miserableguy
Banned
afbetaald? ==>huurinkomsten.
Verkopen?==>de helft afbetaald, met verkoop koop je dan 2 nieuwe(opnieuw vol schulden). 1 app wordt 2 appartementen
Vanaf welk punt "geniet" je dan van je vastgoed?
Investeren in vastgoed
- Onderwerp starter discord22
- Startdatum
afbetaald? ==>huurinkomsten.
Verkopen?==>de helft afbetaald, met verkoop koop je dan 2 nieuwe(opnieuw vol schulden). 1 app wordt 2 appartementen
Vanaf welk punt "geniet" je dan van je vastgoed?
Wilto
Well-known member
Er wordt aan Noord en Tour&Taxi enorm veel gebouwd.
- Park lane https://www.parklane.brussels/?lang=nl Met Adil El Arbi voor de promo lol. 346 appartementen over 11 verschillende gebouwen
- Lake side https://www.lakeside.brussels/ 514 woningen over 15 gebouwen. En een woontoren even hoog als die nu al aan de andere kant van het kanaal staat.
Experts, zoals de COO van Nextensa heeft correct denk ik: "We zien mensen uit het stadscentrum naar Thurn & Taxis trekken, maar ook bewoners uit de noordelijke rand, zoals Dilbeek en Vilvoorde, die dichter bij de stad willen wonen."
Voornamelijk Belgen die ze verwachten dat daar gaan intrekken als ik het zo lees.
Naar wat ik zie, wat totaal niet statistisch is natuurlijk, is dat de EU expats daar helemaal niet gaan wonen. Mijn dochter gaat nu een maand naar de gemeentelijke kleuterklas in laag Sint-Gillis. Van alle ouders in haar klas ben ik er letterlijk nog geen enkele tegengekomen waar beide ouders Belg zijn.
Allemaal Italianen, Oostenrijkers, Spanjaarden, Grieken en dan nog een verdwaalde Braziliaan & Japanner. Dat zijn niet allemaal Eurocraten expats welteverstaan. Veel 'gewone' migratie vanwege arbeidsopportuniteiten gewoon.
Wonen in de wolken: hoogbouw moet wooncrisis bezweren
De skyline van Brussel zal in korte tijd stevig veranderen, in de eeuwige zoektocht naar huisvesting. De huidige bouwwoede zet het debat over hoogbouw weer op de maatschappelijke agenda.
www.bruzz.be
Ik heb alles in deze thread gelezen, maar post toch graag nog eens mijn situatie om misschien tot nieuwe inzichten te komen.
Mijn vrouw heeft een schenking van haar ouders gekregen (te groot om niets mee te doen, te klein om zonder lening een woning mee te kopen). Wij willen dit geld doorgeven aan onze kinderen (momenteel leeftijd lagere school) maar willen het niet laten verkommeren op een rekening.
Eén van de opties is dus een woning aankopen om te verhuren.
Mijn voornaamste pro is dat je met het huurgeld, lees: iemand anders zijn geld, je lening afbetaald. Voornaamste contra is dat het een lange tijd duurt voor je uw geld terug verdiend hebt. En dat het 'eenmalig is'. Je kan maar 1x verkopen en het is moeilijk te zeggen hoeveel je in de toekomst zal krijgen voor de woning.
Gisteren zijn we gaan informeren bij de bank of het überhaupt mogelijk is een tweede woning aan te kopen. Dat zou zeker lukken, zonder dat we op levenstandaard moeten inboeten. Ons 'plan' zou zijn als we doorzetten om een starterswoning te kopen die (tamelijk) recent gerenoveerd werd. Zo mikken we op jonge koppels / gezinnen die de woning niet te lang bezetten en kunnen we makkelijker de prijsstijgingen van de markt volgen. Een snelle zoektocht op immosites leert dat dit ook binnen ons budget valt.
Side note: Eén van de redenen waarom we naar vastgoed kijken om te investeren is omdat we vrezen dat het voor onze kinderen te duur zal zijn om nog iets te kunnen kopen. Moreel wringt het dan ook wat om hier zelf in mee te stappen om geld te verdienen.
Alle inzichten zijn welkom!
