na isoleren, kan je dat voor 5k extra laten doen. Je gaat daarmee zonder al te grote kosten gedaan te hebben (nieuw dak en ramen) in de winter veel warmer zitten.

 

[Chauffagist]

Bedrijf maakt me trouwens geen fluit uit gezien die allemaal hetzelfde verdienmodel hebben. Grond opkopen, klein verkavelen, standaardhuisjes zetten en super hard doorrekenen voor alles wat afwijkt van de standaard.

Ik heb een collega die nu bezig is met laten bouwen door sod projectontwikkelaar. Wat ik zeer vreemd vind is het feit dat hij ingetekend heeft in 2018 en dat alles vertraging heeft door vergunningen en ze nu pas begonnen zijn, maar dat de prijzen ongewijzigd zijn gebleven. Die firma gaat die prijsstijging van hout en materiaal toch ergens moeten doorrekenen?

 

[Kingrotra]

Ik heb een collega die nu bezig is met laten bouwen door sod projectontwikkelaar. Wat ik zeer vreemd vind is het feit dat hij ingetekend heeft in 2018 en dat alles vertraging heeft door vergunningen en ze nu pas begonnen zijn, maar dat de prijzen ongewijzigd zijn gebleven. Die firma gaat die prijsstijging van hout en materiaal toch ergens moeten doorrekenen?

Zal contractueel bepaald zijn zeker?

 

[Thaiko]

Is een ruime schatting en hangt af of je het allemaal zelf in de weekends doet of laat doen natuurlijk op basis van mijn ervaring en de tiental koppels die ik heb weten verbouwen.

Als je alles laat doen gaat het sneller maar kost het natuurlijk ook meer. Maar in mijn observatie moet je dan wel rekening houden met het volgende:

-een aannemer vinden die alle werken kan uitvoeren. Hierin zit het eerste probleem en zal een kleinere aannemer moeten samenwerken met alle mogelijke risico's. (Bijvoorbeeld: nieuwe samenwerking, planning partner,..) of het zelf willen uitvoeren als de partner niet kan leveren of de aannemer meer marge wilt (risico op slechte uitvoering, typisch voorbeeld uit onze omgeving: plat dak)
-tekort aan materialen
-weersomstandigheden
-planning
-dit en vorig jaar Corona
-bouwverlof
-...

Als voorbeeld en idee onze reis:

Ik heb de planning en coördinatie zelf gedaan en had dus veel ruimte tussen de uitvoering en deed ook al de voorbereidende werken en afwerking.
zelfs dan was het soms een uitdaging de juiste aannemer op de juiste tijd alles te laten uitvoeren binnen de verwachte termijn.

//Wall of text en niet in volgorde:

Laten doen: chape, grootste deel bepleistering, beneden laten vloeren, in 2 keer ramen/buitendeur laten plaatsen (heb wel zelf de oude ramen uitgebroken en alles opgemetseld of aangepast waar nodig), keukengraniet en kasten laten plaatsen, poutrel van 6 meter laten steken (ook Ir. Architect betrokken, maar die heeft eigenlijk eerder gewoon bevestigd wat mijn voorstel was met de nodige berekeningen), binnendeuren, nieuwe gasketel en keuring, Kraan voor in de tuin vanalle koterij op te ruimen en diepspitten en alles wat we uitgegraven hebben af te voeren, boer voor het inzaaien van gras.

