Verborgen Gebrek - Dagvaarden of Verkopen?

[mac-bc]

Vorig jaar een opbrengsteigendom gekocht. Nog wat kleine opknapwerkjes gedaan. Een half jaar later te huur gezet. Vanaf dat de huurders erin zaten bleken er allerlei (verborgen) gebreken aan de woning te zijn. Waarvan de voornaamste:

• Opstijgend vocht waardoor er schimmelvorming is op het gelijkvloers (vastgesteld door een expert)
• Waterinsijpeling via de dakgoot waardoor er schimmelvorming is op het bovenste verdiep (vastgesteld door een expert)
• Niet-goed werkende centrale verwarming.
• Nog wat kleinere zaken

Intussen hebben de huurders hun opzeg gegeven.

Toen we de akte voor het eerst hadden gelezen vonden we het ook al potentieel verontrustend dat het pand nooit lang in dezelfde handen is gebleven. Toen was de compromis natuurlijk al getekend + het is geen bewijs van problemen. Achteraf bekeken gaat het hier dus wellicht om zo'n typisch pand met enkele structurele (verborgen) gebreken waarbij men keer op keer gewoon terug verkoopt om er vanaf te zijn. Met als enige winnaar de overheid die telkens 12% registratierechten casht.

Hamvraag: wat doen wij nu?

• Dagvaarden?
• Alles zoveel mogelijk proberen herstellen, kosten maken, en terug proberen verhuren? Dan kunnen we dagvaarden vergeten + serieuze impact op ons rendement.
• Zoals onze voorgangers: gewoon terug proberen verkopen zonder vermelding van de gebreken en fingers crossed dat niemand ONS gaat dagvaarden. Je zal zien dat wij het dan toevallig vlaggen hebben natuurlijk.

Mij wat ingelezen op:
https://www.notaris.be/nieuws-pers/detail/verborgen-gebreken-bij-het-kopen-van-een-huis-wat-nu
En het helpt natuurlijk niet dat de slaagkans van een proces heel vaag gebaseerd is op:

• "je mag er niet te lang mee wachten". Wat is niet te lang? We zijn nu ongeveer een jaar na de akte.
• "Het verborgen gebrek moet ernstig genoeg zijn". Wat is "ernstig genoeg"?

Of bestaat er een soort tussenoplossing waarbij ik de vorige eigenaar officieel in gebreke stel, om via die weg tot een akkoord te komen? Wat zouden jullie doen?

 

[Zalenski]

Ge moet al kunnen bewijzen dat het opzettelijk verborgen is in de eerste plaats, hé...

 

[Didymus]

Heeft de verkoper actieve handelingen gesteld om de gebreken te verbergen of hebben jullie ze niet tijdig opgemerkt?

 

[mac-bc]

Ge moet al kunnen bewijzen dat het opzettelijk verborgen is in de eerste plaats, hé...

Heeft de verkoper actieve handelingen gesteld om de gebreken te verbergen of hebben jullie ze niet tijdig opgemerkt?

Het artikel hierboven beschrijft het heel erg in ons voordeel: "Als koper moet je op beide oren kunnen slapen", "de verkoper moet de gebreken actief melden" of iets in die aard, enzovoort. Als ik die link lees, dan denk ik: 100% slaagkans bij een rechtszaak.

Andere bronnen spreken dan weer, zoals jullie, over: "het moet opzettelijk verborgen zijn" zoals het plaatsen van een gyproc-wand voor een probleemzone. Dat is hier niet het geval.

Tussen beide interpretaties ligt een gigantische kloof natuurlijk. Bij ons was het zo dat daar nergens een gyproc-wand werd voorgeplaatst maar dat het pand wel begint te beschimmelen vanaf het moment dat er mensen in wonen. Het was zelfs nog niet eens zwaar aan het regenen in die beginperiode. De normale vochtproductie van uitademen en koken was al voldoende om zware schimmelvorming te krijgen. Dan kun je als verkoper gewoon in een droge periode verkopen, de dag voor de verkoop de schimmel eraf wrijven, en klaar is kees? Niets aan de hand?

 

[Musk]

Ik zou de kosten maken. Waterinsijpeling via dakgoot kunnen toch gewoon versleten of verstopte goten zijn.

Eventueel zien voor een ventilatiesysteem te plaatsten

Opstijgend vocht injecteren.

Een niet goed werkende centrale verwarming kunt ge niet verbergen uiteindelijk.. kan ook gewoon slijtage zijn.

