Verborgen Gebrek - Dagvaarden of Verkopen?

[pardal]

Dit vind ik nog een interssant topic.

Ik heb intussen mijn makelaar al gecontacteerd rond de opzeg van de huurders. Hij raadde mij aan om niet per se de contractueel vastgelegde opzegtermijnen- en vergoedingen op te eisen, en dus in te gaan op het verzoek van de huurders om daar onderling een schikking rond te treffen gezien de heersende problematieken in de woning. Omdat rechters in dat soort gevallen vaak in het voordeel van de huurders gaan beslissen. Dat maakt het allemaal wel erg ironisch, maar soit.

Als een makelaar je dit al adviseert, wilt dit uit mijn ervaring zeggen dat jij als verhuurder serieus in de fout bent gegaan.

Waarom je dit ironisch vindt, snap ik niet goed. Tenzij jij de huurders verantwoordelijk acht voor het probleem.

Jouw vetgedrukte uitspraak lijkt dat tegen te spreken. Op wat is dat gebaseerd? Of is dat eerder buikgevoel?

Ter info: we hebben de problemen nog niet ten gronde aangepakt omdat:
. Etc. Dus men kan mij niet verwijten dat ik hen in de steek heb gelaten.

Huurders kunnen je zeer zeker verwijten dat je hen in de steek hebt gelaten, aangezien je het probleem niet ten gronde hebt aangepakt, maar enkel pleisters op een wonde hebt gedaan.

Als verhuurder heb je een herstellingsplicht en je hebt dit nagelaten omdat je wou kijken hoe het jou financieel het beste zou uitkomen.

Ik begrijp je gevoel van rechtvaardigheid wel en zou hier zelf behoorlijk lastig van zijn, heb hetzelfde ongeveer meegemaakt bij mijn eigen woning.

Er een verschil tussen recht en rechtvaardigheid. Iedereen hier erkent je gevoel van rechtvaardigheid echter staat het recht hier niet aan jou kant.

 

[DarK-OnE]

Ik heb niet de ganse thread gelezen maar wel de openingspost natuurlijk. Heb je enig zicht hoeveel de kosten zouden bedragen om het te laten herstellen @mac-bc ?

 

[mac-bc]

Als een makelaar je dit al adviseert, wilt dit uit mijn ervaring zeggen dat jij als verhuurder serieus in de fout bent gegaan.

Ah dus als jij ergens schimmel ziet, ga je niet eerst checken of het wel aan het slechte gebruik ligt van de huurders? Ga je zonder expertise in het wilde weg heel uw dak vervangen, al uw goten, de buitenmuur opnieuw bekleden en alles injecteren? Als jij in het zak gezet wordt ga je niet eerst voorzichtig zijn in wat je wel of niet doet om de bewijslast niet te vernietigen?

Ik moest er dus als een halve zot en in het wilde weg tegenaan gevlogen zijn? Ok dan. Mocht ik dat hier verteld hebben op het forum was het wellicht van “jij idioot, je weet niet eens ten gronde waar het probleem ligt en je bent bovendien bewijsmateriaal aan het vernietigen”. En nu is het van “smeerlap, je hebt je huurders in de steek gelaten!”.

Bon, hier kon ik dus sowieso niets goed gedaan hebben. Dan ben ik blij met mijn verstandige aanpak om beredeneerde stappen te zetten en intussen de gevolgen zoveel mogelijk te mitigeren. Ik laat mijn kop niet zot maken.

Waarom je dit ironisch vindt, snap ik niet goed. Tenzij jij de huurders verantwoordelijk acht voor het probleem.

Dat is ironisch omdat ik in het zak gezet ben, de rechtbank niet in staat is om mij daartegen te beschermen omwille van onmogelijke bewijslast op te leggen maar dan aan de andere kant blijkbaar wel de huurders maximaal beschermt.

Huurders kunnen je zeer zeker verwijten dat je hen in de steek hebt gelaten, aangezien je het probleem niet ten gronde hebt aangepakt, maar enkel pleisters op een wonde hebt gedaan.

Als verhuurder heb je een herstellingsplicht en je hebt dit nagelaten omdat je wou kijken hoe het jou financieel het beste zou uitkomen.

