Investeren in vastgoed

[coldvinc]

Heeft er iemand vastgoed in buitenland?
Soms zie ik zwendels voorbij komen om iets te kopen in bv Costa Rica en dan te verhuren als vakantiewoning.

Je bedoelt deze dat onlangs in De Tijd stond https://www.secundo-atlas.com/ ?

 

[Sloan]

Je bedoelt deze dat onlangs in De Tijd stond https://www.secundo-atlas.com/ ?

Meer gewoon influencers etc.
Maar lijkt me wel iets leuk.

Familie heeft in Oostenrijk een cabin, gezien Oostenrijkse vastgoed niet erg duur is, is de aankoop ook cva.
Alleen kosten huismeester zijn expensive.

 

[Li1quid]

Meer gewoon influencers etc.
Maar lijkt me wel iets leuk.

Familie heeft in Oostenrijk een cabin, gezien Oostenrijkse vastgoed niet erg duur is, is de aankoop ook cva.
Alleen kosten huismeester zijn expensive.

Daar ga je toch naar 400k voor een appartement in de bergen? Of is dat niet zo duur?

 

[Sylverscythe]

Dit leek me interessant om eens verder te bekijken:

Studentenkoten op de campus van VUB en ULB

Studentenkoten op de campus van VUB en ULB.

www.uni.be

Maar natuurlijk is de enige manier om meer dan wat vage marketingpraat te horen om voor extra info te vragen, waarna een makelaar me uitnodigde op haar kantoor in Brussel, of ze kon ook tot bij mij komen. Mja kom, ik wil prijzen weten en wat het "managen" door die firma gaat kosten, this can be an email.

 

[Monkytiger]

Dit leek me interessant om eens verder te bekijken:

Studentenkoten op de campus van VUB en ULB

Studentenkoten op de campus van VUB en ULB.

www.uni.be

Maar natuurlijk is de enige manier om meer dan wat vage marketingpraat te horen om voor extra info te vragen, waarna een makelaar me uitnodigde op haar kantoor in Brussel, of ze kon ook tot bij mij komen. Mja kom, ik wil prijzen weten en wat het "managen" door die firma gaat kosten, this can be an email.

Gewoon telefonisch vragen wat je wil weten en zeggen dat je nu nog geen nood hebt aan een gesprek.
Ben ook wel benieuwd, ben er ook wat voor aan het zien om in zoiets te investeren.
Voor een ander gelijkaardig project al wat basisinfo bekomen.
Syndic 20€/mnd, beheer 10% van de huurinkomsten, eventueel reservefonds, werking via poolingsysteem waarbij alle huurgelden in een pot komen en verdeeld worden. Dus ookal staat het jouwe net leeg heb je inkomsten.

 

[coldvinc]

1) In principe heb je gekozen voor ontzorging. Er bestaan ook in de reguliere markt bedrijven die de verhuur voor u regelen (een huurder vinden, analyse doen, brol afhandelen, etc...). Dat is nooit goedkoop. Al is 14% wel aan de duurdere kant dacht ik. Maar zoals je zelf zegt, zij hebben de contacten en verdienen zich voor een stuk dus ook terug. En alles wat je niet zelf doet heeft nu eenmaal een kost. In sommige aanbieders is dat percentage ook de garantie dat als de huurder niet betaalt dat zij verder uitbetalen en de juridische afhandeling doen. Al kom je die juridische formule (en verzekering) tegenwoordig veel minder tegen (begrijpbaar...)

2) 150€ is geen exorbitante kost voor een plaatsbezoek. Dit is eerder marktconform (en eigenlijk zelfs aan de lage kant rekening houdende met de effectieve werklast). Als je dit niet in eigen beheer doet (en laat mij duidelijk zijn daar kruipt tijd in om dat goed op te stellen met een deftige beschrijving en foto's) dan is dit niet abnormaal.