Zelf gedaan (zal wrs niet alles zijn maar een idee):
Planning, materiaal opzoeken/uitzoeken/databladen lezen, natuurlijk budgettering/onderhandelen, instaan bij problemen en mee denken voor oplossingen en opvolging aannemers (lijkt een stom punt maar zonder architect met losse aannemers toch wel een must), vloer uitbreken, vloer 40 CM afgraven, oude deuropening dicht metselen, bepaalde openingen breder uitslijpen, verwijderen niet structurele muur, uitbreken stukje welfsels naar zolder voor zoldertrap, zetten zoldertrap, verwijderen oude vloer boven, egaliseren/afschuren boven, nieuwe vloer en plinten boven, alle leidingen voor de verwarming (buiten vloerverwarmingsbuizen, dit kon ik door onderhandelen en wat geluk goedkoper professioneel laten uitvoeren), leidingen sanitair, afvoeren binnen, afvoeren buiten + regenwater en installatie (kraanman heeft wel de put gestoken), elektriciteit, domotica (ook sensors, de kast, schakelaars,...), netwerk, nieuwe 4x25 voor ondergrondse elektriciteitsaansluiting + Proximus smartube + Telenet PE14, elektriciteit voor buiten en de poort, vanalle binnen en buitenverlichting, uitbreken ramen, opmetsen binnenkant ramen zodat de spouwmuren afgesloten zijn, na de ramen luchtdicht afwerken, isolatie binnen plaatsen (heb eigenlijk een nieuw huis in een soort isolerende Ytonblok langs de binnenkant gezet), isolatie van de zoldervloer + osb, afschuren en stralen van de originele beukentrap+behandelen, nieuwe trapleuning in beuk, alles in de badkamer inclusief betegeling/pleister, alle schilderwerken (dit was echt veel werk! -> afplakken, kitten, verschillende lagen schilderen met borstel, primer op sommige zaken zoals keuken mdf),afkasten en plaatsen wc's, verstevigen en veranderen van een stuk in het huis dat houten roostering heeft, plaatsen galva kanalen en natuurlijk alles opzoeken en uitrekenen, plaatsen ventilatie D met dakdoorvoer, afkappen van alle muren en grootste deel plafonds,afbreken oude keuken (was relatief recent en heb ze kunnen doorverkopen en dus relatief weinig werk aan gehad), vals plafond steken aan de houten roostering, aansluiting keuken (kasten werden gezet door schrijnwerker), alles conform aarden inclusief poutrel, de poutrel en andere ijzeren delen extra behandelen, extra ruimte gemetseld + fundering voor de nieuwe elektriciteitscabine (kast) zal ik het maar noemen , boren van alle gaten door muren en welfsels t.e.m. 162mm, oude leidingen (soms dik staal -> tip: koop direct een reciprozaag) van de verwarming en sanitair uitbreken, isolatie van de vloer, uitzetten meterpas over gans het huis, paar vochtproblemen opgelost, paar verbeteringen aan de kelder (muurtjes en schapjes weg, bekuiping), dakgebinte behandelen en ook al is door dakwerkers laten bekijken, dakgebinte preventief behandelen, ongebruikte schouw afgebroken, afwerking rondom en onder de trappen, hele hoop prul om de muren langs binnen terug goed te krijgen voor de binnenisolatie zoals dichten van vroeger gemaakte gaten en recht opmetselen deurgaten en nieuwe lateien steken. Uitvlakken deel welfsels beneden en de volle grond om vloerisolatie te kunnen leggen, elektriciteit was al gezegd maar ook alles uitslijpen,potje plaatsen en dichtsmeren, verwijderen asbest lambrisering (delicaat werkje),buitendorpel voordeur,...

Waarschijnlijk nog heel wat vergeten.

Hiervoor hebben wij met twee gewerkt in de weekends (zaterdag, zondag 10-isch tot 17-isch) en verlof (1 week gingen we echt op verlof, dat is ook wel is nodig). De ene dag al wat harder en plezanter als de andere .

Ruw verloop:
-2 maanden huis leegmaken (stonden nog meubels enzo in)
-3 maanden (wat parallel wel) voor het masterplan te bedenken, inclusief een energiedeskundige (was gratis via de gemeente) en paar architecten per uur over de vloer gehad voor tips en onze ideeën te testen. Je moet je plannen wel mee laten evolueren tijdens de verbouwing.
-14 maanden uitbreken, afvoeren, preppen, ... (Alleen aan afvoer allerlei zitten we volgens mijn Excelsheet aan +- €6500)
-9 maanden opbouwen (hier kwamen de meeste aannemers aan bod) + tuin
-4 maanden afwerking (verven, keuken, badkamer, wc potten, ...)

Totaal ongeveer, want sommige zaken lopen wat door elkaar, een +-30 maanden of 2,5 jaar doorlooptijd. We woonden ter verduidelijking niet in het huis maar een paar km verder.

