Investeren in vastgoed

[sinvayne]

Dat zijn ook dingen die mij ervan weerhouden om niet naast de kerktoren te investeren. Er scheelt toch wel vaak iets, of bij sommige huurders kan je best ook wat sociale controle inbouwen om potentiële problemen te vermijden,... Aan de andere kant kan je wel (veel) interessantere rendementen behalen als je, je regio kan uitbreiden. Dus was ook wel benieuwd of er mensen zijn die toch ruimer kijken en een manier hebben gevonden om de last zoveel mogelijk te beperken.

Zelf ken ik ook volk die een groot vakantiehuis hebben gekocht in de ardennen. Bedoeling was om het passief te verhuren via airbnb. Ondertussen is het de full time job geworden van moeder de vrouw ...

 

[miserableguy]

Men rekent dan ook niet op toekomstige waarde, maar op basis van huidige geschatte waarde. Als je een woning correct onderhoudt en af en toe relevante investeringen doet, dan kan je de gewone stijging van de woningprijzen als referentie nemen, indien je natuurlijk niet investeert, moet je de niet-investeringen hiervan deels aftrekken en ga je met een waardedaling zitten (wat bij huurwoningen wss wel vaak het geval is).

Aandelen kunnen ook een waardevermindering of stagnatie hebben, hé, toch reken je de huidige waarde vaak in je portefeuille.

Ik trek persoonlijk om de woning te waarderen een vijftal percent af omwille van de lagere liquiditeit van een woning (in de veronderstelling dat je een woning wel snel verkoopt als je de prijs wat lager zet), de woning zelf onderhouden/investeren we goed, dus daar neem ik de prijsevolutie van hetzelfde type woning in mijn provincie als referentie.

hey, ik zal deze specifieke zin overnemen ihkv echtscheiding voor het verslag van de landmeter expert bij overname van de opbrengsteigendom, wegens relationele problemen zijn er onvoldoende investeringen gedaan destijds. Het pand is "te renoveren". Landmeter expert gebruikt vergelijkingspunten met andere panden in de buurt, maar ja die zijn wel onderhouden....Heel interessante point of view, bedankt.

 

[miserableguy]

Alles wat in een VME zit (appartement, vakantiepark, enz.) is ook gewoon een suboptimale investering. Ik heb het hier nog al geschreven, maar volle eigendom geniet de voorkeur op mede-eigendom.

Heb je beperkt budget om te investeren? Geen probleem, begin dan met een bescheiden huis ipv een appartement. Je zal maar een appartement gekocht hebben waar ze net op een AV net beslist hebben om een pak kosten te maken om het dak te isoleren, de lift te renoveren, enz. Het feit alleen al dat een meerderheid van andere eigenaars beslissingen kunnen nemen die een deuk slaan in het rendement, is een enorm (en onderschat) nadeel. Of andere investeerders in dezelfde blok die hun huurders niet goed screenen, waardoor jouw huurders niet blij zijn (= veel moeite in steken, meer frequente rotatie van eigen huurders die al snel terug wel willen).

Een appartementsblok wordt pas interessant als je een groot investeringsbudget hebt en je dus eigenaar kan worden van het volledige gebouw. Dan heb je ook volledige controle over de werken die er moeten gebeuren, en geen nutteloze AV, syndicus, enz.

Volledig dit!

Onderschat ook de impact niet op uw verdere leencapaciteit.

Een voorbeeld:
A)
inkomen 2200
huur: 2500 euro netto (bank telt maar 85% mee = 2125 euro
Totaal inkomen = 2200 + 2125 = 4325

lening opbrenstwoning: 1600 euro

De bank telt alles samen op. Dus 1600/4325 = 36,9% van uw inkomen die al ingepalmd is. Er blijft dus amper ruimte over voor een eigen woning.
Als ik hier naar 50% van 4325 euro ga als maximum om te lenen, zit ik aan 562 euro leencapaciteit.

B)
Het zou al een heel andere scenario zijn mocht de bank uw inkomsten via loon en inkomsten via huur opsplitsen.
Huur: 1600 euro tegenover 2125, voldoende dus
Inkomen: 2200 euro met maximum 40% als lening = 880 euro leencapaciteit.

 

[Sylverscythe]

Vandaag hiervan een folder in de brievenbus gevonden: https://thebanks-brussels.be/

Wat zeggen de experts? Nieuwbouwproject aan de Havenlaan (Tour en Taxisbuurt) in Brussel. Men spreekt van een fanastische investering door al die Eurocraten...maar volgens mij wonen die wel veel liever aan de andere kant van Brussel.