Mac wel een échte BG’er geworden, opbrengsteigendom en al

 

[Lemme]

Om de vrijwaring te kunnen inroepen, moeten er overeenkomstig artikel 1641 OBW vier voorwaarden vervuld zijn, namelijk;

- het gebrek moet verborgen zijn
De verkoper is echter niet aansprakelijk voor de gebreken waarvan de koper zich rekenschap kon geven doordat het gebrek zichtbaar was, doordat de koper het gebrek kende of moest kennen op het moment van de koop ongeacht hoe hij kennis kreeg van het gebrek, doordat het gebrek inherent is aan de verkochte zaak bv. verkleuring van dakpannen.

- het gebrek moet de zaak ongeschikt maken voor het gebruik waartoe de koper ze bestemt
De vrijwaring is slechts verschuldigd indien de verkoper kennis had van de bestemming van de zaakdoor de koper.

- het moet gaan om een ernstig en een belangrijk gebrek.
De verkoper is er niet toe gehouden de absolute bevrediging van de koper te waarborgen, behalve ingeval van contractueel beding in die zin. De graad van ernst wordt op soevereine wijze door de rechter gewaardeerd.

- het gebrek moet op het moment van de koop bestaan.
Het gebrek moet minstens in kiem bestaan ten laatste op het ogenblik waarop het risico wordt overgedragen aan de koper. Voor later ontstane gebreken moet de verkoper niet instaan. Wanneer het bewijs van de anterioriteit van het gebrek een moeilijke of kostelijke taak lijkt voor de koper, aanvaarden de rechtbanken soms de vermoede anterioriteit van het gebrek, wanneer vaststaat dat het product op een normale wijze gebruikt werd door de koper.

De termijn is op zich niet het grote probleem, dit wordt door de rechter bepaald. Het zal vooral het bewijzen zijn dat de gebreken al aanwezig waren bij aankoop, dat de verkoper deze bewust verzwegen heeft en dat de woning erdoor onbewoonbaar is geworden.

 

[TooChé]

Geen poot om op te staan. Verborgen gebreken is echt kunnen aantonen dat de verkoper zich bewust was van de gebreken en actie heeft ondernomen deze te verbergen, om de woning te kunnen verkopen

 

[Didymus]

Dan kun je als verkoper gewoon in een droge periode verkopen, de dag voor de verkoop de schimmel eraf wrijven, en klaar is kees? Niets aan de hand?

Als je dat wéét als verkoper (zoals jullie nu), dan ben je natuurlijk niet langer ter goeder trouw. De koper zal echter moeten kunnen bewijzen dat jij het wist.

 

[Vega]

De grote vraag is inderdaad of die gebreken die je opsomt:

- Gekend waren door jullie of niet gekend
- Met opzet verzwegen zijn door de verkoper

De bewijslast hierin is heel vergaand en heel zwaar voor de koper in deze situaties... We hebben enkele klanten gehad die hiervoor verzekerd waren via hun rechtsbijstandsverzekering (misschien eens informeren bij je verzekeringsmakelaar) en telkens was het advies van de advocaat => Niet aan te beginnen vanwege onmogelijk te bewijzen.

Hoe ga jij bewijzen dat er reeds schimmel aanwezig zou zijn voor de verkoop en de verkoper dit gereinigd heeft? Of dat er bij de verkoop reeds een lek in de dakgoot was, dat vervolgens de verkoper dit ook verborgen heeft gehouden? Loodzwaar.

Ik zou het dossier van het lek in de dakgoot bij de brandverzekeraar aangeven om de gevolgschade binnen (en mogelijk schade aan goot/dak ook afhangend van de verzekeraar) vergoed te krijgen en zelf kosten maken. Je kan ook altijd advies inwinnen bij een advocaat, dan ben je voor 200 - 300 EUR professioneel ingelicht.

 

[oxbow1]

Procederen gaat u meer kosten dan er mogelijk te recuperen valt.

• Opstijgend vocht waardoor er schimmelvorming is op het gelijkvloers (vastgesteld door een expert)

Dit is een serieuze, maar inboren+ injecteren is ook geen rocket science eigenlijk.

• Waterinsijpeling via de dakgoot waardoor er schimmelvorming is op het bovenste verdiep (vastgesteld door een expert)

Voor de kost van het vaststellen had je beter onmiddelijk een liner in de dakgoot laten plaatsen, (of de afvoer buis zelf laten vervangen)

• Niet-goed werkende centrale verwarming.

