Successie constructie grond

[cege]

Ik zit met een successie vraagje.

Situatie: mijn schoonmoeder en haar 2 zussen bezitten een stuk grond (dus met 3) uit een erfenis. Schoonmoeder en schoonvader willen die grond kopen en een woning/bungalow bouwen voor hun oude dag (ze zijn 67 en 69 - het bouwen lijkt me een waste of money, maar goed, die discussie zijn we voorbij).

De schoonouders hebben 3 kinderen (waaronder dus mijn madam een kind is)

De zussen zijn in principe akkoord over een prijs en verkoop modaliteiten. Ik heb ze als neutrale partij er op gewezen om na te denken over successie optimalisatie. Want verkopen in de famimie en doorgeven in de familie bij sterfgeval dat is kostelijk als het om de 5y van generatie verandert, kunnen beter wat skippen indien mogelijk.

De constructie die momenteel op tafel ligt is dat
- de schoonouders doen een handgift aan hun 3 kinderen. Onbelast, fingers crossed dat ze nog 3y leven.
- de 3 kinderen kopen de grond aan 12% registratierechten (successie is volledig done en alle taxen betaald dan).
- de 3 kinderen geef opstalrecht aan hun ouders
- ouders bouwen
- als de bouw klaar is, schenking huis + vuchtgebruik


Vragen:
- Constructie makes sense?
- zijn er alternatieven?
- mijn madam heedt een oude woonbonus (2012). Lijkt me dat een bouwgrond geen impact heeft op het behouden van die woonbonus
- we hebben samen in 2021 een gezinswoning gekocht (die oude woonbonus is daarop geherfinancierd). Dat was aan het verlaagde tarief van 6% (voorwaarde was enige en eigen woning en geen andere grond). Lijkt me dat jaren nadien een grond verwerven geen retroactive impact heeft?

 

[Xeo]

Lijkt mij op eerste zicht niet optimaal.

Beter lijkt mij dat :
1) schoonmoeder de grond overneemt (2,5%),
2) schenkt aan de 3 kinderen (3%) met voorbehoud van vruchtgebruik, en met deelse verzaking aan het accessoir recht van opstal zodat toekomstige constructies op de grond in vruchtgebruik voor haar zijn en in blote eigendom voor de kinderen
3) ze eventueel dat vruchtgebruik inbrengt in de huwgemeenschap met haar echtgenoot (geen belasting, enkel administratieve kosten), zodat hij ook eigenaar wordt van het vruchtgebruik van de latere constructies; of voorziet dat hij nog een vruchtgebruik krijgt als ze als eerste zou overlijden.

Bij later overlijden dooft het vruchtgebruik uit zonder dat er erfbelasting verschuldigd is.
Bij jouw voorstel met opstalrecht betaal je later nog erf-of schenkbelasting op de waarde van de constructies + betaal je nu eerst 12% op de inkoop + betaal je binnenkort schenkbelasting op de waarde van de constructies ipv enkel op de grond.

 

[LaCucaracha]

Ik zit met een successie vraagje.

Situatie: mijn schoonmoeder en haar 2 zussen bezitten een stuk grond (dus met 3) uit een erfenis. Schoonmoeder en schoonvader willen die grond kopen en een woning/bungalow bouwen voor hun oude dag (ze zijn 67 en 69 - het bouwen lijkt me een waste of money, maar goed, die discussie zijn we voorbij).

De schoonouders hebben 3 kinderen (waaronder dus mijn madam een kind is)

De zussen zijn in principe akkoord over een prijs en verkoop modaliteiten. Ik heb ze als neutrale partij er op gewezen om na te denken over successie optimalisatie. Want verkopen in de famimie en doorgeven in de familie bij sterfgeval dat is kostelijk als het om de 5y van generatie verandert, kunnen beter wat skippen indien mogelijk.

De constructie die momenteel op tafel ligt is dat
- de schoonouders doen een handgift aan hun 3 kinderen. Onbelast, fingers crossed dat ze nog 3y leven.
- de 3 kinderen kopen de grond aan 12% registratierechten (successie is volledig done en alle taxen betaald dan).
- de 3 kinderen geef opstalrecht aan hun ouders
- ouders bouwen
- als de bouw klaar is, schenking huis + vuchtgebruik


Vragen:
- Constructie makes sense?
- zijn er alternatieven?
- mijn madam heedt een oude woonbonus (2012). Lijkt me dat een bouwgrond geen impact heeft op het behouden van die woonbonus
- we hebben samen in 2021 een gezinswoning gekocht (die oude woonbonus is daarop geherfinancierd). Dat was aan het verlaagde tarief van 6% (voorwaarde was enige en eigen woning en geen andere grond). Lijkt me dat jaren nadien een grond verwerven geen retroactive impact heeft?

