Huizen zoeken, op wat moet ik (niet) letten?

JPV

Crew Member
Crowdfunder FE
Misschien een nuttige topic om alle tips over woning en hoe je er meer informatie kan over vinden te bundelen? Graag aanvullen, dan steek ik er de extra informatie in deze topic, mss wel opgesplitst (vandaar dat ik hierna even wat tijdelijke posts aanmaak).

Eerst en vooral: de woning die perfect is bestaat niet of kost je véél meer dan je budget aankan. Deze topic is niet om ervoor te zorgen dat je geen enkele woning meer wil, maar zet alle minnetjes goed af tegen de pluskanten.

Kijk verder dan vandaag. Een woning die een nieuwe ketel heeft, of waarvan de ruiten nét vernieuwd zijn naar driedubbel glas, is een héél stuk meer waard dan dezelfde woning met een ketel van 10 jaar oud of dubbel glas.

Algemeen

Wie kent de buurt het best? De buren. Je zal er later contact/miserie mee hebben, dus kan het geen kwaad om op voorhand al eens bij de buren te informeren. Pas wel op: de buren kunnen evengoed iemand kennen die ze aan dat huis willen praten, dus altijd een korreltje zout nemen.

Neem je tijd, zowel voor de woning als voor de lening. Hoeveel tijd neem je om een gsm te kopen en bij alle modellen stil te staan? Je woning kost 500 keer zoveel (of nog veel meer), dus als je de mogelijkheid krijgt van de makelaar om voor een paar honderd euro een bevriende aannemer even mee te laten gaan naar de woning of om het postinterventiedossier (verplicht overzicht van alle werken) grondig te bekijken, waarom niet!

Let op details die een oude ketel, frigo, ... verraden. Een sticker van een hersteller op de ketel? Check eens of die mens nog actief is en hoelang geleden hij bvb de boeken al neergelegd heeft.

Checken voor waterschade: vlekken op de muren zijn verdacht, best vochtmetertje meenemen. Bij kelders de muren in het oog houden en kijken of er geen verkleuringen zijn.

1. Ligging van de woning zelf

Dat een woning naast de spoorweg geluidsoverlast oplevert zonder extreme isolatie, weet iedereen. Maar met wat moet je ook rekening houden wat betreft de ligging?

- de windrichting: België heeft de overgrote meerderheid van het jaar zuid-westenwind. Dit betekent dat een autostrade die op 500 meter zuidwestelijk ligt véél meer geluidsoverlast zal geven dan dezelfde woning 200 meter noord-oostelijk van de woning.
- wateroverlast: bij aankoop van de woning zal je notaris zeggen of het in een overstromingsgevoelig gebied ligt of niet. Dat moet een makelaar/verkoper ook sowieso meedelen, tussen de tiental andere medelingen, dus vergeet je het soms eens. Hiervoor bestaat echter een handige site: https://www.geopunt.be/ . Bij 'kaarten en plaatsen' kan je héél veel lagen selecteren die je een gigantische bron van informatie opleveren. Bvb:

- oude luchtfoto's: zo kan je soms zien hoe een woning geëvolueerd is (koterijen, ...)
- administratieve percelen: om de grenzen met buren te zien
- gebouw aan de grond: wat is gekend door de overheid, andere gebouwen zijn mogelijks illegaal bijgezet
- gemeten geluidsoverlast
- ...

Altijd interessant om de kaarten daar zoveel als mogelijk te overlopen, als je je droomhuis gevonden hebt.

Bereikbaarheid is iets, maar meet je niet af in kilometers, maar in tijd. Een woning op 5km van het centrum van Antwerpen kan moeilijker bereikbaar zijn dan een woning op 20 km ervan. Wil je kinderen? Denk dan ook in de functie van bereikbaarheid naar vrije tijdslocaties (academie, sportcomplexen, ...).

