Eigen woning: houden jullie rekening met de wederverkoopwaarde bij bepaling van budget voor renovaties?

[LaCucaracha]

Je hoort vaak: "de eigen woning beschouwen we niet als een investering, dus daar kijken we niet op een € meer of minder, dat moet naar onze zin zijn"
Allemaal goed en wel, maar er kunnen altijd redenen zijn dat je je woning moet of wil verkopen en dan is het zonde als je een minwaarde moet nemen omdat je te duur gerenoveerd hebt.

Dat is een dilemma waar de mensen die pakweg minstens 10-15j geleden een huis hebben gekocht (en dat wat gerenoveerd hebben) niet mee geconfronteerd zullen worden, maar voor zij die recenter een huis hebben gekocht, liggen de kaarten anders.
Er zijn immers altijd structurele , niet te veranderen factoren die een limiet zetten op de waarde van je woning (ligging, bewoonbare oppervlakte, orientatie, perceelgrootte, halfopen/gesloten), ongeacht hoeveel flappers je erin steekt.

Als ik even naar onze eigen situatie kijk: open bebouwing van 1994 van +- 220 m2 op een perceel van 6 are dat we in volle corona crazyness voor 511k via gesloten omslag hebben gekocht. Ondertussen zitten we in totaal aan ongeveer 85k voor herpleister- en schilderwerken en diverse kleine reparaties en klusjes + comform maken elek (23k samen) , een nieuwe badkamer en toilet (32k samen) ,zoldervloerisolatie (zelf gedaan, 2k materiaal), zonnepanelen 10k), airco (kleine 7k), screens aan raam van de erker ( 4,5k), een nieuwe gasketel (kleine 6k)...

Tel daar de registratierechten van 6% (30k) en notariskosten (4k) bij op en je zit al aan 631.000 € dat we voor ons huis zouden moeten krijgen om break even te zijn en daar stel ik mij wel de vraag of dat vandaag realistisch is. En dan zit je nog met de originele keuken, (die nog wel best ok is daar niet van, mar wel outdated), garagepoort en voordeur die hun beste tijd stilaan ook wel gehad hebben.

Ons huis heeft heel veel troeven (onderhoudsvriendelijke tuin die grenst aan een bos, efficiente inplanting huis op perceel van 20m breed, heel goed en rustig gelegen in een verkeersluwe wijk, goeie ruimtes, etc), maar er zijn ook wat nadelen die dat voor ons niet echt zijn, maar mogelijks voor kandidaat-kopers wel ( NO-orientatie, huis van buren staat wat naar achter met 3 ramen die pal in onze tuin uitkijken, niet dat dat stoort want ze zitten nooit in die kamers als wij in de tuin zitten, vrij ondiepe tuin) en die een rem zetten op de waarde.

Hoe gaan jullie hier mee om? Hebben jullie deze overweging ook al gemaakt?

 

[Mulan]

Bij mijn eerste woning was het een totaalrenovatie en hoewel ik het echt als starterswoning zag, heb ik veel meer "mijn goesting" gedaan dan ik bij deze woning doe.
Hoewel ik beide keren een beperkt budget had, redeneer ik nu meer "als het 20j mee gaat, is het okee."
Dit is namelijk absoluut niet mijn droomwoning maar wel mijn gezinswoning. Als de dochter uit huis zal zijn (wat dus nog 20j zal duren ongeveer) wil ik hier niet als alleenstaande blijven wonen. Daarvoor is ze te groot en ik zie dus absoluut het nut niet in van als alleenstaande een complete gezinswoning te behouden.

Ik ben wel niet de persoon die een band heeft met een woning. Nooit gehad. Ik kleed het aan naar eigen zin, dat wel. Maar het is voor mij ook maar een hoop bakstenen die een nut dient.

Bijvoorbeeld: bij de badkamer in de eerste woning heb ik bewust mijn tegels gekozen en daar ook voor betaald. Bij deze badkamer dan weer eerst gekeken wat prijs-kwaliteit het verstandigste is en daar dan uit kiezen. De dakwerker die nog moet komen gaat dingen herstellen/vervangen die nog geen probleem zijn maar wel gaan uitstellen dat ik mijn dak niet binnen de 15-20j moet vervangen,...

 

[Brixarion]

Je moet zeker ook de tijd dat je er in woont meerekenen. Als je het verkoopt en je haalt er niet hetzelfde uit moet je bedenken dat als je huurde je het ook geld zou kosten.

