Investeren in vastgoed

[zina90]

Goh, als je na pakweg 5j dat verkoopt passeer je ook nog langs de kassa bij de doorverkoop hé. Als je je kan financiëren aan 100% en dus enkel transactiekosten moet betalen... De terugbetaling aan een vaste rente die niet hoger is als wat je als huurprijs vraagt.
Dan gemiddeld 3% inflatie over die 5j, bij verkoop heb je de equity + de meerwaarde gecasht. Op zich maakt die dan gebruik van mooie leverage toch?

Ok, laten we even uitrekenen
Aannames:

• 500 kEUR aankoopkost incl kosten.
• Onderstel 150kEUR lening 3,5% op 15y, 350k cash (de maandelijke afbetaling is dan +_ gelijk aan rentelast zoals Wilto aangaf)
• 3% stijging vd waarde vh vastgoed (530 * 1,03^5 = 610 kEUR)

Na die vijf jaar houd je dan 60kEUR over. Dit is een jaarlijks rendement van ca. 3% op je 350kEUR cash die je hebt ingelegd.

Mis ik ergens iets?

 

[DogFacedGod]

Ok, maar:

1) als de huidige huurders blijven, gaat het nog heel wat jaren duren voor je aan 1200 euro komt via indexering (door de fors gezakte inflatie die nu rond 2 a 3% schommelt)

Als de huurprijs effectief al een paar jaar op dat niveau zit, vraag ik me wel af waarom ze niet hebben geïndexeerd… Zou dat komen omdat vergelijkbare panden nog steeds rond de 1000 euro schommelen en ze hun huurder dus niet wilden zien vertrekken bij een verhoging?

2) zelfs al stijgt de huur per direct naar 1200 eur, het brutorendement bedraagt nog altijd een schamele 2,6 a 2,9% (gerekend op respectievelijk 11 en 12 maanden huur). Dat blijft bijzonder mager, niet?

Je verdient pakken meer via bvb. een korf kwalitatieve dividendaandelen.

Ik blijf erbij, rond de 5% is voor mij het minimum momenteel.
Vanaf dat niveau kan je met het hefboomeffect, de huurindexering en eventuele meerwaarde op lange termijn, beginnen hopen op een mooi rendement (rekening houdend met alle tijd en kopzorgen die met een verhuur gepaard gaan).




Qua meerwaarde:
Het is niet gezegd dat zo’n pand, dat nu al enorm duur staat, binnen 5 jaar significant duurder zal noteren. Ik zou daarmee opletten.

Financiering aan 100% is volgens mij ook vrij moeilijk geworden, zeker voor investeringsdoeleinden.
Maar zelfs als dat lukt, huidige rente zal tussen 3 en 4% schommelen zeker?

The math doesn’t check out.
Als ik tijd heb, zal ik eens een simulatie runnen.

Goh, persoonlijk zou ik ook zeggen dat het een 10%-15% te hoog staat omdat je dit al hebt aan Dok-Noord

https://denieuwedokken.be/aanbod/tournesol
2 slpk appartement vanaf € 406.500 incl. fietsplaats excl. kosten* (6%BTW mogelijk?)
Is weliswaar nog niet gebouwd (eind 2025?) en er is geen garage.
Maar Dok-Noord is een polyvalentere plaats dan Technologiepark.


Ik vind de huurprijs inderdaad al te laag. Geen idee waarom.
Zeker als die huurprijs inclusief garage is. Dan is het bij wijze van spreken een koopje.
Die doctoraatstudenten zitten al aan 2.300 netto ofzo? Dan zou ik 1.200 huur vragen exclusief kosten en exclusief huur garage (100 erbij voor de garage).

 

[Wilto]

Ok, laten we even uitrekenen
Aannames:

• 500 kEUR aankoopkost incl kosten.
• Onderstel 150kEUR lening 3,5% op 15y, 350k cash (de maandelijke afbetaling is dan +_ gelijk aan rentelast zoals Wilto aangaf)
• 3% stijging vd waarde vh vastgoed (530 * 1,03^5 = 610 kEUR)

Na die vijf jaar houd je dan 60kEUR over. Dit is een jaarlijks rendement van ca. 3% op je 350kEUR cash die je hebt ingelegd.