 

[Straddle]

Vandaag hiervan een folder in de brievenbus gevonden: https://thebanks-brussels.be/

Wat zeggen de experts? Nieuwbouwproject aan de Havenlaan (Tour en Taxisbuurt) in Brussel. Men spreekt van een fanastische investering door al die Eurocraten...maar volgens mij wonen die wel veel liever aan de andere kant van Brussel.

Dat proberen ze al jaren met de verkoop van vastgoedinvesteringen in Brussel. Net alsof de expats daar in trosjes rond lopen op zoek naar nieuwbouw huurwoningen.

 

[fear of god]

Geef mij maar een nieuwbouwapp van 250k waar de eerste 15-20j niks van grote algemene kosten aan zijn ipv een “bescheiden woning” (lees: te renoveren woonst van 30j oud) uit dezelfde prijsklasse.
Eens zien welke van de twee de beste huurders zal aantrekken.
Proficiat, u bespaart maandelijks 50€ aan syndicus!

 

[DogFacedGod]

Vandaag hiervan een folder in de brievenbus gevonden: https://thebanks-brussels.be/

Wat zeggen de experts? Nieuwbouwproject aan de Havenlaan (Tour en Taxisbuurt) in Brussel. Men spreekt van een fanastische investering door al die Eurocraten...maar volgens mij wonen die wel veel liever aan de andere kant van Brussel.

Ik zou dat toch niet echt de expat buurt noemen. Die gaan liever in Elsene, Etterbeek,Sint-Gillis,... wonen,

Wel veel "jonge mensen" die zich daar vestigen maar dat zijn nog altijd hoofdzakelijk lokale oorsprong. Ik ken er wel een paar die in die buurt wonen. Redelijke mix van Frans en Nederlandstaligen, moslimgezinnen, gays, hipsters,...
Een buurt in transformatie maar er zijn daar nog veel werven lopende.

 

[Vierkant]

Vandaag hiervan een folder in de brievenbus gevonden: https://thebanks-brussels.be/

Wat zeggen de experts? Nieuwbouwproject aan de Havenlaan (Tour en Taxisbuurt) in Brussel. Men spreekt van een fanastische investering door al die Eurocraten...maar volgens mij wonen die wel veel liever aan de andere kant van Brussel.

Projecten die ze zo aan de man proberen te brengen zitten meestal vol addertjes en zijn zelden (lees: nooit) interessant.

Waarom zouden ze kleine garnalen laten meeprofiteren? Dummy-les nummer één: als het te mooi is om waar te zijn, is het dat ook.

 

[Sylverscythe]

Projecten die ze zo aan de man proberen te brengen zitten meestal vol addertjes en zijn zelden (lees: nooit) interessant.

Waarom zouden ze kleine garnalen laten meeprofiteren? Dummy-les nummer één: als het te mooi is om waar te zijn, is het dat ook.

Ja, ik vertrouw het niet hoor. Begint al bij al die kapitaalkrachtige eurocraten die zogezegd aan het kanaal appartementen gaan huren. Maar ik vroeg me wel af hoe de vork aan de steel zit want die website is heel vaag.

 

[miserableguy]

Geef mij maar een nieuwbouwapp van 250k waar de eerste 15-20j niks van grote algemene kosten aan zijn ipv een “bescheiden woning” (lees: te renoveren woonst van 30j oud) uit dezelfde prijsklasse.
Eens zien welke van de twee de beste huurders zal aantrekken.
Proficiat, u bespaart maandelijks 50€ aan syndicus!

nieuwbouwapp aan 250k, wat is dat 1 slaapkamerappartement?
Lager brutohuurrendement, hoger eigen inbreng met wellicht een maandelijkse mensualiteit die de kosten niet volledig dekt(negatieve cashflow).
Zoiets?

Dan nog liever een appartement met EPC F aan 140k kopen(2 slaapkamers), renoveren naar C of B en verhuren. Hogere return.

 

[fear of god]

nieuwbouwapp aan 250k, wat is dat 1 slaapkamerappartement?
Lager brutohuurrendement, hoger eigen inbreng met wellicht een maandelijkse mensualiteit die de kosten niet volledig dekt(negatieve cashflow).
Zoiets?

Dan nog liever een appartement met EPC F aan 140k kopen(2 slaapkamers), renoveren naar C of B en verhuren. Hogere return.