Mijn vrouw heeft een schenking van haar ouders gekregen (te groot om niets mee te doen, te klein om zonder lening een woning mee te kopen). Wij willen dit geld doorgeven aan onze kinderen (momenteel leeftijd lagere school) maar willen het niet laten verkommeren op een rekening.
Eén van de opties is dus een woning aankopen om te verhuren.
Mijn voornaamste pro is dat je met het huurgeld, lees: iemand anders zijn geld, je lening afbetaald. Voornaamste contra is dat het een lange tijd duurt voor je uw geld terug verdiend hebt. En dat het 'eenmalig is'. Je kan maar 1x verkopen en het is moeilijk te zeggen hoeveel je in de toekomst zal krijgen voor de woning.
Gisteren zijn we gaan informeren bij de bank of het überhaupt mogelijk is een tweede woning aan te kopen. Dat zou zeker lukken, zonder dat we op levenstandaard moeten inboeten. Ons 'plan' zou zijn als we doorzetten om een starterswoning te kopen die (tamelijk) recent gerenoveerd werd. Zo mikken we op jonge koppels / gezinnen die de woning niet te lang bezetten en kunnen we makkelijker de prijsstijgingen van de markt volgen. Een snelle zoektocht op immosites leert dat dit ook binnen ons budget valt.
Side note: Eén van de redenen waarom we naar vastgoed kijken om te investeren is omdat we vrezen dat het voor onze kinderen te duur zal zijn om nog iets te kunnen kopen. Moreel wringt het dan ook wat om hier zelf in mee te stappen om geld te verdienen.
Alle inzichten zijn welkom!
Wilto
Well-known member
Je gaat je veel extra werk op de hals halen (huurder zoeken, reparaties, lening gaan afsluiten met bijhorende taksen en notariskosten en verzekeringen).
Dat terwijl je al je geld in één gebouw steekt. Wat als er een brand is, of en overstroming of je huurder het te bont maakt... ben je daar klaar voor?
Ik denk dat het momenteel niet zo interessant meer is om nog vastgoed te kopen voor verhuur:
- er zijn al héél wat prijsstijgingen geweest, waardoor het rendement vooral op huurinkomsten gericht is, minder op waardestijging. Ik verwacht zelf nog wel wat waardestijgingen, maar zeker niet meer algemeen.
- vereisten voor verhuurders zijn (terecht) gestegen, dus een woning met enkel glas, renovatieplicht of zonder roodmelders is bvb al een probleem en vereist extra investeringen.
- je zal waarschijnlijk met 12% registratierechten zitten, toch al een sterk bedrag die je moet ophalen bij verhuur
- de intresten staan een stuk hoger dan enkele jaren geleden. Een groter stuk van de huurinkomsten 'verdwijnt' dus.
- bij aankoop/verhuur van 1 woning is je risico een stuk hoger dan dat je bvb 10 woningen verhuurt. De kans op grote kosten is natuurlijk gelijk, maar het nadeel dat je kan oplopen bij structurele problemen bij je woning is een stuk groter.
Pas ook op met het verhuren van starterswoningen: daar heb je relatief gezien meer kosten bij wederverhuur: telkens een of twee maanden huur kwijt aan de makelaar, meer kans op tijdelijke leegstand, ...
Kwertie
Member
Terechte bedenkingen, al is het in mijn ogen nog steeds een vrij zekere / veilige "belegging".
- Probeer toch een zo recent mogelijke woning te kopen, hoogstens met EPC label C (liever A of B natuurlijk), dan zouden alle kosten in de toekomst moeten meevallen. Want vaak hebben die woningen ook recentere elektriciteit, leidingen en een recentere keuken/badkamer. Een nieuwe (mag kleine) woning (zijn) is feitelijk ideaal.
- Voor brand of overstroming heb je verzekeringen. Ook weet je dit op voorhand of het in een gevoelig gebied ligt al dan niet, dus elimineer de "slechte "zou ik zeggen. Hoe vaak is er trouwens een woningbrand? De plekken waar het wél gebeurt, daar heeft het vaak met kwaad opzet of erg slecht onderhoud te maken.
- Waardestijging van de woning is op vandaag minder aan de orde idd, maar daar hoef je nu niet te veel bij stil te staan. Ten vroegste ga je wss pas verkopen binnen 10 jaar, dan ziet alles er wéér anders uit. Recentere woningen zullen ook niet zo snel zakken in waarde.