Neen. Die stappen waren sowieso nodig om het probleem grondig te kunnen aanpakken. Dit terwijl ik kosten noch moeite heb gespaard om de problematiek te mitigeren intussentijd. Dat ik tijdens dit proces ook bekijk wat mijn andere opties zijn, kan niemand mij verwijten.

Ik begrijp je gevoel van rechtvaardigheid wel en zou hier zelf behoorlijk lastig van zijn, heb hetzelfde ongeveer meegemaakt bij mijn eigen woning.

Er een verschil tussen recht en rechtvaardigheid. Iedereen hier erkent je gevoel van rechtvaardigheid echter staat het recht hier niet aan jou kant.

 

[Chauffagist]

Je wilt niet weten hoeveel panden dergelijke problemen hebben. Wegmoffelen, daar zijn we in Vlaanderen kampioen in. Het is amper te bewijzen wie iets weggemoffeld heeft en dan moet je nog bewijzen dat het moedwillig was. Die vorige eigenaars zullen telkens wel verkocht hebben met winst. Niemand gaat een pand met verlies verkopen.

Hoeveel huizen in Vlaanderen hebben er geen valse wanden, lambrisering, valse plafonds, vloer op vloer geplakt. Als jij die woning nu aanpakt op z'n vlaams en daar overal Gyproc voor zet op lattenwerk, die dakgoot vermaakt en een nieuw projectketeltje plaatst van 900 euro inkoopprijs. Wat gaat er dan gebeuren? Juist niks. Tegen dat het ooit weer vochtig wordt zijn we 10 jaar verder.

Momenteel op een werf bezig van een IER. Die dakwerkers hebben een sarking dak geplaatst en laten gewoon stukken gebroken asbest en de 50 jaar oude balken zitten. Ondertussen zijn de timmermannen alles aan het uitlatten en aan het toesteken met gyplat.Binnen 2 weken komt de plakker en je zal er niks meer van zien. De architect stond er bij en keek er naar.


Overwaardering in prijs van oude huizen maakt dat mensen op dergelijke wijze gaan handelen. Niemand wilt 250-350K betalen voor een rijhuis om het dan plat te smijten en een nieuw te bouwen. Puur bouwtechnisch hebben die oude panden amper waarde. Het verdienmodel zit hem in die panden zo goedkoop mogelijk op te lappen en te verhuren of te verkopen.

 

[Silence]

Dit vind ik nog een interssant topic.

Ik heb intussen mijn makelaar al gecontacteerd rond de opzeg van de huurders. Hij raadde mij aan om niet per se de contractueel vastgelegde opzegtermijnen- en vergoedingen op te eisen, en dus in te gaan op het verzoek van de huurders om daar onderling een schikking rond te treffen gezien de heersende problematieken in de woning. Omdat rechters in dat soort gevallen vaak in het voordeel van de huurders gaan beslissen. Dat maakt het allemaal wel erg ironisch, maar soit.
Jouw vetgedrukte uitspraak lijkt dat tegen te spreken. Op wat is dat gebaseerd? Of is dat eerder buikgevoel?

Ik had de gemeente gecontacteerd en een aanvraag ingediend om het appartement onbewoonbaar te verklaren. Onze slaapkamer viel immers niet meer in te slapen -> onvoldoende reden dus afgewezen.

Zij bleef aanhalen dat het probleem er voordien nog niet was. Badkamer lag naast de slaapkamer en zij wees ook op onvoldoende verluchten en verwarmen of verluchting badkamer niet aanzetten etc

Verzekering gecontacteerd omdat ik onze schade vergoed wou zien, zij konden gaan procederen, maar ik kon niet aantonen dat het probleem ervoor al aanwezig was want er was een nieuw behang en geen voorgaande huurders. (En zij zou bovenstaande en onderstaande toch aanhalen)

Zij deed de "moeite" om het probleem aan te pakken (duurde enorm lang, moest er telkens achter informeren + werd ook gewoon niet gekeken of het opkomend grondwater was, van het plat dak kwam van onze bovenburen of van de gemeenschappelijke muur van de naaste buren)

Wij zouden contractbreuk plegen dus wij zouden een verbrekingsvergoeding moeten betalen.

