Investeren in vastgoed

[JPV]

@TNTtim: goeie investering. Die 65% netto lijkt me wel wat positief geschat, maar 't zal er ook niet zo gigantisch ver naast zitten.

Even ook ruw de cijfers bij ons geven, zeker minder goed, maar nog altijd content over:

Wij hebben een woning gekocht voor 335.500 euro (met 250k lening), om te verhuren als vakantiewoning. Gekocht in september (compromis)/november (akte) 2021, bewoners eruit in februari. Van dan tot begin juli op het gemak verbouwd en vanaf dan eerste huurders.

Onze opbrengsten:
Dit jaar voorlopig zo'n 15.000 euro omzet, zal waarschijnlijk evolueren op jaarbasis naar 30.000-40.000 bij 'maximale' bezetting . Verhuren buiten vakantieperiodes niet voor midweken.
(verhuurprijs is tussen de 850 euro (weekend) en 2000 euro (dure week)
Trek hier al de kosten op omzet af:
booking.com: 13% op omzet
BTW van 6%
Nu: 12300, optimaal: 32800

Kosten:
vaste kosten:
aflossing lening: zo'n 2000 euro intresten
gemeentebelastingen, keuringen, ... allerhande: 2500 euro/jaar
telenet, verzekeringen, ...: 1000 euro/jaar
Nu & optimaal; 5500

kosten per verhuur (op termijn 40 per jaar, nu 15?):
50 euro wasserij lakens
geschat gemiddeld 100 euro electriciteit
20 euro zeepjes, eigen kuis van handdoeken, ...
50 euro slijtage
(kuisen doen we zelf)
Nu: 220x15 = 3300 , optimaal: 8800

los daarvan, moeilijk in te scahtten:
minderrendement eigen middelen: 2000 euro kost
waardestijging woning: geschat op 3500 euro / jaar
(laten we dat even op 0 houden, willen soms nog investeringen doen)

Rendement op ongeveer 150.000 euro eigen middelen:
Nu: 12300-5500-3300 = 3500 euro
Optimaal: 32800-5500-8800 = 18500 euro

Andere voordelen: belastingsvoordeel voor lening 2e woning, BTW-aftrek (dit jaar zal dat totaal rond de 10.000 zijn, binnenkort ongeveer break-even)

Zit hier natuurlijk véél meer werk in dan TnTim, we poetsen de woning elke keer volledig zelf en doen ook telkens het onthaal en opmaak bedden.
qua cashflow zit het negatief, omwille van de aflossing van de lening op 15 jaar (een kleine 1500 euro/maand), maar da's voor ons geen probleem, willen liever vlug de lening aflossen.

(cijfers zijn grosso modo uit het hoofd)

 

[TNTim]

Ik kan de bedragen niet zo goed volgen, die zijn het totaal van de beide woningen telkens? Dus je hebt 2 woningen die samen €330k kosten?

Klopt!
Inclusief aankoopkosten zelfs.

Zoals in vorige post reeds vermeld, relatief gezien héél goedkope regio.

@JPV
Nu te weinig tijd om jouw post in detail te bekijken, je hebt nog een reply te goed.

 

[oxbow1]

Ik ga vrij onverwacht aan een volgend project beginnen. => endgame Qua vastgoed.

Mijn ouders zijn 60’ers en sinds er in hun vriendenkring enkele sterfgevallen waren zijn ze beginnen nadenken om al wat uit te delen/schenking.

Kort verhaal, schenking van een bouwgrond. (Verkopen is not done)

wou deze laten liggen als optie voor mijn dochter, maar tegen dat die 25 is. Zijn we in 2045 en is dat wegens de betonstop geen goed plan.
Afgelopen weken de eerste stappen gezet om te informeren om hier een duplex te bouwen.

Een van mijn beste kameraden heeft vrijwel dezelfde bouw gezet als ik wil, heb ook al een +-prijs voor de ruwbouw (samen gezeten met de aannemer die die bouw gezet heeft, en die voor mij ook al 2X verbouwingen gedaan heeft. (Moet wel snel zijn want die stopt er over 2 jaar mee)

En als ik traditioneel bouw op volle plaat, geen kruipkelder, of kelder. Viel die prijs al enorm mee.
Afwerking zal natuurlijk de echte kost zijn.
Qua lening ook ergens in de 3% range is ook een domper maar realiteit voor iedereen nu denk ik.

De bouw zelf zal wel lukken, het financiele verhaal word de uitdaging.

 

[FreeRealEstate]

Ik ga vrij onverwacht aan een volgend project beginnen. => endgame Qua vastgoed.

Mijn ouders zijn 60’ers en sinds er in hun vriendenkring enkele sterfgevallen waren zijn ze beginnen nadenken om al wat uit te delen/schenking.