- Die 12% was vroeger 10%, dus dat is al langer een redelijke kost. Echter idd rekening mee houden. Alternatief kan trouwens zijn om de verhuur over te laten aan een sociaal verhuurkantoor. Dan heb je zelf minder zorgen én moet je maar 12% btw betalen ipv 21%, mocht je voor nieuw gaan.
- Intresten zijn over hun piek heen, een lening onder de 3% moet zéker mogelijk zijn nu (2.6-2.8 gemiddeld nu). Niet weinig, maar ook niet superveel. In 2011 heb ik voor m'n eerste woning aan 3.52% vast geleend, dat was toch al "erg goed" in die tijdsgeest.
- Structurele problemen bij nieuwbouw kan je normaal niet hebben, als die er toch zijn, ben je er tegen verzekerd voor de eerste 10 jaar door de bouwheer normaal gezien.
- Nieuwbouw zal trouwens er voor zorgen dat je iets meer huur kan vragen en over 't algemeen ook kritischer kan/mag zijn wie erin komt.
Grootste risico is idd met een slechte huurder zitten.. Zolang die betaalt krijg je ze moeilijk of zelfs niet buiten, ook al weet je vb dat ze voor schade zorgen of het slecht aan 't onderhouden zijn. Slechte betalers krijg je er wel uit, maar daar gaan ook wel x-aantal maanden over.
- Probeer toch een zo recent mogelijke woning te kopen, hoogstens met EPC label C (liever A of B natuurlijk), dan zouden alle kosten in de toekomst moeten meevallen. Want vaak hebben die woningen ook recentere elektriciteit, leidingen en een recentere keuken/badkamer. Een nieuwe (mag kleine) woning (zijn) is feitelijk ideaal.
- Voor brand of overstroming heb je verzekeringen. Ook weet je dit op voorhand of het in een gevoelig gebied ligt al dan niet, dus elimineer de "slechte "zou ik zeggen. Hoe vaak is er trouwens een woningbrand? De plekken waar het wél gebeurt, daar heeft het vaak met kwaad opzet of erg slecht onderhoud te maken.
- Waardestijging van de woning is op vandaag minder aan de orde idd, maar daar hoef je nu niet te veel bij stil te staan. Ten vroegste ga je wss pas verkopen binnen 10 jaar, dan ziet alles er wéér anders uit. Recentere woningen zullen ook niet zo snel zakken in waarde.
- Die 12% was vroeger 10%, dus dat is al langer een redelijke kost. Echter idd rekening mee houden. Alternatief kan trouwens zijn om de verhuur over te laten aan een sociaal verhuurkantoor. Dan heb je zelf minder zorgen én moet je maar 12% btw betalen ipv 21%, mocht je voor nieuw gaan.
- Intresten zijn over hun piek heen, een lening onder de 3% moet zéker mogelijk zijn nu (2.6-2.8 gemiddeld nu). Niet weinig, maar ook niet superveel. In 2011 heb ik voor m'n eerste woning aan 3.52% vast geleend, dat was toch al "erg goed" in die tijdsgeest.
- Structurele problemen bij nieuwbouw kan je normaal niet hebben, als die er toch zijn, ben je er tegen verzekerd voor de eerste 10 jaar door de bouwheer normaal gezien.
- Nieuwbouw zal trouwens er voor zorgen dat je iets meer huur kan vragen en over 't algemeen ook kritischer kan/mag zijn wie erin komt.
Grootste risico is idd met een slechte huurder zitten.. Zolang die betaalt krijg je ze moeilijk of zelfs niet buiten, ook al weet je vb dat ze voor schade zorgen of het slecht aan 't onderhouden zijn. Slechte betalers krijg je er wel uit, maar daar gaan ook wel x-aantal maanden over.
Nieuwbouwwoning betaal je een hogere premium tegenover de verhuurwaarde dan een gewone woning. Dat zou ik zeker niet doen, je rendement gaat er zwaar bij inschieten.
En idd, de leningen vallen nog altijd mee, maar als je lening 2,8% is en je rendement naar 3,5% (wat men ongeveer schat bij een woning) is je rendement op het geleende stuk laag voor de moeite/risico die je hebt.