- de schoonouders doen een handgift aan hun 3 kinderen. Onbelast, fingers crossed dat ze nog 3y leven.
- de 3 kinderen kopen de grond aan 12% registratierechten (successie is volledig done en alle taxen betaald dan).
- de 3 kinderen geef opstalrecht aan hun ouders
- ouders bouwen
- als de bouw klaar is, schenking huis + vuchtgebruik

Lijkt mij op eerste zicht niet optimaal.

Beter lijkt mij dat :
1) schoonmoeder de grond overneemt (2,5%),
2) schenkt aan de 3 kinderen (3%) met voorbehoud van vruchtgebruik, en met deelse verzaking aan het accessoir recht van opstal zodat toekomstige constructies op de grond in vruchtgebruik voor haar zijn en in blote eigendom voor de kinderen
3) ze eventueel dat vruchtgebruik inbrengt in de huwgemeenschap met haar echtgenoot (geen belasting, enkel administratieve kosten), zodat hij ook eigenaar wordt van het vruchtgebruik van de latere constructies

Bij later overlijden dooft het vruchtgebruik uit zonder dat er erfbelasting verschuldigd is.
Bij jouw voorstel met opstalrecht betaal je nog erfbelasting op de constructies + betaal je eerst 12% op de inkoop + betaal je schenkbelasting op de constructies ipv enkel op de grond.

Ik was net iets gelijkaardigs aan het typen, maar aan punt 3 had ik niet gedacht... Kinderen die in die situatie 12% registratierechten betalen is inderdaad niet optimaal. De successie is dan misschien geregeld, maar aan een heel hoge prijs.

 

[horste]

Ik zit met een successie vraagje.

Situatie: mijn schoonmoeder en haar 2 zussen bezitten een stuk grond (dus met 3) uit een erfenis. Schoonmoeder en schoonvader willen die grond kopen en een woning/bungalow bouwen voor hun oude dag (ze zijn 67 en 69 - het bouwen lijkt me een waste of money, maar goed, die discussie zijn we voorbij).

De schoonouders hebben 3 kinderen (waaronder dus mijn madam een kind is)

De zussen zijn in principe akkoord over een prijs en verkoop modaliteiten. Ik heb ze als neutrale partij er op gewezen om na te denken over successie optimalisatie. Want verkopen in de famimie en doorgeven in de familie bij sterfgeval dat is kostelijk als het om de 5y van generatie verandert, kunnen beter wat skippen indien mogelijk.

De constructie die momenteel op tafel ligt is dat
- de schoonouders doen een handgift aan hun 3 kinderen. Onbelast, fingers crossed dat ze nog 3y leven.
- de 3 kinderen kopen de grond aan 12% registratierechten (successie is volledig done en alle taxen betaald dan).
- de 3 kinderen geef opstalrecht aan hun ouders
- ouders bouwen
- als de bouw klaar is, schenking huis + vuchtgebruik


Vragen:
- Constructie makes sense?
- zijn er alternatieven?
- mijn madam heedt een oude woonbonus (2012). Lijkt me dat een bouwgrond geen impact heeft op het behouden van die woonbonus
- we hebben samen in 2021 een gezinswoning gekocht (die oude woonbonus is daarop geherfinancierd). Dat was aan het verlaagde tarief van 6% (voorwaarde was enige en eigen woning en geen andere grond). Lijkt me dat jaren nadien een grond verwerven geen retroactive impact heeft?

Die 6% wordt wel retroactief belast, maar enkel voor de nog komende jaren.
Concreet:
Jaar 3 iets nieuws kopen/krijgen: nog 60% te betalen van de niet betaalde btw
Jaar 5: 20% te betalen
Etc

Voor de constructie geen mening, daar ken ik niet genoeg van. Van bovenstaande ben ik wel zeker.

 

[cege]

Lijkt mij op eerste zicht niet optimaal.

Beter lijkt mij dat :
1) schoonmoeder de grond overneemt (2,5%),

De zussen willen wel cashen met weinig moeite. Hoe raakt die grond bij de schoonmoeder aan 2.5%?

