Investeren in vastgoed
- Onderwerp starter discord22
- Startdatum
Stel dat je een woning van 300.000 euro hebt, dan zal jij 36.000 euro bijbetalen en dus concurrentie hebben van mensen die maar 9.000 euro moeten bijbetalen. Je zal dus wss vaker ernaast grijpen als je hetzelfde budget hebt als mensen die nog geen woning hebben, tenzij je meer wil betalen (alles samengerekend) dan wat zij ervoor willen geven.
Maar, natuurlijk betaal je voor een nieuwbouwwoning van 300.000 nog altijd 63.000 euro, da's nog eens 27.000 euro extra. Los van het feit dat een nieuwbouwwoning gewoon nog zoveel extra kost tegenover dezelfde woning die tweedehands is omdat hij bvb "al" 4 jaar oud is.
Vraag is wat je wil doen met die 2e woning. Een nieuwbouwwoning verhuren als particulier lijkt me quasi altijd een slecht idee, omdat je dan het voordeel van een nieuwbouwwoning (eigen keuze materialen/oppervlaktes) niet echt hebt en sneller waardedaling zal hebben dan bij een gewone woning.
Bij momenten denk ik dat ik mijn spaargeld (spaarrekening, ook aandelen/ETF maar dat doet al "iets") beter eens laat renderen. Als ik dan hier in de buurt een gebouw met twee appartementen zie te koop staan voor 350 000 EUR, bedenk ik dat dit mits een hypotheek wel "doenbaar" zou zijn. Twee appartementen met een slaapkamer en bureau, zelfs via sociale verhuur lijkt me dat makkelijk aan 1000 EUR/maand te komen, wat ook de hypotheek al wel grotendeels of helemaal voor zijn rekening neemt.
Maar dan bedenk ik me dat ik helemaal zo handig niet ben, en we waarschijnlijk wel over wat werk nog spreken, al is het maar de verwarming up to date brengen, eventueel zaken isoleren, en in het slechtste geval misschien een heel nieuw dak en nieuwe ramen. Dat is natuurlijk "dodelijk" voor het rendement, als je hier niet redelijk wat zelf kan doen.
Is het volgens jullie nog mogelijk om te investeren in vastgoed met twee linkerhanden? Of is dit echt wel een geval van "zet maar in een GVV als het vastgoed moet zijn"?
Maar dan bedenk ik me dat ik helemaal zo handig niet ben, en we waarschijnlijk wel over wat werk nog spreken, al is het maar de verwarming up to date brengen, eventueel zaken isoleren, en in het slechtste geval misschien een heel nieuw dak en nieuwe ramen. Dat is natuurlijk "dodelijk" voor het rendement, als je hier niet redelijk wat zelf kan doen.
Is het volgens jullie nog mogelijk om te investeren in vastgoed met twee linkerhanden? Of is dit echt wel een geval van "zet maar in een GVV als het vastgoed moet zijn"?
Dat is uiteraard altijd mogelijk, maar het is de vraag wat je "investering" dan opbrengt.
-Wil je safe spelen zit je in het nieuwbouwsegment met (uiteraard afh. van ligging/regio/...) beperkt rendement
-Je kan het beheer van een bestaand pand ook volledig uit handen geven. In het buitenland gebruikelijker dan in België. Echter ook een kostprijs en dodelijk voor je jaarlijks rendement.
-Je kan je bij de aankoop goed laten bijstaan zodat je redelijk correct weet welke werken en kosten er op welke termijn aankomen en hiermee alvast rekening houden. Mogelijks vind je vrij snel een pand met weinig (te verwachtten) kosten aan een faire prijs maar de kans zal eerder klein zijn.
-Of je doet een wilde gok en bekijkt later het (eventuele) rendement.
Theoretisch zeker mogelijk, in de praktijk zonder grondige kennis eerder moeilijk tenzij je je beperkt tot nieuwbouw.