Zonder een kenner te zijn volg ik wel min of meer wat hier al is gezegd. Volgens mij zijn de significante rendementen toch vooral voor mensen die de tijd en know-how hebben om van een goedkoop krot een aanvaardbare huurwoning te maken (connecties in de bouwsector of zelf aannemer zijn is een serieuze plus). Vanaf je dat niet of minder hebt zit je ofwel met een te vernieuwen, goedkope woning waar je gigantisch in moet investeren om het door stielmannen te laten opknappen, of bij een recente woning die "in orde" is en dus ook gewoon peperduur.
Of tenminste, dat is de indruk die ik heb. Eenmaal opgestart zoekt elke verhuurder dan de witte raaf, een huurder die voor een ander zijn eigendom zorgt alsof het de zijne is én een stabiel inkomen heeft, maar ook daar kan je al eens het een en ander tegenkomen. Een huurder die niet betaald of schade veroorzaakt, en je rendement is weeral lager.
Al bij al denk ik dat je moet afwegen of het je de extra moeite waard is met het oog op de toekomst van je kinderen. Bedenking daarbij is dan of vastgoed een betere investering is dan het bv. op beurs te zetten in een ETF of vastgoedaandeel.
Of tenminste, dat is de indruk die ik heb. Eenmaal opgestart zoekt elke verhuurder dan de witte raaf, een huurder die voor een ander zijn eigendom zorgt alsof het de zijne is én een stabiel inkomen heeft, maar ook daar kan je al eens het een en ander tegenkomen. Een huurder die niet betaald of schade veroorzaakt, en je rendement is weeral lager.
Al bij al denk ik dat je moet afwegen of het je de extra moeite waard is met het oog op de toekomst van je kinderen. Bedenking daarbij is dan of vastgoed een betere investering is dan het bv. op beurs te zetten in een ETF of vastgoedaandeel.
Het is inderdaad net dat, die we willen nagaan.
Ivm wat algezegd geweest is: Nieuwbouw valt zeker buiten budget. EPC C is nog haalbaar, hoger niet. Een huis zonder nood aan verbouwingen vinden lijkt ook mogelijk, binnen budget en waarbij je quasi de lening kan afbetalen met de huur.
Sociale verhuur hadden we ook al in het achterhoofd, daar tegenover staan natuurlijk lager inkomsten.
Momenteel neigen we eerder naar niet doen. Vooral omdat je al een grote smak geld kwijt bent aan registratiekosten, dossierkosten en dergelijke.
Ik doe dat met mijn oude appartement.
Pluspunt is stabiele inkomsten, het is dan wel minder dan vrije markt maar gegarandeerd. Schade wordt ook hersteld, volgens afschrijving. Kleine korting op onroerende voorheffing.
Minpunt is dat je best het kan loslaten want de profielen die ze er in huisvesten gaan natuurlijk van mensen met tegenslag tot mensen die niet functioneren in de maatschappij en er een boeltje van maken.
Bij mij valt de lagere huur mee vermits het een omgebouwde zolder als slaapkamer heeft en dit wel meetelt voor de prijs. De garage hou ik zelf want voor sociale verhuur niet relevant. Maar bij een huis kan het verschil in huur wel groter zijn.
Moet ook in orde zijn volgens Vlaamse wooncode, wat soms tot absurditeiten leidt.
Laatst bewerkt:
Monkytiger
Well-known member
Wie kan dit lezen/samenvatten?
Was er al iets beslist of is het vers van de pers of is het nog altijd hearsay?
www.hln.be
Was er al iets beslist of is het vers van de pers of is het nog altijd hearsay?
Fiscus wordt strenger voor verhuurders en tweedeverblijvers: 500.000 Belgen verliezen tot één maand huur
Bijna een half miljoen Belgen die investeerden in een tweede verblijf of een huurwoning, bereiden zich maar beter voor op een koude douche. De nieuwe federale regering zal hun huurinkomsten zwaarder belasten, en dat heeft vandaag al gevolgen. “Heel wat verhuurders verliezen dit jaar nog een...
www.hln.be
cege
Well-known member
Wie kan dit lezen/samenvatten?
