Verborgen gebreken

[NotoriousP]

Wij hebben een jaar geleden een woning gekocht (bouwjaar '89) en er zijn enkele verborgen gebreken naar boven gekomen.
Het ene brengt al wat kosten met zich mee, het andere vooral veel overlast, mijn vraag is of ik eigenlijk een punt heb om ergens een slag te halen tegen de vorige eigenaars. Er zijn een hele resem aan kleinere zaken die niet echt koosjer waren maar deze bespaar ik jullie, ik focus hier op de 3 grote:

• Vanaf dag 2 (eerste regen dag) liep het water langs onder aan de ramen in de gang binnen. Alle 6 ramen lekken hier... pogingen tot dicht kitten enz zijn niet gelukt dus dit worden nieuwe ramen, prijskaartje 10000€.
  • Wij hebben specifiek gevraagd of er ergens water problemen waren, ze beweerden van niet...
  • Langs de andere kant, de ramen zijn 35j oud... moeilijk om dit niet te verwachten? Ik speel maar mijn eigen advocaat van de duivel.
• Na 6 maand vochtschade in de slaapkamer dat naast de badkamer ligt.
  • De douchekraan is niet dichtgespoten aan de achterkant (wat eigenlijk altijd moet) waardoor hier veel water verlies is.
  • Viel niet te zien in de slaapkamer bij aankoop aangezien deze 'toevallig' net gerenoveerd was.
• En de ergste van allemaal: massa's septisch materiaal in de kelder na een jaar ontdekt.
  • Het huis heeft een kruipkelder en een toilet in de badkamer, dit toilet trok niet geweldig door en dit werd geleidelijk aan erger. Na een tijd heb ik de kruipkelder (die altijd onder water staat) eens grotendeels leeggetrokken en ben ik erin gegaan, daar kwam ik hetvolgende tegen (ik bespaar jullie de foto's ):
    • De leiding van dit toilet was gemaakt uit 80mm buizen ipv de 110mm dat normaal voor een toilet gebruikt wordt.
    • Deze leiding was 'kapot', bleek doorgezaagd te zijn (waarschijnlijk vanwege een verstopping in het verleden) en daar hebben ze niks beter op gevonden dan die doorgezaagde buizen aan elkaar te maken door er een plastieke zak (0.25c zakje uit winkel type) rond te binden.
    • Het gevolg was dat dit uiteraard losgekomen was, die zak vol stront zat en scheurde.
    • In de kelder lag daardoor massa's stront & wc papier... maar echt makkelijk een stevige laag gespreid over 6-10m², alsook drijvend materiaal over heel de kelder.
  • Vanwege het hoge waterpeil in de kelder is ons dit niet opgevallen via geurhinder, al hebben we wel op 2 plaatsen in het huis (gang en slaapkamer) een nogal scherp geurtje opgemerkt...
  • Hier zijn we echt gedegouteerd door maar kunnen we er iets aan doen? Kosten zelf zijn relatief laag (400€ reinigen + 100€ nieuwe buizen steken). Maar het mentale 'leed' is veel groter... weegt vooral sterk op mijn vrouw.

Zoals jullie wel aanvoelen, is vooral dit laatste iets wat wij absoluut degoutant en schandalig vinden dat je andere mensen zoiets lapt... dat doet een beschaafde mens toch niet. Maar staan we machteloos of kunnen we hier iets mee doen? Buiten een smeercampagne op sociale media zien we het niet direct.

 

[Li1quid]

1. nieuwe ramen plaatsen en niet te veel over nadenken. Ja dat kost veel geld maar je hebt dan ook opnieuw kwaliteitsvolle ramen voor de volgende 30j
2. Lijkt me helemaal niet oké langs hun kant maar daarvoor een process beginnen brengt meer stress mee dan het probleem op te lossen denk ik
3. Vies, vuil en vettig. Maar ik kan me niet inbeelden dat de vorige bewoner hiervan wist en niet liet oplossen?