Mis ik ergens iets?

Wel degelijke aannames gebruiken hé. waarom op 15j? Ik zou sowieso 25j pakken, voor de jol in de calculator hier 30j.

Snel door spaargids calculator gejaagd:
250k EUR lenen. Interest 2.85% voor 30j. Maandelijks afbetalen aan 1029€.

Je verhuurt 5j lang aan 1100EUR.
je verkoopt aan 610k EUR. Je hebt 66k EUR huurgeld ontvangen waarmee je ook wat equity hebt mee afbetaald.
Equity + meerwaarde: 100k EUR winst op 250k inleg op 5j.

FYI: Ik ben maar aan't meedenken met de zot die dat gekocht heeft Ik zou het zelf niet doen

 

[Herman De Croo]

Maar je gaat dit natuurlijk nooit binnen 5j verkopen voor 610k.
De kost van een nieuw appartement is binnen 5j misschien 3%/jaar gestegen, maar binnen 5j is dit individuele app "gebruikt"

 

[Noctilucus]

Wel degelijke aannames gebruiken hé. waarom op 15j? Ik zou sowieso 25j pakken, voor de jol in de calculator hier 30j.

Snel door spaargids calculator gejaagd:
250k EUR lenen. Interest 2.85% voor 30j. Maandelijks afbetalen aan 1029€.

Je verhuurt 5j lang aan 1100EUR.
je verkoopt aan 610k EUR. Je hebt 66k EUR huurgeld ontvangen waarmee je ook wat equity hebt mee afbetaald.
Equity + meerwaarde: 100k EUR winst op 250k inleg op 5j.

FYI: Ik ben maar aan't meedenken met de zot die dat gekocht heeft Ik zou het zelf niet doen

Aan de optimistische kant: je rekent hier op €0 kosten op die 5 jaar, geen KI, 100% verhuurd in die periode... en bijna 5% waardestijging per jaar (610 K€ tegenover de 480 K€ excl. kosten) waar je volledige winst uit voort komt.

Maar als verhuurder inderdaad het beste scenario als je je hypotheek kan rekken zodat de volledige afbetaling gebeurt door je huurinkomsten.

Sowieso zou ik het zelf ook niet doen. Verhuren wordt imho pas interessant als:
- je zelf een pand met minimale kosten kan opwaarderen zodat je huurrendement stijgt
- je het voor een lange periode verhuurt zodat je huurrendement door indexatie stijgt, al zal je op langere termijn ook wel meer kosten hebben aan vervangingen, reparatie,...

 

[TNTim]

Aankoop 445.000€, verplichte autostaanplaats erbij van 30.000€ + berging van 5.000€.
Samen 480.000€ + registratierechten (12%) + notariskosten voor aankoop/lening.

Je zit dan niet aan 500.000€, maar +-550.000€ voor aankoop.

Daarbovenop nog wat kosten als verhuurder:
Elke dag niet-verhuur is geen huurinkomst.
Elke nieuwe verhuur is opnieuw kosten voor huurcontract/plaatsbeschrijving en eventueel immo als je het zelf niet wil verhuren.
Belasting op KI in personenbelasting. (wordt eventueel wel geneutraliseerd door de lening)
Grondlasten.
Brandverzekering voor het gebouw.
Herstellingen/vernieuwingen.

Mogelijks miserie met betalingen/schade/huurders die jou te pas en te onpas contacteren/...

Rendement is hier toch te pover denk ik.

 

[contextbinder]

Maar je gaat dit natuurlijk nooit binnen 5j verkopen voor 610k.
De kost van een nieuw appartement is binnen 5j misschien 3%/jaar gestegen, maar binnen 5j is dit individuele app niet meer nieuw.

De eeuwige vraag, voor hetzelfde geld kan je dat voor 700k verkopen binnen 5 jaar - de waardestijging is imo onmogelijk te bepalen voor het gros van vastgoed.