En vroeger dan later zit je met gigantische syndicus kosten aan uw blok vol EPC F appartementen, gepaard gaande met eindeloze AV’s omdat men niet overeenkomt over welk kleur en materiaal van gevel of welke balkons ze gaan kiezen.
Daar sta je dan met je gerenoveerd appartement dat hoogstwaarschijnlijk zelfs slechtere huurders zal aantrekken gezien de ouderdom van de blok.
Nee bedankt, al mijn 1 slpk app zijn trouwens positief in cashflow met perfecte huurders (ik ga hout vasthouden).
Daarnaast zal het nieuwbouw app ook rapper in waarde stijgen dan het gerenoveerd app in een oude blok.

 

[miserableguy]

En vroeger dan later zit je met gigantische syndicus kosten aan uw blok vol EPC F appartementen, gepaard gaande met eindeloze AV’s omdat men niet overeenkomt over welk kleur en materiaal van gevel of welke balkons ze gaan kiezen.
Daar sta je dan met je gerenoveerd appartement dat hoogstwaarschijnlijk zelfs slechtere huurders zal aantrekken gezien de ouderdom van de blok.
Nee bedankt, al mijn 1 slpk app zijn trouwens positief in cashflow met perfecte huurders (ik ga hout vasthouden).
Daarnaast zal het nieuwbouw app ook rapper in waarde stijgen dan het gerenoveerd app in een oude blok.

Wie koopt 1 appartement uit een gans blok. Koop het blok helemaal op.
vb blok van 3 appartementen. Geen jaarlijks vergadering, geen gezaag van de syndicus, je bent je eigen baas..
Ik woon nu zelf in een nieuwbouwappartement, elk jaar gezaag van de syndicus. En de "met nieuwbouw heb je geen kosten" my ass ja. Je zou verschieten wat er naar boven komt.

Geef mij eens cijfers van uw positieve cashflow. Jij moet daar toch massief eigen inbreng ingestoken hebben?

 

[Horse]

Wie koopt 1 appartement uit een gans blok. Koop het blok helemaal op.

 

[fear of god]

Wie koopt 1 appartement uit een gans blok. Koop het blok helemaal op.
vb blok van 3 appartementen. Geen jaarlijks vergadering, geen gezaag van de syndicus, je bent je eigen baas..
Ik woon nu zelf in een nieuwbouwappartement, elk jaar gezaag van de syndicus. En de "met nieuwbouw heb je geen kosten" my ass ja. Je zou verschieten wat er naar boven komt.

Geef mij eens cijfers van uw positieve cashflow. Jij moet daar toch massief eigen inbreng ingestoken hebben?

Moest ik kunnen, zou ik het idd zo gedaan hebben! Mss als ik binnen 5-7 jaar enkele panden verkoop dat ik dan idd gewoon een kleinschalige blok zet, of ergens een ouder pand opkoop en er koten/cohousing van maak.

Ik zoek maandag mijn exacte cijfers op, staan op mijn werk pc.

 

[miserableguy]

Topic van het begin eens aan het lezen...

Zie voorgaande cijfers. Mijn panden zijn een appartement uit '89 en een huisje uit de jaren '60, en die geven zelfs aan huidige marktwaarde 11% en 8% netto jaarrendement (meerwaarde + huur) waarvan 3,5% uit verhuur. En daar is na aankoop niets aan gerenoveerd. Enkel goed onderhouden.

Ik denk dat je het effect van nieuwbouw of renovatie zwaar overschat. Dat kost je gemakkelijk 50-70% meer in aankoopprijs, terwijl je huurder daar maximum 50-100€ (6-12%) per maand extra aan wil uitgeven.
Mensen die voor nieuwbouw gaan, zijn meestal mensen die dit zelf willen bewonen en geen verhuurders. Huurders stellen niet dezelfde hoge eisen en huren meer budgetgericht.

Dit was blijkbaar "moonblade", ondertussen een deleted member.

Hij kocht een huis van de jaren '60. Zijn post hierboven is van 2021. Maar in 2023 kwam de renovatieplicht. Ik weet niet welke EPC-waarde dat pand uit '60 heeft, maar mocht hij ooit willen verkopen is de kans groot dat dat huis valt onder de renovatieplicht. Kans is vrij groot dat dat huis in 2024 minder waard is dan de prijzen tijdens corona-piekmoment/ 2021-2023. Onderschat de impact van de renovatieplicht niet bij oudere huizen/appartementen. En zulke zaken fnuiken uw rendement.

 

[oxbow1]

Het hele EPC/renovatieplicht is gewoon een dikke klucht om de bange particulier nog wat banger te maken!

Heb een van mijn woningen gerenoveerd en heb daar zo een EPC B mee gehaald.