Bouwjaar van deze centrale verwarming?? Alles ouder als 10 jaar word als versleten beschouwd. (en 2014 is niet zo oud he)

• Nog wat kleinere zaken

 

[nestorius]

Als je dat wéét als verkoper (zoals jullie nu), dan ben je natuurlijk niet langer ter goeder trouw. De koper zal echter moeten kunnen bewijzen dat jij het wist.

en gezien het open en bloot op internet staat zou ik het risico niet willen lopen. Alle, ik weet het niet hoor maar een projectleider uit het gentse met een vrouw en 1 kind, wonende in een rijhuis waar de buur een verbouwing lopende heeft enz.... Moeilijk kan het niet zijn om te bewijzen dat Mac persoon x is die zopas een huis aan mij verkocht heeft.

@mac-bc , bijt door de zure appel, maak de kosten en verhuur de boel terug.

 

[mac-bc]

Om de vrijwaring te kunnen inroepen, moeten er overeenkomstig artikel 1641 OBW vier voorwaarden vervuld zijn, namelijk;

- het gebrek moet verborgen zijn
De verkoper is echter niet aansprakelijk voor de gebreken waarvan de koper zich rekenschap kon geven doordat het gebrek zichtbaar was, doordat de koper het gebrek kende of moest kennen op het moment van de koop ongeacht hoe hij kennis kreeg van het gebrek, doordat het gebrek inherent is aan de verkochte zaak bv. verkleuring van dakpannen.

- het gebrek moet de zaak ongeschikt maken voor het gebruik waartoe de koper ze bestemt
De vrijwaring is slechts verschuldigd indien de verkoper kennis had van de bestemming van de zaakdoor de koper.

- het moet gaan om een ernstig en een belangrijk gebrek.
De verkoper is er niet toe gehouden de absolute bevrediging van de koper te waarborgen, behalve ingeval van contractueel beding in die zin. De graad van ernst wordt op soevereine wijze door de rechter gewaardeerd.

- het gebrek moet op het moment van de koop bestaan.
Het gebrek moet minstens in kiem bestaan ten laatste op het ogenblik waarop het risico wordt overgedragen aan de koper. Voor later ontstane gebreken moet de verkoper niet instaan. Wanneer het bewijs van de anterioriteit van het gebrek een moeilijke of kostelijke taak lijkt voor de koper, aanvaarden de rechtbanken soms de vermoede anterioriteit van het gebrek, wanneer vaststaat dat het product op een normale wijze gebruikt werd door de koper.

De termijn is op zich niet het grote probleem, dit wordt door de rechter bepaalt. Het zal vooral het bewijzen zijn dat de gebreken al aanwezig waren bij aankoop, dat de verkoper deze bewust verzwegen heeft en dat de woning erdoor onbewoonbaar is geworden.

Als ik bovenstaande theorie lees, denk ik opnieuw: dit winnen we met beide vingers in de neus:
- Het gebrek was onmogelijk vast te stellen op het moment van de aankoop
- Het gebrek maakt het ongeschikt voor gebruik: relatieve vochtigheidsmetingen indiceren constant > 80% luchtvochtigheid bij normaal gebruik en goed verlucht, daar waar maximum 60% wordt aangenomen in de literatuur. Bewijze ook de opzeg van onze huurders.
- Is het ernstig (genoeg)? Zie puntje hierboven.
- Anterioriteitsbeginsel; zeker het opstijgend vocht kan onmogelijk een nieuw probleem zijn. Over de dakgoot zou je nog kunnen zeggen dat ik er zelf ben gaan op lopen of iets dergelijks.

Maar alle andere reacties eronder, over de praktijk, wijzen dan weer op: "zeker niet procederen", "Onmogelijk te bewijzen", "een verwarming van 10 jaar oud wordt als versleten beschouwd", enzovoort.

*zucht*

 

[Evert]

Op het eerste zicht lijken deze gebreken mij wel verborgen te zijn, maar in de kiem aanwezig bij de aankoop. Als uw deskundige kan vaststellen dat deze gebreken in de kiem aanwezig waren bij de aankoop én de verkopers hiervan kennis moeten hebben gehad (opstijgend vocht is een wederkerend fenomeen als dit niet adequaat is behandeld) dan kan je zeker al proberen met een aangetekende ingebrekestelling.
Aangezien de huurders vertrekken door deze problemen, zorgt het gebrek ervoor dat je het niet kan gebruiken waarvoor het is aangekocht.
Verlies inderdaad uw termijn niet uit het oog, doorgaans neemt men ca. 1 jaar na de ontdekking.
Je spreekt over een hele historiek aan eigenaars. Het kan de moeite lonen om de vorige eigendomsakte op te vragen, misschien dat er daar iets is bedongen over de staat van het pand (meestal staat er niets over in, maar je weet nooit).