2) schenkt aan de 3 kinderen (3%) met voorbehoud van vruchtgebruik, en met deelse verzaking aan het accessoir recht van opstal zodat toekomstige constructies op de grond in vruchtgebruik voor haar zijn en in blote eigendom voor de kinderen

Maakt het uit wie dan bouwt? Schoonmoeder of schoonmoeder + schoonvader?

3) ze eventueel dat vruchtgebruik inbrengt in de huwgemeenschap met haar echtgenoot (geen belasting, enkel administratieve kosten), zodat hij ook eigenaar wordt van het vruchtgebruik van de latere constructies; of voorziet dat hij nog een vruchtgebruik krijgt als ze als eerste zou overlijden.

Bij later overlijden dooft het vruchtgebruik uit zonder dat er erfbelasting verschuldigd is.
Bij jouw voorstel met opstalrecht betaal je later nog erfbelasting op de waarde van de constructies + betaal je nu eerst 12% op de inkoop + betaal je binnenkort schenkbelasting op de waarde van de constructies ipv enkel op de grond.

Zolang de grond niet op goedkope manier bij de schoonouders raakt, moet de 12% gedokt worden. De handgift zou de kosten omvatten uiteraard.

Het is mijn familie niet. Ik zou gewoon met de situatie naar een notaris of fiscalist stappen en het laten uitzoeken. Maar ja, "te duur". We gaan toch geen paar honderd euro spenderen om 10duizenden euros te sparen...

All I care about is dat ik niet de pineut ben met aankoop van gezinswoning en in secundaire orde taxen ontwijken.

 

[cege]

Die 6% wordt wel retroactief belast, maar enkel voor de nog komende jaren.
Concreet:
Jaar 3 iets nieuws kopen/krijgen: nog 60% te betalen van de niet betaalde btw
Jaar 5: 20% te betalen
Etc

Voor de constructie geen mening, daar ken ik niet genoeg van. Van bovenstaande ben ik wel zeker.

Confused, er is nooit btw in het spel geweest. Hoe lang is de termijn dan? 5y?

 

[horste]

Confused, er is nooit btw in het spel geweest. Hoe lang is de termijn dan? 5y?

Excuses, ik ging ervan uit dat het aan het verlaagd btw-tarief was gezet (dus gebouwd) ipv gekocht aan 6% registratie . My bad.

 

[horste]

Het is mijn familie niet. Ik zou gewoon met de situatie naar een notaris of fiscalist stappen en het laten uitzoeken. Maar ja, "te duur". We gaan toch geen paar honderd euro spenderen om 10duizenden euros te spenderen...

Een goeie fiscalist gaat u meer opbrengen dan kosten idd. Als ge ze toch overtuigd krijgt, ik ben heel tevreden van Tiberghien. Ze geven u ook een kostenraming voor er iets in gang gezet wordt, dus ze kunnen dan nog beslissen of het te duur is of niet. Wel zorgen dat je alles bundelt qua vragen, anders loopt het idd wel snel op.
Een gewone notaris zou ik voor zo'n zaken afraden (mijn ervaring)

 

[Xeo]

De zussen willen wel cashen met weinig moeite. Hoe raakt die grond bij de schoonmoeder aan 2.5%?



Maakt het uit wie dan bouwt? Schoonmoeder of schoonmoeder + schoonvader?



Zolang de grond niet op goedkope manier bij de schoonouders raakt, moet de 12% gedokt worden. De handgift zou de kosten omvatten uiteraard.

Het is mijn familie niet. Ik zou gewoon met de situatie naar een notaris of fiscalist stappen en het laten uitzoeken. Maar ja, "te duur". We gaan toch geen paar honderd euro spenderen om 10duizenden euros te sparen...

All I care about is dat ik niet de pineut ben met aankoop van gezinswoning en in secundaire orde taxen ontwijken.

Schoonmoeder is al deels eigenaar door erfenis, dus de overname door haar is dan slechts belast aan 2,5% verdeelrecht. Zij neemt dus op papier alles over, schoonvader in dit stadium nog niets.

Schoonmoeder+schoonvader mogen samen bouwen, maar schoonvader heeft nog geen eigendomsrechten op zijn naam. Dit kan voorzien worden via een inbreng in de huwgemeenschap, of via een clausule in de schenkingsakte aan de kinderen.
Is niet verplicht en niet nodig om fiscaal optimaal te zijn, maar voorziet voor hem wel meer bescherming bij overlijden of echtscheiding.

Voor de bouw regelen ze dit best al, en schenkt schoonmoeder best de naakte eigendom aan de 3 kinderen. Is aan 3% schenkbelasting dan.

