Investeren in vastgoed

[Mulan]

I know, de eigen logica stemt niet overeen met de logica van de markt - inflatie, dure energie, winter voor de deur, recessie in de kinderschoenen, rente omhoog - wat @Mulan zegt zal mss wel een effect hebben maar je zou denken dat voor een steeds groter deel van de bevolking het gewoon onmogelijk is om nog iets te kopen.

Anderzijds mss mensen die hun aandelen inruilen tegen vastgoed.

Niet vergeten dat de gemiddelde leeftijd van kopers rond de 35 ligt. Ook groeit de Belgische bevolking steeds meer aan.
"In mijne tijd" leerden we dat we met 10 miljoen waren. Ondertussen is dat ook al bijna 11.6 miljoen. Dus alleen al door de bevolking die aangroeit is er in absolute cijfers een stijging van het aantal aankopen.

 

[JPV]

I know, de eigen logica stemt niet overeen met de logica van de markt - inflatie, dure energie, winter voor de deur, recessie in de kinderschoenen, rente omhoog - wat @Mulan zegt zal mss wel een effect hebben maar je zou denken dat voor een steeds groter deel van de bevolking het gewoon onmogelijk is om nog iets te kopen.

Anderzijds mss mensen die hun aandelen inruilen tegen vastgoed.

Het is voor een steeds groter deel van de bevolking onmogelijk om zelfstandig een woning te kopen.
Het is voor een steeds groter deel van de bevolking gewenst om een woning te kopen (met hulp)
Het is voor een steeds groter aantal mensen mogelijk om zelfstandig een woning te kopen.
Het is voor een véél groter aantal gezinnen gewenst om een woning te kopen.


Nooit vergeten:
- er is héél veel liquide geld aanwezig in België (wel ongelijk verdeeld), vaak door mensen die geen woning meer willen kopen, maar hun familie wel willen helpen.
- er is nog altijd een relatief sterk stijgend aantal gezinnen
- de laatste jaren is het voordeliger geworden om een eerste woning aan te schaffen (ondanks afschaffing woonbonus) ipv te huren, door daling registratierechten, relatief goedkope intrestvoet (ook nu nog tov inflatie), stijging energiekosten (wat voordeliger is voor eigenaars), ...

 

[Noctilucus]

Ook niet te vergeten, hoeveel van die aankopen zijn eerste woningen, t.o.v. verhuurders met genoeg geld die nu panden opkopen en ontwikkelaars? In ieder geval hier in de buurt worden redelijk wat huizen opgekocht en afgesmeten om plaats te maken voor een klein appartementsblok. Dat telt dan wel als een verkocht pand, maar zorgt enkel voor aangroei van de huurmarkt.

 

[ThomasMore]

Woningprijzen blijven stijgen, er is dus nog meer geld dan ik dacht - de sector lijkt echt immuun tegen alles, de hoeveelheid geld onder de Belgen moet dan ook gigantisch onderschat zijn meen ik.

We zijn dan ook een rijk land. Echter, je moet ook naar de verdeling van die centen kijken en net dat puntje is iets waar we niet zo bijster goed scoren. De helft (50%) van de belgen bezit 10% van het aanwezige vermogen. De volgende 40% bezit 40% van het vermogen en de top 10% bezit 50%... Grofweg de verdeling volgens een vermogensstudie van de Universiteit Antwerpen. We zitten dus met een kleine groep die heel veel centjes heeft en een grote groep (de helft) die niet zo bijster veel heeft. Het is die groep die nu geholpen moet worden om het hoofd te kunnen bieden aan de gestegen prijzen.

Ik zie de woningprijzen hier in mijn buurt trouwens stagneren.

 

[Dako]

Tenzij indexatie van huurprijzen anders loopt dan andere indexaties(?), klopt dit toch niet?

De indexatie wordt berekend t.o.v. de startmaand van het contract, dus als je 1 jaar niet indexeeert, en het jaar nadien wel, heb je enkel die 25/maand (uit jouw voorbeeld) "verloren" voor 1 jaar.

Als je gewoon jaarlijks de huurindexatie berekend klopt dit inderdaad, maar dan indexeer je in feite toch gewoon (volledig), maar een jaar later? Je kan dan niet van een "niet indexatie" of "verminderde indexatie" spreken, maar enkel van "een uitgestelde indexering".

