Is idd mooi! Maar je praat hier over doorlooptijd van 2 jaar bij nummer 2… dat lijkt mij echt heel lang? We wonen natuurlijk niet in een villa, een aannemer die niet anders doet dan totaalrenovaties moet met zijn ploeg toch snel hier door kunnen gaan? Ik praat over ~enkele maanden?
Is een ruime schatting en hangt af of je het allemaal zelf in de weekends doet of laat doen natuurlijk op basis van mijn ervaring en de tiental koppels die ik heb weten verbouwen.
Als je alles laat doen gaat het sneller maar kost het natuurlijk ook meer. Maar in mijn observatie moet je dan wel rekening houden met het volgende:
-een aannemer vinden die alle werken kan uitvoeren. Hierin zit het eerste probleem en zal een kleinere aannemer moeten samenwerken met alle mogelijke risico's. (Bijvoorbeeld: nieuwe samenwerking, planning partner,..) of het zelf willen uitvoeren als de partner niet kan leveren of de aannemer meer marge wilt (risico op slechte uitvoering, typisch voorbeeld uit onze omgeving: plat dak)
-tekort aan materialen
-weersomstandigheden
-planning
-dit en vorig jaar Corona
-bouwverlof
-...
Als voorbeeld en idee onze reis:
Ik heb de planning en coördinatie zelf gedaan en had dus veel ruimte tussen de uitvoering en deed ook al de voorbereidende werken en afwerking.
zelfs dan was het soms een uitdaging de juiste aannemer op de juiste tijd alles te laten uitvoeren binnen de verwachte termijn.
//Wall of text en niet in volgorde:
Laten doen: chape, grootste deel bepleistering, beneden laten vloeren, in 2 keer ramen/buitendeur laten plaatsen (heb wel zelf de oude ramen uitgebroken en alles opgemetseld of aangepast waar nodig), keukengraniet en kasten laten plaatsen, poutrel van 6 meter laten steken (ook Ir. Architect betrokken, maar die heeft eigenlijk eerder gewoon bevestigd wat mijn voorstel was met de nodige berekeningen), binnendeuren, nieuwe gasketel en keuring, Kraan voor in de tuin vanalle koterij op te ruimen en diepspitten en alles wat we uitgegraven hebben af te voeren, boer voor het inzaaien van gras.
Zelf gedaan (zal wrs niet alles zijn maar een idee):
Planning, materiaal opzoeken/uitzoeken/databladen lezen, natuurlijk budgettering/onderhandelen, instaan bij problemen en mee denken voor oplossingen en opvolging aannemers (lijkt een stom punt maar zonder architect met losse aannemers toch wel een must), vloer uitbreken, vloer 40 CM afgraven, oude deuropening dicht metselen, bepaalde openingen breder uitslijpen, verwijderen niet structurele muur, uitbreken stukje welfsels naar zolder voor zoldertrap, zetten zoldertrap, verwijderen oude vloer boven, egaliseren/afschuren boven, nieuwe vloer en plinten boven, alle leidingen voor de verwarming (buiten vloerverwarmingsbuizen, dit kon ik door onderhandelen en wat geluk goedkoper professioneel laten uitvoeren), leidingen sanitair, afvoeren binnen, afvoeren buiten + regenwater en installatie (kraanman heeft wel de put gestoken), elektriciteit, domotica (ook sensors, de kast, schakelaars,...), netwerk, nieuwe 4x25 voor ondergrondse elektriciteitsaansluiting + Proximus smartube + Telenet PE14, elektriciteit voor buiten en de poort, vanalle binnen en buitenverlichting, uitbreken ramen, opmetsen binnenkant ramen zodat de spouwmuren afgesloten zijn, na de ramen luchtdicht afwerken, isolatie binnen plaatsen (heb eigenlijk een nieuw huis in een soort isolerende Ytonblok langs de binnenkant gezet), isolatie van de zoldervloer + osb, afschuren en stralen van de originele beukentrap+behandelen, nieuwe trapleuning in beuk, alles in de badkamer inclusief betegeling/pleister, alle schilderwerken (dit was echt veel werk! -> afplakken, kitten, verschillende lagen schilderen met borstel, primer op sommige zaken zoals keuken mdf),afkasten en plaatsen wc's, verstevigen en veranderen van een stuk in het huis dat houten roostering heeft, plaatsen galva kanalen en natuurlijk alles opzoeken en uitrekenen, plaatsen ventilatie D met dakdoorvoer, afkappen van alle muren en grootste deel plafonds,afbreken oude keuken (was relatief recent en heb ze kunnen doorverkopen en dus relatief weinig werk aan gehad), vals plafond steken aan de houten roostering, aansluiting keuken (kasten werden gezet door schrijnwerker), alles conform aarden inclusief poutrel, de poutrel en andere ijzeren delen extra behandelen, extra ruimte gemetseld + fundering voor de nieuwe elektriciteitscabine (kast) zal ik het maar noemen
, boren van alle gaten door muren en welfsels t.e.m. 162mm, oude leidingen (soms dik staal -> tip: koop direct een reciprozaag) van de verwarming en sanitair uitbreken, isolatie van de vloer, uitzetten meterpas over gans het huis, paar vochtproblemen opgelost, paar verbeteringen aan de kelder (muurtjes en schapjes weg, bekuiping), dakgebinte behandelen en ook al is door dakwerkers laten bekijken, dakgebinte preventief behandelen, ongebruikte schouw afgebroken, afwerking rondom en onder de trappen, hele hoop prul om de muren langs binnen terug goed te krijgen voor de binnenisolatie zoals dichten van vroeger gemaakte gaten en recht opmetselen deurgaten en nieuwe lateien steken. Uitvlakken deel welfsels beneden en de volle grond om vloerisolatie te kunnen leggen, elektriciteit was al gezegd maar ook alles uitslijpen,potje plaatsen en dichtsmeren, verwijderen asbest lambrisering (delicaat werkje),buitendorpel voordeur,...