2. Structuur gebouw

- Zijn er scheuren in de muren? Dan is dat verre van altijd kritiek, een woning "zet" zich altijd wel. Het hangt vooral af van hoe de scheuren lopen (wie kent hier iets van?), dus bij twijfel laat het nakijken door een vakman.
- hoe meer kantjes en hoekjes, hoe meer kans op insijpeling en duurder de verbouwingen (dak, isolatie, ..). Een blokken doos is meestal minder mooi, maar wie 20 erkers in zijn huis heeft, wil geen dak renoveren als dat echt niet nodig is :).
- De structuur van een gebouw verander je niet zomaar. Binnenmuren breek je af, een aanbouw lukt vaak ook nog (stedenbouw bevragen naar de richtlijnen!) maar de voorgevel of achtergevel VOLLEDIG uitbreiden is niet eenvoudig. Dan koop je bijna beter de woning voor de grondwaarde.
- lichtinval is héél moeilijk bij te maken. Is het huis donker en zijn lichtkoepels niet direct een optie, dan kan je enkel met wat schilderwerken het lichtjes veranderen, maar je zal er geen wonderen mee doen.
- doe de ramen/deuren open. Niet enkel kan je zo horen hoe isolerend de deuren/ruiten zijn, maar kan je ook merken of de deuren/ramen correct sluiten en of er dus geen verzakkingen zijn.


3. Nutsvoorzieningen/Technieken

Extra electriciteitsaansluitingen lukken vaak nog via het plafond of door relatief eenvoudige breekwerken. Er kan ook al veel meer draadloos (bvb schakelaars) . Daar hoef je dus minder op te letten, op voorwaarde dat er een keuringsverslag is zonder/met weinig opmerkingen. Controleer wel of de stopcontacten enzovoort niet uitgebreid zijn, méér dan op het situatieschema. Want dan kan de woning wel gekeurd zijn, maar zijn er achteraf nog (pruts?)werken uitgevoerd.

Een gasleiding verplaatsen, afvoeren verleggen of nieuwe wateraansluitingen beteken vaak ganse vloeren openbreken en dat doe je niet zomaar (in de praktijk bijna enkel bij installatie nieuwe keuken, badkamer, ...).

De gasketel daarentegen, dat is wel nuttig om te bekijken: een herinstallatie hiervan kan tussen de 4k en 15k kosten en dat kan je vaak niet uitstellen. Van welk jaar die is, is dus zeker een vraag die je moet beantwoord zien.

Welk type buizen liggen er? Is de waterleiding nog in galva?
Kijk eerder naar de leidingen dan naar de grote stukken. Is er een nieuwe ketel gezet maar even goed stalen buizen bloot in de chappe? Elektriciteitskast vernieuwd, Schakelaars ook maar nog altijd de oude kabels/buizen/....
Voor de leek niet altijd even simpel in te schatten maar een goede leidraad is het (verplichte) keuringsattest. Als de elektrische installatie verouderd is, zijt maar zeker al de andere technieken ook.

4. Behang, schilderwerken, ...

Een woning moet je "blank" proberen te bekijken. Bekijk dus alles gerust alsof je in het zwart-wit kijkt. Tenzij de vorige eigenaar zoals Barbie haar woning inrichtte, zal het schilderwerk ofwel sowieso opnieuw te doen zijn bij werken ofwel zal je daar wel vlug mee om kunnen voor de beperkte zaken die nodig zijn.

5. De badkamer

Wie ooit al een badkamer heeft laten renoveren, weet dat dit véél geld kost. Een mooie badkamer blijf je vanaf als het kan, een oude badkamer, daar reken je toch best al gewoon de kost van een vernieuwing mee in. Heb je geen handige harries/harrietes in de familie, dan kan je daar zeker van 10k tot 30k gaan voor een volledige renovatie, afhankelijk van je smaak.

6. De keuken

Ook hier kan je vlug duur gaan. Een nieuwe kraan? 300 euro is normaal, maar zelfs 1000 euro is geen uitzondering. Maar hier kan je wel al wonderen doen door enkel de frontpanelen te vervangen. Kijk dus vooral of de kaststructuur ok is, of er voldoende aansluitingen zijn (wasmachine, voldoende breed kookvuur, ...).

7. Vloeren

Hoe kleiner de tegels, hoe goedkoper het hervloeren. Waar leg je nu welke vloer? Op zich zijn er voldoende mogelijkheden om zowel tegels als parket-achtige zaken overal te leggen. Het gaat vooral over je smaak, je budget en de ruimte waar je wil leggen. Massief parket in de badkamer is een n-go, maar er zijn voldoende imitatiemogelijkheden. Hou rekening dat elke vloersoort zijn voor en nadelen heeft (warmteafgifte, compatabiliteit met vloerverwarning, problemen als je een stuk moet uitbreken, ...

