Investeren in vastgoed

[nestorius]

Dat is het voorstel van vooruit: progressief belasten van arbeid en kapitaalopbrengsten samen, een euro is een euro.
Ik wist niet dat jij een socialist bent?

Het is niet omdat je op een gebied een gelijke visie hebt dat je daarom akkoord gaat met al de rest. Zulke zever mag hier op dit forum wel gaan stoppen.

 

[Herman De Croo]

Aan hoeveel zitten jullie qua % als je 12 x huurgeld /huidige waarde woning doet?

Halfopen woning met 4 slpkmrs die we verhuren: 850 huur per maand; geschatte waarde 280k; ergo 3.6% bruto per jaar

 

[contextbinder]

Aan hoeveel zitten jullie qua % als je 12 x huurgeld /huidige waarde woning doet?

Halfopen woning met 4 slpkmrs die we verhuren: 850 huur per maand; geschatte waarde 280k; ergo 3.6% bruto per jaar

Hier 4,08% - omdat ik te weinig vraag, aan normale verhuurprijs zou het bijna 6% kunnen zijn. Die 850 van u lijkt me trouwens ook laag.

 

[Herman De Croo]

wat voor pand is het dan?

 

[contextbinder]

wat voor pand is het dan?

2 x appartement in een rijwoning:

• gelijkvloers, gerenoveerd kleine 20 jaar geleden, 1 slaapkamer 12m², woonkamer 35m², keuken 10m², badkamer 9m², terras 5mx2m en een tuin van 60 meter, PVC ramen, verwarming gas - verhuurd aan 450 €/maand, 2km centrum Aalst in een rustige straat
• eerste + onder dak: 1 slaapkamer 10m², 1 slaapkamer 6m², woonkamer + open keuken 40m², badkamer 6m², berging op soort van tussenverdiep 10m², apart toilet, helaas geen terras - verhuurd aan 420 €/maand, 2km centrum Aalst in een rustige straat
• er is ook nog een droge kelder maar geen van beiden heeft deze nodig
• ik betaal zelf het onderhoudscontract voor de CV ketels - hebben ook een 24/24h service, kost 750 €/jaar

Huurders zijn er al meer dan 15 jaar, meteen de verklaring voor de lage prijs.

 

[TNTim]

Ene woning 4,5%, andere woning 4%.
We betalen zelf brandverzekering huurdersaansprakelijkheid voor het gebouw (+-120€ jaarlijks per woning) en tweejaarlijks onderhoud van cv (vorige keer 130€).

 

[oxbow1]

3,2% voor pand 1
3,65% voor pand 2
3,2% voor de nieuwbouw die ik aan het zetten ben.

Allemaal bruto, maar de waarde van de eigendommen is enkel belangrijk als ik ga verkopen.

Hoeveel erin zit qua cash vs de return is belangrijker.

 

[contextbinder]

3,2% voor pand 1
3,65% voor pand 2
3,2% voor de nieuwbouw die ik aan het zetten ben.

Allemaal bruto, maar de waarde van de eigendommen is enkel belangrijk als ik ga verkopen.

Hoeveel erin zit qua cash vs de return is belangrijker.

Eigenlijk niet, rendement op de waarde is wat relevant zou moeten zijn, echter is het besluit dat verhuren een slechte investering is de laatste decennia. Maar er zijn ook pluspunten t.o.v. aandelen - maar puur cijfermatig …

 

[Dako]

Eigenlijk niet, rendement op de waarde is wat relevant zou moeten zijn, echter is het besluit dat verhuren een slechte investering is de laatste decennia. Maar er zijn ook pluspunten t.o.v. aandelen - maar puur cijfermatig …

Rendement op geïnvesteerde waarde zou relevant moeten zijn e, niet t.o.v. huidige waarde. Je zit namelijk (bijna altijd) ook met meerwaarde op je vastgoed die je mee moet verrekenen.