 

[Horse]

450k aan 90 vierkante meter

 

[TNTim]

Dan eerder dit als ik zou investeren in Gent:
https://www.immoweb.be/nl/zoekertje/huis/te-koop/gent/9000/11378594

Aankoop 199.000€, eventueel nog wat proberen afpingelen.
Inclusief registratie en notaris +-230.000€
Volledig renoveren voor +-120.000€ als je quasi alles uit handen geeft, voor +-70.000€ als je véél zelf doet.

Eenmaal opgeknapt, lijkt verhuren voor +-800€ me zéker niet onrealistisch?

Als je veel zelf doet, kom je aan een totaalkost van 300.000€.
Stel dat je er zelf 100.000€ in steekt dan moet je nog 200.000€ gaan lenen.
Stel zelfde looptijd en rentevoet als @Wilto hanteerde, dan geeft dit 823€/maand op 30 jaar.
Dit jaar wordt er een indexatie van 3% verwacht, volgend jaar is bijgevolg uw huur al 1€ hoger dan lening.

 

[Herman De Croo]

Of gewoon niet renoveren en nu al verhuren voor 600 pm?

 

[Renegadexxripxx]

Of gewoon niet renoveren en nu al verhuren voor 600 pm?

E, is renovatieverplichting

 

[TNTim]

Of gewoon niet renoveren en nu al verhuren voor 600 pm?

Zit je niet met een renovatieverplichting aangezien het EPC E is?
Precies ook wel schimmel op de muur in living + schimmel op vloer in badkamer.

Je kan verhuren aan 600€ meteen, maar persoonlijk zou ik het renoveren en het up to date zetten zodat er deftig volk op af komt.

Had de staat nog niet zo goed bekeken, maar er is zelfs al chauffage op de slaapkamers.
Bedragen voor renovatie zijn dan ook mogelijks te hoog ingeschat, maar liever zo dan te laag inschatten en achteraf miserie...

Max 70.000€ meer voor 200€ meer per maand is trouwens beter dan 230.000€ voor 600€/maand.

 

[DogFacedGod]

Dan eerder dit als ik zou investeren in Gent:
https://www.immoweb.be/nl/zoekertje/huis/te-koop/gent/9000/11378594

Aankoop 199.000€, eventueel nog wat proberen afpingelen.
Inclusief registratie en notaris +-230.000€
Volledig renoveren voor +-120.000€ als je quasi alles uit handen geeft, voor +-70.000€ als je véél zelf doet.

Eenmaal opgeknapt, lijkt verhuren voor +-800€ me zéker niet onrealistisch?

Als je veel zelf doet, kom je aan een totaalkost van 300.000€.
Stel dat je er zelf 100.000€ in steekt dan moet je nog 200.000€ gaan lenen.
Stel zelfde looptijd en rentevoet als @Wilto hanteerde, dan geeft dit 823€/maand op 30 jaar.
Dit jaar wordt er een indexatie van 3% verwacht, volgend jaar is bijgevolg uw huur al 1€ hoger dan lening.

Dat is eerder een 1 slaapkamer + kinderkamer dan een tweeslaapkamer waar elk een volwassen kan inwonen. Dat kan je enkel verhuren aan koppels of 1 volwassene.
Je ziet op geen enkel foto de deur van de slaapkamers wat betekent dat de trap erdoor loopt.

Men schrijft ook keuken + badkamer maar dat lijkt mij eigenlijk 1 ruimte. Een keuken met een wc en douchecabine erin .


Daar ga je nooit deftig volk voor vinden .

 

[Tijdloos]

450k aan 90 vierkante meter

Hier in het appartementsgebouw kwam recent eentje onine, 78m2, 1 slaapkamer, 400k. Ik dacht "dit koopt toch niemand". Was op 3 dagen verkocht.

 

[zina90]

Goh, mbt verhuurpanden, denk ik dat oxbow1 de beste manier heeft beschreven:

Een stuk kant en klaar vastgoed kopen voor 250K en dat als win~win investering beschouwen zal werken maar alleen op zeer lange termijn.

(..)

Optie B, Slim/goedkoper kopen, Ik heb hier al meermaals verwezen naar een klant van mij die 50-60 appartementen heeft.
Die heeft bijna nog nooit iets gekocht dat officieel te koop staat.
Die werd van tevoren gebeld door makelaars die hij kent, en die worden cash beloond voor de mooie tip.