Oppervlakte: moeilijk en afhankelijk van welke interpretatie maar ongeveer 95m2 beneden, 55-60m2 boven. Kelder is maar 1m80-90 hoog dus tel ik niet mee maar is 25m2, zolder mogelijks nog 30-40m2 bruikbaar te maken, garage 30m2 + half bruikbaar verdiep laten we zeggen 15m2 opberg of zo

Dus nu ongeveer 150-155m2 leefruimte wat voor ons zeker voldoende is met de extra opslagruimte van de zolder/garage. Het helpt wel voor het ruimtelijk gevoel dat alle ruimte goed benut is en dat het beneden relatief open is met veel lichtinval en plafonds van 2m75. Achtergevel is beneden bijna helemaal open naar achter (grote tuin, velden, bos).

Wat moet nog gebeuren:
-nieuw dak, het huidig is 70+ jaar oud en eigenlijk nog goed maar zonder onderdak. Laten we vervangen zodat we de zolder als bergruimte kunnen gebruiken of eventueel makkelijk kamers/ruimte kunnen maken indien dit nodig zou worden. (Op deze moment nog niet echt nodig)
-verbeteren van de tuin, is never ending natuurlijk
-losstaande garage verbouwen. Dit was mijn materiaalkot en is relatief goed in orde. Zo'n typische gemetselde afzonderlijke garage met betonwelfsels (verdiep kan ik in het midden rechtstaan) en dakpannen. Zou hier graag de mancave maken of m'n bureau. Dan zit ik echt akoestisch afgesloten van alles.

Opgedaan:
-130-140k€ tot nu toe (kwalitatief wel altijd goed materiaal genomen, we hebben eigenlijk nooit iets gelaten voor de prijs). Heb ook een goed gevuld werkhuis nu
Nog op te doen:
-dak laten doen op basis van offertes 30-40k€ (inclusief bakgoten en garage. Het dak zelf heeft veel hoekjes en kantjes dus veel slijpwerk)
-10-25k€ tuin (aanpassing terras, beplanting, bomen), stukje afspanning, serre, stukje wellness
-renovatie garage. Dat zal wat afhangen van mijn mancave wensen maar als ik het zelf doe en heb nog veel materiaal en nu ook de nodige machines schat ik 20k€ (zonder het dak).
-3-4k kleine set zonnepanelen met micro-omvormerd op statief in de tuin als de business case terug goed zit en eventueel batterij in de garage (met batterij zal de kost iets hoger liggen)


Wat ik zou veranderen moest ik alle vrijheid hebben:
-badkamer 3m2 groter maken
-1 extra kamer voorzien als afzonderlijke dressing
Beide kan eventueel op zolder nog.
-ik heb graag een kelder wegens makkelijk wegwerken van kabels en gasketel etc. T is daar ook altijd goed van temperatuur voor bepaalde zaken op te slaan. Maar die oudere gemetselde kelders hebben altijd wel een risico op vocht/water. In een nieuwbouw op een groot genoeg (lees ook voornamelijk breed) perceel zou ik geen kelder meer zetten maar gewoon een deel extra bouwen en veel wachtbuizen voorzien.

Mijn geluk haal ik uit het charmante karakter van de woning (Buitenzicht, binnen is alles modern? naar onze stijl) en contact met buiten, inclusief het ruimtelijk gevoel niet op elkaar te plakken. Lukt met nieuwbouw ook nog wel als je nog een goed perceel kan bemachtigen/bekostigen.


Extra budget dat ik nodig denk te hebben om iets gelijkaardigs nieuw te doen (naar mijn gevoel dan): 200-300k€? Wat niet wil zeggen dat iedereen daarom ons huis hetzelfde zou evalueren. Maar zet bijvoorbeeld eens een authentiek uitziend herenhuis vandaag... Alleen naar de Steenkapper kan je een kruiwagen geld bollen.

Komt heel erg veel overeen met onze verbouwingen . Huis jaren 70 gekocht (150m2 +-) en ongeveer hetzelfde laten doen en zelf gedaan. Wij zullen op het einde van de rit ook rond de 120k uitgegeven hebben en niet echt gespaard op zaken (ook steeds de kwalitatieve materialen gekozen).

Met het dak hetzelfde verhaal: structuur is nog goed, maar gaan we pas op termijn veranderen en meteen boven kamers bij laten maken indien nodig. Momenteel hebben we geen kinderen en op basis daarvan zal die uitbreiding op zolder komen of niet. Beetje stom om 2-3 extra kamers te laten maken als ze nooit gebruikt zullen worden.