 

[DarK-OnE]

Wij hebben gebouwd maar gebouwd voor ons, niet voor anderen over 30-40 jaar. Het huis kostte een hele hoop geld en ik heb geen idee of we dat er ooit uit gaan halen. Ik lig er ook niet van wakker. Zelfs als het minder opbrengt over X jaar dan wat wij in 2020 betaald hebben dan is het nog goed omdat we niet gehuurd hebben en ondertussen weer X jaar konden sparen.

Je vergeet nog 2 zaken:
1) energieverbruik kost een hoop geld. Ik mag toch aannemen dat er ook energetische werken gebeurd zijn om uw energieverbruik te verlagen? Dat doet uw maandelijkse factuur ook verlagen en de waarde van het huis stijgen.

Je merkt nu al dat huizen met een slecht label (E, F, G) veel minder gestegen zijn in prijs dan huizen met een deftig energie label. Dat is een trend die ik alleen maar zie toe nemen.

2) inflatie: geld op uw spaarboekje verdampt jaarlijks en wordt minder waard. Je hebt toch een bepaald bedrag zelf gefinancieerd waarschijnlijk. Dat geld zit nu in uw bakstenen maar vastgoed is niet onderhevig aan inflatie. Huisprijzen stijgen en dalen ook, maar nooit zo hard als de inflatie.

 

[LaCucaracha]

Ik zie net dat ik het verkeerde subforum gebruikt heb. Lijkt mij meer iets voor Bouwen en Wonen?

@mods: misschien beter verplaatsen? Bedankt!

 

[Noctilucus]

Ik kijk daar niet naar, bepaalde werken (heraanleg oprit, terras, tuin) zouden bij een verkoop zeker de investering niet waard zijn - maar ik ga voor dat principe ook niet jaren lang in iets wonen waar ik me aan zo'n dingen erger. Dus een beetje zoals vorige posters, als ik in het slechtste geval ooit beslis van te verkopen, zal ik een deel van die kosten niet recupereren, los van de meerwaarde op de grond en het huis zelf.

Voor mij moeten die kosten opwegen tegen het comfort of de waarde voor jezelf. Als je natuurlijk iemand bent die vaak verhuist, zou dat een andere afweging worden.

 

[LaCucaracha]

Ik kijk daar niet naar, bepaalde werken (heraanleg oprit, terras, tuin) zouden bij een verkoop zeker de investering niet waard zijn - maar ik ga voor dat principe ook niet jaren lang in iets wonen waar ik me aan zo'n dingen erger. Dus een beetje zoals vorige posters, als ik in het slechtste geval ooit beslis van te verkopen, zal ik een deel van die kosten niet recupereren, los van de meerwaarde op de grond en het huis zelf.

Voor mij moeten die kosten opwegen tegen het comfort of de waarde voor jezelf. Als je natuurlijk iemand bent die vaak verhuist, zou dat een andere afweging worden.

Ik vermoed - aan jouw uitleg te horen-dan dat als je je huis nu zou verkopen je er toch meer van zou krijgen dan dat je er in totaliteit hebt ingestoken, ondanks de extra uitgaven die je misschien niet 1 op 1 zou kunnen vertalen in een meerwaarde? Met andere woorden: je "meerwaardebuffer" is groot genoeg.

Zou je er wel naar kijken als je vóórafgaandelijk aan bpoaalde uitgaven al zou weten dat moest je je huis nu verkopen, je minder zou krijgen dan je er hebt ingestoken? Met andere woorden: als je geen meerwaardebuffer zou hebben.

 

[Mulan]

Zou je er wel naar kijken als je vóórafgaandelijk aan bpoaalde uitgaven al zou weten dat moest je je huis nu verkopen, je minder zou krijgen dan je er hebt ingestoken? Met andere woorden: als je geen meerwaardebuffer zou hebben.

Dat hangt toch puur af van hoelang je er woont of verwacht te wonen?
Iemand die iets koopt om na 5j te verkopen zal ofwel veel minder investeren in eigen smaak, ofwel sneller gefrustreerd raken "omdat hij het er niet uit haalt" dan iemand die 15j ergens woont.

Want zoals anderen terecht aanhalen, zelfs al verhuis je en maak je 20k "verlies", na 15j heb je dan wel maar 20k aan "woonkosten" gehad.