Hoe maak je een EPC beter, wat dakisolatie en nieuwe ramen en je bent er al bijna…
Zoals al eerder gezegd, wat dakisolatie en Witte Pvc ramen kosten echt geen long uit uw lijf.

 

[miserableguy]

Het hele EPC/renovatieplicht is gewoon een dikke klucht om de bange particulier nog wat banger te maken!

Heb een van mijn woningen gerenoveerd en heb daar zo een EPC B mee gehaald.

Hoe maak je een EPC beter, wat dakisolatie en nieuwe ramen en je bent er al bijna…
Zoals al eerder gezegd, wat dakisolatie en Witte Pvc ramen kosten echt geen long uit uw lijf.

Je moet wat geluk hebben qua isolatie. Als spouwmuurisolatie niet lukt en je "moet" isoleren van buitenkant....tja dat is een kostelijke grap.
Zeker bij open bebouwing.

 

[Renegadexxripxx]

Het hele EPC/renovatieplicht is gewoon een dikke klucht om de bange particulier nog wat banger te maken!

Heb een van mijn woningen gerenoveerd en heb daar zo een EPC B mee gehaald.

Hoe maak je een EPC beter, wat dakisolatie en nieuwe ramen en je bent er al bijna…
Zoals al eerder gezegd, wat dakisolatie en Witte Pvc ramen kosten echt geen long uit uw lijf.

EPC B is onvoldoende tegen 2050.

De langetermijndoelstelling tegen 2050 voor de Vlaamse woningen | Vlaanderen.be

Vlaanderen wil veel zuiniger omspringen met energie. Het is daarom belangrijk dat alle woningen in Vlaanderen energiezuinig worden. Tegen 2050 willen we dat elke woning energiezuinig wordt gemaakt. De Vlaamse regering lanceerde daarom het Renovatiepact, waarbij in overleg met diverse stakeholders…

www.vlaanderen.be

Wat EPC B wel doet is ervoor zorgen dat je uw benodigde investering minimaliseert en tot 2050 normaliter relatief eenvoudig kan verhuren. Met een aanvaardbaar rendement.
Echter de waarde van het pand zal een serieuze minwaarde kennen eens dit vereist is. Al is dat geen garantie. Omdat de voorzieningen die getroffen zijn om EPC B te halen gaan zo goed als zeker de vuilbak in. Al heeft het dak waarschijnlijk nog wel een beperkt risico daarvoor.

Al zie ik u wel geen EPC B halen met dakisolatie en nieuwe ramen. Met inspuitisolatie daar nog bovenop bij wel. Maar dat is aan de andere kant dan miserie om ooit te verwijderen.

 

[miserableguy]

EPC B is onvoldoende tegen 2050.

De langetermijndoelstelling tegen 2050 voor de Vlaamse woningen | Vlaanderen.be

Vlaanderen wil veel zuiniger omspringen met energie. Het is daarom belangrijk dat alle woningen in Vlaanderen energiezuinig worden. Tegen 2050 willen we dat elke woning energiezuinig wordt gemaakt. De Vlaamse regering lanceerde daarom het Renovatiepact, waarbij in overleg met diverse stakeholders…

www.vlaanderen.be

Wat EPC B wel doet is ervoor zorgen dat je uw benodigde investering minimaliseert en tot 2050 normaliter relatief eenvoudig kan verhuren. Met een aanvaardbaar rendement.
Echter de waarde van het pand zal een serieuze minwaarde kennen eens dit vereist is. Al is dat geen garantie. Omdat de voorzieningen die getroffen zijn om EPC B te halen gaan zo goed als zeker de vuilbak in. Al heeft het dak waarschijnlijk nog wel een beperkt risico daarvoor.

Al zie ik u wel geen EPC B halen met dakisolatie en nieuwe ramen. Met inspuitisolatie daar nog bovenop bij wel. Maar dat is aan de andere kant dan miserie om ooit te verwijderen.

Het probleem is dat de overheid een onbetrouwbare partner is. Zelfs nu tijdens onderhandelingen wordt dit opnieuw bekeken. Wie weet wat het wordt tegen 2050

 

[oxbow1]

Met een rijwoning haal je betrekkelijk eenvoudig een deftige EPC, en dat schermen met de doelstelling tegen 2050…
Sorry maar mijn kalender gaat zover niet eens… (alles verkopen in 2040 en cocktails drinken!)

Het zou ook impliceren dat ik dit stukje vastgoed zou bijhouden voor de volgende 26 jaar, en afbetaald vastgoed is geen goede belegging.
Het jeukt nu al om te verkopen en de dode cash/meerwaarde die erin zit voor iets anders te gebruiken. (Groter project)