Nieuwbouw halfopen woning(en)

[maxx211]

Goedeavond allen !

Volg dit forum al lange tijd zonder ooit zelf een account gehad te hebben.
Bij deze dus mijn eerste post

Ik had graag jullie mening/tips/adviezen gehoord voor het volgende :

Samen met mijn vriendin hebben we onlangs 2 (naast elkaar liggende) bouwgronden gekocht die voorzien zijn voor 2 halfopen bebouwingen.
Waarom direct 2 gronden ? Omdat deze voor ons perfect gelegen zijn, we al zeer lang aan het zoeken waren, en er gigantisch veel interesse/biedingen waren voor de gronden(apart).
Daarom hebben we dus besloten een bod te doen voor beide gronden (zelf meer dan de vraagprijs).

Aangezien er zoveel interesse was voor deze bouwgronden, was ons oorspronkelijk plan om te bouwen (eigen woning) op 1 van de gronden, en de 2de grond terug te koop aan te bieden.

Het andere idee is om direct 2 halfopen woningen te bouwen (waaronder onze eigen woning) om nadien de 2de woning te verkopen met wat winst.
Volgens mij (ik ben zeker en vast geen expert) zouden we toch wat schaalvoordelen kunnen hebben door direct 2 woningen te bouwen, en de gemiddelde kosten per huis zo wat te drukken.

Klopt mijn redenering volgens jullie ?
Wat is jullie mening hierover ?

We hebben binnen 2 weken afspraak bij de architect die ons uiteraard hierbij allemaal gaat begeleiden en adviseren.

Alvast bedankt voor jullie feedback

 

[Leclerc]

Als je daar 2 identieke woningen zet met telkens dezelfde architect, aannemer, leverancier, etc, dan ga je zeker en vast schaalvoordelen doen. Je zal wel zelf moeten onderhandelen om deze voordelen te bekomen en telkens verschillende offertes opvragen om naast elkaar te leggen. Maar goed plan, ga ervoor

 

[Avi]

Een particulier die een huis nieuwbouw laat zetten om het met winst te verkopen? 'k heb precies iets gemist.

 

[Castil]

Vergeet ook uw aankoopprijs van de bouwgrond niet bij te tellen als je 1 huis verkoopt, plus uw winstbelasting die je mag betalen.

Wij hebben ook een grond gekocht die verkaveld was voor een 2 woonst. Uiteindelijk gaan we er 1 huis op zetten voor ons, geen last van buren tegen uw woonst en dergelijke was ons meer waard dan 1 deel terug te verkopen.

 

[Musk]

Kunt misschien dat tweede huis verhuren ipv te verkopen?

 

[Mulan]

Ik zou ook maar 1 zetten en niet verkopen als daar geen financiële noodzaak toe is. Liever geen buren

 

[Musk]

Ik zou ook maar 1 zetten en niet verkopen als daar geen financiële noodzaak toe is. Liever geen buren

Mag je eigenlijk dan ramen enzo in je zijgevel steken als dat ander stuk toch van u is?

 

[Mulan]

Mag je eigenlijk dan ramen enzo in je zijgevel steken als dat ander stuk toch van u is?

Hangt er van af of je 1 woning zet OP de scheidingsgrens ipv 2: ja.
Zet je het langs de scheidingsgrens echt als halfopen bebouwing ipv open bebouwing:nee.

 

[Leclerc]

Een particulier die een huis nieuwbouw laat zetten om het met winst te verkopen? 'k heb precies iets gemist.

Tot casco kan je in spiegelbeeld bouwen en afwerking kan je in mindere kwaliteit doen als uw eigen woning. Wel nog bij zelfde leveranciers om eventueel kortingen te bedingen. Eerst aantal jaren (5-10) verhuren en dan verkopen. Dan moet je toch mooie winst kunnen realiseren lijkt mij?
Jammer genoeg ben ik geen ervaringsdeskundige
Voordeel omdat het in eigen beheer is is dat je extra de nadruk kunt leggen op uitstekende geluidsisolatie tussen beide woningen.