 

[oxbow1]

Bij mij is daar eigenlijk nooit veel over nagedacht, ik ben blijven plakken in mijn starterswoning die ik gekocht heb in 2008.
Gelijkvloerse Fermette uit 74, 275K op 30 are.

Met nog 500€ op mijn spaarrekening toen ik er als 22~23 jarige introk.
Was ik al supertrots met mijn Full size Ikea keuken van 8000€
Ingetrokken in 2010. (Toen een 30K kosten). 2017 verdieping van 80m2 (75K) en in 2021 een extra leefruimte van 45m2. (We zitten hier goed zo, te groot eigenlijk al).
Ik zou break~even draaien als ik verkoop voor 450, (kan ook 550 waard zijn, ik heb er geen idee van)
Heb dan wel 13 jaar gratis gewoond.

Nu bezit ik meerdere huizen maar zie nog altijd de meerwaarde niet van bijv een keuken van 40 000€.
(volgens mij staan mensen te weinig stil hoelang ze daar effectief voor moeten gaan werken)

Topicstarter zit al aan 631K voor zijn woning en merkt nog op dat er diverse dingen niet ideaal is, dat zou ik erg zuur vinden.
Maar zoals altijd met vastgoed, regio,regio,regio.
In de limburg koop je voor 500K soms nog een recente echte villa terwijl je in gent,leuven blij mag zijn met een rijhuis van 4 meter breed.

 

[Chilliewillie88]

onze woning is zeker ook niet waard wat wij er al ingestoken hebben. Wij zijn daar ook niet mee bezig. Wij wonen hier en hebben geen intentie om de komende jaren te verhuizen. Wellicht op onze oude dag nog wel eens ooit. Maar dan hebben we er ook al die jaren ingewoond.

Ik zie in mijn omgeving verschillende mensen die echt zwaar bezuinigen op het comfort van hun woning wegens "niet interessant" met oog op toekomstige verkoop. Die personen wonen dan ondertussen wel al 10 jaar of langer in de betreffende woning. Dan ben je wat mij betreft gewoon niet goed wijs. Je leeft maar één keer en dat wil ik dan ook zo comfortabel mogelijk doen.

 

[ThomasMore]

De meest onbekende factor in de lange-termijn waardering van je woning: de overheid.

Je kan vandaag investeren in meerwaarde op lange termijn maar je bent nooit zeker van toekomstige regelgeving. Ik zeg maar iets (puur hypothetisch bij wijze van voorbeeld): een zwembad zou vandaag een meerwaarde kunnen zijn voor een woning maar binnen 10 jaar kan regelgeving zodanig gewijzigd zijn dat zwembaden aan woning een gigantisch nadeel.

Imo, lijkt locatie me de meest belangrijke factor en eentje die de overheid niet kan beïnvloeden. Enfin, minder kan beïnvloeden want een een hoogspanningsleiding net achter je tuin zal ook een weerslag hebben op de waarde.

 

[JPV]

De meest onbekende factor in de lange-termijn waardering van je woning: de overheid.

waar je het minst invloed kan op hebben, moet je ook het minst wakker van liggen (tenzij er natuurlijk al tekenen zijn dat iets zal gebeuren, zoals bvb de Ventilus hoogspanningslijn in West-Vlaanderen).

Sowieso denk ik bij verbouwingen qua kostprijs niet aan rendement bij verkoop, behalve als ik weet dat ik een verbouwing zou willen héél specifiek voor mijn noden.

 

[Noctilucus]

Ik vermoed - aan jouw uitleg te horen-dan dat als je je huis nu zou verkopen je er toch meer van zou krijgen dan dat je er in totaliteit hebt ingestoken, ondanks de extra uitgaven die je misschien niet 1 op 1 zou kunnen vertalen in een meerwaarde? Met andere woorden: je "meerwaardebuffer" is groot genoeg.

Zou je er wel naar kijken als je vóórafgaandelijk aan bpoaalde uitgaven al zou weten dat moest je je huis nu verkopen, je minder zou krijgen dan je er hebt ingestoken? Met andere woorden: als je geen meerwaardebuffer zou hebben.

Goh, dat is relatief. Ja, de grond en het huis op zich zullen op 5+ jaar wel in waarde gestegen zijn, maar dat geldt ook voor elk ander huis dat ik hypothetisch in de plaats zou kopen. Dus ik zie dat niet echt als een "meerwaardebuffer", meer gewoon inflatie.