Veel indirect bewijs, maar onvoldoende om er iets mee te halen.
Uiteindelijk akkoord gegaan dat wij de laatste maand huur niet zouden betalen + geen verbrekingsvergoeding en een mogelijke rechtszaak zouden laten vallen. Minste miserie voor iedereen.
Uiteindelijk sleept dat maanden aan, heb je weer een droger seizoen of weken en zakt dat weg om een tijdje niemeer terug te komen, dat sterkt de zaak dan ook weer niet.

 

[oxbow1]

Wat een papieren tijger ben jij Mac-bc!

Hou het nu eens bij de feiten en mogelijke oplossingen!

De hele wall of text van in het zak gezet en “slachtoffer” helpt toch niets. Jij bent daar nu de eigenaar en jij moet dat oplossen.

We hebben net de 5 natste maanden ooit achter de rug. (Dat kan er een gigantische invloed op hebben)

Je hebt nu genoeg in het rond geschopt, maanden genoeg met expertises bezig geweest. ( een ladder en een gehuurde vochtmeter hadden u ook vooruit geholpen)

Dus opnieuw, kijk wat dobbit tv, kap die plakkerij 40cm af. Injecteer dat zelf. (Stel wel exact vast waar het overal nodig is)

En wees in de toekomst niet verbaast over problemen in woningen van 40-50-60 jaar oud!

Afwachten kost u alleen maar geld.

Vriendelijke groetjes van iemand met 3 huurpanden die ook al vanalles heeft meegemaakt en nog nooit een huurder is kwijtgeraakt door iets te laten aanslepen.

 

[pardal]

Ah dus als jij ergens schimmel ziet, ga je niet eerst checken of het wel aan het slechte gebruik ligt van de huurders? Ga je zonder expertise in het wilde weg heel uw dak vervangen, al uw goten, de buitenmuur opnieuw bekleden en alles injecteren? Als jij in het zak gezet wordt ga je niet eerst voorzichtig zijn in wat je wel of niet doet om de bewijslast niet te vernietigen?

Ik moest er dus als een halve zot en in het wilde weg tegenaan gevlogen zijn? Ok dan. Mocht ik dat hier verteld hebben op het forum was het wellicht van “jij idioot, je weet niet eens ten gronde waar het probleem ligt en je bent bovendien bewijsmateriaal aan het vernietigen”. En nu is het van “smeerlap, je hebt je huurders in de steek gelaten!”.

Je gaf aan dat het om opstijgend vocht ging. Dit is normaal gezien een structureel probleem en dus een herstelling voor de verhuurder.

Condensatievocht is meestal voor de huurder aangezien dit wordt opgelost door voldoende verluchten en verwarmen ( tenzij er structureel geen mogelijkheden zijn tot verluchten/verwarmen)

Dit kan je zien met 1 huisbezoek.

Dat is ironisch omdat ik in het zak gezet ben, de rechtbank niet in staat is om mij daartegen te beschermen omwille van onmogelijke bewijslast op te leggen maar dan aan de andere kant blijkbaar wel de huurders maximaal beschermt.

En gelukkig worden ze beschermd, anders zouden ze nog maanden kunnen zitten in een structureel vochtige woning omdat de verhuurder geen herstellingen wilt uitvoeren om dat hij zich benadeeld voelt in een situatie waar de huurder niets kan aan doen.

Neen. Die stappen waren sowieso nodig om het probleem grondig te kunnen aanpakken. Dit terwijl ik kosten noch moeite heb gespaard om de problematiek te mitigeren intussentijd. Dat ik tijdens dit proces ook bekijk wat mijn andere opties zijn, kan niemand mij verwijten.

Ik bekijk jou situatie nu enkel door de ogen van de huurwetgeving. En hierin ben je mijn inziens in gebreke gebleven.

Als je zou beslissen om naar de rechtbank te gaan om de verkoper aan te klagen, kan je wel de inkomsten die je nu verloren hebt bij je huurder door de problematiek terugborden. Maar dan moet je natuurlijk in je gelijk gesteld worden...