3) Opgelet: in de VME kost zit ook uw brandverzekering van het gebouw. Uw blokpolis. Als je die kost er al niet vanaf gehouden hebt. 50€ / maand zit je nu eenmaal snel aan. En bij liften aan 150 - 200€/mnd. En om eerlijk te zijn als de blokpolis daarbij zit dan is dat echt niet abnormaal hoor.
Voor verhuur blijf ik liefst weg uit appartementen, of je moet de eigenaar zijn van de volledige blok. En liefst geen aanwezigheid van liften (per lift mag je al vlot 50k tellen om de 10 - 15 jaar voor de vernieuwing + lopende onderhoudskosten + indexatie). Zonder dat je iets aan andere investering (reparatie/update door slijtage) hebt gedaan aan het gebouw.

Verhuren brengt gewoon niet zo zeer veel op voor de miserie en brol die er tegenover staat. Maar je kan niet lenen aan 1.35% om een een termijnrekening af te sluiten. Al is het huurgeld niet echt het rendement. Maar zat de winst bij eigenaren van verhuurwoningen in het verleden vooral in de meerwaarde bij verkoop (of als je al die zaken in eigen beheer kan aanpakken). Of dat in de toekomst zo blijft is en blijft altijd koffiedik kijken.

1. Het probleem is niet zo zeer dat ik er voor moet betalen. Daarvoor heb ik idd gekozen. Het is eerder dat het niet volledige ontzorging is.
2. Het is € 300 waarvan ik € 150 betaal, wat dus wel meevalt, maar toch wel een kost dat niet in die "ontzorging" zit.
3. Dat zit daar idd in. Dat de kost van die liften en de algemene kosten zo hoog ging zijn, had ik niet verwacht en ik had het nochtans opgezocht.

Dat merk ik nu maar al te goed dat het toch iets te veel zever is. Zeker i.v.m. met een GVV. Ik heb dan bv. geen probleem met de volatiliteit van de markt. Daarom ook dat ik de switch ga maken. Dat en ik heb tegenwoordig amper nog iets met Brussel. Ik zit veel in Gent, Antwerpen, zelfs wallonië, maar Brussel? Niets.

 

[cege]

Ik ben alvast aan het kijken om mijn nieuwbouw app in BRU te verkopen in de komende 2 a 3 jaar. Ik ga de grond van de familie dat naast mijn perceel ligt kopen aan een erg scherpe prijs (onder de gemiddelde marktwaarde).

Puntje 1: Laat je door de notaris goed adviseren. Prijsbewimpeling is strafbaar voor evidente redenen (ontduiking registratierechten). De notaris zal wel kunnen adviseren vanaf waar het niet meer justificeerbaar is.

Puntje 2: Zorg dat je 100% zeker bent dat je de grond niet binnen paar jaar wil verkopen. Laag kopen en duur verkopen = meerwaarde belasting. Op grond is de termijn 8 jaar voor je van eventuele meerwaarde tax af bent

Puntje 3: Als je zou lenen, doe de oefening of het niet voordeliger is een beetje meer op papier te hebben zodat je eventueel goedkoper kunt lenen. 50k betalen en 100k lenen zal niet lukken. 100k betalen en 100k lenen wel. De bank kan een flappentapper zijn als je het wil.

Ik heb er maar 1 maar het gezever (lees kosten) om aan expats te kunnen verhuren ben ik al beu na 3 jaar verhuur. De afbetaling loopt wel al 7 jaar, maar we hadden een jaar en een half vertraging.