Een cliché tip: probeer zoveel mogelijke met lokale aannemers te werken en vraag rond bij u vrienden/familie die ook aan het verbouwen zijn. Ik heb vaak ook op buikgevoel onze aannemers gekozen voor chape en dergelijke en die heeft mij zelden in de steek gelaten. Communicatie staat bij bovenaan. Als er aannemers kwamen voor een offerte die niet eens NL/FR en met moeite ENG spraken, dan was dat meteen een njet. Klinkt misschien 'stout', maar ik had geen zin om met handen en voeten uit te leggen hoe/wat ik wou. Laat staan om dat achteraf te doen als er iets niet correct is.

 

[Bjorn]

Als je de mogelijkheid hebt om je spouwmuur te laten na isoleren, kan je dat voor 5k extra laten doen.

Waar heb je die prijs gehaald, want heb zopas nog een offerte laten opmaken:

Unipearls++®, dikte 6 cm, R-waarde 1,71 m2K/W
15.5€ per m2
Voor ons huis (175m2 gevel) kwam dit op 2712€ exclusief btw.
2874.72 inclusief 6%
Je trekt daar ook nog eens 5 euro per m2 van terug, dus - 875€
= 1999.72€

 

[Deleted member 658]

Waar heb je die prijs gehaald, want heb zopas nog een offerte laten opmaken:

Unipearls++®, dikte 6 cm, R-waarde 1,71 m2K/W
15.5€ per m2
Voor ons huis (175m2 gevel) kwam dit op 2712€ exclusief btw.
2874.72 inclusief 6%
Je trekt daar ook nog eens 5 euro per m2 van terug, dus - 875€
= 1999.72€

Ik had naar boven afgerond omdat ik niet weet wat de post-corona prijzen daarvoor tegenwoordig zijn en ik er vanuit ga dat hij dan van de gelegenheid gebruik maakt om extra latten te steken boven de ramenpartijen voor nieuwe ramen achteraf of na-isolatie van de rolluikkasten.

In ieder geval lijkt mij dat een goedkope renovatie ingreep die haalbaar moet zijn na een jaartje sparen, tenzij de spouwmuurdikte of glazuurbaksteen iets anders beslissen.

 

[Thaiko]

Ik had naar boven afgerond omdat ik niet weet wat de post-corona prijzen daarvoor tegenwoordig zijn en ik er vanuit ga dat hij dan van de gelegenheid gebruik maakt om extra latten te steken boven de ramenpartijen voor nieuwe ramen achteraf of na-isolatie van de rolluikkasten.

In ieder geval lijkt mij dat een goedkope renovatie ingreep die haalbaar moet zijn na een jaartje sparen, tenzij de spouwmuurdikte of glazuurbaksteen iets anders beslissen.

En of niet waterdamp doorlatende verf op de gevel is gebruikt. Dit is de reden waarom wij het niet konden doen. Zandstralen is op een optie, maar ook allesbehalve goed voor uwe gevel.

 

[Deleted member 658]

En of niet waterdamp doorlatende verf op de gevel is gebruikt. Dit is de reden waarom wij het niet konden doen. Zandstralen is op een optie, maar ook allesbehalve goed voor uwe gevel.

Idem hier + onze spouwmuur is ook maar 3 cm dikte. We kunnen dat later nog wel doen, maar dan zal het pas na het chemisch peelen van de oude verflaag zijn wanneer we laten herschilderen (of kaleien).
Anders optie is nieuwe gevel of steenstrips ertegen laten zetten, maar dan zit je natuurlijk een pak zwaarder in de onkosten.

Ik ga hier al tevreden zijn wanneer het dak eindelijk geïsoleerd is. En dan zie ik deze winter wel in welke mate het warmtecomfort toegenomen is en of we van nieuwe ramen prioriteit maken of niet.

 

[Parseval]

Ik heb een collega die nu bezig is met laten bouwen door sod projectontwikkelaar. Wat ik zeer vreemd vind is het feit dat hij ingetekend heeft in 2018 en dat alles vertraging heeft door vergunningen en ze nu pas begonnen zijn, maar dat de prijzen ongewijzigd zijn gebleven. Die firma gaat die prijsstijging van hout en materiaal toch ergens moeten doorrekenen?