Degene die ik ken die dit verminderen/jaar overslaan nemen het volgende jaar gewoon het verschil tussen de indexatie van (fictief) 2021 en 2022 en tellen dit bij de aangerekende huur 2021
Vb huur 2021: 500, na indexatie zou dit 550 zijn maar passen maar 25 toe =>525
huur 2022: 550, na indexatie zou 590 zijn, passen volle 40 toe =>565.
In jou geval pas je dan gewoon de 590 toe (wat wettelijk trouwens ook perfect kan)

Afhankelijk van de startdatum betwijfel ik trouwens of de indexatie volgend jaar procentueel veel lager gaat zijn. Weet niet wat gevoelsmatig dan het beste is, +50+40 of +25+65. Mocht je slecht één jaar met hoge inflatie zitten kan het spreiden deze hoge indexering wel verzachten.

 

[JPV]

We zijn dan ook een rijk land. Echter, je moet ook naar de verdeling van die centen kijken en net dat puntje is iets waar we niet zo bijster goed scoren. De helft (50%) van de belgen bezit 10% van het aanwezige vermogen. De volgende 40% bezit 40% van het vermogen en de top 10% bezit 50%... Grofweg de verdeling volgens een vermogensstudie van de Universiteit Antwerpen. We zitten dus met een kleine groep die heel veel centjes heeft en een grote groep (de helft) die niet zo bijster veel heeft. Het is die groep die nu geholpen moet worden om het hoofd te kunnen bieden aan de gestegen prijzen.

Op zich valt dit nog redelijk mee in vlaanderen:

Inkomensongelijkheid: gini-index

www.vlaanderen.be

Gini index - Belgium | Data

Gini index - Belgium from The World Bank: Data

data.worldbank.org

(wel rekening houden met het feit dat in België veel inkomen niet belast is en dat dus de cijfers wat verdraait)

Er lijkt me wel een verschuiving te gebeuren (maar heb hiervoor geen recente cijfers) van waar de ongelijkheid zich bevindt: ipv ouderen, zijn het nu steeds meer ongeschoolden die zorgen voor het gros van de gini-"oppervlakte"

Bovendien lijkt me het aantal mensen waar niet veel moet gebeuren om financieel getroffen te worden wel stijgend.

Ik zie de woningprijzen hier in mijn buurt trouwens stagneren.

Niet specifiek tegen jou hoor, maar zo'n uitspraken zijn waardeloos:

1) De enige mensen die de woningprijzen in een regio kunnen inschatten zijn makelaars, bankiers en notarissen. Zij zijn ongeveer de enige die de verkoopprijs zien van meerdere woningen samen in een regio.
2) Zelfs dan zien enkel de makelaars vaak wat de correcte prijs is van een woning, omdat enkel zij de woningen bezoeken.

 

[ThomasMore]

Op zich valt dit nog redelijk mee in vlaanderen:

Inkomensongelijkheid: gini-index

www.vlaanderen.be

De Gini index gaat over inkomensverdeling. De vermogensverdeling is nog iets anders.

Bovendien lijkt me het aantal mensen waar niet veel moet gebeuren om financieel getroffen te worden wel stijgend.

Helemaal akkoord en een zorgwekkende trend... Pessimistisch scenario zou betekenen dat we hier richting de working poor gaan. De financiële slagkracht wordt in België voor een behoorlijk stuk bepaald door afkomst. Leerkracht A wiens grootouders industriëlen waren zal een groot verschil zijn tov leerkracht B wan wie de grootouders arbeiders waren. Hun inkomen ligt echter op hetzelfde niveau.

1) De enige mensen die de woningprijzen in een regio kunnen inschatten zijn makelaars, bankiers en notarissen. Zij zijn ongeveer de enige die de verkoopprijs zien van meerdere woningen samen in een regio.
2) Zelfs dan zien enkel de makelaars vaak wat de correcte prijs is van een woning, omdat enkel zij de woningen bezoeken.

Norarissen zijn de meest betrouwbare bron. Banken zien vooral hoeveel geld er wordt geleend voor een woning. Makelaars kijken naar de commissie (da's kort door de bocht, I know).

Maar toch, een aantal tekens die kunnen wijzen op een rem op de woningprijzen... Ik zie in mijn regio minder vaak 'vanaf prijzen' en vaker zoekertjes met 'nieuwe prijs'. Dat zou kunnen betekenen dat de markt minder verhit is als paar jaar geleden. Maar is, zoals je aangeeft, ook maar mijn observatie dus kan er compleet naast zitten.

 

[Wilto]

De Gini index gaat over inkomensverdeling. De vermogensverdeling is nog iets anders.

Helemaal akkoord en een zorgwekkende trend... Pessimistisch scenario zou betekenen dat we hier richting de working poor gaan. De financiële slagkracht wordt in België voor een behoorlijk stuk bepaald door afkomst. Leerkracht A wiens grootouders industriëlen waren zal een groot verschil zijn tov leerkracht B wan wie de grootouders arbeiders waren. Hun inkomen ligt echter op hetzelfde niveau.

