Investeren in vastgoed
- Onderwerp starter discord22
- Startdatum
Beetje een vreemde redenering hé, er zijn landen/streken gevoelig aan aardbevingen (of andere natuurrampen), en dat is grotendeels geweten. In Spanje zal de kans op een aardbeving zoals hier niet zo groot zijn, maar zal je dan streken hebben met risico op bosbranden of zware stormen.
Wat mij persoonlijk veel meer een risico lijkt is de taal niet spreken en op een grote afstand wonen.
Noctilucus
Well-known member
En ook best veel horrorverhalen van scams over buitenlands vastgoed dat verkocht wordt, waar de realiteit ter plaatse heel erg tegenvalt, bv. naar toelating toe om te bouwen/verbouwen herinner ik me dat er regelmatig addertjes onder het gras zitten waar de kopers nooit van op de hoogte waren tot het te laat is.
Welja, als je de taal niet spreek en/of de plaatselijke "geplogenheden" niet snapt, ben je daarvoor een veel makkelijkere prooi natuurlijk. Denk aan al het papierwerk dat hier in België komt kijken bij een aankoop, en beeld je nu in dat je dat moet nakijken als "toerist". Asbestinventaris, overstromingsgevoeligheid, bodemattest, ...
In Spanje ben je verplicht van met een advocaat te werken (notaris doet minder dan notaris in België) om alle stukken juridisch na te kijken.
Er zijn bepaalde advocatenbureaus in België hierin gespecialiseerd. Ereloon 1-2% van aankoop.
In Spanje zijn ook veel Belgen actief als makelaar die hiervoor dan de nodige bijstand geven.
Als Belg rechtstreeks van een Spanjaard kopen zonder die tussenpersonen is inderdaad niet aan te raden.
Er zijn bepaalde advocatenbureaus in België hierin gespecialiseerd. Ereloon 1-2% van aankoop.
In Spanje zijn ook veel Belgen actief als makelaar die hiervoor dan de nodige bijstand geven.
Als Belg rechtstreeks van een Spanjaard kopen zonder die tussenpersonen is inderdaad niet aan te raden.
Een ander risico dat ik soms hoor langskomen is wanneer je met een huurder zit die stopt met betalen, die krijg je er niet zomaar uit. De huurder is in Spanje nog een stuk beter beschermt als de verhuurder dus als het zover zou komen mag je je aan een lang gerechtsproces verwachten met alle bijkomende kosten, als je dan niet ter plaatse kan gaan, de taal niet spreekt en alle vertrouwen moet leggen in advocaten die alle belang hebben om alles zolang mogelijk te rekken dan weet ik niet of het allemaal de sop de kool waard is.
Als je enkel aan Belgische toeristen wil verhuren dan loop je waarschijnlijk iets minder risico maar still.
Chauffagist
Well-known member
Ik denk dan gewoon:Hetzelfde als een bulletkrediet, wat een bank doorgaans weigert, maar dan via een achterpoortje.
Vernuftig gezien eigenlijk.
Hij gebruikt het om goedkoop panden aan te kopen en quasi meteen weer te verkopen voor een hogere prijs.
Van aankoop tot verkoop betaalt hij dan enkel rente en geen kapitaal.
Aangezien het enkel een passage is, vermoed ik dat ik het hier wel mag posten:
“En dan nog een leuke en iets wat geen enkele bank je zelf zal vertellen: de gecombineerde renovatielening. Stel: je neemt een hypothecaire lening van 200.000 euro voor de aankoop van een woning en vraagt nog een extra lening van 30.000 euro voor renovatie. Zelfs als een renovatie niet nodig is, is het toch soms zinvol om het te doen net omwille van dit trucje. Bij een renovatiekrediet is het zo dat je kapitaal in stukjes kan opnemen en in tussentijd enkel intrest betaalt. Je hoeft geen kapitaal af te lossen. Dat doe je pas als het hele krediet is opgenomen. Dus: onderhandel met de bank om het geheel van hypotheek en renovatie als één renovatielening te zien. En dan hoef je op bijna het hele bedrag, in ons voorbeeld dus 230.000 euro, enkel maar intrest te betalen. Als je verbouwing klaar is, kan je je nieuwe pand al verkopen of verhuren voor je één euro kapitaal aan de bank hebt terugbetaald. Dat scheelt een serieuze slok op de borrel.”