Wordt volgens mij allemaal vooraf contractueel vastgelegd (wet Breyne): https://economie.fgov.be/nl/themas/consumentenbescherming/bouwen/wet-breyne "De totaalprijs wordt vooraf vastgelegd (met de mogelijkheid tot herziening, maar onder bepaalde voorwaarden);"

 

[mac-bc]

Dit is persoonlijk maar ik zou blijven. Locatie en grond lijkt mij op de lange termijn meer waardevast en zou mij persoonlijk ook meer waard zijn.

Natuurlijk met wat mogelijke comfort aanpassingen:

-afhankelijk van het kozijn nieuw dubbel glas laten plaatsen of indien niet met voorzetramen werken ( bijvoorbeeld: https://www.glaskoning.be/specialisaties/voorzetramen/ ) ->(+-)€150 per raam voor voorzet, zelf te doen
- de raamkaders openen en luchtdicht afwerken. (Isolatie inproppen en luchtdicht aftapen) ->€50-100 per raam zelf te doen
- verder alles proberen luchtdicht afwerken. ( Eventueel een test laten uitvoeren) -> moeilijk te schatten maar laten we stellen dat je met €1000 toch al veel zelf kan. Ik weet niet meer wat een blowertest kost maar pakt €500?
- ventilatiesysteem D installeren als je het luchtdicht genoeg krijgt en als je de buizen relatief makkelijk kwijt kan. Desnoods decentraal D naar buiten in de hoofdruimtes. ->heel afhankelijk van waar je de buizen kwijt kan en of je het zelf doet of niet, zelf centraal D systeem + wat galva vanaf €4000 tot laten doen €10000?
- zoldervloer of dak al dan niet tijdelijk isoleren met goedkoper materiaal B keuze ofzo. PIR of EPS op de zoldervloer of (eventueel uitlaten) rotswol tussen de keepers met luchtdichting. ->isolatiemateriaal €1000-2000 wel zonder beloopbare afwerking. Kan je wrs premie voor krijgen
- aannemer poutrel laten steken naar de keuken en zelf of laten afwerken. (Droogbouw Gyproc of uitpleisteren). -> ook heel afhankelijk maar voor €8000 kan je al wat laten doen

Stukje verschil in vloer zou ik kunnen met leven tot als ik heel de vloer is zou vervangen en dan miss alles vernieuw inclusief vloerverwarming.
- jaren 70 is wrs open spouwmuur? Eventueel laten na-isoleren en mij verder niet veel meer aantrekken van muurisolatie. De eerste paar cm haalt de grootste winsten. Wel opletten met koudebruggen. -> €2000 en kan je nog premie voor krijgen
- elektriciteit in orde brengen (moeilijk te schatten en miss best als eerste opnemen)
-indien kelder overwegen het kelderplafond te isoleren.

Hoeft niet allemaal heel ingrijpend te zijn afzonderlijk en relatief makkelijk te spreiden en ook niet gigantisch duur. Sommige zaken zijn zelfs relatief makkelijk zelf uit te voeren.

De hoofdreden van het koud gevoel zal wrs luchtdichtheid en het enkel glas zijn.

Voor die paar maanden harde winter waar je liever in de nieuwbouw zit zijn er dubbel zoveel maanden en in de toekomst nog meer waar je liever zicht, ruimte en rust wilt.

Maar weeral my preference.
Verbouwen leer je met enige technische bagage wel snel aan met de juiste houding, motivatie en beschikbare hulpmiddelen.

Ik zou wel wegblijven van een totaalrenovatie als je de ervaring niet hebt of de impact niet goed kan inschatten. En er zeker niet gaan inwonen dan.

Het plaatsgebrek of indeling is natuurlijk afhankelijk van de mogelijkheden en je eigen creativiteit. Heb je de ruimte kan je later bij of ombouwen losstaand of vast aan de woning wat je wilt voor zover de regels toelaten.

Na de betere isolatie en ventilatie kan je zien of het de moeite is stookolie te vervangen door gas of eventueel een palletkachel beneden met een lucht/lucht warmtepomp voor boven ofzo.

Laten we stellen een €30K en het is minder een koud kot en de temperatuur kan meer gelijkmatig zijn en je hebt een open keuken.

Stel dat de keuken aangepast moet worden of zelfs deels nieuwe kasten pakt €5k extra.