Dat is in elk land zo hé. Dit is geen specifiek Belgisch probleem.
Ik hoor al wel heel lang dat we naar een maatschappij gaan met working poor. Het gaat tijdelijk even moeilijk worden door de energie, maar structureel naar een working poor maatschappij lijkt me straf, gezien ons heel herverdeelsysteem.

 

[sinvayne]

Iemand ervaring met Nederlands (of ander buitenlands) vastgoed? Heb gehoord dat een BAR van 7%+ daar schering en inslag zou zijn.
In België is 5% al een uitdaging...
Ik heb zelf even gekeken regio Terneuzen en daar vind je precies al deftige huizen van rond de 150KEUR, terwijl de huur daar veelal rond 1K+/maand ligt.

 

[ThomasMore]

Iemand ervaring met Nederlands (of ander buitenlands) vastgoed? Heb gehoord dat een BAR van 7%+ daar schering en inslag zou zijn.
In België is 5% al een uitdaging...
Ik heb zelf even gekeken regio Terneuzen en daar vind je precies al deftige huizen van rond de 150KEUR, terwijl de huur daar veelal rond 1K+/maand ligt.

Van de tijd dat ik nog regelmatig in Nederland kwam voor het werk... Er is daar een probleem met de funderingen van. heel wat woningen... Oudere woningen staan er vaak op grond die geheid is en die palen beginnen door zakkend grondwater te rotten waardoor de stabiliteit van die huizen in gevaar komt.

Terneuzen is nu toevallig een gebied dat in die risicozone ligt: https://www.atlasleefomgeving.nl/ka...,search,info,bookmark,measure,draw,koeltorens

Ik heb gehoord dat woningen met dat probleem moeilijk verzekerd geraken enz... Dus dat is wel iets om over na te denken.

 

[TNTim]

In België is 5% al een uitdaging...

Wij verhuren in een héél goedkope regio, mijn tijd afgewacht/onderhandeld om goedkoop aan te kopen én renovaties zoveel mogelijk zelf proberen doen om uit te sparen.
Alle kosten inclusief komen we op een bruto-rendement van +-4,5%.
Netto +-3,2%, maar dit is waarschijnlijk overdreven conservatief gerekend.

Als je de woning(en) op orde houdt dan stijgen deze normaal gezien ook minstens mee met de inflatie, dus daar zit ook een deel van uw winst.

In verband met vastgoed in het buitenland: hou ook rekening met fiscaliteit.
Geen idee op welke manieren vastgoed/aankoop/... in NL belast wordt.

 

[oxbow1]

Het zou mij verbazen gezien de huizenmarkt in Nederland pakken duurder is dat er daar woningen te koop staan voor 150K die 1K huur opleveren.

Vastgoed op meer dan 30minuten rijden is ellende vind ik.
En het buitenland met andere wetgeving enz…. Goed zot om daar aan te beginnen.

ik heb van mijn laatste pand bruto 10% rendement/jaar. + eventuele waardestijging.

Scherp kopen, gouden handjes hebben.

volgend project zou ik echt eens een blok van 3 appartementen willen opknappen. Zoveel te groter zoveel meer return.

 

[JanusDR]

ik heb van mijn laatste pand bruto 10% rendement/jaar.

Iets zegt mij dat uw berekening van rendement niet op de standaardmanier zal gebeurd zijn

 

[contextbinder]

Iets zegt mij dat uw berekening van rendement niet op de standaardmanier zal gebeurd zijn

Nee zijn berekening is op kleuterniveau gebeurd, niet op ingaan.

Uit persoonlijke ervaring: rendement 10% is mogelijk, mits scherp aankopen, héél handig zijn - ter verduidelijking, met handig zijn bedoel ik effectief zelf kunnen:

- Dak vernieuwen en isoleren, volgens regels van de kunst, wat basis -kennis van platte daken is ook handig
- metsen
- plakken
- loodgieterij en verwarming, liefst ook het plan tekenen en eventueel een warmteverliesberekening voor de sport (met tabellen lukt het ook hoor)
- elektriciteit + plannen
- vloeren
- tegels plaatsen inclusief de leuke zaken zoals plaatsen douchegoot etc.
- terrassen aanleggen incl. chappen, riolering
- droog -bouw op niveau (AKA werken met gipsplaten)
- inventief aankopen: er staat een massa kwalitatief 2de hands materiaal en loten te koop, maak er gebruik van
- schilderen
- zoals elke Belg, creatief zijn: dat wil zeggen dat je steunmuren wegslaat zonder vergunning, dat je alles binnenin volledig transformeert - zonder vergunning, dat je alles wat je ook maar kan kopen in het zwart ook in het zwart koopt, dat je geen lening aangaat maar alles cash financiert, zo min mogelijk inzage van overheden en inspecties, maak gebruik van aannemerskorting - zelf geen BTW nummer is doorgaans geen probleem mits de juiste kennissen.