Aankoop, notariskosten aan 12%, meerwaardebelasting, schuldsaldo loont dat dan zoveel de moeite om direct te verkopen?
Dus hij leent 230K voor een huis dat maar 200K kost en omdat die 30K nog niet opgenomen is moet hij geen kapitaal aflossen? Welke bank gaat daar nog intrappen?
TNTim
Crew Member
Je kan daar wel goeie zaken mee doen denk ik, maar je loopt veel risico en er gaat ook veel tijd in kruipen.
Volgens het artikel probeert hij minstens 13% onder marktwaarde te kopen.
Hoe hij dit bepaalt en op wat hij zich baseert, staat niet in het artikel.
Hij probeert ook panden op te kopen waar iets aan mankeert, maar waar het probleem relatief goedkoop te verhelpen is.
Genre: moord in gepleegd, een niet-gigantische bouwovertreding, verwaarloosd maar fundamenteel in orde, ...
Voor mensen die ermee starten en enkel één gezinswoning hebben, geeft hij het volgende mee: "Je koopt een tweede pandje en laat in je akte opnemen dat je je eerste woning binnen de twee jaar zal verkopen. Dan geniet je ook van dat verlaagd registratierecht van 3 procent. Je kan zelfs dit jaar nog twee derde van je registratierechten van je eerste woning terugvorderen.”
Stel: 13% onder de prijs gekocht. 5% aankoopkosten (notaris, registratie, bank, ...) en 8% om het pand op te knappen/terug verkoopbaar te krijgen.
Pand verkoop je een paar maanden na aankoop voor 15% boven de aankoopprijs.
-> 15% van de aankoopprijs is winst. (Maar dit wordt mogelijks wel nog deels belast.)
Dat is niet weinig, maar mocht hij met zijn methodes gigantisch veel geld verdienen dan zou hij er geen boek over schrijven zeker...?
Denk dat je dan beter vastgoedmakelaar wordt, meestal 3% commissie, veel minder werk aan en geen risico.
Afhankelijk van wat je (of familie) daar nog staan hebt bij een bank, is er al dan niet veel mogelijk.
Een lokaal bankkantoor moet ook telkens toestemming vragen aan de hoofdzetel, misschien dat dit er makkelijker door gaat dan een volledig bulletkrediet.
Naar een bulletkrediet heb ik vaak geïnformeerd, maar werd evenveel keren geweigerd.
Ben dan ook geen vette vis voor hen.
Denk ik ook, of je moet er met een zak geld aan kunnen beginnen.
Persoonlijke situatie: Na sparen een eigen woning kunnen kopen op 28 jaar.
Na sparen, op 38 jaar, een verhuureigendom kunnen kopen, want zonder eigen inbreng moet je daar ook niet aan beginnen.
Huur is nu ongeveer gelijk aan aflossing, met een lening van 20 jaar erop. Na die 20 jaar gaan daar opnieuw kosten aan zijn dus leen maar opnieuw. Tegen dat we daar ooit iets van winst op zien dan zijn we met pensioen.
Vandaar dat ik iets in het buitenland zou willen kopen waar ik zelf ook van kan genieten en waar ik familie en vrienden ook een plezier mee kan doen (via familie is er al een app aan zee).
Ik zie bijna geen meerwaarde in vastgoed kopen in Belgie om dan te verhuren. Rendement is laag en zelf geen genot van.
Noctilucus
Well-known member
Huur = aflossing is op zich al een mooie situatie toch, dat betekent dat een groot deel van de eigendom (lening) afbetaald wordt door de huurder.
En met een vaste rentevoet stijgt de huur door indexatie normaal t.o.v. de aflossing dus binnen 20 jaar zou je al elke maand netto inkomsten moeten hebben.
TNTim
Crew Member
@Noctilucus
Ja hoor, ik klaag zeker niet.
Maar het zal pas echt beginnen renderen wanneer de lening weg valt.
@MrCipo
Wat bedoel je juist met:
'Indien ik door verhuur uit de kosten raak, zal ik tevreden zijn.'
Zijn dit de belastingen/onderhoud/vaste kosten van de vakantiewoning of ook een lening om deze woning te bekostigen?
Indien het eerste dan ga je ervan genieten, vermoed ik, bij het tweede ga je heel wat kopzorgen hebben.
Je moet het beheer en verhuur volledig uit handen geven en telkens je er zelf naartoe trekt of familie/vrienden ga je mankementen mogen verhelpen.