Voor jouw persoonlijke situatie: Later eigendom krijgen/kopen is geen enkel probleem voor je registratiebelasting.

 

[Xeo]

Een gewone notaris zou ik voor zo'n zaken afraden (mijn ervaring)

Is nochtans het vakgebied van een notaris, en je kan gratis een eerste afspraak maken voor dit soort zaken.

Lijkt mij een no brainer voor Cege zijn familie om van deze mogelijkheid gebruik te maken.

Tiberghien is top, maar zal ook wel zeer duur zijn voor zo'n relatief eenvoudige casus.

Er zit soms nog veel kwaliteitsverschil tussen notarissen, maar als je bij een goede zit is dit perfect regelbaar zonder extra kosten voor een vermogensplanner à la Tiberghien.

 

[horste]

Is nochtans het vakgebied van een notaris, en je kan gratis een eerste afspraak maken voor dit soort zaken.

Lijkt mij een no brainer voor Cege zijn familie om van deze mogelijkheid gebruik te maken.

Tiberghien is top, maar zal ook wel zeer duur zijn voor zo'n relatief eenvoudige casus.

Er zit soms nog veel kwaliteitsverschil tussen notarissen, maar als je bij een goede zit is dit perfect regelbaar zonder extra kosten voor een vermogensplanner à la Tiberghien.

Ik ben het er niets 100% mee eens wegens:
1) een notaris zijn vakgebied is akten opzoeken, verwerken en een handtekening zetten. Fiscale "constructies" (bij gebrek aan een beter woord) is niet job, wel iets wat ze veel zien voorbij komen.

2) het is een relatief eenvoudige zaak, maar er zitten wel 6 partijen aan tafel, waardoor ik altijd zou aanraden om een gespecialiseerde partij aan tafel te zetten. Het eerste gesprek gaat €20 per partij kosten wss als ze gewoon samen eens langsgaan of inbellen, da's nu ook de wereld niet. In familiezaken is elke euro die er verdeeld moet worden een potentieel risico, je kan er beter voorzichtig mee zijn.

3) als je toch successieplanning doet kan je het best ineens goed doen en alles op tafel gooien. Dan is een gespecialiseerd kantoor ook weer geen overbodige luxe.

Maar da's zoals gezegd mijn mening, het zou via een gewone notaris ook wel moeten lukken.

 

[Xeo]

Ik ben het er niets 100% mee eens wegens:
1) een notaris zijn vakgebied is akten opzoeken, verwerken en een handtekening zetten. Fiscale "constructies" (bij gebrek aan een beter woord) is niet job, wel iets wat ze veel zien voorbij komen.

2) het is een relatief eenvoudige zaak, maar er zitten wel 6 partijen aan tafel, waardoor ik altijd zou aanraden om een gespecialiseerde partij aan tafel te zetten. Het eerste gesprek gaat €20 per partij kosten wss als ze gewoon samen eens langsgaan of inbellen, da's nu ook de wereld niet. In familiezaken is elke euro die er verdeeld moet worden een potentieel risico, je kan er beter voorzichtig mee zijn.

3) als je toch successieplanning doet kan je het best ineens goed doen en alles op tafel gooien. Dan is een gespecialiseerd kantoor ook weer geen overbodige luxe.

Maar da's zoals gezegd mijn mening, het zou via een gewone notaris ook wel moeten lukken.

1) klopt gewoon niet, successieplanning voor "normale" gezinnen is dagelijkse kost voor een notaris.

Het is pas als het over zeer grote of complexe vermogens gaat dat een kantoor zoals Tiberghien onmisbaar wordt.

 

[Conradus]

1) klopt gewoon niet, successieplanning voor "normale" gezinnen is dagelijkse kost voor een notaris.

Het is pas als het over zeer grote of complexe vermogens gaat dat een kantoor zoals Tiberghien onmisbaar wordt.

Dit dus, Tiberghien is zowat de nummer 1, dat lijkt me wat overkill voor dit geval, tenzij het om miljoenen zou gaan.

 

[LaCucaracha]

Een goeie fiscalist gaat u meer opbrengen dan kosten idd. Als ge ze toch overtuigd krijgt, ik ben heel tevreden van Tiberghien. Ze geven u ook een kostenraming voor er iets in gang gezet wordt, dus ze kunnen dan nog beslissen of het te duur is of niet. Wel zorgen dat je alles bundelt qua vragen, anders loopt het idd wel snel op.
Een gewone notaris zou ik voor zo'n zaken afraden (mijn ervaring)

Ik kan Legacy advocaten aanraden, ga je veel persoonlijker advies krijgen. Tiberghien is een fabriek, waardoor de kans groter is dat je een "generieker" antwoord zal krijgen. Je betaalt ook hun naam natuurlijk.