 

[contextbinder]

Rendement op geïnvesteerde waarde zou relevant moeten zijn e, niet t.o.v. huidige waarde. Je zit namelijk (bijna altijd) ook met meerwaarde op je vastgoed die je mee moet verrekenen.

Ik vind de toekomstige meerwaarde een gevaarlijk iets om mee te werken, quasi niemand zal rekening houden met een waardevermindering of stagnatie bvb.

 

[DogFacedGod]

Eigenlijk niet, rendement op de waarde is wat relevant zou moeten zijn, echter is het besluit dat verhuren een slechte investering is de laatste decennia. Maar er zijn ook pluspunten t.o.v. aandelen - maar puur cijfermatig …

Rendement op waarde is juist minder relevant omdat je met hefboomeffect zit bij financiering. Dat is juist de essentie van investeren in vastgoed.


ROE = Hoeveel rendement heb ik op mijn eigen cash geld dat ik er insteek
ROI = Wat is het rendement van de totale investering (Eigen+vreemd vermogen)
Is mijn cashflow positief? (Kan ik maandelijks de lening aflossen zonder in cashflow problemen geraken?)

Want je wil vergelijken met de andere opties je kan doen met je cash geld.

 

[JPV]

Ik vind de toekomstige meerwaarde een gevaarlijk iets om mee te werken, quasi niemand zal rekening houden met een waardevermindering of stagnatie bvb.

Men rekent dan ook niet op toekomstige waarde, maar op basis van huidige geschatte waarde. Als je een woning correct onderhoudt en af en toe relevante investeringen doet, dan kan je de gewone stijging van de woningprijzen als referentie nemen, indien je natuurlijk niet investeert, moet je de niet-investeringen hiervan deels aftrekken en ga je met een waardedaling zitten (wat bij huurwoningen wss wel vaak het geval is).

Aandelen kunnen ook een waardevermindering of stagnatie hebben, hé, toch reken je de huidige waarde vaak in je portefeuille.

Ik trek persoonlijk om de woning te waarderen een vijftal percent af omwille van de lagere liquiditeit van een woning (in de veronderstelling dat je een woning wel snel verkoopt als je de prijs wat lager zet), de woning zelf onderhouden/investeren we goed, dus daar neem ik de prijsevolutie van hetzelfde type woning in mijn provincie als referentie.

 

[contextbinder]

Rendement op waarde is juist minder relevant omdat je met hefboomeffect zit bij financiering. Dat is juist de essentie van investeren in vastgoed.


ROE = Hoeveel rendement heb ik op mijn eigen cash geld dat ik er insteek
ROI = Wat is het rendement van de totale investering (Eigen+vreemd vermogen)
Is mijn cashflow positief? (Kan ik maandelijks de lening aflossen zonder in cashflow problemen geraken?)

Want je wil vergelijken met de andere opties je kan doen met je cash geld.

Correct - Ik had idd moeten vermelden dat ik veronderstelde dat er geen financiering meer was.

 

[Tjiftjaf]

Bij ons in de straat komen er een hoop garageboxen te koop voor €35000/stuk met mogelijkheid om laadpaal te installeren. Aangezien het een straat is met allemaal rijhuizen waar elektrisch opladen dus (bijna) enkel mogelijk is binnen aan garagebox lijkt dit me met het oog op de toekomst wel een goede investering. Op deze moment worden alle boxen verhuurd en is er een wachtlijst, dus er is zeker voldoende vraag naar.

Iemand hier ervaring met investeren in garageboxen? Benieuwd naar positieve/negatieve ervaringen.

 

[Jackerath]

Als je als particulier een garagebox/autostaanplaats wil verhuren, ben je btw-plichtig. Dus dat is toch al een klein nadeel ten opzichte van gewoon woningen verhuren.

 

[Tjiftjaf]

Als je als particulier een garagebox/autostaanplaats wil verhuren, ben je btw-plichtig. Dus dat is toch al een klein nadeel ten opzichte van gewoon woningen verhuren.