Wil je de vloer in 1 deel en niet uitbreken leg je PVC vloer, lage opbouw en toch direct al een warmer gevoel. Pakt +-€35/m2 zelf te leggen en plinten maak je zo duur en goedkoop als je wilt. Pakt dan nog €10 lm.

Wat uitplamuren en verven voor €2000.

Jaartje niet op verlof en 't is gefixt

Geen zorgen IVM verkoop en latere minpunten aan de andere woning. Niet verhuizen. En over 5 jaar kan je nog altijd zien en zal je woning wrs wel wat extra waarde hebben na de werken. Het EPC zal ook relatief aanvaardbaar zijn.

Indien je moet lenen:
Renovatiekrediet van 30k @ 2% voor 8j = 340€ extra per maand voor 8 jaar.

Of gewoon stuk van je hypothecaire lening terug op te pakken en de rest zelf financieren.


Alles valt of staat wel met de totale staat van het huis natuurlijk maar ik verwacht dat een huis van de jaren 70 nu niet compleet rot is.

Zelf zou ik wel is iemand naar de waterleidingen en afvoeren laten kijken om in te schatten dat die nog lang goed zijn.

En opletten voor losse asbest, t zijn daar zowat topjaren.

Ik kan het niet meer oneens zijn met deze (overigens heel lastig te lezen) post.

1) Vastgoedwaarde is locatie, locatie en nog eens locatie. Het lijkt me dat die nieuwbouwwoning op een betere locatie staat dan die oudere woning.
2) En voor de rest zit je hier echt de kosten en het werk te minimaliseren tot en met. Het bulkt van halfbakken oplossingen zonder duidelijke, overkoepelende visie. Alles wat je zegt ademt typische Vlaamse koterij uit. Goedkoop renoveren wordt op die manier al snel duurkoop renoveren want je zal 5 jaar bezig zijn en met elke nieuwe fase zul je denken "Ah damn, dat had ik beter anders gedaan in de vorige fase".

Een goede architect verdient zichzelf terug, zij het puur cash ofwel in welbehagen en hopelijk in beiden. Bekijk het eerst conceptueel, bekijk het energetisch, bekijk wat er realistisch is met uw budget, stel een planning op, ... zodat je weet waaraan je begint. Maak niet de veelgemaakte fout om er blind in te vliegen en wel te zien waar je uitkomt want voor je het weet ben je een zoveelste koterij aan het maken.

 

[mac-bc]

Verbouwen kan je op veel manieren interpreteren.

Je kan m.i. :
-1 afbreken en het minimum aan ruwbouw behouden en bij/aan/opbouwen (meestal voor 6%)->vernieuwbouw
-2 volledig verbouwen naar (relatief) moderne norm (wel de ruwbouw min of meer behouden)
-3 slimme minimalistische energetische verbouwing met vernieuwing van waar mogelijk de technieken maar zonder alles compleet bloot te leggen (uitgraven, afkappen,...) - eventueel wat kleinere structurele aanpassingen. Wel in 1 geheel te bedenken/plannen
-4 deels renoveren of stukje uit/aanbouwen en de rest min of meer laten
-5 kleine structurele verbouwing (wegbreken muur living ofzo)
-6 visueel wat opsmukken (nieuwe keukenkasten, wc,..)
-7 verven en schilderen.

Alles moet natuurlijk doordacht gebeuren maar van 1 t e m 7 is voor mij de graad van complexiteit en kosten. Complexiteit en kosten brengen stress mee en verbouwingen worden (bijna) altijd misgeschat in doorlooptijd en kost.

Persoonlijk zou ik mij afvragen wat er tegenover staat van comfort en welke stress/kost ik ervoor over heb in combinatie of ik het huis ooit wil verkopen.

Ik zou:
-een huis tenzij het je (familie)trots is niet te duur renoveren zodat ik binnen de x jaar verlies heb op verkoop.
-liefst (heb al een renovatie achter de rug) niet te veel tijd verliezen en stressen
-toekomst gericht willen renoveren en zo veel mogelijk aan de toekomstige eisen van het EPC willen voldoen. + het comfort daarvan
-er graag willen wonen en dus een paar comfort zaken aanpassen. (Keukenmuur, eventueel nieuwe keuken)
- er graag na 1 max 2 jaar compleet vanaf zijn
- er tijdens de werken zo comfortabel als kan blijven wonen.
-geen asbest of waterproblemen
-minimum 30jaar min of meer safe zitten


Als uitkomst zou ik wrs op niveau 3 zitten. Natuurlijk liefst niveau 2 maar met alles uit te breken kan ik je verzekeren dat je gaat blijven breken tot ruwbouw. Dat is heel tof en uiteindelijk ben je wrs blij maar 2-10 jaar later en zeker 100k-200k.