Waarschijnlijk nog heel wat vergeten.
Hiervoor hebben wij met twee gewerkt in de weekends (zaterdag, zondag 10-isch tot 17-isch) en verlof (1 week gingen we echt op verlof, dat is ook wel is nodig). De ene dag al wat harder en plezanter als de andere .
Ruw verloop:
-2 maanden huis leegmaken (stonden nog meubels enzo in)
-3 maanden (wat parallel wel) voor het masterplan te bedenken, inclusief een energiedeskundige (was gratis via de gemeente) en paar architecten per uur over de vloer gehad voor tips en onze ideeën te testen. Je moet je plannen wel mee laten evolueren tijdens de verbouwing.
-14 maanden uitbreken, afvoeren, preppen, ... (Alleen aan afvoer allerlei zitten we volgens mijn Excelsheet aan +- €6500)
-9 maanden opbouwen (hier kwamen de meeste aannemers aan bod) + tuin
-4 maanden afwerking (verven, keuken, badkamer, wc potten, ...)
Totaal ongeveer, want sommige zaken lopen wat door elkaar, een +-30 maanden of 2,5 jaar doorlooptijd. We woonden ter verduidelijking niet in het huis maar een paar km verder.
Oppervlakte: moeilijk en afhankelijk van welke interpretatie maar ongeveer 95m2 beneden, 55-60m2 boven. Kelder is maar 1m80-90 hoog dus tel ik niet mee maar is 25m2, zolder mogelijks nog 30-40m2 bruikbaar te maken, garage 30m2 + half bruikbaar verdiep laten we zeggen 15m2 opberg of zo
Dus nu ongeveer 150-155m2 leefruimte wat voor ons zeker voldoende is met de extra opslagruimte van de zolder/garage. Het helpt wel voor het ruimtelijk gevoel dat alle ruimte goed benut is en dat het beneden relatief open is met veel lichtinval en plafonds van 2m75. Achtergevel is beneden bijna helemaal open naar achter (grote tuin, velden, bos).
Wat moet nog gebeuren:
-nieuw dak, het huidig is 70+ jaar oud en eigenlijk nog goed maar zonder onderdak. Laten we vervangen zodat we de zolder als bergruimte kunnen gebruiken of eventueel makkelijk kamers/ruimte kunnen maken indien dit nodig zou worden. (Op deze moment nog niet echt nodig)
-verbeteren van de tuin, is never ending natuurlijk
-losstaande garage verbouwen. Dit was mijn materiaalkot en is relatief goed in orde. Zo'n typische gemetselde afzonderlijke garage met betonwelfsels (verdiep kan ik in het midden rechtstaan) en dakpannen. Zou hier graag de mancave maken of m'n bureau. Dan zit ik echt akoestisch afgesloten van alles.
Opgedaan:
-130-140k€ tot nu toe (kwalitatief wel altijd goed materiaal genomen, we hebben eigenlijk nooit iets gelaten voor de prijs). Heb ook een goed gevuld werkhuis nu
Nog op te doen:
-dak laten doen op basis van offertes 30-40k€ (inclusief bakgoten en garage. Het dak zelf heeft veel hoekjes en kantjes dus veel slijpwerk)
-10-25k€ tuin (aanpassing terras, beplanting, bomen), stukje afspanning, serre, stukje wellness
-renovatie garage. Dat zal wat afhangen van mijn mancave wensen maar als ik het zelf doe en heb nog veel materiaal en nu ook de nodige machines schat ik 20k€ (zonder het dak).
-3-4k kleine set zonnepanelen met micro-omvormerd op statief in de tuin als de business case terug goed zit en eventueel batterij in de garage (met batterij zal de kost iets hoger liggen)
Wat ik zou veranderen moest ik alle vrijheid hebben:
-badkamer 3m2 groter maken
-1 extra kamer voorzien als afzonderlijke dressing
Beide kan eventueel op zolder nog.
-ik heb graag een kelder wegens makkelijk wegwerken van kabels en gasketel etc. T is daar ook altijd goed van temperatuur voor bepaalde zaken op te slaan. Maar die oudere gemetselde kelders hebben altijd wel een risico op vocht/water. In een nieuwbouw op een groot genoeg (lees ook voornamelijk breed) perceel zou ik geen kelder meer zetten maar gewoon een deel extra bouwen en veel wachtbuizen voorzien.
Mijn geluk haal ik uit het charmante karakter van de woning (Buitenzicht, binnen is alles modern? naar onze stijl) en contact met buiten, inclusief het ruimtelijk gevoel niet op elkaar te plakken. Lukt met nieuwbouw ook nog wel als je nog een goed perceel kan bemachtigen/bekostigen.
Extra budget dat ik nodig denk te hebben om iets gelijkaardigs nieuw te doen (naar mijn gevoel dan): 200-300k€? Wat niet wil zeggen dat iedereen daarom ons huis hetzelfde zou evalueren. Maar zet bijvoorbeeld eens een authentiek uitziend herenhuis vandaag... Alleen naar de Steenkapper kan je een kruiwagen geld bollen.
www.mijnbenovatie.be