Als je 75% van bovenstaande effectief kent lukt het ook, uiteraard allesbehalve de standaard -wijze - maar in veel middens van bouwvakkers is dat gewoon standaard hoor, ken genoeg mensen die eigenhandig voor 80% een huis kunnen zetten.

Moet er nog zand zijn?

 

[JanusDR]

Uit persoonlijke ervaring: rendement 10% is mogelijk, mits scherp aankopen, héél handig zijn - ter verduidelijking, met handig zijn bedoel ik effectief zelf kunnen:

- Dak vernieuwen en isoleren, volgens regels van de kunst, wat basis -kennis van platte daken is ook handig
- metsen
- plakken
- loodgieterij en verwarming, liefst ook het plan tekenen en eventueel een warmteverliesberekening voor de sport (met tabellen lukt het ook hoor)
- elektriciteit + plannen
- vloeren
- tegels plaatsen inclusief de leuke zaken zoals plaatsen douchegoot etc.
- terrassen aanleggen incl. chappen, riolering
- droog -bouw op niveau (AKA werken met gipsplaten)
- inventief aankopen: er staat een massa kwalitatief 2de hands materiaal en loten te koop, maak er gebruik van
- schilderen
- zoals elke Belg, creatief zijn: dat wil zeggen dat je steunmuren wegslaat zonder vergunning, dat je alles binnenin volledig transformeert - zonder vergunning, dat je alles wat je ook maar kan kopen in het zwart ook in het zwart koopt, dat je geen lening aangaat maar alles cash financiert, zo min mogelijk inzage van overheden en inspecties, maak gebruik van aannemerskorting - zelf geen BTW nummer is doorgaans geen probleem mits de juiste kennissen.

Als je 75% van bovenstaande effectief kent lukt het ook, uiteraard allesbehalve de standaard -wijze - maar in veel middens van bouwvakkers is dat gewoon standaard hoor, ken genoeg mensen die eigenhandig voor 80% een huis kunnen zetten.

Moet er nog zand zijn?

Ik denk nog steeds van niet.

Want dat wil zeggen dat je voor minder dan de helft van de normale prijs het huis zou moeten kopen (normaal brutorendement van 4-4,5% gerekend).

En dat je die andere helft dus allemaal in eigen werkuren en korting (of zwart, of...) in bouwmaterialen realiseert.

Lijkt mij sterk.

 

[zarathustra]

Ik denk nog steeds van niet.

Want dat wil zeggen dat je voor minder dan de helft van de normale prijs het huis zou moeten kopen (normaal brutorendement van 4-4,5% gerekend).

En dat je die andere helft dus allemaal in eigen werkuren en korting (of zwart, of...) in bouwmaterialen realiseert.

Lijkt mij sterk.

Als ik me niet vergis is dat allemaal zelf gedaan en grotendeels met materialen die overschot van andere zaken waren.

 

[Sylverscythe]

Als ik me niet vergis is dat allemaal zelf gedaan en grotendeels met materialen die overschot van andere zaken waren.

Ja zover ik weet is Oxbow gewoon een aannemer, lijkt me dat als je zowat alles zelf doet (of hier tenminste geen volle pot voor betaalt), en je al de materialen ook goedkoop kan bekomen, dat je rendement nu wel serieus verhoogt.

 

[Racing_Genk]

Ik vraag me ook af of hij zijn eigen uren heeft meegeteld in die berekening?

Ik vermoed van niet maar 200 werkuren zijn niet gratis, ook al doe je ze zelf.

 

[JanusDR]

Hij creëert ook zuiver een initiële meerwaarde.
Die 10% is geen recurrent rendement.

Mooi als je het kan doen omdat je aannemer bent en wat illegale dingen doet zoals zwartwerk en 'overschotten' van de firma voor privé gebruikt, maar minder relevant voor de gewone investeerder.

 

[zarathustra]

Ik vraag me ook af of hij zijn eigen uren heeft meegeteld in die berekening?

Ik vermoed van niet maar 200 werkuren zijn niet gratis, ook al doe je ze zelf.

Goh ja, reken jij uw uren dat je beursboeken en jaarrekeningen leest bijvoorbeeld me in het rendement van een aandeel?