Het is "hands-off", maar:

• De huidige huurder (nota bene ambassadeur van een EU-land) betaald altijd weken te laat.
• Om met eurocraten te werken heb je connecties nodig => Duur rentmeesterschap (14%).
• Zelfs dan blijven die maar maximum een jaar of 2 en plaatsbeschrijvingen gebeuren via dat rentmeesterschap die € 300 aanrekenen (€ 150 voor mij).
• Ze indexeren alle kosten, zelfs kusjesmannen die niets moeten doen (nu al 180 eur/j). Zelfde kost voor 6-maandelijkse ruitenwassers.
• Hoge gemeenschappelijke kosten door het fancy gebouw met veel liften (1 lift per twee appartementen). Vorige jaar was de elektriciteitskost €50K. Hierdoor zit ik dus aan een trimestriële VME-kost van fcking € 630 voor een nieuwbouw.
• Alle kosten incluus (dus letterlijk alles tot de verf toe en bovenvermelde kosten) zit ik aan een netto-rendement van 2,4%.
• En natuurlijk het bovenstaande belastingsvoordeel.

Liften zijn inderdaad een onderschatte kost. In gebouw waar ik zit is het ook 1 lift per blok van 4 app. 2 glv, 2 1e verdiep. Maar enkel de 1e verdiep betaalt ervoor. Die hoor ik elke VME vergadering kakken want die kosten zijn 500-1000 euro per jaar per lift ! Electriciteit valt nog mee, maar noodtelefoon (20 per maand), onderhoud, reparaties, ... kostelijke grap als je per inwoner 50 euro per maand voor je lift betaalt...

Gasten met veel geld betalen altijd notoir te laat. Slordig, verstrooid en too much money zodat ze niet gewoon zijn van dingen op tijd te regelen. Mijn vorige huurder was een koppel postdoc in VIB en een laborant in een biotech bedrijf. Was daar hetzelfde. En elke keer als je belde, 'oopsie' en 2 min later was die 1000 euro er. Die zijn op het einde verhuisd op 3d tijd, container voor de deur en heel de inboedel er gewoon in. Tv, zetel, bed, buggies, kinderpark, maxi cosis, trip trap, radio, alles alles alles. Lag wsch 10-20k materiaal in de container. En dan hadden ze hun vlucht gemist en nog 2d in een airBnB gezeten...

Lees: niks goed geregeld en nochtans centen genoeg om het geregeld te kunnen krijgen als het moest.

Wat dan weer wel positief is, is dat de nieuwe huurder:

• € 1400/m betaald en € 270 gemeenschappelijke kosten = 1670 voor 65m² De nieuwe huurder werkt als interne voor de EU commissie.
• Lage rente voor mijn lening (~1,35%) met een totale last van € 1330/m.

Neen, ik steek de "winst" na aankoop van de grond in dividendaandelen (o.a. GVV's) als ik cash wil. Met de grond naast ons heb ik wat extra tuin voor de komende jaren, en als ik iets wil verhuren bouw ik wel nieuw waar of wij intrekken of huurders.

Ik weet niet goed wat de overheid wil bereiken. Als je met nieuwbouw/energetisch deftige zaken een rendement van 2-3-4% haalt, waarom zou je het nog doen ? Kun je evengoed een Duitse staatsbon of wat GVV of wat TINC of wat andere uber defensieve 4-5% netto dingen kopen.


Voorlopig zegt mijn excel sheet dat ik over de periode van 20y 8.3% zal halen. Ik zit halverwege de hypotheek. Komende 10y zegt de excel sheet 5.4%. Maar dat gaat ervan uit dat er 2% inflatie is elk jaar, de huur de hypotheek en kosten dekt (wat wel ruimschoots het geval is tegenwoordig) en dat de fiscaliteit niet wijzigt. En er geen miserie is uiteraard. Dit jaar al een nieuwe CV ketel mogen steken en waterontharder. 7000 euro. Vorig jaar nieuwe frigo. 500 euro. Jaar ervoor nieuwe oven. paar honderd euro.

Als de inflatie wegvalt, zit ik maar rond de 3% rendement.