Kort verhaal, schenking van een bouwgrond. (Verkopen is not done)

wou deze laten liggen als optie voor mijn dochter, maar tegen dat die 25 is. Zijn we in 2045 en is dat wegens de betonstop geen goed plan.
Afgelopen weken de eerste stappen gezet om te informeren om hier een duplex te bouwen.

Een van mijn beste kameraden heeft vrijwel dezelfde bouw gezet als ik wil, heb ook al een +-prijs voor de ruwbouw (samen gezeten met de aannemer die die bouw gezet heeft, en die voor mij ook al 2X verbouwingen gedaan heeft. (Moet wel snel zijn want die stopt er over 2 jaar mee)

En als ik traditioneel bouw op volle plaat, geen kruipkelder, of kelder. Viel die prijs al enorm mee.
Afwerking zal natuurlijk de echte kost zijn.
Qua lening ook ergens in de 3% range is ook een domper maar realiteit voor iedereen nu denk ik.

De bouw zelf zal wel lukken, het financiele verhaal word de uitdaging.

Kruipkelder is altijd handig

 

[Jackerath]

Kruipkelder is altijd handig

Een gewone kelder is nog handiger mijn inziens. Ik betaal geen premium voor een nieuwbouw om achteraf met een kruipkot te zitten.

 

[oxbow1]

Heb zelf ook een kruipkelder, maar is het bij een opbrengsteigendom de bedoeling om al 50K te besteden om ‘’uit de grond te geraken’’?

Ga bij de ruwbouw veel helpen, en nu is het 2 dagen zelf graven(rupskraan) leidingen plaatsen, vorstbalken volstorten, bekisting plaatsen en betonplaat storten met dramix (zelfs geen netten leggen)

Voor 10K ligt de vloerplaat er in,en dan mag de aannemer verder zijn plan trekken.

 

[Renegadexxripxx]

Heb zelf ook een kruipkelder, maar is het bij een opbrengsteigendom de bedoeling om al 50K te besteden om ‘’uit de grond te geraken’’?

Ga bij de ruwbouw veel helpen, en nu is het 2 dagen zelf graven(rupskraan) leidingen plaatsen, vorstbalken volstorten, bekisting plaatsen en betonplaat storten met dramix (zelfs geen netten leggen)

Voor 10K ligt de vloerplaat er in,en dan mag de aannemer verder zijn plan trekken.

Is er een business case om die "kelder" als garage te kunnen voorzien voor dat opbrensteigendom en een stuk ervan als technische ruimte zodanig dat je minder ruimte verliest hiervoor in de opbrengst ruimte en daardoor mogelijks grotere, betere, meer opbrengstonderdelen kan voorzien ?

Al moet het natuurlijk ook nog betaalbaar blijven...

 

[Herman De Croo]

Ik begreep niet goed wat een duplex bouwen betekent; maar dat zijn dan 2 appartementen om te verhuren?

 

[oxbow1]

Ruimte genoeg in de tuin voor 4X garage,en/of openlucht parking.

Was verkeerd verwoord. Gewoon 2 appartementen eigenlijk. Maar dan in een rustige centraal gelegen straat, met uitzicht als gewone woning.

3 zou nog beter zijn, de ruimte is er. Zal van de gemeente afhangen wat er kan. (deze week afspraak)

 

[Vierkant]

Veel interessanter om direct naar 3 of idealiter 4 appartementen te gaan. Moet financieel haalbaar zijn maar vaak is het ook aantrekkelijker voor banken. Desnoods samen met goede vrienden of familie. Onderschat niet hoeveel mensen alles op een spaarrekening hebben staan en zoiets wel zouden aandurven.

 

[Jackerath]

Ik begreep niet goed wat een duplex bouwen betekent; maar dat zijn dan 2 appartementen om te verhuren?

Hij heeft de verkeerde term gebruikt. Een duplex is normaal gezien 1 appartement dat 2 verdiepingen beslaat. Er is met andere woorden een binnentrap in het appartement, wat tot een huiselijker gevoel leidt.

Een duplex appartement tref je meestal aan op de bovenste verdiepingen van een appartementsgebouw, omdat je onder de nok van het zadeldak maar een kleine verdieping meer hebt met de helft van de vloeroppervlakte, waar je geen volwaardig appartement meer mee kan maken. Ze lossen dat dan op door beide verdiepingen tot dezelfde entiteit samen te voegen, en dat als premium te verkopen als appartement met 3 slaapkamers 2 badkamers bijvoorbeeld.

Een triplex appartement, je raadt het al, bestaat uit 3 verdiepingen.

 

[Renegadexxripxx]

Ruimte genoeg in de tuin voor 4X garage,en/of openlucht parking.

Was verkeerd verwoord. Gewoon 2 appartementen eigenlijk. Maar dan in een rustige centraal gelegen straat, met uitzicht als gewone woning.