Of afgewogen naar niveau 3 op 1-2 jaar en 30- 80k.

Het hangt wat af van de huidige indeling en of je tevreden bent natuurlijk.

Enige afweging echt compleet te verbouwen en ook uit te graven etc is om op lagere temperaturen te verwarmen met vloerverwarming etc. Al kan je dat eventueel ook gewoon laten infrezen zoals in Nederland en er gewoon een vloer over leggen.(als je iets wat kan isoleren in de (kruip)kelder of als er al iets zou liggen al is het maar 4cm EPS) En met Spouwmuurisolatie en luchtdichting zal dat wel goed genoeg verwarmen.

Mijn persoonlijk traject:
Ik dacht zelf 3 te doen maar ben op 2 uitgekomen.
Ben ik blij het gedaan te hebben? Ja
zou ik het opnieuw doen als ik terug in tijd moest gaan? Ja.
Zou ik het een 2de keer doen? Nee

Ik geniet nu wel van een fenomenaal zicht

Maar weeral het hangt af van hoe je huis nu is en eventueel voldoet. Bij ons was het huis van de jaren 50 en was de structuur goed in orde en waren wij fan van de bouwstijl/gevels. Wel wist ik dat de elektriciteit en leidingen echt wel vervangen moesten worden. Al was onze beneden in 2005 wel al is opnieuw gedaan inclusief elektriciteit, vloer, keuken... Maar dat was eerder visueel en boven was alles oud en niet onze stijl.



Om af te sluiten: totaalverbouwingen (2) zijn niet voor iedereen. (Kost, stress en doorlooptijd)
En afhankelijk van de huidige staat en wens kom je met 3 ver genoeg.

Wil je toch voor 2 gaan, ga je best m.i. is eerst bij wat koppels kijken/horen die dat gedaan hebben.

Helpt dat wat te verduidelijken?

//toevoeging:
In een complete verbouwing wonen is moeilijk IVM stof etc. Bij nummer 3 renovatie zou ik ook alles als 1 geheel bedenken maar kan je bijna blijven wonen omdat je de vuile werken niet echt meepakt. Heel je huis afkappen of uitgraven heeft toch wel een impact. Is het resultaat beter, ja.

Professionals die een poutrel steken en muur wegkappen kunnen dat best proper uitvoeren. Gewoon is afstoffen en de vloer beschermen.

Hier kan ik mij wél in vinden.
Persoonlijk net een verbouwing/vernieuwbouw type 1 à 2 achter de rug. Enkel een gedeelte van de buitenmuren en de binnenmuren van de traphal zijn overeind gebleven. Alle andere muren werden uitgeschoten, uitbouw volledig weg en alles afgegraven. Terug opgebouwd vanaf riolering, betonplaat, leidingen, vloerisolatie, vloerverwarming, chape en tegels.

Veel tijd ingestoken, veel stress en veel geld. We zullen wellicht uitkomen op een kleine 200 000 voor de renovatie. Weliswaar met kelderbekuiping, zonnepanelen en wat luxueuzere afwerking zoals Dekton werkblad en Mortex badkamer bijvoorbeeld. Neem al die "speciallekes" weg en je zal nog altijd minstens aan 150 000 euro zitten.

Ook wel veel bijgeleerd en een huis die volledig onze smaak is. Maar ik zou er toch nog eens heel goed over nadenken om het nog eens te doen. Mijn vrouw alleszins niet meer.

 

[exCite]

Waar heb je die prijs gehaald, want heb zopas nog een offerte laten opmaken:

Unipearls++®, dikte 6 cm, R-waarde 1,71 m2K/W
15.5€ per m2
Voor ons huis (175m2 gevel) kwam dit op 2712€ exclusief btw.
2874.72 inclusief 6%
Je trekt daar ook nog eens 5 euro per m2 van terug, dus - 875€
= 1999.72€

Is dat eigenlijk aan te raden? Ik twijfel nog om hier ook spouwmuurisolatie te laten spuiten maar heb wat schrik voor vocht...