Als de leverage van de hypotheek wegvalt is het maar ergens juist boven de 3% huurrendement exclusief taxen en jaarlijkse meerwaarde. En dat is weinig rendement voor zever en mogelijkse downside risico's. Zeker als er alternatieven zijn die hetzelfde of meer opbrengen voor 0 miserie en operationele noden. Klik klik en ik heb Xior, VastNed, Aedifica, Cofinimmo in het mandje en je moet er 20y niet naar omkijken en de 4-5-6% vliegt binnen.

 

[Renegadexxripxx]

1. Het probleem is niet zo zeer dat ik er voor moet betalen. Daarvoor heb ik idd gekozen. Het is eerder dat het niet volledige ontzorging is.
2. Het is € 300 waarvan ik € 150 betaal, wat dus wel meevalt, maar toch wel een kost dat niet in die "ontzorging" zit.
3. Dat zit daar idd in. Dat de kost van die liften en de algemene kosten zo hoog ging zijn, had ik niet verwacht en ik had het nochtans opgezocht.

Dat merk ik nu maar al te goed dat het toch iets te veel zever is. Zeker i.v.m. met een GVV. Ik heb dan bv. geen probleem met de volatiliteit van de markt. Daarom ook dat ik de switch ga maken. Dat en ik heb tegenwoordig amper nog iets met Brussel. Ik zit veel in Gent, Antwerpen, zelfs wallonië, maar Brussel? Niets.

1. Het is nooit volledige ontzorging. Er zijn altijd risico's die men verlegt. Juist omdat als men al de potentiële risico's en de gerelateerde kosten er moet intellen in hun fee. Dan bestelt niemand dat.
   Dat is uiteindelijk gelijkaardig aan het feit dat als je pas start met verhuur. En uw eerste huurder is een huurder die uw kot afbreekt (en er zijn ergere zaken dan dat). En, je kan die kosten niet terugvorderen of terugkrijgen (want onvoldoende vermogend) dan is dat zeer pijnlijk. En zelfs al zijn ze vermogend, dan is het nog altijd geen slam dunk. En zit je met een significant verlies. De kans dat dit meerdere keren voorvalt is klein, maar niet onbestaande.
   En dan hebben we nog niet gesproken over de "moeite" en "tijd" die je er zelf insteekt om alle brol te regelen, dat is ook significant... En een pak meer dan een obligatie of langetermijnrekening af te sluiten of zelfs wat geld in een etf te flikkeren.
   EDIT : of een flexijob te doen 1 keer in de week voor 8 uur of zo...
2. Jawel de ontzorging zit erin dat je het niet zelf moet doen. Het is een dienstverlening die men aanbiedt.
3. -> Ik zit aan 50 - 60€ per maand voor een woning met beperkte gemeenschap. En dat indexeert gewoon, dus je weet dat binnen afzienbare tijd dat vb naar 100€ gaat. En des te groter die basiskost des te sneller dat dat bedrag in absolute grootte stijgt. Wanneer je een lift hebt, of een poetsdienst, een klusjesdienst of... dan schieten die totaalkosten de lucht in. Al moet je wel bekijken of dat budget dat je vermeld of dit met of zonder het opbouwen van een reserve is. Als je vb 150€ betaalt per maand. Maar in die 150€ zit 50€ om een reserve aan te leggen om binnen 20 j niet ineens bij de eigenaren 50k op te vragen maar die factuur van de nieuwe lift met de reserve te betalen.
   
   Sowieso voor een groot stuk van die zaken, als je die in de privé omgeving hebt, moet je dat geld ook aan de kant hebben liggen of ervoor zorgen dat dit aan de kant ligt. Als ik een persoon vraag om mijn ramen te lappen en ik vraag die elke 6 maand. Dan ben je ook vlot 25- 50€ per maand daaraan kwijt. Dat valt gewoon niet zo op. Omdat je zelf bepaalt wat je wel en niet doet. Terwijl je bij een VME verplicht wordt.
   

 

[coldvinc]

Puntje 1: Laat je door de notaris goed adviseren. Prijsbewimpeling is strafbaar voor evidente redenen (ontduiking registratierechten). De notaris zal wel kunnen adviseren vanaf waar het niet meer justificeerbaar is.