Ik zou in ieder geval altijd naar een advocaat stappen hierdoor, niet naar een notaris, boekhouder of f(zelfverklaard) financieel planner

Naast het fiscale , heb je immers ook aspecten van burgerlijk recht en die missen boekhouders en financieel planners wel eens

 

[Chizm]

voor vermogensplanning stap je dus naar een advocaat of notaris tegenwoordig?

 

[horste]

voor vermogensplanning stap je dus naar een advocaat of notaris tegenwoordig?

Ik vind een vermogensplanner die wettelijke knowhow in huis heeft het best. Hier is het Tiberghien, die Legacy Advocaten van @LaCucaracha heeft ook die insteek, etc etc.

Een notaris is goed om u akte op te maken maar heeft niet voldoende kennis om alles te optimaliseren. Zeker niet bij grote(re) vermogens/vennootschappen/etc. Een schenking of een basisakte van een huis splitsen tot daar aan toe, maar als je echt wil optimaliseren is een gespecialiseerde firma absoluut zijn geld waard. Betalen ga je sowieso doen, maar de minst belaste weg vinden is meestal specialistenwerk.

 

[Xeo]

Ik vind een vermogensplanner die wettelijke knowhow in huis heeft het best. Hier is het Tiberghien, die Legacy Advocaten van @LaCucaracha heeft ook die insteek, etc etc.

Een notaris is goed om u akte op te maken maar heeft niet voldoende kennis om alles te optimaliseren. Zeker niet bij grote(re) vermogens/vennootschappen/etc. Een schenking of een basisakte van een huis splitsen tot daar aan toe, maar als je echt wil optimaliseren is een gespecialiseerde firma absoluut zijn geld waard. Betalen ga je sowieso doen, maar de minst belaste weg vinden is meestal specialistenwerk.

Bij complexe vermogens die in vennootschappen verwikkeld zitten is dat een meerwaarde, maar pakweg 95% van de bevolking heeft dat niet nodig.

 

[cege]

Het zijn hier nogal moeilijke discussies. Heel de familie wil foefelen voor de sport precies. Ze willen nu 10% onder prijs verkopen om 500 euro te besparen. Aan 12% kan ik het nog verstaan, maar aan 2.5%, 500 euro, mind boggling. Ik heb mijn advies gegeven, ze doen maar.

Vooral omdat er een schatting 2min na de verkoop moet zijn voor de schenking taxen te bepalen....

En de bouw willen ze ook allemaal in het zwart doen. Lijkt me ook weer een prachtig idee als je een constructie doet die obvious tax cutter is. Dan moet je niet in de vuurlinie gaan lopen door te foefelen overal ...

Goed, in mijn hoofd is alles duidelijk (thanks all), enkel moet het bouwen stuk nog deftig uitgewerkt worden zodat beide partners er kunnen wonen en de transfer tax efficient kan gebeuren.

 

[contextbinder]

Het zijn hier nogal moeilijke discussies. Heel de familie wil foefelen voor de sport precies. Ze willen nu 10% onder prijs verkopen om 500 euro te besparen. Aan 12% kan ik het nog verstaan, maar aan 2.5%, 500 euro, mind boggling. Ik heb mijn advies gegeven, ze doen maar.

Vooral omdat er een schatting 2min na de verkoop moet zijn voor de schenking taxen te bepalen....

En de bouw willen ze ook allemaal in het zwart doen. Lijkt me ook weer een prachtig idee als je een constructie doet die obvious tax cutter is. Dan moet je niet in de vuurlinie gaan lopen door te foefelen overal ...

Goed, in mijn hoofd is alles duidelijk (thanks all), enkel moet het bouwen stuk nog deftig uitgewerkt worden zodat beide partners er kunnen wonen en de transfer tax efficient kan gebeuren.

I.v.m. die schatting - wordt deze realistisch gevonden door jullie of eerder laag/hoog. Gewoon nieuwsgierig omdat notaris hier de woning heeft geschat i.f.v. schenken - we vonden deze namelijk zeer laag (uiteraard goed in dit kader). Voor 500 € zou ik er niet aan beginnen - puur financieel en mits juiste kennissen is dat zwartwerk een pak lucratiever - maar aangezien nieuwbouw wordt dat toch wat opletten daarmee.