 

[eniac]

die verkopers worden hier collectief vrijgesproken

Dit beeld je je nu toch echt in, op misschien een enkeling na? Wat wordt gezegd is dat je als koper wel beter had kunnen wapenen ten tijde van de aankoop, maar dat is uiteraard niet hetzelfde als zeggen dat de verkoper vrijuit gaat.

 

[Renegadexxripxx]

Dat is ironisch omdat ik in het zak gezet ben, de rechtbank niet in staat is om mij daartegen te beschermen omwille van onmogelijke bewijslast op te leggen maar dan aan de andere kant blijkbaar wel de huurders maximaal beschermt.

Het feit dat jij in het zak gezet bent geweest door iemand anders heeft geen impact op de bescherming die een huurder gewaarborgd wordt door de wet. Of de overbescherming dat die soms gegeven wordt.

Maar, je bent hier al lang genoeg om te weten dat verhuren van panden, zeker oudere, niet altijd evident is. Als je 2 handen hebt die van aanpakken weten dan is dat iets waar je met geluk een serieus vermogen kan opbouwen. Als je echter 2 linkerhanden hebt en elke prul moet laten oplossen door een professional, dan snijdt dat serieus in uw vlees en rendement. Als je dan ook nog eens de pech hebt om geconfronteerd te worden met een verkeerde huurder (niet betaalt, kot afbreekt,...) dan ben je geld aan het verbranden. En je kan die evengoed tegenkomen met een nieuwbouw die je verhuurt.

Maar dat zijn nu eenmaal de risico's die hiermee gepaard gaan.

 

[Jackerath]

Als je verhuurt, kijk je best eens naar alle afleveringen van Vrederechters op VTM Go. Tot middernacht staat seizoen 2 nog volledig online.

In de tweede aflevering (vanaf 7:30) is er trouwens een zaak over vochtschade in een huurwoning: https://www.vtmgo.be/vtmgo/afspelen/d11cde5e-b14b-419c-9a4d-bacf4691da37

De huurder hield huur achter wegens mingenot omwille van schimmelvorming. Maar wat bleek? De silicone afdichtingen van de douche waren versleten, wat onder de verantwoordelijkheid van de huurder valt. De huurder had dus zelf het vochtprobleem in de nabijgelegen kamer veroorzaakt wegens nalatigheid.

Bijgevolg werd zij veroordeeld tot het betalen van 411 euro achterstallige huur, 1704 euro schadevergoeding en 874 euro proceskosten.

 

[mac-bc]

Je wilt niet weten hoeveel panden dergelijke problemen hebben. Wegmoffelen, daar zijn we in Vlaanderen kampioen in. Het is amper te bewijzen wie iets weggemoffeld heeft en dan moet je nog bewijzen dat het moedwillig was. Die vorige eigenaars zullen telkens wel verkocht hebben met winst. Niemand gaat een pand met verlies verkopen.

Hoeveel huizen in Vlaanderen hebben er geen valse wanden, lambrisering, valse plafonds, vloer op vloer geplakt. Als jij die woning nu aanpakt op z'n vlaams en daar overal Gyproc voor zet op lattenwerk, die dakgoot vermaakt en een nieuw projectketeltje plaatst van 900 euro inkoopprijs. Wat gaat er dan gebeuren? Juist niks. Tegen dat het ooit weer vochtig wordt zijn we 10 jaar verder.

Momenteel op een werf bezig van een IER. Die dakwerkers hebben een sarking dak geplaatst en laten gewoon stukken gebroken asbest en de 50 jaar oude balken zitten. Ondertussen zijn de timmermannen alles aan het uitlatten en aan het toesteken met gyplat.Binnen 2 weken komt de plakker en je zal er niks meer van zien. De architect stond er bij en keek er naar.


Overwaardering in prijs van oude huizen maakt dat mensen op dergelijke wijze gaan handelen. Niemand wilt 250-350K betalen voor een rijhuis om het dan plat te smijten en een nieuw te bouwen. Puur bouwtechnisch hebben die oude panden amper waarde. Het verdienmodel zit hem in die panden zo goedkoop mogelijk op te lappen en te verhuren of te verkopen.

