Verborgen Gebrek - Dagvaarden of Verkopen?

[pardal]

Ik ben zelf geen expert noch bouwkundige, maar de (ir-)architect die ik als expert heb laten kijken naar het probleem was wel vrij duidelijk. De plaatsen die de huurder aanduidde als schimmelplaats maar waar geen vochtige muur gedetecteerd kon worden met zijn toestel sprak hij onmiddellijk over condensatieschimmel, en dus voortvloeiend uit te weinig verwarmen en/of te weinig verluchten.
Weliswaar met de sidenote dat er ook geen permanent ventilatietoestel in de woning aanwezig is, noch ventilatieroosters boven de ramen. Dat helpt natuurlijk niet, maar dat zijn ook geen zaken die ik verplicht moet aanbrengen als verhuurder.

Dus schimmel kan wel degelijk een gebruikersprobleem alleen zijn.

Voor de duidelijk neem ik aan dat in de ruimten waar condensatie vocht is vastgesteld, wel het raam open kan gezet worden en er een verwarmingselement is.

In ruimten die bovenstaande niet hebben, kan er wel condensatievocht/ schimmel zijn die niet onder de verantwoordelijkheid van de huurder vallen (en ja dit bestaat nog altijd)

 

[Vega]

Leuk dat het zoveel geliked is maar de hoeveelheid condensatievocht wordt zo goed als altijd pas behaald met lekken thv aanzet/vloerniveau en/of zware koudebruggen. Ik veronderstel dat de wanden waarvan sprake buitenwanden of gelijkvloerse binnenwanden betreffen?

Ben je niet vanuit het standpunt nieuwbouw met verluchtingssystemen type C/D aan het kijken dat daar enkel "slecht gebruik" nooit de oorzaak van schimmel kan zijn doordat het verluchtingssysteem reeds voor de nodige verluchting zorgt?

Zoals gezegd, het overgrote merendeel van de woningen in Belgie zijn geen nieuwbouw en is de oorzaak van schimmel vaak gewoon slechte ventilatie. Typisch kenmerkbaar doordat de schimmel te vinden is in de hoeken van de ruimtes (en vaak begint bij de koudste hoek). Heeft niets met koudebruggen of constructiefouten te maken.

 

[ol666lo]

Meestal heeft dit ook met lekken in de buitenmuren te maken, waardoor er een overdaad aan water binnen aanwezig is. Waterproductie binnen is meestal redelijk beperkt.

 

[Verdansk]

Vergeet ook niet dat je naast kosten (die je mogelijk kan recupereren) ook nog veel tijd gaat verliezen.

Het is wel een mooi voorbeeld van het risico met vastgoed (slechte huurders, onderhoud,…).

Ik geloof wel daarentegen dat mensen (als het al een opbrengst eigendom was voorheen) bewust het pand verkochten; misschien niet met kwade intenties of als malafide praktijk; maar “omdat er kosten aankomen”. Dat is volgens mij een cliché dat mensen gebruiken voor auto’s en woningen.

Succes in ieder geval, maar het proces lijkt mij de dure oplossing voor dit investeringsvraagstuk

 

[rubenvb]

Dat is trouwens wél iets wat ik consequent doe: op alle muren kloppen of het gyproc is of niet. Gyproc aan de buitenmuren is voor mij sowieso al een no-go. Maar ook bij binnenmuren ben ik zeer sceptisch.

Vraag dan wel eerst na of het een houtskeletwoning is, want letterlijk al onze muren langs binnen zijn gyproc. Ook die aan de buitenmuur.

 

[Renegadexxripxx]

Vraag dan wel eerst na of het een houtskeletwoning is, want letterlijk al onze muren langs binnen zijn gyproc. Ook die aan de buitenmuur.

In mijn nieuwbouw heeft men al de binnenmuren (behalve die van het trapgat en die in de kelder) uit gyproc opgetrokken aangezien enkel de buitenmuren en dit trapgat dragende muren zijn.

En mijn woning is geen houtskeletwoning. Al zit er wel overal multiplexplaat achter de gyproc aan beide zijden en ertussen (tussen de profielen) heeft men nog glaswol gestoken - geen akoestische isolatie.

 

[Oldskooler]

Verkoopt die boel toch sowieso.

Je hebt al zoveel aan uw hoofd. Dan dat er nog bij.

Verhuren is een parttime job, het is altijd wel iets.
En altijd stress, want de huurder kan u op slechte momenten contacteren.

--
Ik ken nog ene die een huis verhuurde, maar de woning moest dringend opgeknapt worden.
De huurders trokken eruit, het ideale moment dus.
Maar dan beroep doen op een bouwfirma.
Het liep maar uit, vanalles misgegaan. Kostte enorm veel.
Om die investeringskosten goed te maken, moet je toch vele jaartjes huur weer binnentrekken.

 

[oxbow1]

Het is gewoon een mindset, Mac-bc betaald nu wat leergeld en dat hoort er nu eenmaal allemaal bij. (oplossen en verdergaan, nooit blijven hangen op problemen.)