 

[oxbow1]

Je gaat moet kunnen bewijzen dat de eigenaars hiervan wisten,(en net dat is heel moeilijk.)

Verdediging Bijv: "wij hebben een klusjesman in de kelder gestuurt en zijn er zelf nooit in geweest."
(en zelfs dan, het toilet werkte dus, ze dachten dat het probleem opgelost was)
Ramen van 35jaar oud, moesten deze al jaren lekken zou je hier schade aan de vloer van gezien hebben..

Die Dia 80mm wc afvoer is zo raar niet eens, dat werd helaas vrij vaak gedaan vroeger. (jaren 50-60-70-80)

Kosten/baten ga je niet winnen, Mentale leed word ook niet vergoed in zo'n zaken.

2500€ aan advocaten, en 2500€ aan deskundige om dan te verliezen..

 

[NotoriousP]

Jullie bevestigen inderdaad mijn vermoeden... ik ben vrij zeker dat ze op de hoogte waren van de 'prutsoplossing' in de kelder (hij ging er regelmatig in blijkbaar) maar mogelijks niet dat dit ondertussen kapot was. Al blijf ik het raar vinden dat al die stront enkel van 2 mensen komt... ik doe mijn boodschap meestal op het werk. :d

Ramen zijn besteld, ik wou ze sowieso allemaal vervangen, alleen was dit nu niet in het budget gerekend maar goed, er is ruimte voor.

Ik lig er niet zozeer van wakker maar mijn vrouw zou graag toch een slagje terug slaan... ze is wat kwaad

 

[:unsure:]

Dat 'strontprobleem' geeft wat last, maar heeft in se wel weinig schade meegebracht? Hoe moeilijk/hoe duur valt dat op te lossen?


Heb je huis gekocht van een bedrijf, of van particulier?

Wij hadden een huis gekocht van een bedrijf dat oude woningen opkoopt en renoveert (al is het low-cost gerenoveerd geweest).
Ook problemen gehad met afvoer (permanente verstopping na 2 maand aankoop) en gedreigd met aan te klagen voor verborgen gebrek, dus heeft dat bedrijf het gelukkig zelf laten fixen (nog steeds low-cost ).
Aangezien het de core business van dat bedrijf is,heb je een betere positie om aan te klagen indien nodig omdat ze geacht zijn te weten hoe het moet.
Als je van een particulier koopt is het inderdaad veel moeilijker om te kunnen bewijzen.


Normaal heb je rechtsbijstandverzekering? Kan je altijd eens info/advies opvragen voor uw persoonlijke situatie.
Zorg dat je alles wel goed documenteert, en neem foto's van alles.

 

[Likes]

Dat lijken in eerste instantie allemaal zaken (behalve de ramen) die je bij een (grondige) inspectie had kunnen zien. Dus kan er van 'verborgen' geen sprake zijn

 

[Musk]

Los ervan dat het inderdaad verstandig is die ramen te vervangen.. zijn niet gewoon de afwateringen verstopt? Want dan lijkt het alsof er water langs onder binnendringt. (Water op je venstertabletten).

Als het regent je ramen eens opendoen en kijken of er water blijft staan in het kader.

 

[NotoriousP]

Water komt onder de tabletten dacht ik.

Dat lijken in eerste instantie allemaal zaken (behalve de ramen) die je bij een (grondige) inspectie had kunnen zien. Dus kan er van 'verborgen' geen sprake zijn

Jij kruipt bij aankoop van een nieuwe woning de kruipkelder (die 80cm onder water staat) in?
Of jij zal de douche kraan demonteren om te kijken of erachter wel opgespoten is?
Ik heb dit toch nog nooit gedaan bij een woning aankoop.

 

[Sylverscythe]

Jij kruipt bij aankoop van een nieuwe woning de kruipkelder (die 80cm onder water staat) in?
Of jij zal de douche kraan demonteren om te kijken of erachter wel opgespoten is?
Ik heb dit toch nog nooit gedaan bij een woning aankoop.