 

[Thaiko]

Is dat eigenlijk aan te raden? Ik twijfel nog om hier ook spouwmuurisolatie te laten spuiten maar heb wat schrik voor vocht...

Als je een offerte gaat opvragen, gaan de meeste eerst controleren of uw spouw wel geschikt is (dikte, kijken of die niet vol vuil zit met een camera,...).

 

[dimio111]

@Affinity De omschrijving die je geeft over de nieuwbouw matcht 100% met het huis dat wij net gekocht hebben in een nieuwe verkaveling.
Wil je eventueel delen in welke gemeente dat is? (Mag in PM)
De kans is misschien klein dat het over dezelfde verkaveling gaat, maar mocht het zo zijn kan ik nog wel wat voor en nadelen delen. :-D

 

[Secj]

Ik kan het niet meer oneens zijn met deze (overigens heel lastig te lezen) post.

In de volgende post geef ik wat meer detail over wat ik beschouw als de 'type' verbouwingen.

Ik ben de oppas van dienst deze week tijdens de tandjes tijd.
Momenteel heb ik dus een acuut slaapprobleem en in combinatie met een klein scherm en mijn gebrek aan schrijfstijl krijg je dat resultaat. Ik zal proberen mijn stijl te beteren ;-) .

1) Vastgoedwaarde is locatie, locatie en nog eens locatie. Het lijkt me dat die nieuwbouwwoning op een betere locatie staat dan die oudere woning.

Ik had begrepen dat de oude woning net een betere locatie heeft in dezelfde straat alleen zonder zicht op de tuin door de indeling:

In't kort, wat er positief is aan onze huidige woning:
- Zicht op velden (zowel voor als achter)
- Grote voortuin / oprit (zalig die bewegingsvrijheid als je buiten uw voordeur komt)
- Ruime woonkamer / slaapkamers
- Mooie tuin en dus ook zeer rustig

2) En voor de rest zit je hier echt de kosten en het werk te minimaliseren tot en met. Het bulkt van halfbakken oplossingen zonder duidelijke, overkoepelende visie. Alles wat je zegt ademt typische Vlaamse koterij uit. Goedkoop renoveren wordt op die manier al snel duurkoop renoveren want je zal 5 jaar bezig zijn en met elke nieuwe fase zul je denken "Ah damn, dat had ik beter anders gedaan in de vorige fase".

Een goede architect verdient zichzelf terug, zij het puur cash ofwel in welbehagen en hopelijk in beiden. Bekijk het eerst conceptueel, bekijk het energetisch, bekijk wat er realistisch is met uw budget, stel een planning op, ... zodat je weet waaraan je begint. Maak niet de veelgemaakte fout om er blind in te vliegen en wel te zien waar je uitkomt want voor je het weet ben je een zoveelste koterij aan het maken.

Natuurlijk is een totaalrenovatie beter.
En natuurlijk moet je over alles goed nadenken en de verbouwing als geheel bekijken.

Het ging mij meer om aan te geven dat je de oude woning niet zo makkelijk moet afschrijven. Er zijn voor- en nadelen aan beide huizen.

Persoonlijk vond ik dat een tijdje geleden moeilijk in te schatten zonder ervaring. Daarom wou ik de discussie op gang brengen gezien het topic.

Zonder de woning effectief te bestuderen kan je inderdaad geen nauwkeurige inschatting doen.

Mijn inschattingen zijn dan ook een ruwe benadering van wij allemaal bekeken hebben.
Ook ga ik er vanuit dat een woning van de jaren '70 in betere staat is als één van de jaren '50. Maar dat is misschien niet altijd waar.

Verder lijkt isolatie mij maar 1 aspect van een woning, althans een belangrijk en actief aspect.
Je kan de isolerende eigenschappen van (sommige) woningen relatief goedkoop verbeteren zonder totaalrenovatie. Het resultaat moet natuurlijk wel passen binnen de verwachtingen.

Zelf hebben wij uiteindelijk gekozen om alles compleet te strippen en daar ben ik blij om. Als alleenstaande had ik dat waarschijnlijk niet gedaan en toch gelukkig geweest in dezelfde woning.