Man man, je zou schrik hebben om nog iets te kopen. De werkwijze die je hier beschrijft is trouwens heel gelijkaardig aan een beruchte projectontwikkelaar/makelaar in het Gentse. Aan de lopende band panden opkopen, overal gyproc tegen, alles in het wit, kranen en buitenschrijnwerk in het zwart, en verkopen met dikke winsten. Al schrijnende verhalen over gehoord.

Dat is trouwens wél iets wat ik consequent doe: op alle muren kloppen of het gyproc is of niet. Gyproc aan de buitenmuren is voor mij sowieso al een no-go. Maar ook bij binnenmuren ben ik zeer sceptisch.
Maar kijk, je hoeft blijkbaar geen gyproc te gebruiken om iets te verbergen.

Toch blij dat ik de renovatie van ons eigen huis volledig zelf in handen heb genomen en geen "gerenoveerd" pand heb gekocht.

 

[mac-bc]

Ik heb niet de ganse thread gelezen maar wel de openingspost natuurlijk. Heb je enig zicht hoeveel de kosten zouden bedragen om het te laten herstellen @mac-bc ?

Ik ben offertes aan het opvragen.

Maar het is niet evident om een dakwerker vast te krijgen om alleen maar een lekkende dakgoot te herstellen. Begrijpelijk ook. Het dak zelf niet gelegd, wellicht gedaan door een prutser en dan mag jij daar een ander zijn prutswerk gaan oplappen. Ik zou er ook niet voor staan springen...

Edit: Injecteren tegen vocht in de muren zou ik zelf willen doen. Dat heb ik destijds ook gedaan bij mijn eigen renovatie voor enkele specifieke muren, daar is niet veel aan gelegen. Al zitten de probleemmuren in dit geval wel vol met technieken: waterleidingen, afvoeren, stopcontacten, ... Dus ik zal nog eens goed moeten bekijken hoe ik dat zal aanpakken en misschien toch eens offerte vragen of het sop de kolen wel waard is. Ik heb het zo al druk genoeg met job, kinderen en enkele andere zaken aan mijn hoofd.

 

[Mulan]

Ik ben offertes aan het opvragen.

Maar het is niet evident om een dakwerker vast te krijgen om alleen maar een lekkende dakgoot te herstellen. Begrijpelijk ook. Het dak zelf niet gelegd, wellicht gedaan door een prutser en dan mag jij daar een ander zijn prutswerk gaan oplappen. Ik zou er ook niet voor staan springen...

Kleine tip daarvoor: op de lokale fb pagina vragen wie je specifiek voor "kleine prutswerken" kan vragen.
Maar om geen prutsers geadviseerd te krijgen waar er in Gent zeker ook voldoende van loslopen, misschien beter op pagina's "ge zijt van..." Mariakerke/Lievegem/Wondelgem/.... vragen.

Hier ook zo gedaan omdat bij mij een schouw bekeken moet worden op stabiliteit+ enkele dakpannen vervangen en gelijk 2 namen gekregen van dakdekkers die anderen ook al voor kleine prutskes gecontacteerd hadden.
Dit gezegd zijnde: offerte in juni ontvangen, normaal sta ik deze maand op de planning.

 

[Vinceness]

Maar het is niet evident om een dakwerker vast te krijgen om alleen maar een lekkende dakgoot te herstellen. Begrijpelijk ook. Het dak zelf niet gelegd, wellicht gedaan door een prutser en dan mag jij daar een ander zijn prutswerk gaan oplappen. Ik zou er ook niet voor staan springen...

Idd zeer begrijpelijk. Wij zitten hier ook met allerlei kleine - maar irritante - prutsen die de aannemer niet (correct) heeft uitgevoerd, en iemand vinden om er al maar naar te komen kijken is werkelijk een ramp.

En als het dan niet snel genoeg hersteld raakt en je hebt verdere schade erdoor, is het op jouw conto. En opletten van "klusjesdiensten", die staan erom bekend om inderdaad snel af te komen voor kleine prutsen, maar ook navenant door te rekenen. Als in: ge zijt vaak goedkoper af om zelf een cursus te volgen aan een CVO, het materiaal te kopen en het zelf te doen.