Daarnaast ook belangrijk hoe jij jou "rendement" bekijkt. Koop je bewust op de lange termijn en reken je enkel huurinkomen? Of ga je voor een korte(re) horizon van vb 5 jaar waarbij je gokt op een sterke waardestijging in een "mindere" buurt vb. 5 jaar waarbij huur = kosten maar +50% waardestijging geeft op 5 jaar ook 10% jaarlijkse return...
coldvinc
Well-known member
Ik heb het gedaan met een nieuwbouw in Brussel. Zelf niets aan gedaan en afwerkingen degelijk, maar simpel gehouden. Nettorendement zit rond de 2.5% excl. meerwaarde. En ja, dit is alle kosten incl. zoals BTW, belastingen, autostaanplaats, afwerking (vloer, keuken, badkamer, meubels).
Alles tezamen (zonder verbruikskosten (elek, gas, water)) zit ik aan kost van 430K voor app. + staanplaats. Staanplaats alleen al is 35K. 2023 verhuurprijs is ~€1400 incl. lasten excl. staanplaats. Mijn leninglast is € 1330/m. Zonder staanplaats had ik een grotere positieve cashflow. Origineel doel was om er eerst zelf in te trekken maar door omstandigheden is dat niet gelukt. Vandaar ook de staanplaats, want ik heb een wagen.
Al bij al niet ontevreden, maar zou ik het aanraden? Hmm, niet echt. Kosten zijn vrij hoog (door die 21%) waardoor rendement gewoon laag blijft.
Alles tezamen (zonder verbruikskosten (elek, gas, water)) zit ik aan kost van 430K voor app. + staanplaats. Staanplaats alleen al is 35K. 2023 verhuurprijs is ~€1400 incl. lasten excl. staanplaats. Mijn leninglast is € 1330/m. Zonder staanplaats had ik een grotere positieve cashflow. Origineel doel was om er eerst zelf in te trekken maar door omstandigheden is dat niet gelukt. Vandaar ook de staanplaats, want ik heb een wagen.
Al bij al niet ontevreden, maar zou ik het aanraden? Hmm, niet echt. Kosten zijn vrij hoog (door die 21%) waardoor rendement gewoon laag blijft.
Laatst bewerkt:
Soeplepel
Well-known member
De syndicus verkoopt 2 staanplaatsen (ondergronds, privé) aan de helft van de prijs (25k -> 12.5k excl kosten). Eén daarvan wordt al verhuurd aan iemand, dus op zich direct "inkomsten".
Zou dit de moeite zijn om te doen? Stel dat het aan 100 euro verhuurd wordt, dan zal het pas tegen 10j "terugbetaald" zijn, maar vermoed wel dat het voor minder dan 100 euro zal zijn..
Ik kan naar de toekomst toe nog altijd met meerwaarde verkopen aangezien het oorspronkelijk 25k waard was.
Zou dit de moeite zijn om te doen? Stel dat het aan 100 euro verhuurd wordt, dan zal het pas tegen 10j "terugbetaald" zijn, maar vermoed wel dat het voor minder dan 100 euro zal zijn..
Ik kan naar de toekomst toe nog altijd met meerwaarde verkopen aangezien het oorspronkelijk 25k waard was.
parabellum
Well-known member
There is no such thing as a free lunch. Waarom aan de helft van de prijs? En als het echt zo is, koop ze gewoon alletwee en verkoop ze meteen door...
Soeplepel
Well-known member
Omdat alle appartementen verkocht zijn.
Het is wel bizar dat ze dit niet gewoon zelf verkopen aan volle prijs?
In ondergrondse garage kan je die plaatsen toch enkel verkopen aan eigenaars of geburen die dan ook nog is gemeenschappelijke kosten mee betalen maandelijks enkel voor die garage.
Je zal die meer dan waarschijnlijk enkel mogen doorverkopen met toestemming van de VME aan mensen die géén eigenaar zijn van een appartement. Lees: niemand zal willen dat je die doorverkoopt aan "vreemden" die op die manier wss in de gang van hun appartementen kunnen komen.
En de verkoopbaarheid van een staanplaats is relatief beperkt, je kan er enkel je auto kwijt, opnieuw zal in het reglement wss staan dat die oppervlakte geen stapelplaats van goederen/afval mag worden.
De verkoopbaarheid is beperkt en dus is het zeker geen 25k meer waard. Als je ooit denkt een tweede auto nodig te hebben of je weet dat de persoon die nu een appartement zonder garage heeft al van hoge leeftijd is, kan je dat kopen, anders is het relatief waardeloos.