En van de extra werken die ik gedaan heb, zou ik een groot deel niet recupereren. Dat wist ik op voorhand maar omdat het plan is om hier toch voor lange tijd te wonen, heb ik dat er voor over - ook al zou het een verlies betekenen op het moment dat ik ooit besluit om te verhuizen.

Als je natuurlijk denkt "dit is maar iets tijdelijk, binnen een paar jaar verhuis ik naar iets anders", dan zou ik geen grote werken doen waarvan je vooraf vrij zeker kan zijn dat je die extra investering er bij verkoop niet uit haalt.

 

[Plutus]

Eigenlijk let ik daar niet echt op. Ik ben nu begonnen met het plannen van mijn renovatie en daarin zal een deel van het budget aan luxe worden gespendeerd dat je er ongetwijfeld niet uit haalt en dat geeft me eigenlijk niet, ik woon hier voor mezelf, voor mijn plezier en comfort, niet voor mijn portefeuille.

 

[Vega]

In onze vorige woning hebben we qua werken enkel de vloer van de garage (bel-étage) vervangen omdat er een lek in een leiding was en de verzekering serieus bijsprong in die kost, hadden we anders niet gedaan. Heeft wel geholpen bij de verkoop maar of je die kost eruit haalt... Geen idee.

In onze huidige woning hebben we voorlopig:

- Vloer ganse gelijkvloers ca. 120m² vervangen
- Nieuwe ketel + waterverzachter
- Ventilatiesysteem type D boven en type C beneden
- Tuin aangepast met nieuw terras en nieuw tuinkot + terras

Deze voor totaalkost van ca. 70K, we moesten een jaar geleden ons huis laten schatten voor een krediet en onze woning was nu wel ca. 100.000 EUR hoger geschat dan 2j ervoor bij aankoop maar of het daarmee te maken heeft... Zal niet enkel dat zijn.

Voorlopig staat nog vervanging dak + ramen + deuren gepland, totale kostprijs ca. 85K maar ook daar zal bij een verkoop de totale kostprijs niet "uit gehaald" worden. Is ook niet de bedoeling, ik denk dat we hier wel aardig nog wat jaren zullen wonen, daar denken we dus ook niet aan.

 

[Vierkant]

De vrouw des huizes wilt graag een veranda en ik zou daar dan graag een keuken in willen met connectie naar de tuin. Zo komt er een ruimte vrij voor een bureau. Maar dat kost minstens 100k met risico dat we in de leefruimte minder lichtinval hebben. Bovendien zou dat volgens mij quasi nul invloed hebben op de waarde van het huis. Voor ons is de huidige situatie nog goed genoeg. Het zou dus echt puur voor de luxe zijn. Dan investeer ik het geld liever met het oog om in de toekomst minder te moeten werken en onze kinderen wat meer te steunen als zij later iets willen kopen.

 

[Bimmer]

Ik heb nu geen renovaties gedaan, maar steeds een nieuwbouw.

Maar ik keek daar niet naar.
Mijn eerste bouw heb ik gezet toen ik vrijgezel was en dus wist dat er een kans bestaat dat ik in de nabije toekomst elders zou kunnen wonen.
Maar ik heb het huis wel gebouwen met het gedacht alsof ik (en later eventueel een gezin) heel een leven in ga wonen. Moest ik het zien als een investering had ik wel totaal andere keuzes gemaakt.
Uiteindelijk 2 jaar in gewoond en dan verkocht.
Toen ik wist dat ik het ging verkopen, vanaf dan heb ik wel enkel gekeken om bepaalde zaken verder af te werken als ik overtuigd was dat het een meerwaarde ging zijn.

2de bouw dat ik dan nadien heb gezet samen met mijn vriendin. Weer hetzelfde, niet gekeken naar de meerwaarde, maar naar wat wij wilde.

Ik kijk vooral naar wat is het "goedkoopst" voor het geen wat ik van mijn huis verwacht. Dat is uiteraard voor elke mens anders.

 

[anonymousMF]

WIj hebben gekocht tegen de 400k & nu verbouwd voor 250k (niet echt hard het origineel stuk aangeraakt, maar de bruikbare oppervlakte wel ongeveer verdubbeld).