8. Energiezuinigheid

- De EPC-score is een nuttige tool, zeker bij nieuw gerenoveerde woningen. Bij oude woningen en vanaf dat het cijfer hoog is, is dit minder relevant omdat de berekening vaak niet correct zal kunnen gebeurd zijn (in principe moet alle isolatie bewijsbaar zijn (factuur van plaatsing) of anders mag dit niet meegeteld worden).
[graag uitbreiden]
 
Laatst bewerkt:
Interessante posts uit het verleden van mensen: graag linken, dan integreer ik die/refereer ik erna.
 
Voldoende tijd nemen tijdens een bezoek en de makelaar/verkoper proberen inschatten...

Tijdens één van mijn bezoeken vroeg ik hoe oud de ketel was en ik kreeg een 'goh, weet ni precies meer maar zal iets van een 10 jaar zijn. Is nog perfect'. Waarop ik repliceerde dat er een sticker op kleefde met "Sanitair huppeldepup PVBA". PVBA da's nog van voor de BV's BVBA's waren. Mid jaren '80 dus. Zo iemand vertrouwde ik dus op slag niet meer.
 
Checken voor waterschade: vlekken op de muren zijn verdacht, best vochtmetertje meenemen. Bij kelders de muren in het oog houden en kijken of er geen verkleuringen zijn. Bij een bezichtiging van het huis van de buren werd al snel duidelijk dat die kelder niet lang geleden voor +- 1 meter onder water heeft gestaan. Nieuwe eigenaars vielen precies uit de lucht toen ik hen dat vertelde. :unsure:
 
  • Leuk
Waarderingen: JPV
Bekijk technieken tegoei, indien mogelijk.
Welk type buizen liggen er? Is de waterleiding nog in galva?
Kijk eerder naar de leidingen dan naar de grote stukken. Is er een nieuwe ketel gezet maar even goed stalen buizen bloot in de chappe? Elektriciteitskast vernieuwd, Schakelaars ook maar nog altijd de oude kabels/buizen/....
Voor de leek niet altijd even simpel in te schatten maar een goede leidraad is het (verplichte) keuringsattest. Als de elektrische installatie verouderd is, zijt maar zeker al de andere technieken ook.
 
  • Leuk
Waarderingen: JPV
Energiescore! Zeker bij (pas) gerenoveerde woningen geeft dit een goeie indicatie hoe grondig men te werk is gegaan.
 
  • Leuk
Waarderingen: JPV
Kijk verder dan de situatie van vandaag. Welke zaken zouden er nog kunnen veranderd worden, of waar ben je net x-aantal jaar zeker van?
Een voorbeeld hiervan is een recente ketel. Cruciaal onderdeel van de woning en al snel een grote smak indien men dit moet vervangen. Zeker omdat efficiënte alternatieven zich aandringen naar de toekomst toe, maar die zijn niet bepaald goedkoop.

En laat je vooral niet teveel leiden door individueel advies van kennissen, vrienden, nonkels en tantes.
Elk budget en elke situatie is anders. Hoe vaak men wel hoort ‘met dat geld koop ik wel iets anders’ terwijl dat dat voor de gegeven situatie misschien ideaal is.
Een volledig afgewerkte woning met alle comfort is een pak duurder dan een degelijke basis om aan een renovatie te beginnen. Alles hangt af van het einddoel en de mogelijkheid om zelf dingen te doen.

En nog een persoonlijke, maar misschien overbodige raad: zelf renoveren kan misschien goedkoper zijn, maar besef voor de volle 100% waar je aan gaat beginnen.
Stel dat je 20-30k goedkoper uitkomt met zelf te renoveren, tja dat is enorm veel geld. Maar je zou niet de eerste zijn die zich mispakt en letterlijk enkele jaren van zijn/haar leven ziet verdwijnen aan klooien. Om nog maar te zwijgen van de gezinssituatie die er ook ongetwijfeld onder gaat lijden.
 