Puntje 2: Zorg dat je 100% zeker bent dat je de grond niet binnen paar jaar wil verkopen. Laag kopen en duur verkopen = meerwaarde belasting. Op grond is de termijn 8 jaar voor je van eventuele meerwaarde tax af bent

Puntje 3: Als je zou lenen, doe de oefening of het niet voordeliger is een beetje meer op papier te hebben zodat je eventueel goedkoper kunt lenen. 50k betalen en 100k lenen zal niet lukken. 100k betalen en 100k lenen wel. De bank kan een flappentapper zijn als je het wil.



Liften zijn inderdaad een onderschatte kost. In gebouw waar ik zit is het ook 1 lift per blok van 4 app. 2 glv, 2 1e verdiep. Maar enkel de 1e verdiep betaalt ervoor. Die hoor ik elke VME vergadering kakken want die kosten zijn 500-1000 euro per jaar per lift ! Electriciteit valt nog mee, maar noodtelefoon (20 per maand), onderhoud, reparaties, ... kostelijke grap als je per inwoner 50 euro per maand voor je lift betaalt...

Gasten met veel geld betalen altijd notoir te laat. Slordig, verstrooid en too much money zodat ze niet gewoon zijn van dingen op tijd te regelen. Mijn vorige huurder was een koppel postdoc in VIB en een laborant in een biotech bedrijf. Was daar hetzelfde. En elke keer als je belde, 'oopsie' en 2 min later was die 1000 euro er. Die zijn op het einde verhuisd op 3d tijd, container voor de deur en heel de inboedel er gewoon in. Tv, zetel, bed, buggies, kinderpark, maxi cosis, trip trap, radio, alles alles alles. Lag wsch 10-20k materiaal in de container. En dan hadden ze hun vlucht gemist en nog 2d in een airBnB gezeten...

Lees: niks goed geregeld en nochtans centen genoeg om het geregeld te kunnen krijgen als het moest.

1. Het is nu niet dat ze het weggeven hoor
2. Daar zijn we zeker van.
3. Zie DM.

Tjah, die kosten. Ik had ook de impact op mijn cashflow onderschat als ik ook nog bezig ben met verbouwingen.

Ik weet niet goed wat de overheid wil bereiken. Als je met nieuwbouw/energetisch deftige zaken een rendement van 2-3-4% haalt, waarom zou je het nog doen ? Kun je evengoed een Duitse staatsbon of wat GVV of wat TINC of wat andere uber defensieve 4-5% netto dingen kopen.


Voorlopig zegt mijn excel sheet dat ik over de periode van 20y 8.3% zal halen. Ik zit halverwege de hypotheek. Komende 10y zegt de excel sheet 5.4%. Maar dat gaat ervan uit dat er 2% inflatie is elk jaar, de huur de hypotheek en kosten dekt (wat wel ruimschoots het geval is tegenwoordig) en dat de fiscaliteit niet wijzigt. En er geen miserie is uiteraard. Dit jaar al een nieuwe CV ketel mogen steken en waterontharder. 7000 euro. Vorig jaar nieuwe frigo. 500 euro. Jaar ervoor nieuwe oven. paar honderd euro.

Als de inflatie wegvalt, zit ik maar rond de 3% rendement.

Als de leverage van de hypotheek wegvalt is het maar ergens juist boven de 3% huurrendement exclusief taxen en jaarlijkse meerwaarde. En dat is weinig rendement voor zever en mogelijkse downside risico's. Zeker als er alternatieven zijn die hetzelfde of meer opbrengen voor 0 miserie en operationele noden. Klik klik en ik heb Xior, VastNed, Aedifica, Cofinimmo in het mandje en je moet er 20y niet naar omkijken en de 4-5-6% vliegt binnen.