Als je iets verhuurt dat in orde is heb je daar weinig omzien aan, Je enige taak is om na te kijken dat elke 1ste van de maand je dollars op je rekening staan. (indien niet tegen de 7de al een vriendelijk doch kordaat telefoontje plegen.

Als je zelf geen zin hebt om zelfs maar een schroef in een muur te draaien, of tussen 2 huurders een een dag te gaan schilderen, ja blijft er dan maar vanaf.

Hier zitten veel beursgoeroe's die daar hun centen flink laten renderen, maar persoonlijk mijn rijkste klanten, die hebben toch vooral vastgoed-vastgoed-vastgoed.

Voor mijzelf is het een traag groeiende boom waar uiteindelijk wel dikke vruchten aanhangen. (elke 4 jaar wil ik een eigendom erbij.)
Mogelijk ga ik over 2 jaar 1 eigendom verkopen, maar eerder om die cash te gebruiken voor 2 andere eigendommen.

 

[TNTim]

Voor mijzelf is het een traag groeiende boom waar uiteindelijk wel dikke vruchten aanhangen. (elke 4 jaar wil ik een eigendom erbij.)
Mogelijk ga ik over 2 jaar 1 eigendom verkopen, maar eerder om die cash te gebruiken voor 2 andere eigendommen.

Op den duur steek je daar wel redelijk wat tijd in, dat ten koste gaat van andere zaken, en geeft het toch ook een pak frustratie.
Het komt bovenop uw gewoon werk en bovenop gezin/kinderen.

+ binnen een paar jaar is het quasi gegarandeerd dat ze de belastingen op huurinkomsten zullen hervormen zodat het rendement, dat al niet bijster hoog was, drastisch zal zakken.

Wij verhuren 2 woningen en vragen ons ook af wat ons volgende spaardoel is, een derde woning om te verhuren schrikt hier alleszins enorm af.

Spoiler: persoonlijk huurverhaal

Vorig jaar onze huurster gecontacteerd met de vraag of ze graag achteraan haar woning een oprit/nieuwe omheining/nieuw en groter terras wou, mits verhoging van de huurprijs met +-50€. We zijn dan april/mei.
Antwoord: "Ja, graag!"
Ik 3 tuinaannemers aangesproken die na lang trekken en sleuren elk een offerte maakten. We zijn ondertussen juli.
Aannemer A komt als beste uit de bus en we willen plannen bespreken met huurster.
Huurster reageert niet meer, afspraak maken lukt niet, wordt telkens op laatste moment uitgesteld.
Via facebook overeengekomen dat er slechts een deel van de werken zal uitgevoerd worden zodat huurprijs maar met 25€ verhoogt.
Plannen van tuinaannemers mogen de vuilbak in, via de aannemer die al heel wat werken voor ons uitvoerde kan dit ook.
Het wordt herfst en we hebben het tweejaarlijks keuringsattest van de boiler nog niet gekregen.
Huurster reageert telkens dat ze het ons zal bezorgen en dat het al in orde is, maar bezorgt niets.
Uiteindelijk voorgesteld dat wij de keuring zullen plannen/aanwezig zijn/helft ervan betalen. -> Meteen akkoord. We zijn nu november.
Keuring gebeurt, helft van kost wordt echter niet betaald.
Na aandringen krijgen we de melding dat ze in budgetbeheer zit bij het OCMW met de contactgegevens van persoon die haar begeleidt. -> januari dit jaar.
"Shit, wat betekent dit voor ons als verhuurder? Vorige week ben ik met de aannemer gaan kijken en werken worden opgestart half maart."
Na 4x bellen/wachtmuziek(/beloftes dat ze gingen terugbellen) kreeg ik vorige week eindelijk die persoon van het OCMW aan de lijn die gelukkig enorm begripvol reageerde.
Achterstallig geld zou gestort worden en plannen voor upgrade mogen doorgaan.
-> Oef.

Ipv meteen toe te geven dat je in budgetbegeleiding zit, dan had ik geen tuinaannemers laten komen en niet tig berichtjes moeten sturen.
Het zal schaamte geweest zijn, maar het had ons veel miserie bespaard. Wat een lijdensweg was dit...

Verder een fantastische huurster hé, huur staat al 3 jaar stipt op de rekening en ze contacteert ons enkel in noodgevallen. (2x op 3 jaar)

Ik wurg (figuurlijk natuurlijk ) de volgende persoon die zegt dat verhuren easy money is.

 

[pardal]

Op den duur steek je daar wel redelijk wat tijd in, dat ten koste gaat van andere zaken, en geeft het toch ook een pak frustratie.
Het komt bovenop uw gewoon werk en bovenop gezin/kinderen.

+ binnen een paar jaar is het quasi gegarandeerd dat ze de belastingen op huurinkomsten zullen hervormen zodat het rendement, dat al niet bijster hoog was, drastisch zal zakken.

Wij verhuren 2 woningen en vragen ons ook af wat ons volgende spaardoel is, een derde woning om te verhuren schrikt hier alleszins enorm af.