Was er al iets beslist of is het vers van de pers of is het nog altijd hearsay?
Fiscus wordt strenger voor verhuurders en tweedeverblijvers: 500.000 Belgen verliezen tot één maand huur
Bijna een half miljoen Belgen die investeerden in een tweede verblijf of een huurwoning, bereiden zich maar beter voor op een koude douche. De nieuwe federale regering zal hun huurinkomsten zwaarder belasten, en dat heeft vandaag al gevolgen. “Heel wat verhuurders verliezen dit jaar nog een...
Kan het ook niet lezen.
Gaat 99% zeker over schrappen hypotheek rente aftrek niet-eigen woning EN de eerder aangekondigde schrapping 'federale langetermijnsparen niet-eigen woning'
the_fox
Well-known member
Is volgens mij recyclage van oud nieuws in een nieuw jasje met een "expert" en berekening.Wie kan dit lezen/samenvatten?
Was er al iets beslist of is het vers van de pers of is het nog altijd hearsay?
Fiscus wordt strenger voor verhuurders en tweedeverblijvers: 500.000 Belgen verliezen tot één maand huur
Bijna een half miljoen Belgen die investeerden in een tweede verblijf of een huurwoning, bereiden zich maar beter voor op een koude douche. De nieuwe federale regering zal hun huurinkomsten zwaarder belasten, en dat heeft vandaag al gevolgen. “Heel wat verhuurders verliezen dit jaar nog een...
&
Gaat dus idd over schrappen inbreng lening, wat al van februari bekend is.
[edit]
Ik ben alvast aan het kijken om mijn nieuwbouw app in BRU te verkopen in de komende 2 a 3 jaar. Ik ga de grond van de familie dat naast mijn perceel ligt kopen aan een erg scherpe prijs (onder de gemiddelde marktwaarde).
Ik heb er maar 1 maar het gezever (lees kosten) om aan expats te kunnen verhuren ben ik al beu na 3 jaar verhuur. De afbetaling loopt wel al 7 jaar, maar we hadden een jaar en een half vertraging.
Het is "hands-off", maar:
Ik heb er maar 1 maar het gezever (lees kosten) om aan expats te kunnen verhuren ben ik al beu na 3 jaar verhuur. De afbetaling loopt wel al 7 jaar, maar we hadden een jaar en een half vertraging.
Het is "hands-off", maar:
- De huidige huurder (nota bene ambassadeur van een EU-land) betaald altijd weken te laat.
- Om met eurocraten te werken heb je connecties nodig => Duur rentmeesterschap (14%).
- Zelfs dan blijven die maar maximum een jaar of 2 en plaatsbeschrijvingen gebeuren via dat rentmeesterschap die € 300 aanrekenen (€ 150 voor mij).
- Ze indexeren alle kosten, zelfs kusjesmannen die niets moeten doen (nu al 180 eur/j). Zelfde kost voor 6-maandelijkse ruitenwassers.
- Hoge gemeenschappelijke kosten door het fancy gebouw met veel liften (1 lift per twee appartementen). Vorige jaar was de elektriciteitskost €50K. Hierdoor zit ik dus aan een trimestriële VME-kost van fcking € 630 voor een nieuwbouw.
- Alle kosten incluus (dus letterlijk alles tot de verf toe en bovenvermelde kosten) zit ik aan een netto-rendement van 2,4%.
- En natuurlijk het bovenstaande belastingsvoordeel.
- € 1400/m betaald en € 270 gemeenschappelijke kosten = 1670 voor 65m²
De nieuwe huurder werkt als interne voor de EU commissie. - Lage rente voor mijn lening (~1,35%) met een totale last van € 1330/m.
Laatst bewerkt:
Renegadexxripxx
Well-known member
Ik ben alvast aan het kijken om mijn nieuwbouw app in BRU te verkopen in de komende 2 a 3 jaar. Ik ga de grond van de familie dat naast mijn perceel ligt kopen aan een erg scherpe prijs (onder de gemiddelde marktwaarde).
Ik heb er maar 1 maar het gezever (lees kosten) om aan expats te kunnen verhuren ben ik al beu na 3 jaar verhuur. De afbetaling loopt wel al 7 jaar, maar we hadden een jaar en een half vertraging.