Maar blijkbaar wel met een vrijstelling wanneer je inkomsten uit de verhuur < €25000 zijn, wat sowieso het geval zal zijn. Je moet nog wel een BTW-nummer aanvragen.

 

[Dako]

Ik vind de toekomstige meerwaarde een gevaarlijk iets om mee te werken, quasi niemand zal rekening houden met een waardevermindering of stagnatie bvb.

Ik zeg ook niet dat je toekomstige meerwaarde moet meerekenen maar wel moet rekenen met je geïnvesteerde waarde i.p.v. de "huidige" waarde. De (huidige of toekomstige) meerwaarde kan je virtueel wel meerekenen maar is m.i. pas definitief bij verkoop)

App aangekocht 10j geleden voor 200k EUR wat nu 250k EUR waard en je verhuurd voor 12K/jaar geeft m.i. een rendement van 6% (12k op 200K investering) i.p.v. 4,8% (12K op 250K) aangezien je inleg "maar" 200K was.
De 50K waardestijging is een virtueel bijkomend rendement (wat je m.i. pas definitief kan meenemen bij verkoop) van 2,5% (50K/10j = 5K extra/jaar op 200K = 2,5%)

Een waardestijging tussen aankoop en heden zou, als je vergelijking met "huidige waarde", je rendement in % serieus doen dalen terwijl dit net het totale rendement serieus kan verhogen...

 

[contextbinder]

Ik zeg ook niet dat je toekomstige meerwaarde moet meerekenen maar wel moet rekenen met je geïnvesteerde waarde i.p.v. de "huidige" waarde. De (huidige of toekomstige) meerwaarde kan je virtueel wel meerekenen maar is m.i. pas definitief bij verkoop)

App aangekocht 10j geleden voor 200k EUR wat nu 250k EUR waard en je verhuurd voor 12K/jaar geeft m.i. een rendement van 6% (12k op 200K investering) i.p.v. 4,8% (12K op 250K) aangezien je inleg "maar" 200K was.
De 50K waardestijging is een virtueel bijkomend rendement (wat je m.i. pas definitief kan meenemen bij verkoop) van 2,5% (50K/10j = 5K extra/jaar op 200K = 2,5%)

Een waardestijging tussen aankoop en heden zou, als je vergelijking met "huidige waarde", je rendement in % serieus doen dalen terwijl dit net het totale rendement serieus kan verhogen...

Het is hetzelfde verhaal als iemand met dividend -aandelen:

• Je koopt een aandeel aan 100 $
• De koers stijgt naar 10000 $ en ze geven 100 $ dividend
• rendement 100%

 

[contextbinder]

3,2% voor pand 1
3,65% voor pand 2
3,2% voor de nieuwbouw die ik aan het zetten ben.

Allemaal bruto, maar de waarde van de eigendommen is enkel belangrijk als ik ga verkopen.

Hoeveel erin zit qua cash vs de return is belangrijker.

Heb je trouwens een idee hoeveel % je toegevoegde waarde is- op basis van je werkwijze is dit significant neem ik aan +/- 30%?. Uiteindelijke doel is wellicht leven van huurinkomsten? Heb je ooit al met de gedachte gespeeld alles te verkopen eens afbetaald?

 

[oxbow1]

Ik speel regelmatig met de gedachte alles te verkopen, maar tegelijk wil ik wel de huurgelden als inkomsten.

Moeilijk zicht op de toegevoegde waarde, maar als ik morgen al mijn vastgoed verkoop (dus de 3 panden + mijn eigen woning - de openstaande schulden kom ik (conservatief geteld) aan 1,2 miljoen dat op mijn zichtrekening verschijnt.

Mijn eerste verhuurwoning kocht ik in 2017~2018 voor 268K eigenlijk heb ik daar enkel geschilderd. (Kost 1000€) schat die woning nu in op 330K ook al 7~8K certificaten van zonnepanelen van getrokken en 50K huur.
Hier zit wel maandelijks 150€ negatieve cashflow op. (Maar beetje helpen sparen kan geen kwaad)