 

[lolitaa]

Kijk eens na of uw aankoopakte iets vermeldt over verborgen gebreken? Mogelijk is er in de akte een exoneratiebeding m.b.t. gebreken opgenomen, of heb jij als koper verklaard de staat van de woning voldoende te kennen.

 

[ol666lo]

Is Mac-bc een projectleider in de bouw? Zijn dat geen dingen die je mogelijks al bij de rondgang hebt opgemerkt?

 

[TooChé]

Als ik bovenstaande theorie lees, denk ik opnieuw: dit winnen we met beide vingers in de neus:
- Het gebrek was onmogelijk vast te stellen op het moment van de aankoop

Advocaat verkoper: het probleem kon niet vastgesteld worden want er was tot op heden geen probleem

- Het gebrek maakt het ongeschikt voor gebruik: relatieve vochtigheidsmetingen indiceren constant > 80% luchtvochtigheid bij normaal gebruik en goed verlucht, daar waar maximum 60% wordt aangenomen in de literatuur. Bewijze ook de opzeg van onze huurders.
- Is het ernstig (genoeg)? Zie puntje hierboven.

Advocaat verkoper: klopt, maar irrelevant. Op datum verkoop was er geen vochtprobleem

- Anterioriteitsbeginsel; zeker het opstijgend vocht kan onmogelijk een nieuw probleem zijn. Over de dakgoot zou je nog kunnen zeggen dat ik er zelf ben gaan op lopen of iets dergelijks.

Advocaat verkoper: slechte verluchting & hogere stand van grondwater kan leiden tot ontstaan nieuwe vochtproblemen & materiaalmoeheid dakgoot

Maar alle andere reacties eronder, over de praktijk, wijzen dan weer op: "zeker niet procederen", "Onmogelijk te bewijzen", "een verwarming van 10 jaar oud wordt als versleten beschouwd", enzovoort.

*zucht*

zie bovenstaande

 

[JPV]

Als ik bovenstaande theorie lees, denk ik opnieuw: dit winnen we met beide vingers in de neus:
1. Het gebrek was onmogelijk vast te stellen op het moment van de aankoop
2. Het gebrek maakt het ongeschikt voor gebruik: relatieve vochtigheidsmetingen indiceren constant > 80% luchtvochtigheid bij normaal gebruik en goed verlucht, daar waar maximum 60% wordt aangenomen in de literatuur. Bewijze ook de opzeg van onze huurders.
3. Is het ernstig (genoeg)? Zie puntje hierboven.
4. Anterioriteitsbeginsel; zeker het opstijgend vocht kan onmogelijk een nieuw probleem zijn. Over de dakgoot zou je nog kunnen zeggen dat ik er zelf ben gaan op lopen of iets dergelijks.

Maar alle andere reacties eronder, over de praktijk, wijzen dan weer op: "zeker niet procederen", "Onmogelijk te bewijzen", "een verwarming van 10 jaar oud wordt als versleten beschouwd", enzovoort.

*zucht*

1. Waterinsijpeling via de dakgoot, als de dakgoot dus niet in goede staat was, is op te merken. Hiervoor heb je immers geen breekwerken nodig, de staat van een dakgoot kan je laten vaststellen door een dakwerker. Geen VERBORGEN gebrek dus, wel moeilijk zichtbaar voor een leek. Ook de staat en onderhoud van een centrale verwarming kan je vaststellen. Dat eentje van 10 jaar oud gebreken kan hebben is niet vreemd. Dat die gebreken kunnen ontstaan in de loop van het elfde jaar ook niet.
Opstijgend vocht is er wél eentje die kan, maar als de eigenaar de woning slechts pakweg 2 jaar heeft, kan dat perfect zijn dat door de droge jaren er geen opstijgend vocht te zien was maar nu wel. Je zal dus in de prakijk al moeten bewijzen dat er sprake was van opstijgend vocht in het verleden.
2. klopt
3. klopt
4. zie hierboven, niet noodzakelijk onmogelijk nieuw VOOR DE VORIGE KOPER.

Vergeet het dat je hier enige kans maakt op basis van wat je schrijft.

 

[Li1quid]

Wat werkt er niet goed aan de centrale verwarming?

 

[contextbinder]

Vorig jaar een opbrengsteigendom gekocht. Nog wat kleine opknapwerkjes gedaan. Een half jaar later te huur gezet. Vanaf dat de huurders erin zaten bleken er allerlei (verborgen) gebreken aan de woning te zijn. Waarvan de voornaamste:

• Opstijgend vocht waardoor er schimmelvorming is op het gelijkvloers (vastgesteld door een expert)
• Waterinsijpeling via de dakgoot waardoor er schimmelvorming is op het bovenste verdiep (vastgesteld door een expert)
• Niet-goed werkende centrale verwarming.
• Nog wat kleinere zaken

Intussen hebben de huurders hun opzeg gegeven.