3 zou nog beter zijn, de ruimte is er. Zal van de gemeente afhangen wat er kan. (deze week afspraak)

Geen mogelijkheid om op die oppervlakte een 4 blok van te maken ? Indien daar vraag naar is natuurlijk...
Opbouw : maximaal 2 slaapkamers. Desnoods door middel van 2 duplexen en 2 appartementen in het gebouw.

 

[Vierkant]

Kwestie van doe eens zot en de portefeuille te diversifiëren:

Wij hebben een instapklaar 2 slaapkamer appartement gekocht via Biddit à €180.000 en hebben het te huur staan voor iets meer dan €800. Volgens een bevriende (erkende) schatter zou het op de markt minstens 200k waard zijn en dan hebben we onze kosten er al voor een groot deel uit. De afbetaling doen we momenteel met een bullet van €450/maand maar die gaan we wellicht snel omzetten als de verhuur goed loopt en de rentvoet daalt.

 

[beryl]

Kwestie van doe eens zot en de portefeuille te diversifiëren:

Wij hebben een instapklaar 2 slaapkamer appartement gekocht via Biddit à €180.000 en hebben het te huur staan voor iets meer dan €800. Volgens een bevriende (erkende) schatter zou het op de markt minstens 200k waard zijn en dan hebben we onze kosten er al voor een groot deel uit. De afbetaling doen we momenteel met een bullet van €450/maand maar die gaan we wellicht snel omzetten als de verhuur goed loopt en de rentvoet daalt.

Dat had diezelfde schatter natuurlijk ook gezegd hadden de verkopers het aan hem gevraagd, en die hebben er van de markt €20.000 minder voor gekregen.

 

[Vierkant]

Dat had diezelfde schatter natuurlijk ook gezegd hadden de verkopers het aan hem gevraagd, en die hebben er van de markt €20.000 minder voor gekregen.

Bij vastgoed is het altijd wat de gek ervoor geeft maar het was in dit geval een gedwongen verkoop via een notaris op Biddit. De curators hadden liever wat meer centen voor de vereffening maar het hele proces opnieuw doorlopen om al dan niet hoger uit te komen was hun het risico en de tijd niet waard.

 

[coldvinc]

Da's dus een droomkoop bijna. Verplichte verkoop via Biddit en dan nog eens winnen aan een schappelijke prijs.

 

[Sir]

Ik heb altijd vastgoed gezien als dé investering om je eigen financiën en kapitaal deftig uit te bouwen.
Ik nader de 30 jaar en heb ongeveer het gemiddelde Vlaams netto loon. Ik dacht vroeger altijd enkele jaren thuis te blijven wonen bij mijn ouders, een 100k te sparen en een appartement te kopen. Dan na enkele jaren deze lening overbruggen en een eigen woning of tweede appartement te kopen. Het ene zou mijn woning zijn, het andere om te verhuren. En zo steeds verder.
Het leven loopt anders en je gaat snel alleen wonen en huurt een appartement. Nu is het toch heel moeilijk om te zien hoe ik dit ooit ga klaarspelen...

Binnen 6 jaar één huis kopen met een lening van de bank, dit 20 tot 30 jaar afbetalen, zo ga ik geen kapitaal opbouwen. En ik merk maar al te goed de eigen spaarpot opbouwen tergend traag gaat sinds ik ben beginnen huren.

Met anderen samen het vastgoed avontuur aangaan, een leuke spaarport krijgen van familie, een beter betaalde job, etc. zijn allemaal niet van toepassing. Weekend werk bv. erbij nemen om kapitaal op te bouwen, is waarschijnlijk de enigste optie?

 

[Michel Drets]

een 100k te sparen en een appartement te kopen.

Daar zit uw fout volgens mij.
Kopen vanaf je kan of met 100K 2 appartementen ineens kopen en direct verhuren 1 van de 2.
je betaald enkel de kosten zelf en al de rest leen je.

 

[Sir]

Daar zit uw fout volgens mij.
Kopen vanaf je kan of met 100K 2 appartementen ineens kopen en direct verhuren 1 van de 2.
je betaald enkel de kosten zelf en al de rest leen je.

Hoe bedoel je juist?

Laten we zeggen met de stijgende prijzen dat 1 appartement 250.000 kost. x2, 500k. Dan moet je toch een zeer groot bedrag lenen? Hoe betaal je dit af met een gemiddeld netto loon?
Als je 1 appartement van 250k moet afbetalen met laten we zeggen maar 60k eigen inleg, betaal je 1100 of iets minder af per maand, dit voor 25 jaar lang. Hoe doe je dit met een gemiddeld netto loon? Laat staan voor 2 appartementen?

 

[Michel Drets]

Je mag 80% van de inbreng van je huurgeld meetellen voor de afbetaling van je hypotheek.
Dus zo proberen 2 aparte kredieten te versieren (die tegen jouw maximum leencapaciteit zitten) ipv 1 lager krediet in jouw geval.