 

[TNTim]

@DogFacedGod
We woonden zelf jaren terug op een paar huizen van dit huis en dit huis lijkt een quasi kopie ervan.
Toen nog getwijfeld om het aan te kopen als starterswoning met volgende indeling na renovatie: keuken in de voorste ruimte, achteraan kleine bergruimte + badkamer, living op eerste verdieping en slaapkamer/bureau op tweede verdieping.

We hebben het uiteindelijk niet gekocht, mijn madam had schrik dat we daar dan voor altijd zouden blijven plakken. Met kinderen zou het inderdaad krap beginnen worden en hadden we moeten uitkijken voor iets anders. Als je veel gewoon bent natuurlijk, want in Gent zijn er een pak gezinnen die het met zulke woningen moeten doen.

 

[DogFacedGod]

@DogFacedGod
We woonden zelf jaren terug op een paar huizen van dit huis en dit huis lijkt een quasi kopie ervan.
Toen nog getwijfeld om het aan te kopen als starterswoning met volgende indeling na renovatie: keuken in de voorste ruimte, achteraan kleine bergruimte + badkamer, living op eerste verdieping en slaapkamer/bureau op tweede verdieping.

We hebben het uiteindelijk niet gekocht, mijn madam had schrik dat we daar dan voor altijd zouden blijven plakken. Met kinderen zou het inderdaad krap beginnen worden en hadden we moeten uitkijken voor iets anders. Als je veel gewoon bent natuurlijk, want in Gent zijn er een pak gezinnen die het met zulke woningen moeten doen.

Ja dat weet ik. Ik heb er genoeg gezien in Gent. Ik zag nog paar jaar geleden ééntje met een WC dat je naar buiten moest gaan. (Het wc was een zijdeur op het terras van het appartement. .) Ik weet nu niet wat erger is. Een WC waar je kookt of een wc waar je nog naar buiten moet gaan zoals de jaren '50. Ik denk dat ik kies voor naar buiten te gaan .


Maar dat zijn niet de beste huurders bij zo'n huisjes.
Bij die klasse verwacht ik vaak betalingsproblemen
of een maand leeg omdat het een compleet boeltje is
of verdwenen van de aardbol maar je kan er niemand nieuws insteken want je moet eerst langs de vrederechter.
Dan moet je rekenen op de gierigaards die gewoonweg zo weinig mogelijk willen betalen en niet veel comfort willen.

Dat lijkt mij vermoeiend. Iedere keer dat je een huurder gaat moeten zoeken, ga je twintig kandidaten moeten binnenlaten waarvan er één of twee te vertrouwen zijn.

 

[TNTim]

Ik denk dat ik kies voor naar buiten te gaan .

Haha, ik ook!

Onverstaanbaar eigenlijk dat ze dit zo bedacht hebben en daar al jarenlang zo geleefd wordt.
Zou het eerste zijn dat veranderd zou worden mocht ik het kopen.

 

[Horse]

Hier in het appartementsgebouw kwam recent eentje onine, 78m2, 1 slaapkamer, 400k. Ik dacht "dit koopt toch niemand". Was op 3 dagen verkocht.

Ik ken iemand die 38k gegeven heeft aan een Rolex, mijn punt is dat die mensen écht niet meer snappen dat ze teveel betalen voor wat het is

ach ja, ze doen maar hé

 

[DogFacedGod]

Ik ken iemand die 38k gegeven heeft aan een Rolex, mijn punt is dat die mensen écht niet meer snappen dat ze teveel betalen voor wat het is

ach ja, ze doen maar hé

Je maar ik denk dat jij niet beseft dat 450k voor een (nieuwbouw)appartement van 90m² in Gent of Leuven quasi de standaard is.

Dat is niet meer "teveel betalen voor wat het is". Dat is gewoon de realiteit.

En Gent en Leuven zijn nog goedkoop vergeleken met steden in de buurlanden.
Gent zit nu vol met Hollanders omdat het voor hen goedkoop is hier . Nog niet te spreken van de Spaanse invasie want werken in Spanje moet echt wel sucken als ik die allemaal hier zie.