Het is "hands-off", maar:
Wat dan weer wel positief is, is dat de nieuwe huurder:
- De huidige huurder (nota bene ambassadeur van een EU-land) betaald altijd weken te laat.
- Om met eurocraten te werken heb je connecties nodig => Duur rentmeesterschap (14%).
- Zelfs dan blijven die maar maximum een jaar of 2 en plaatsbeschrijvingen gebeuren via dat rentmeesterschap die € 300 aanrekenen (€ 150 voor mij).
- Ze indexeren alle kosten, zelfs kusjesmannen die niets moeten doen (nu al 180 eur/j). Zelfde kost voor 6-maandelijkse ruitenwassers.
- Hoge gemeenschappelijke kosten door het fancy gebouw met veel liften (1 lift per twee appartementen). Vorige jaar was de elektriciteitskost €50K. Hierdoor zit ik dus aan een trimestriële VME-kost van fcking € 630 voor een nieuwbouw.
- Alle kosten incluus (dus letterlijk alles tot de verf toe en bovenvermelde kosten) zit ik aan een netto-rendement van 2,4%.
- En natuurlijk het bovenstaande belastingsvoordeel.
Neen, ik steek de "winst" na aankoop van de grond in dividendaandelen (o.a. GVV's) als ik cash wil. Met de grond naast ons heb ik wat extra tuin voor de komende jaren, en als ik iets wil verhuren bouw ik wel nieuw waar of wij intrekken of huurders.
- € 1400/m betaald en € 270 gemeenschappelijke kosten = 1670 voor 65m²
- Lage rente voor mijn lening (~1,35%) met een totale last van € 1330/m.
1) In principe heb je gekozen voor ontzorging. Er bestaan ook in de reguliere markt bedrijven die de verhuur voor u regelen (een huurder vinden, analyse doen, brol afhandelen, etc...). Dat is nooit goedkoop. Al is 14% wel aan de duurdere kant dacht ik. Maar zoals je zelf zegt, zij hebben de contacten en verdienen zich voor een stuk dus ook terug. En alles wat je niet zelf doet heeft nu eenmaal een kost. In sommige aanbieders is dat percentage ook de garantie dat als de huurder niet betaalt dat zij verder uitbetalen en de juridische afhandeling doen. Al kom je die juridische formule (en verzekering) tegenwoordig veel minder tegen (begrijpbaar...)
2) 150€ is geen exorbitante kost voor een plaatsbezoek. Dit is eerder marktconform (en eigenlijk zelfs aan de lage kant rekening houdende met de effectieve werklast). Als je dit niet in eigen beheer doet (en laat mij duidelijk zijn daar kruipt tijd in om dat goed op te stellen met een deftige beschrijving en foto's) dan is dit niet abnormaal.
3) Opgelet: in de VME kost zit ook uw brandverzekering van het gebouw. Uw blokpolis. Als je die kost er al niet vanaf gehouden hebt. 50€ / maand zit je nu eenmaal snel aan. En bij liften aan 150 - 200€/mnd. En om eerlijk te zijn als de blokpolis daarbij zit dan is dat echt niet abnormaal hoor.
Voor verhuur blijf ik liefst weg uit appartementen, of je moet de eigenaar zijn van de volledige blok. En liefst geen aanwezigheid van liften (per lift mag je al vlot 50k tellen om de 10 - 15 jaar voor de vernieuwing + lopende onderhoudskosten + indexatie). Zonder dat je iets aan andere investering (reparatie/update door slijtage) hebt gedaan aan het gebouw.
Verhuren brengt gewoon niet zo zeer veel op voor de miserie en brol die er tegenover staat. Maar je kan niet lenen aan 1.35% om een een termijnrekening af te sluiten. Al is het huurgeld niet echt het rendement. Maar zat de winst bij eigenaren van verhuurwoningen in het verleden vooral in de meerwaarde bij verkoop (of als je al die zaken in eigen beheer kan aanpakken). Of dat in de toekomst zo blijft is en blijft altijd koffiedik kijken.
Tjiftjaf
Member
Da's toevallig. Ik zie ook opeens op facebook allerlei woningen te koop in Costa Rica op mijn tijdlijn verschijnen.
.