 

[SomeDude]

Voordeel omdat het in eigen beheer is is dat je extra de nadruk kunt leggen op uitstekende geluidsisolatie tussen beide woningen.

Kan je beter nadruk leggen op wie er naast u woont

Hier horen wij onze buren regelmatig, maar als daar vaklui aan het werk zijn horen we niets!
Als wij 100m verder bij vrienden in de tuin zitten dan horen wij ons buren nog

 

[Leclerc]

Kan je beter nadruk leggen op wie er naast u woont

Hier horen wij onze buren regelmatig, maar als daar vaklui aan het werk zijn horen we niets!
Als wij 100m verder bij vrienden in de tuin zitten dan horen wij ons buren nog

Als je verhuurt dan heb je dat inderdaad deels in eigen handen. Uiteindelijk kom je het pas te weten eens ze er wonen en zit je vast voor looptijd van het huurcontract. Beter preventief goede isolatie steken.

 

[Castil]

Of indien geen noodzaak, grond bijhouden. Zal toch alleen maar stijgen in waarde.

 

[SomeDude]

Als je verhuurt dan heb je dat inderdaad deels in eigen handen. Uiteindelijk kom je het pas te weten eens ze er wonen en zit je vast voor looptijd van het huurcontract. Beter preventief goede isolatie steken.

Isolatie is niet zo van tel als je andere fundering voorziet en dus geen gemeeschappelijke muren

Of indien geen noodzaak, grond bijhouden. Zal toch alleen maar stijgen in waarde.

Dan zou ik beide proberen te laten samenvloeien en 1 open bebouwing zetten

 

[Avi]

Tot casco kan je in spiegelbeeld bouwen en afwerking kan je in mindere kwaliteit doen als uw eigen woning. Wel nog bij zelfde leveranciers om eventueel kortingen te bedingen. Eerst aantal jaren (5-10) verhuren en dan verkopen. Dan moet je toch mooie winst kunnen realiseren.
Voordeel omdat het in eigen beheer is is dat je extra de nadruk kunt leggen op uitstekende geluidsisolatie tussen beide woningen.

Dat gebouw moet dan op 10 jaar meer dan 21% in waarde stijgen. Dan moet je er alle lopende kosten en belastingen nog bovenop tellen over die periode.

Ik val hier wel een beetje achterover van mensen die effe losjes twee bouwgronden in Vlaanderen omslaan om één huis op te zetten. 't is duidelijk niet voor iedereen crisis geweest

 

[maxx211]

Of indien geen noodzaak, grond bijhouden. Zal toch alleen maar stijgen in waarde.

Ook al aan gedacht, maar ik denk dat we verplicht zijn binnen de 5 jaar te bouwen.

 

[maxx211]

Dat gebouw moet dan op 10 jaar meer dan 21% in waarde stijgen. Dan moet je er alle lopende kosten en belastingen nog bovenop tellen over die periode.

Ik val hier wel een beetje achterover van mensen die effe losjes twee bouwgronden in Vlaanderen omslaan om één huis op te zetten. 't is duidelijk niet voor iedereen crisis geweest

Waarom moet het dan 21% in waarde stijgen ?
De btw dient inderdaad betaald te worden op nieuwbouw, maar op andere woningen is deze oorspronkelijk toch ook betaald geweest en ingecalculeerd ? Het is toch niet omdat je nieuw bouwt, dat je huis daarom 21% duurder is dan dat van je buurman dat er al even staat ?
Als ik zie wat ze tegenwoordig vragen voor recente, halfopen bebouwingen met wat grond aan en goed gelegen, denk ik dat we zeker geen verlies zullen maken op de verkoop (alle kosten inbegrepen). De prijzen van vastgoed zijn zeer hard gestegen, of het gaat blijven stijgen, dat is een ander verhaal.

