Vorig jaar een opbrengsteigendom gekocht. Nog wat kleine opknapwerkjes gedaan. Een half jaar later te huur gezet. Vanaf dat de huurders erin zaten bleken er allerlei (verborgen) gebreken aan de woning te zijn. Waarvan de voornaamste:
Zijn geen verborgen gebreken.
- Opstijgend vocht waardoor er schimmelvorming is op het gelijkvloers (vastgesteld door een expert)
- Waterinsijpeling via de dakgoot waardoor er schimmelvorming is op het bovenste verdiep (vastgesteld door een expert)
- Niet-goed werkende centrale verwarming.
- Nog wat kleinere zaken
1) Dit zijn zaken die vroeger normaal waren als men een woning zette. Iets dat normaal is of was, is dan ook geen gebrek (dat zijn die zaken die je nakijkt bij een inspectie). Voor de rest moet je aantonen dat dit een probleem is dat zij in het verleden ook hadden. Als zij de neiging hadden om veelvuldig te verluchten, dan kun je overlast van opstijgend vocht (en leefvocht) enorm beperken. Je moet ook kunnen aantonen dat het vroeger problematisch is of was. Indien uw expert kan aantonen dat er tekenen zijn dat dit vroeger tot problemen heeft geleid op diezelfde locatie zou je misschien een punt kunnen maken.
Desondanks koop je een woning in de mate waarin die voorzien is. Dat ding van verborgen gebreken dient niet als een garantie maar is eerder om mensen die ter kwade trouw waren en waar het echt inkoppers zijn er kunnen iets aan te doen.
Kortom er moeten expliciet bewijzen zijn dat men het expliciet heeft proberen te verdoezelen (dus kwader trouw). Het feit dat het probleem voorkomt is geen verborgen gebrek.
Daarnaast, als jij vb uw spouw hebt laten inspuiten ter isolatie (1 van uw verbeteringswerken). Dan kan je dit probleem creëren terwijl dit vroeger nooit voorkwam omdat je de spouw hebt weggenomen en vervangen hebt door, bij wijze van spreken een spons, die het water van de buitenmuur doorgeeft aan de binnenmuur.
Opstijgend vocht: wat is het? Hoe ontstaat opstijgend vocht en wat kan u ertegen doen? Tips & advies!
www.water-dicht.be
2) Kan een verborgen gebrek zijn. Maar dan moet je weer kunnen aantonen dat dit het geval was 1 jaar geleden. Als uw expert dat niet heeft neergeschreven dan ben je eigenlijk niets met die expert. Behalve misschien voor de verzekering.
3) Zelfde probleem als al de rest. Bewijslast ligt bij u. Ik zie niet in hoe je aantoont dat dit destijds al zo was. Had je vb de dag na de koop de verwarming opgezet en uitgetest en dit voorgevallen, dan had je misschien een punt. Als ze dan echter zeggen van ow, dat werkte 6 maand geleden toen wij dat het laatste gebruikt hebben perfect. En je hebt geen spoor van dat er iemand is naar komen kijken en gezegd dat het stuk was of... dan zie ik het echt niet. Alles staat en valt bij het aantonen van ter kwader trouw. Niet enkel het feit dat je het gebrek niet direct gemerkt hebt. Men gaat namelijk in basis nog altijd uit van het feit dat de verkoper in basis ter goeder trouw is, en zulke gebreken aan u zou gemeld hebben.
Portaal site van het belgisch recht. Actualiteiten, repertorium, jobs, ...
www.belgischrecht.be
- Dagvaarden?
- Alles zoveel mogelijk proberen herstellen, kosten maken, en terug proberen verhuren? Dan kunnen we dagvaarden vergeten + serieuze impact op ons rendement.
- Zoals onze voorgangers: gewoon terug proberen verkopen zonder vermelding van de gebreken en fingers crossed dat niemand ONS gaat dagvaarden. Je zal zien dat wij het dan toevallig vlaggen hebben natuurlijk.
Dit deftig herstellen. De impact op het rendement slikken, zodanig dat deze kost over een termijn van 10 - 20 jaar wegverdisconteerd wordt als zijnde een detail.
Woningen aankopen om te verhuren is niet risicoloos. Dat er tegenslagen zijn of kunnen komen is een gegeven.
Ben je zelf advocaat of is uw partner dit dan zou je de dagvaarding kunnen proberen als je elementen hebt waarmee je kwader trouw misschien zou kunnen aantonen. Maar zolang je dit niet met zekerheid kan doen, zou ik mijn geld echt niet verpissen aan een procedure waar de kans enorm groot is dat je die verliest en dan mogelijks ook nog eens voor hun advocaat kosten mag opdraaien naast die van Uzelf.
Herstellen, en dit als leergeld zien.
Er is een reden waarom sommigen nieuwbouw aankopen om te verhuren. Juist doordat men bij nieuwbouw enerzijds de garantie heeft van de aannemer/architect en anderzijds in principe van grote kosten en onverwachte zaken op korte termijn vrijgesteld is. Maar het rendement is er dan ook naar.
www.home-solution.be