Ik denk kwa woning waarde dat de meeste mensen die 600k+ voor een woning geven, de originele keuken, badkamer, ramen (dubbel glas maar met zo'n vierkante kruisjes is en oogt wel al 'geleefd'), en de terracotta vloer er zouden willen uitsmijten. En dan liefst isoleer je nog is het originele stuk ook wat extra.

Dus ja dan zit je al nog is aan 100-150k+ extra, en ik denk niet dat er dat aan gegeven gaat worden.

Maar langs de andere kant zouden we zo een woning ook wel niet vinden voor die 650k. Want de pluspunten zijn voor ons extra nuttig en de minpunten dingen die ons niet uitmaken. Dus in dat opzicht is het wel een goede keuze zolang we dus niet gedwongen moeten verkopen. De goedkoopste manier om te wonen hoe we willen wonen.

Ter illustratie

Plus punten:
- We appreciëren heel hard de ligging (gezellig middelgroot stadje op 5 minuten fietsafstand, goed station voor te pendelen. dichtbij met 6+ treinen per uur naar Antwerpen & 4 naar Mechelen). Goede afstand van mijn familie. Maar toch in een rustige wijk, gezelige buren (maar fysiek ver genoeg verwijderd om geen conflicten te hebben), unlimited parking, veel grote winkels letterlijk op paar honderd meter als je de wijk uitgaat, open bebouwing op 10 are. -> voor veel mensen is dit niet zo essentieel als voor ons.
- Na verbouwing is de tuin en het huis vrij groot (10 are grond, huis 320m2 met 6 slaapkamers) -> veel mensen hebben hier niks aan en zijn het gewoon pointless stookkosten. Maar wij willen een groot gezin (4 kinderen) en hebben vaak bezoek van het buitenland voor een week, soms meerdere families tegelijk nu het kan. Ook van de tuin maken we veel gebruik.

Dus ja net de 2 dingen (ligging en oppervlakte) die je achteraf niet veranderd krijgt.

Min punten:
- Isolatie origineel stuk is niet amazing. Maar ik stook het gewoon lekker warm en accepteer dat ik die 200 eur per maand (350 euro als het crisis is) moet uitgeven aan verwarming (2500m3 gas schat ik na de verbouwing) en dan stoort met dat echt helemaal niet.
- verouderde keuken/originele badkamer/andere dingen -> idem stoort niet echt en dan is er nog iets om naar uit te kijken om ooit te vernieuwen.

 

[utolor.]

Wij houden zeker rekening met de herverkoopwaarde. Geld in ons huis steken dat we er bij evt. verkoop niet zullen uithalen voelt dom voor ons, aangezien dat meestal over grote bedragen gaat waar je hard voor werkt. En wat doe je het grootste deel van je leven? Werken om geld te verdienen.

Ik wil niet blijven werken voor het dak boven ons hoofd. Als we de tijd van werken kunnen inkorten door snel onze lening af te betalen en geen kosten aan ons huis gedaan te hebben die we er niet uithalen, kunnen we veel sneller kapitaal opbouwen wat ook handig is als je niet tot pensioengerechtigde leeftijd wil werken. Wat niet wil zeggen dat we er niet voor zorgen dat we een comfortabele woning hebben.

Zowel de aankoop van ons huis als alle renovaties die we doen, doen we kosteneffectief. Een badkamer van 30k of een keuken van 40k heb ik nooit begrepen en zal ik nooit begrijpen. Maar ieder moet dat voor zichzelf uitmaken natuurlijk.

 

[TNTim]

Vroeger werd als regel gehanteerd dat renovaties voor +-80% een meerwaarde creëren voor een woning, toch als je een iets of wat normale smaak hebt.

Wij kijken altijd om zaken degelijk en zo goedkoop mogelijk aan te pakken.
Hier is het bijvoorbeeld een Ikea-keuken (10 jaar terug 7.500€) en een badkamer met groot bad/grote inloopdouche, maar niet van één of ander luxemerk. Dat zal mijns inziens relatief meer meerwaarde creëren dan een luxekeuken van 40.000€ of een badkamer van 30.000€.

10 jaar terug onze woning gekocht en toen basic verbouwd met oog op de komende 10 jaar.
Nu besloten dat we hier niet weg willen de komende 20 jaar en volop nieuwe plannen aan het maken, inclusief werken die 0 meerwaarde zullen creëren.