Toen we de akte voor het eerst hadden gelezen vonden we het ook al potentieel verontrustend dat het pand nooit lang in dezelfde handen is gebleven. Toen was de compromis natuurlijk al getekend + het is geen bewijs van problemen. Achteraf bekeken gaat het hier dus wellicht om zo'n typisch pand met enkele structurele (verborgen) gebreken waarbij men keer op keer gewoon terug verkoopt om er vanaf te zijn. Met als enige winnaar de overheid die telkens 12% registratierechten casht.

Hamvraag: wat doen wij nu?

• Dagvaarden?
• Alles zoveel mogelijk proberen herstellen, kosten maken, en terug proberen verhuren? Dan kunnen we dagvaarden vergeten + serieuze impact op ons rendement.
• Zoals onze voorgangers: gewoon terug proberen verkopen zonder vermelding van de gebreken en fingers crossed dat niemand ONS gaat dagvaarden. Je zal zien dat wij het dan toevallig vlaggen hebben natuurlijk.

Mij wat ingelezen op:
https://www.notaris.be/nieuws-pers/detail/verborgen-gebreken-bij-het-kopen-van-een-huis-wat-nu
En het helpt natuurlijk niet dat de slaagkans van een proces heel vaag gebaseerd is op:

• "je mag er niet te lang mee wachten". Wat is niet te lang? We zijn nu ongeveer een jaar na de akte.
• "Het verborgen gebrek moet ernstig genoeg zijn". Wat is "ernstig genoeg"?

Of bestaat er een soort tussenoplossing waarbij ik de vorige eigenaar officieel in gebreke stel, om via die weg tot een akkoord te komen? Wat zouden jullie doen?

Mijn buurman heeft dergelijk proces ondergaan en effectief moeten betalen voor een verborgen vochtprobleem (hij had er effectief platen voorgezet en een stuk beton gegoten om te verdoezelen). Maar dat was zeer duidelijk - bovenstaande lijkt het meeste gewoon niet relevant - blijft over: Opstijgend vocht - daar zijn héél veel gradaties in, vaak voorkomend probleem - aangezien je het niet hebt opgemerkt bij aankoop zou mijn eerste idee zijn dat het niet dramatisch is.

Ik zou het gewoon oplossen dus - het staat nu toch leeg:

• Injecteren
• Pleister afkappen tot op 1 meter
• folie erop en opnieuw pleisteren
• Mits wat handig of werklustig kan je die eerste 2 zaken zelf.

Ketel en dakgoot - hopen dat het meevalt want beiden kunnen alle kanten op.

 

[Lemme]

Als ik bovenstaande theorie lees, denk ik opnieuw: dit winnen we met beide vingers in de neus:
- Het gebrek was onmogelijk vast te stellen op het moment van de aankoop
- Het gebrek maakt het ongeschikt voor gebruik: relatieve vochtigheidsmetingen indiceren constant > 80% luchtvochtigheid bij normaal gebruik en goed verlucht, daar waar maximum 60% wordt aangenomen in de literatuur. Bewijze ook de opzeg van onze huurders.
- Is het ernstig (genoeg)? Zie puntje hierboven.
- Anterioriteitsbeginsel; zeker het opstijgend vocht kan onmogelijk een nieuw probleem zijn. Over de dakgoot zou je nog kunnen zeggen dat ik er zelf ben gaan op lopen of iets dergelijks.

Maar alle andere reacties eronder, over de praktijk, wijzen dan weer op: "zeker niet procederen", "Onmogelijk te bewijzen", "een verwarming van 10 jaar oud wordt als versleten beschouwd", enzovoort.

*zucht*

Advocaat verkoper: het probleem kon niet vastgesteld worden want er was tot op heden geen probleem


Advocaat verkoper: klopt, maar irrelevant. Op datum verkoop was er geen vochtprobleem


Advocaat verkoper: slechte verluchting & hogere stand van grondwater kan leiden tot ontstaan nieuwe vochtproblemen & materiaalmoeheid dakgoot

zie bovenstaande

Zie post van Touché. Je zegt dat de akte al een jaar geleden is. Je hebt het pand na 6 maanden te huur gezet. Hoe ga je dan bewijzen dat de problemen er 6 maanden ervoor ook al waren?