Mijn 2.3% is op de verhuur. Ik reken er geen meerwaarde bij, maar ja, gezien de hoge aankoopprijs zit er echte meerwaarde niet in, want de overheid geeft al een forfait van 25% op je aankoopprijs.

 

[Monkytiger]

Iemand ervaring met te investeren in een pand aan 6% waarbij de regel is dat je 15 jaar lang moet verhuren aan een natuurlijk persoon?
Wat als je binnen die 15jaar zou verkopen? Telt het dan mee als de nieuwe eigenaar ook verder verhuurt?
Hoe wordt dit dan eventueel rechtgezet als je die 15 jaar niet haalt?

 

[DogFacedGod]

Iemand ervaring met te investeren in een pand aan 6% waarbij de regel is dat je 15 jaar lang moet verhuren aan een natuurlijk persoon?
Wat als je binnen die 15jaar zou verkopen? Telt het dan mee als de nieuwe eigenaar ook verder verhuurt?
Hoe wordt dit dan eventueel rechtgezet als je die 15 jaar niet haalt?

Bij zo'n dingen zit er een heel deel voorwaarden bij dat je normaal zou moeten krijgen bij je infobundel? Alleszins, ene keer gaan zien voor een "budgetappartement" waar je een boete moest betalen als je verkoopt aan vrije marktprijs of verhuurt aan iemand anders dan een sociale woonmaatschappij. Voorwaarden waren afschuwelijk geschreven ( Was nieuwbouw met BTW, men stelt: verkoop boven een geïndexeerde prijs binnen 15 jaar, betaal je een boete. Zet men niet in op wat men indexeert: op basis van de prijs zonder BTW of op de prijs met BTW. Nochtans een belangrijk verschil als je voor redenen na drie jaar wilt verkopen en niet meer met BTW kan verkopen..)

Zit men grappig uit te leggen "Ja, maar wij bekijken dat in jouw voordeel als dat gebeurt". No way José dat ik dat vertrouw.

 

[zina90]

Nooit hadden zoveel Belgen meerdere woningen: wie zijn de 10.000 met een vastgoedimperium?

Nooit eerder bezaten zoveel Belgen twee woningen of meer. Een kleine groep van 10.000 Belgen heeft zelfs meer dan tien woningen. Wie zijn zij: superrijken of selfmade men?

www.demorgen.be

Uit een eerdere analyse van VRT NWS wisten we al dat ca. 1 miljoen Belgen meer dan één wonoing bezit (maar hier zullen veel vakantieverblijven bij zitten) https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2026/02/08/recordaantal-belgen-meerdere-woningen/

 

[coldvinc]

1. Het is nu niet dat ze het weggeven hoor
2. Daar zijn we zeker van.
3. Zie DM.

Tjah, die kosten. Ik had ook de impact op mijn cashflow onderschat als ik ook nog bezig ben met verbouwingen.


Mijn 2.3% is op de verhuur. Ik reken er geen meerwaarde bij, maar ja, gezien de hoge aankoopprijs zit er echte meerwaarde niet in, want de overheid geeft al een forfait van 25% op je aankoopprijs.

Kleine Update. Uiteindelijk heb ik mijn appartement niet verkocht.
De grond die ik wou kopen naast ons (met het geld van de verkoop) wordt op een andere manier van mij (via erfenis).
Het was wel interessant om te weten dat ik het vorig jaar rond de 420K zou kunnen verkopen incl. meubels, maar dat het niet evident is om het aan die prijs zelf te verkopen. Immo's waren erg geïnteresseerd en gingen het wss wel aan de prijs kunnen verpatsen, maar meestal vroegen ze 3% of 4% (eentje zelfs 5%).

Ook op basis van de discussie in het andere topic rond het appartementsgebouw hebben mijn vrouw en ik beslist om dat ook te laten en meer in de beurs te steken. We zullen binnen een paar jaar nog eens kijken wat we doen. Eventueel gewoon verhuizen en onze huidige woning verhuren.