Alles toegevoegd. Misschien moeten we dit later gewoon mergen met "huis kopen"-topic en kijken of we die tekst daar in de eerste posts kunnen zetten. Maar eerst nog wat meer tips :).
 
Kijk verder dan de situatie van vandaag. Welke zaken zouden er nog kunnen veranderd worden, of waar ben je net x-aantal jaar zeker van?
Een voorbeeld hiervan is een recente ketel. Cruciaal onderdeel van de woning en al snel een grote smak indien men dit moet vervangen. Zeker omdat efficiënte alternatieven zich aandringen naar de toekomst toe, maar die zijn niet bepaald goedkoop.

En laat je vooral niet teveel leiden door individueel advies van kennissen, vrienden, nonkels en tantes.
Elk budget en elke situatie is anders. Hoe vaak men wel hoort ‘met dat geld koop ik wel iets anders’ terwijl dat dat voor de gegeven situatie misschien ideaal is.
Een volledig afgewerkte woning met alle comfort is een pak duurder dan een degelijke basis om aan een renovatie te beginnen. Alles hangt af van het einddoel en de mogelijkheid om zelf dingen te doen.

En nog een persoonlijke, maar misschien overbodige raad: zelf renoveren kan misschien goedkoper zijn, maar besef voor de volle 100% waar je aan gaat beginnen.
Stel dat je 20-30k goedkoper uitkomt met zelf te renoveren, tja dat is enorm veel geld. Maar je zou niet de eerste zijn die zich mispakt en letterlijk enkele jaren van zijn/haar leven ziet verdwijnen aan klooien. Om nog maar te zwijgen van de gezinssituatie die er ook ongetwijfeld onder gaat lijden.
Relatie gaat er zeker onder lijden. Mss niet door onderling niet overeen te komen maar wel door de stress van alle bs die je zal meemaken met "vakmannen".
 
  • Leuk
Waarderingen: toru
Als overal de ramen open staan bij de bezichtiging: mogelijks willen ze een schimmelgeur verdoezelen. Dat was bij onze eerste bezichtiging duidelijk, het was dan nog wel putje winter.
 
Als het huis dubbele beglazing heeft, kan je (soms?) de productiedatum aflezen op de metalen strip tussen de 2 glasplaten. Die kan links, rechts, boven of onder staan, dus mogelijk moet je even zoeken.
 
Pas op als er recent iets vernieuwd werd, nieuwe gyproc of recent geverfd kan wijzen op zaken die ze proberen verdoezelen.

Kijk ook eens achter kasten, die kunnen strategisch geplaatst zijn.
 
Meestal staan de deuren volledig open bij een bezichtiging, maar doe ze ook eens toe (slepen/sluiten ze?) en kijk wat er achter de deur aanwezig is. Zelfde met lange gordijnen tot op de grond, doe ze even opzij en bekijk de muur voor vocht. Tijdens onze zoektocht hebben we op die 2 punten in 50% (!!) van de gevallen problemen gevonden.
Stel je ook vragen als mensen 'gratis' iets willen achter laten zoals bv grote kasten, mogelijks omdat er anders een probleem zichtbaar wordt.
 
Tip aan kopers: spreek af dat je de meterstanden zal noteren op de dag en net voor dat je naar de notaris moet.
Dan zie je ineens of alle boel weg is in/rond de woning.
 
Check dienst stedenbouw voor inbreuken qua vergunningen.

Ook dienst ruimtelijke ordening om te zien of er geen industriepark in aanbouw komt binnen 5 jaar, of jouw uitzicht op die mooie schapenweide eigenlijk woongebied is voor een nieuw appartementsblok.

Specifiek voor studentenkoten: eventueel bij brandweer checken of brandweerattest afgeleverd werd zonder opmerkingen.

Ooit bijna 3 studio's in 1 eenheid gekocht en toen bleek bij informele navraag bij de stad dat het afgekeurd was door de brandweer.
De hele trap moest er eigenlijk uit en veel breder, waardoor er slechts 1 max 2 eenheden meer zouden zijn.
Wat het boeltje dus eigenlijk min. 20% minder waard maakte, zonder nog de kosten gerekend.

Makelaar-nietsnut wist uiteraard van niets.
 
Laatst bewerkt:
Terug
Bovenaan