Jackerath
Well-known member
Sterker nog, die toestemming vragen is geen wandeling door het park.
Vaak staat dat zelfs in de statuten het verboden is om staanplaats los van het appartement door te verkopen. Dit is er o.a. gekomen om te vermijden dat investeerders heel de garage opkopen om nadien woekerprijzen te vragen bij verhuur, en de maatschappij op te zadelen met de gevolgen ervan (parkeertekort op straat omdat iedereen zich daar terug zet).
Een uitzondering op de statuten vragen gaat zomaar niet; in principe moeten die eerst gewijzigd worden. Daarvoor alleen al heb je vier vijfde meerderheid nodig, alsook een passage bij de notaris van een slordige 3000 euro (te betalen door de VME).
Om maar te zeggen dat het quasi onmogelijk is om dit aan te passen...
Moet je voor een correcte vergelijking niet kijken naar het rendement na hefboomeffect aangezien je een lening bent aangegaan? Zit je dan niet een stuk hoger dan 2,5% ? Iemand anders betaalt bij wijze van spreke je lening af en binnen 25 jaar heb je wellicht een app van (minstens) 500k afbetaald ?
hellmut
Active member
Ja, en het hangt dan bijvoorbeeld ook af van welke EPC score je appartement heeft.
We hebben onlangs ook een investering gedaan in een nieuwbouwappartement.
In een gesprek met een Syndicus (niet de beheerder van dat gebouw) kwam voor mij eigenlijk tot uiting dat je bij de aankoop van nieuwbouwappartementen niet slecht zit. Ja, het is duur, maar die oudere appartementen gaan toch ook veel geld.
Er zijn nu enorm veel appartementen in ons land die hopeloos verouderd zijn. Door de dure energieprijzen nu, en de reglementering omtrent isolatie, gebruik van hernieuwbare energie en verwijdering van asbest enz. weten sommige eigenaars/potentiële kopers nog niet goed waar ze aan beginnen. Al die dingen zijn er of komen er sowieso aan.
Heel weinig VME‘s hebben al spaarpotjes aangelegd om die problemen van de toekomst aan te pakken.
De overheid is ook al een hele tijd met mondjesmaat die dingen aan het aanpakken hoor. (Conformiteitsattest, asbestinventaris, verbod op indexatie van huur bij bepaald e-peil, bepaalde verplichtingen bij renovaties enz.
Gaat onze investering van vandaag nog zo snel stijgen zoals het vastgoed gedaan heeft de laatste 15/20 jaar? Waarschijnlijk niet, maar ik acht de kans kwa daling of op zijn minst stagnering van een oud appartement groter.
We hebben onlangs ook een investering gedaan in een nieuwbouwappartement.
In een gesprek met een Syndicus (niet de beheerder van dat gebouw) kwam voor mij eigenlijk tot uiting dat je bij de aankoop van nieuwbouwappartementen niet slecht zit. Ja, het is duur, maar die oudere appartementen gaan toch ook veel geld.
Er zijn nu enorm veel appartementen in ons land die hopeloos verouderd zijn. Door de dure energieprijzen nu, en de reglementering omtrent isolatie, gebruik van hernieuwbare energie en verwijdering van asbest enz. weten sommige eigenaars/potentiële kopers nog niet goed waar ze aan beginnen. Al die dingen zijn er of komen er sowieso aan.
Heel weinig VME‘s hebben al spaarpotjes aangelegd om die problemen van de toekomst aan te pakken.
De overheid is ook al een hele tijd met mondjesmaat die dingen aan het aanpakken hoor. (Conformiteitsattest, asbestinventaris, verbod op indexatie van huur bij bepaald e-peil, bepaalde verplichtingen bij renovaties enz.
Gaat onze investering van vandaag nog zo snel stijgen zoals het vastgoed gedaan heeft de laatste 15/20 jaar? Waarschijnlijk niet, maar ik acht de kans kwa daling of op zijn minst stagnering van een oud appartement groter.
Laatst bewerkt:
hellmut
Active member
Wel chapeau toch? Op amper 10 jaar!