Spoiler: persoonlijk huurverhaal

Vorig jaar onze huurster gecontacteerd met de vraag of ze graag achteraan haar woning een oprit/nieuwe omheining/nieuw en groter terras wou, mits verhoging van de huurprijs met +-50€. We zijn dan april/mei.
Antwoord: "Ja, graag!"
Ik 3 tuinaannemers aangesproken die na lang trekken en sleuren elk een offerte maakten. We zijn ondertussen juli.
Aannemer A komt als beste uit de bus en we willen plannen bespreken met huurster.
Huurster reageert niet meer, afspraak maken lukt niet, wordt telkens op laatste moment uitgesteld.
Via facebook overeengekomen dat er slechts een deel van de werken zal uitgevoerd worden zodat huurprijs maar met 25€ verhoogt.
Plannen van tuinaannemers mogen de vuilbak in, via de aannemer die al heel wat werken voor ons uitvoerde kan dit ook.
Het wordt herfst en we hebben het tweejaarlijks keuringsattest van de boiler nog niet gekregen.
Huurster reageert telkens dat ze het ons zal bezorgen en dat het al in orde is, maar bezorgt niets.
Uiteindelijk voorgesteld dat wij de keuring zullen plannen/aanwezig zijn/helft ervan betalen. -> Meteen akkoord. We zijn nu november.
Keuring gebeurt, helft van kost wordt echter niet betaald.
Na aandringen krijgen we de melding dat ze in budgetbeheer zit bij het OCMW met de contactgegevens van persoon die haar begeleidt. -> januari dit jaar.
"Shit, wat betekent dit voor ons als verhuurder? Vorige week ben ik met de aannemer gaan kijken en werken worden opgestart half maart."
Na 4x bellen/wachtmuziek(/beloftes dat ze gingen terugbellen) kreeg ik vorige week eindelijk die persoon van het OCMW aan de lijn die gelukkig enorm begripvol reageerde.
Achterstallig geld zou gestort worden en plannen voor upgrade mogen doorgaan.
-> Oef.

Ipv meteen toe te geven dat je in budgetbegeleiding zit, dan had ik geen tuinaannemers laten komen en niet tig berichtjes moeten sturen.
Het zal schaamte geweest zijn, maar het had ons veel miserie bespaard. Wat een lijdensweg was dit...

Verder een fantastische huurster hé, huur staat al 3 jaar stipt op de rekening en ze contacteert ons enkel in noodgevallen. (2x op 3 jaar)

Ik wurg (figuurlijk natuurlijk ) de volgende persoon die zegt dat verhuren easy money is.

Ik hoop voor u dat je een schriftelijk akkoord hebt je aanpassingen aan de tuin geen noodzakelijke aanpassingen zijn en dat je huurster uitdrukkelijk akkoord gaat met de werken en met huurprijsverhoging. Als je dit niet hebt, is de huurverhoging onrechtmatig en kan deze teruggevorderd worden.

 

[TNTim]

Ik hoop voor u dat je een schriftelijk akkoord hebt je aanpassingen aan de tuin geen noodzakelijke aanpassingen zijn en dat je huurster uitdrukkelijk akkoord gaat met de werken en met huurprijsverhoging. Als je dit niet hebt, is de huurverhoging onrechtmatig en kan deze teruggevorderd worden.

Thanks voor de bezorgdheid, maar dat is geen probleem in ons geval.
Het zijn geen noodzakelijke aanpassingen en er is een uitdrukkelijk schriftelijk akkoord met de werken + huurprijsverhoging.

Je gaat vaak uit van een conflictsituatie huurder/verhuurder, maar die is er allesbehalve bij ons. Denk dat ze het gewoon niet durfde zeggen dat ze in schuldbemiddeling zat.
(De huurprijs is trouwens ook allesbehalve het onderste uit de kan halen.)

 

[pardal]

Thanks voor de bezorgdheid, maar dat is geen probleem in ons geval.
Het zijn geen noodzakelijke aanpassingen en er is een uitdrukkelijk schriftelijk akkoord met de werken + huurprijsverhoging.

Je gaat vaak uit van een conflictsituatie huurder/verhuurder, maar die is er allesbehalve bij ons. Denk dat ze het gewoon niet durfde zeggen dat ze in schuldbemiddeling zat.
(De huurprijs is trouwens ook allesbehalve het onderste uit de kan halen.)

Nee, maar situaties kunnen veranderen en als het juridisch nu niet in orde is, kan het later zuur op breken.

Ooit een huurder bijgestaan die een appartement al 30 jaar huurde zonder problemen. Conflict ontstaan met onderbuur en verhuurder over verdeling van de kosten, waardoor huurder bij mij advies kwam vragen. Bleek dat verhuurder jaarlijks op een onrechtmatige manier de huurprijs had verhoogd, met als gevolg dat de huurder over de 6000Eur aan huurgelden kon terugeisen.

Ik hoop dat het bij zo niet zal zijn, maar omdat het OCMW er tussen zit met budgetbegeleiding gaan ze wel onderzoeken of een huurprijsverhoging wel juridisch juist is.