Mja, is de vraag bij een verborgen gebrek niet of je het had kunnen zien (kunnen hé, niet "ik kijk dat nooit na zenne") en of er acties zijn ondernomen door de verkoper om het te verbergen? En ook: of het voldoende ernstig is zodat de prijs zou zakken.

Die gerenoveerde slaapkamer zou je kunnen interpreteren als iets proberen te verbergen, maar anderzijds is wat siliconen aanbrengen misschien ook niet zo ernstig. Die kruipkelder, dat lijkt me nogal een twijfelgeval. En die ramen, 35 jaar oud is niet niets natuurlijk (al zou het niet mogen). Het lijkt me allemaal discutabel, dus die raad van rechtsbijstand lijkt me het meest aangewezen.

 

[oxbow1]

Die 80cm water in de kruipkelder is trouwens eigenlijk ook alles behalve oké,

10-20cm cava nog, maar nu staat die waterstand redelijk dicht bij je vloerplaat/welfsels en bij nog eens 10cm water extra kan genoeg zijn om vochtschade aan alle binnenmuren +vloer te hebben.

je verwarmingsbuizen enzo die hangen toch ook bijna in dat water? Extra roestvorming en extra kosten..

 

[NotoriousP]

Goh ik zou eens moeten kijken als hij voller staat, ik schat wel +/- 10cm van de verwarmingsbuizen maar roest is moeilijk te zien omdat die in buisisolatie zitten. Voorlopig geen vochtschade aan de binnenmuren, we hebben dit laten nakijken toen we de vochtschade van de douche lieten evalueren.

Die gerenoveerde slaapkamer zou je kunnen interpreteren als iets proberen te verbergen, maar anderzijds is wat siliconen aanbrengen misschien ook niet zo ernstig.

Het is vooral herschilderen dat daar 'kostelijk' is, die siliconen zijn ondertussen al gebeurd, dat was direct opgelost.

Mja, is de vraag bij een verborgen gebrek niet of je het had kunnen zien (kunnen hé, niet "ik kijk dat nooit na zenne") en of er acties zijn ondernomen door de verkoper om het te verbergen? En ook: of het voldoende ernstig is zodat de prijs zou zakken.

Als ze dit soort saken naar boven hadden gebracht, doe je toch al snel 10k van de prijs... en ze hebben best een vrijgevige prijs gekregen van ons, dus hadden we niet verwacht zulke shit nog te krijgen maar goed.

 

[zina90]

Beste advies: gezien de kosten en de bijhorende discussies, neem een gespecialiseerd architect/expert in dienst.

 

[oxbow1]

Duur advies is dat,

Verkopers zijn bijv simpele 70+’ers, welke problemen aan de woning, ze hebben er altijd zelf in gewoond! (Je koopt van een particulier dus zelfs brolwerk mag zolang ze het niet verstopt hebben,)

Advocaat tegenpartij: er zijn 12 maanden overheen gegaan waarin veel gebeurd kan zijn. Waarom zo lang gewacht? Eigen klusavonturen verhalen op de verkoper?

Het is soms zuur, maar vanaf dat je de sleutel kreeg is het jullie woning en (kleine/grote) problemen krijg je erbij.
Kosten verhalen op de verkoper is in de praktijk zeer moeilijk en eerlijk gezegd kan je je energie beter steken in de problemen zo snel mogelijk oplossen.

 

[DogFacedGod]

Je kan eigenlijk iets zeggen over punt 2 in mijn ogen

1 is te verwachten in mijn ogen dat 35 jaar oude ramen versleten zijn.

2 zou je kunnen durven stellen verborgen door renovatie.

3. Als je het kan herstellen voor 500 euro, is het dan nog "ernstig"? In combinatie met de kruipkelder van 80 cm, is het dan nog verborgen want dat had je wel al vastgesteld? Daar kan je veiligheidshalve er al vanuit gaan dat er dingen mis kunnen zijn en heb je in mijn ogen alle miserie daarvan mee geaccepteerd.