Tegen dat je met pensioen bent heb je minstens twee afbetaalde woningen.
Zoals hier al eerder stond denk ik, als je lening vast is kan de huur binnenkort de aflossing overstijgen door indexatie.
Je kan dan nog alle kanten uit. Houden en verhuren om de kloof pensioen/loon op te vangen, houden voor de generatie na je, verkopen om beter te leven tijdens je pensioen of op een andere locatie…
Mogelijkheden zat met twee eigendomen!
FreeRealEstate
Active member
Iemand nog vastgoedprojecten lopen?
FreeRealEstate
Active member
Update? Verhalen over de huurders?Wat is CF juist...?
1.130€ afbetaling, huur is 1.283€.
@Mulan
Bedankt!
Kunnen inderdaad meer huur vragen, maar onderste uit de kan hoeft niet voor ons.
Met een middenweg is iedereen content.
(Ben hier wel nog aan 't afwachten of ik nergens héél fout zit qua berekening en het eigenlijk veel minder interessant blijkt.)
TNTim
Crew Member
Er is eigenlijk weinig te updaten, huur is steeds stipt betaald geweest.
(Buiten 1 maand eens een week later, net voor we haar gingen contacteren stond het op onze rekening.
)Huurders zijn nog steeds dezelfde en wonen er naar eigen zeggen nog altijd graag.
Ene huurder zit ondertussen wel in budgetbeheer, enige verschil tot nu toe is dat de huur nu door OCMW betaald wordt ipv door haar zelf.
Andere huurder vroeg vorig jaar achter een nieuw contract omdat hij er een jaar woonde, maar contract loopt gewoon verder in een 3-6-9 als niemand tijdig opzegt. Ik denk dat hij verwachtte dat we de huur zouden indexeren na een jaar, maar dat zijn we niet van plan zolang alles vlot loopt. Liever een goede huurder/buur die stipt betaalt en zoveel als mogelijk zijn plan trekt dan veel verloop/gedoe.
Een overdreven frustratie-post van me kan je trouwens hier lezen:
https://www.beyondgaming.be/threads...vaarden-of-verkopen.28803/page-6#post-1216652
Maar dat was eigenlijk een momentopname. Ik vind het nog altijd een goede beslissing om de sprong te wagen, want met tijd heb je 3 afbetaalde huizen. Maar het kost wel tijd/moeite en af en toe vloek je wel eens.
Binnenkort mag ik weer een paar weken werken superviseren aan een woning waar we zelf niet wonen, voor een gigantische huuropslag van 25€ per maand.
(En waardevermeerdering van de woning ook natuurlijk.
)FreeRealEstate
Active member
Werfleider in wordingEr is eigenlijk weinig te updaten, huur is steeds stipt betaald geweest.
(Buiten 1 maand eens een week later, net voor we haar gingen contacteren stond het op onze rekening.
Huurders zijn nog steeds dezelfde en wonen er naar eigen zeggen nog altijd graag.
Ene huurder zit ondertussen wel in budgetbeheer, enige verschil tot nu toe is dat de huur nu door OCMW betaald wordt ipv door haar zelf.
Andere huurder vroeg vorig jaar achter een nieuw contract omdat hij er een jaar woonde, maar contract loopt gewoon verder in een 3-6-9 als niemand tijdig opzegt. Ik denk dat hij verwachtte dat we de huur zouden indexeren na een jaar, maar dat zijn we niet van plan zolang alles vlot loopt. Liever een goede huurder/buur die stipt betaalt en zoveel als mogelijk zijn plan trekt dan veel verloop/gedoe.
Een overdreven frustratie-post van me kan je trouwens hier lezen:
https://www.beyondgaming.be/threads...vaarden-of-verkopen.28803/page-6#post-1216652
Maar dat was eigenlijk een momentopname. Ik vind het nog altijd een goede beslissing om de sprong te wagen, want met tijd heb je 3 afbetaalde huizen. Maar het kost wel tijd/moeite en af en toe vloek je wel eens.
Binnenkort mag ik weer een paar weken werken superviseren aan een woning waar we zelf niet wonen, voor een gigantische huuropslag van 25€ per maand.
(En waardevermeerdering van de woning ook natuurlijk.