Dit in een land waar je de regels niet van kent en de taal ook niet spreekt.
Ja hoor, ik klaag zeker niet.
Maar het zal pas echt beginnen renderen wanneer de lening weg valt.
@MrCipo
Wat bedoel je juist met:
'Indien ik door verhuur uit de kosten raak, zal ik tevreden zijn.'
Zijn dit de belastingen/onderhoud/vaste kosten van de vakantiewoning of ook een lening om deze woning te bekostigen?
Indien het eerste dan ga je ervan genieten, vermoed ik, bij het tweede ga je heel wat kopzorgen hebben.
Je moet het beheer en verhuur volledig uit handen geven en telkens je er zelf naartoe trekt of familie/vrienden ga je mankementen mogen verhelpen.
Dit in een land waar je de regels niet van kent en de taal ook niet spreekt.
Ik wil inderdaad gewoon uit de kosten zijn.
In mijn gedachtengoed ga ik ervan uit dat ik het bedrag van aankoop “kwijt” ben.
Ik vraag me dus inderdaad af in hoeverre ik mij aan kopzorgen zou kunnen verwachten ivm mankementen. In de veronderstelling dat ik iemand ter plaatse zou willen aanstellen om dit volledig te beheren en op te volgen. Is dit een utopie?
In Spanje kan je wel heel veel instanties vinden die gerund worden door Belgen of Nederlanders ivm taalbarriere.
Ik sta in Spanje in contact met een Belg die daar in een vastgoedkantoor werkt. Allemaal heel duidelijk en eenvoudig als die mij iets voorstelt.
Langs de andere kant zit ik ook op het Spaanse immoweb (idealista). Ontzettend veel vastgoed te koop daar. Maar daar zitten ook de scams tussen denk ik.
Gisteren bericht gestuurd naar een pand dat me interesseerde en toch al 2 maanden online staat. Ik krijg meteen antwoord. Ik vraag bijkomende documenten en maak de opmerking dat het huisnummer van het pand volgens mij niet klopt (via Google Maps bekeken). Toevallig ken ik ook iemand die enkele huizen verder een gelijkaardige woning heeft, dus kon al veel info inwinnen.
Ik krijg geen antwoord meer en vandaag staat het pand te koop onder een andere makelaar en is het adres owv privacy redenen niet beschikbaar. Toch maar louche he…
Langs de andere kant zit ik ook op het Spaanse immoweb (idealista). Ontzettend veel vastgoed te koop daar. Maar daar zitten ook de scams tussen denk ik.
Gisteren bericht gestuurd naar een pand dat me interesseerde en toch al 2 maanden online staat. Ik krijg meteen antwoord. Ik vraag bijkomende documenten en maak de opmerking dat het huisnummer van het pand volgens mij niet klopt (via Google Maps bekeken). Toevallig ken ik ook iemand die enkele huizen verder een gelijkaardige woning heeft, dus kon al veel info inwinnen.
Ik krijg geen antwoord meer en vandaag staat het pand te koop onder een andere makelaar en is het adres owv privacy redenen niet beschikbaar. Toch maar louche he…
JanusDR
Well-known member
Let ook op de vraagprijzen, dat werkt over het algemeen anders dan hier.
20-25% afbieden is niet ongewoon, terwijl dat bij ons eerder uitzondering is (en al zeker de laatste jaren).
Herman De Croo
Well-known member
Vierkant
Well-known member
685 euro voor studentenkot waar het binnenregent en muizen zitten: Amélie huurt kamer van beruchte kotbaas Appeltans
HLN - Het Laatste Nieuws - Volg het nieuws op de nr1 nieuwssite in België, HLN.be brengt je het allerlaatste nieuws 24/24 en 7/7, uit binnen - en buitenland, evenals dichtbij met nieuws uit je eigen regio.
www.hln.be
Allemaal goed en wel die Appeltans-a'holes maar wie betaalt in godsnaam €685 voor een studentenkot
Goed businessmodel me dunkt... spijtig dat ze met zulke woekertarieven die keet niet picobello maken.
Laatst bewerkt:
Herman De Croo
Well-known member
Als je een 2e woning koopt moet je 12% registratie betalen, vs 3% voor mensen voor hun eerste woning. Klopt het dan dat je dan beter naar nieuwbouw kijk, want dan betaalt iedereen 21%?