 

[Hans88]

Ah dus als jij ergens schimmel ziet, ga je niet eerst checken of het wel aan het slechte gebruik ligt van de huurders? Ga je zonder expertise in het wilde weg heel uw dak vervangen, al uw goten, de buitenmuur opnieuw bekleden en alles injecteren? Als jij in het zak gezet wordt ga je niet eerst voorzichtig zijn in wat je wel of niet doet om de bewijslast niet te vernietigen?

Schimmel is NOOIT een gebruikersprobleem alleen. Ik dacht dat je projectleider was in de bouw?

 

[pardal]

Schimmel is NOOIT een gebruikersprobleem alleen. Ik dacht dat je projectleider was in de bouw?

Euhm wel als de gebruiker onvoldoende verlucht en verwarmd. Dan ontstaat er condensatievocht met schimmelplekken, die volledig voor de gebruiker tenzij deze kan aantonen dat er structurele problemen zijn waardoor hij niet voldoende kan verluchten en verwarmen

 

[mac-bc]

Schimmel is NOOIT een gebruikersprobleem alleen. Ik dacht dat je projectleider was in de bouw?

Ik ben zelf geen expert noch bouwkundige, maar de (ir-)architect die ik als expert heb laten kijken naar het probleem was wel vrij duidelijk. De plaatsen die de huurder aanduidde als schimmelplaats maar waar geen vochtige muur gedetecteerd kon worden met zijn toestel sprak hij onmiddellijk over condensatieschimmel, en dus voortvloeiend uit te weinig verwarmen en/of te weinig verluchten.
Weliswaar met de sidenote dat er ook geen permanent ventilatietoestel in de woning aanwezig is, noch ventilatieroosters boven de ramen. Dat helpt natuurlijk niet, maar dat zijn ook geen zaken die ik verplicht moet aanbrengen als verhuurder.

Dus schimmel kan wel degelijk een gebruikersprobleem alleen zijn.

 

[Hans88]

Euhm wel als de gebruiker onvoldoende verlucht en verwarmd. Dan ontstaat er condensatievocht met schimmelplekken, die volledig voor de gebruiker tenzij deze kan aantonen dat er structurele problemen zijn waardoor hij niet voldoende kan verluchten en verwarmen

Leuk dat het zoveel geliked is maar de hoeveelheid condensatievocht wordt zo goed als altijd pas behaald met lekken thv aanzet/vloerniveau en/of zware koudebruggen. Ik veronderstel dat de wanden waarvan sprake buitenwanden of gelijkvloerse binnenwanden betreffen?

 

[JPV]

Leuk dat het zoveel geliked is maar de hoeveelheid condensatievocht wordt zo goed als altijd pas behaald met lekken thv aanzet/vloerniveau en/of zware koudebruggen. Ik veronderstel dat de wanden waarvan sprake buitenwanden of gelijkvloerse binnenwanden betreffen?

Ik zou toch eens wat meer naar de praktijk kijken. Genoeg huizen waar de was gedroogd word in slecht verluchte kamers of badkamers onder schuin dak waar de Velux nauwelijks opengaat en de deur ook niet (omwille van beperken van warmteverlies).

 

[Sylverscythe]

Leuk dat het zoveel geliked is maar de hoeveelheid condensatievocht wordt zo goed als altijd pas behaald met lekken thv aanzet/vloerniveau en/of zware koudebruggen. Ik veronderstel dat de wanden waarvan sprake buitenwanden of gelijkvloerse binnenwanden betreffen?

Is het niet een beetje theoretisch te zeggen dat het nooit of te nimmer enkel een gebruikersprobleem is, terwijl het Belgisch patrimonium hopen oudere gebouwen bevat waar niemand wakker lag van koudebruggen en je de tocht zo kon voelen door het niet-geïsoleerd dak? Als dat allemaal wordt dichtgemaakt en geïsoleerd moet je nu eenmaal eens een raam openzetten.

Je kan als "goede huisvader" toch niet in een ouder appartement/huis leven alsof het om een nieuwbouw gaat met een ventilatiesysteem D?