Ik heb nu wel regelmatig meegemaakt dat verkopers dingen verbergen:
Meubels zetten recht voor de elektriciteitskast zodat je er niet gemakkelijk in kunt kijken.
Zolderopeningen verbergen zodat je de staat van het dak niet kan zien bij bezoek
...
Maar eigenlijk moet je dan altijd van de slechtste situatie vanuit gaan bij zulke zaken.

 

[Sylverscythe]

Als ze dit soort saken naar boven hadden gebracht, doe je toch al snel 10k van de prijs... en ze hebben best een vrijgevige prijs gekregen van ons, dus hadden we niet verwacht zulke shit nog te krijgen maar goed.

Maar je bent hier je eigen mening toch wel wat aan het mengen met de wet denk ik. De vraag is of je objectief gezien een lagere prijs zou krijgen op dat moment dacht ik. Dus ja, die ramen waren einde levensduur, die vochtproblematiek is dan eigenlijk door te gebruiken terwijl de oplossing wat silicone was. Dan die kruipkelder, waar je misschien gewoon op het zicht problemen kon verwachten.

Ik weet het ook niet hoor, maar verborgen gebreken lijken me sowieso al moeilijk, en hier kan je toch meteen tegenargumenten bij verzinnen.

 

[NotoriousP]

Bedankt voor jullie weerwoord, het bevestigt mijn vermoeden dat er toch niet veel aan te doen is.

Ik lig niet wakker van het geld, de ramen zijn het enige kostelijke en wou ik sowieso toch geleidelijk aan vervangen.
Maar het had leuk geweest voor mijn vrouw om toch een slagje terug te kunnen slaan, ach het zal bij een kwade mail blijven dan.

 

[mrgorillaz]

Wat een bullshit hier in dit topic, tuurlijk zal je hier gelijk halen met een beetje advocaat die er zijn werk in steekt. Je gaat wel geen nieuwe ramen krijgen want er zaten geen nieuwe ramen in.

 

[Skoebiedoe]

Maar het geld dat hem aan die advocaat geeft kan hem beter besteden aan zijn nieuwe ramen …het sop is de kool niet waard .
Gelijk je zelf aanhaalt , hij zal nog altijd geen nieuwe ramen hebben en denk nu niet dat er ergens een rechter zal zijn die de verkoper zal verplichten om zelf de ramen te laten steken aangezien de oude al 35 j oud zijn en de koper dit wist .

Denk ook dat ge niet echt moet rekenen op schade vergoeding aangezien de bijkomstige schade miniem is en dan zal het waarschijnlijk iets van een vergoeding zijn dat ge een Tubeke siliconen kunt kopen (wat ook blijkbaar niet geholpen heeft ) en ondertussen mag je uwe advocaat zijn riant salaris betalen .

Ik zou ook eens kijken naar de afwaterings gaatjes want heb dat hier ook voor gehad na jaren dienst en kan ook zijn dat de rubbers wat versleten zijn of niet goed meer aansluiten .
Kan ook zijn dat de ramen door inwerking van vocht wat doorgezakt zijn (in geval van houten ramen ) .Heb hier zo een raam waar je kan zien dat als je het sluit , het deel dat open en toe kan wat scheef in de kader zit en daardoor dus insijpeling van water heeft .
Heb het opgelost door het raam vast te zetten en af te kitten langs de buitenzijde …nadeel is wel dat je het nietmeer kan open zetten (zelfs niet op klikstand )

 

[Likes]

Wat een bullshit hier in dit topic, tuurlijk zal je hier gelijk halen met een beetje advocaat die er zijn werk in steekt. Je gaat wel geen nieuwe ramen krijgen want er zaten geen nieuwe ramen in.

En dat zeg jij op basis van?

 

[koenvhaver]

Ik ga altijd van het slechtste uit als ik nieuwe woning koop. Waarom verkopen ze hun woning? En dan geloof ik zeker niet de gebruikelijke verzinsels. En zelfs na inspectie toch nog voor verrassingen gestaan.