 

[Avi]

Waarom moet het dan 21% in waarde stijgen ?
De btw dient inderdaad betaald te worden op nieuwbouw, maar op andere woningen is deze oorspronkelijk toch ook betaald geweest en ingecalculeerd ? Het is toch niet omdat je nieuw bouwt, dat je huis daarom 21% duurder is dan dat van je buurman dat er al even staat ?
Als ik zie wat ze tegenwoordig vragen voor recente, halfopen bebouwingen met wat grond aan en goed gelegen, denk ik dat we zeker geen verlies zullen maken op de verkoop (alle kosten inbegrepen). De prijzen van vastgoed zijn zeer hard gestegen, of het gaat blijven stijgen, dat is een ander verhaal.

De 21% BTW die je zal betalen op die bouw maakt geen deel uit van de waarde van dat gebouw. Net zoals de kostprijs voor je architect, stabiliteit, epc, etc... De dag dat een nieuwbouw opgeleverd wordt is hij minder waard als wat de bouwheer ervoor betaald heeft.

Na verloop van tijd stijgt de waarde van je huis uiteraard mee met de markt. Maar als jij dat huis met winst wil verkopen na 10 jaar zal de intrinsieke waarde van dat huis de bouwkost inclusief bovenvermelde belastingen en kosten dus moeten hebben overstegen (inflatie even buiten beschouwing gelaten).

 

[Apelords]

De 21% BTW die je zal betalen op die bouw maakt geen deel uit van de waarde van dat gebouw. Net zoals de kostprijs voor je architect, stabiliteit, epc, etc... De dag dat een nieuwbouw opgeleverd wordt is hij minder waard als wat de bouwheer ervoor betaald heeft.

Na verloop van tijd stijgt de waarde van je huis uiteraard mee met de markt. Maar als jij dat huis met winst wil verkopen na 10 jaar zal de intrinsieke waarde van dat huis de bouwkost inclusief bovenvermelde belastingen en kosten dus moeten hebben overstegen (inflatie even buiten beschouwing gelaten).

Tenzij hij meteen verkoopt onder het btw stelsel, dan kan TS meteen de 21% btw aftrekbaar verrekenen.

 

[Avi]

Tenzij hij meteen verkoopt onder het btw stelsel, dan kan TS meteen de 21% btw aftrekbaar verrekenen.

Hij schreef uitdrukkelijk te willen verhuren. Maar zelfs moest hij het opnieuw verkopen onder BTW stelsel is het (mijn inziens) gewoon niet mogelijk om als particulier een huis te laten bouwen om het vervolgens direct met winst te verkopen. Je hebt gewoon niet het gewicht om de voorwaarden die je daarvoor nodig hebt bij aannemers af te dwingen. Of het moet zijn dat de markt in de komende jaren plotseling helemaal in elkaar stuikt en er effectief werk tekort is in de bouw.

 

[Monkytiger]

Snelle google:

Gronden​

Ook als je een grond verkoopt met winst binnen een bepaalde termijn, zal je mogelijks belast worden op deze meerwaarde. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen twee termijnen:

• de grond wordt verkocht binnen de vijf jaar na aankoop, in dat geval zal de meerwaarde belast worden aan een tarief van 33%, te vermeerderen met de gemeentebelasting
• de grond wordt verkocht tussen het vijfde en achtste jaar na aankoop, in dat geval zal de meerwaarde belast worden aan een tarief van 16,5%, te vermeerderen met de gemeentebelasting

Pas op: ook een bebouwd stuk grond kan in aanmerking komen voor dergelijke meerwaardebelasting. Indien immers de waarde van het onroerend goed dat gebouwd is op de grond minder dan 30% vertegenwoordigt van de totaal betaalde prijs, zal men dit niet als gebouw, maar als grond beschouwen.

Wat hieruit niet duidelijk is, je koopt grond, zet er een woning op die meer dan 30% van de totaal betaalde prijs waard is of het dan ook nog onder meerwaardebelasting valt.
Maar los daarvan als je de eerste 5 jaar verhuurd dan vervalt die meerwaardebelasting gewoon lijkt mij.