Investeren in vastgoed

[DogFacedGod]

Kleine nuance natuurlijk Enkel door veel zelf te doen, kan je misschien nog wat rendement halen... Maar anders? Aan huidige prijzen is kans op meerwaarde klein en wil je een vlot verhuurbaar pand (liefst nog aan hoge huurprijzen), dan impliceert dat vaak een gewilde, dure locatie en is de prijs van het pand navenant...
Investeringsvastgoed aan huidige prijzen kopen - zeker nieuwbouw of vernieuwbouw - is gewoon een slechte investering.

Maar je vergeet dat vastgoed quasi de enigste investeringsmiddel beschikbaar is voor een particulier waar deze kan beschikken over een hefboomeffect.

 

[MarkSuikerberg]

Waarom niet? Als hij al van zijn 40 eerste investeringen kan bewijzen dat hij zijn lening correct kan afbetalen?

"Hij" betaalt het niet af, de huurders doen het. Als de economie nog eens een echte deuk krijgt en +- 20% vd huurders betaalt paar maanden niet, dan zal de bank die huizen verkopen. 20% is mss overdreven, maar een jump van 10% in werkloosheid in een paar maand tijd is realistisch. Als 10% vd investeringseigendommen op de markt zouden komen, dan zakt het in als een kaartenhuisje. Face it. Heeft het de afgelopen 20j goed gewerkt in België? Zeker, heel zeker. Zal het zo blijven doorgaan? Wrs nog even, maar de dag dat het niet meer zo is verdampen al uw bloed, zweet en tranen als sneeuw voor de zon.

 

[oxbow1]

En waar gaat iedereen dan wonen? In een tent in het bos?
Als vastgoed daalt is dat enkel een mooi bijkoopmoment.

 

[Sylverscythe]

Licht off-topic, maar ik verhuur het appartement waar ik vroeger woonde via een sociaal verhuurkantoor.

De redenen hiervoor:
- Standaard 9 jaar contract met het sociaal verhuurkantoor (SVK) waar zij zelf onderverhuren. Dus 9 jaar zeker van de maandelijkse huur.
- Alles is perfect in orde op vlak van papierwerk.
- Het gaat over een 1-kamer appartement waar de zolder als 2de kamer werd ingericht door de vorige eigenaars. Dus de leefruimte is wat klein, wat op de privémarkt voor lagere prijs zorgt. Voor het SVK daarentegen gaat het over 2 kamers wat de prijs verhoogt.
- Bij afloop contract wordt alles hersteld volgens de plaatsbeschrijving (een document van 30 pagina's).
- Het doelpubliek heeft geen nood aan een garage dus die kan ik apart gebruiken/verhuren.
- Een soort naïef idee dat dit een goede daad is?

Financieel:
- Over het algemeen een lagere huurprijs, valt bij mij mee, zo'n 90% van wat iemand van een immo schatte. Meestal eerder 80%.
- Korting op de onroerende voorheffing die wel redelijk is maar het vorig punt natuurlijk niet compenseert.
- Kleine opknapwerken worden door een sociaal klusbureau gedaan, dus er zijn nu wat reparaties gebeurd met serieus gesubsidieerde werkuren.

Ervaringen:
- Het SVK zelf bestaat uit behulpzame mensen, die zelf wel inschikkelijk zijn over zaken en eigenlijk eerlijk over alles, ze zijn natuurlijk beperkt door de wet, die soms nogal absurd is (volgend punt).
- Het appartement moet in orde staan volgens de Vlaamse wooncode. Zaken zoals EPC < 400 maar ook dingen die redelijk absurd zijn. Mijn douchedeur moest zo omgekeerd worden (scharnier aan andere kant cabine) omdat de plaats voorzien voor de wasmachine anders te dichtbij was en niet afgeschermd=risico op elektrocutie. Op de privémarkt trekt niemand zich daarvan iets aan.
- Je moet het natuurlijk kunnen loslaten. Ik heb de huurder 1x gezien en ja dat zijn natuurlijk "sociale gevallen". Was vooral geïnteresseerd in de grootte van de lift, minder in de technische uitleg. Vroeg dan of "een sofa" in de lift zou passen, waarop ik dan antwoordde dat het afhing van de grootte van de sofa. Bij het buitengaan vroeg hij terloops waar het centrum was en of er veel winkels waren, en ook of er scholen in de buurt waren voor zijn dochter. Ik leg dat uit, vraagt hij doodleuk "maar zijn die scholen Franstalig?". Uiteraard niet in Vlaanderen. Onlangs stond er een hele week een vuilzak van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest buiten...

 

[MarkSuikerberg]

En waar gaat iedereen dan wonen? In een tent in het bos?
Als vastgoed daalt is dat enkel een mooi bijkoopmoment.

Dat zeg ik toch ook niet? Sommigen vergeten soms gwn dat een hefboom een mes is dat langs 2 kanten snijdt. Afgelopen jaren sneed het langs de goeie kant: feest, everybody happy. Hoe kan het trouwens een goed 'bijkoopmoment' zijn? Zit je met cash ofzo? Kom op, leg uw 10% inbreng op tafel en koop een extra appartement he! Brengt geld op!!!

 

[fear of god]

"Hij" betaalt het niet af, de huurders doen het. Als de economie nog eens een echte deuk krijgt en +- 20% vd huurders betaalt paar maanden niet, dan zal de bank die huizen verkopen. 20% is mss overdreven, maar een jump van 10% in werkloosheid in een paar maand tijd is realistisch. Als 10% vd investeringseigendommen op de markt zouden komen, dan zakt het in als een kaartenhuisje. Face it. Heeft het de afgelopen 20j goed gewerkt in België? Zeker, heel zeker. Zal het zo blijven doorgaan? Wrs nog even, maar de dag dat het niet meer zo is verdampen al uw bloed, zweet en tranen als sneeuw voor de zon.

Wat is dat voor non argument? Dat heb je bij alle investeringsvormen. We gaan maar zwijgen over de beurs en crypto zeker

 

[Inv]

Licht off-topic, maar ik verhuur het appartement waar ik vroeger woonde via een sociaal verhuurkantoor.

De redenen hiervoor:
- Standaard 9 jaar contract met het sociaal verhuurkantoor (SVK) waar zij zelf onderverhuren. Dus 9 jaar zeker van de maandelijkse huur.
- Alles is perfect in orde op vlak van papierwerk.
- Het gaat over een 1-kamer appartement waar de zolder als 2de kamer werd ingericht door de vorige eigenaars. Dus de leefruimte is wat klein, wat op de privémarkt voor lagere prijs zorgt. Voor het SVK daarentegen gaat het over 2 kamers wat de prijs verhoogt.
- Bij afloop contract wordt alles hersteld volgens de plaatsbeschrijving (een document van 30 pagina's).
- Het doelpubliek heeft geen nood aan een garage dus die kan ik apart gebruiken/verhuren.
- Een soort naïef idee dat dit een goede daad is?

Financieel:
- Over het algemeen een lagere huurprijs, valt bij mij mee, zo'n 90% van wat iemand van een immo schatte. Meestal eerder 80%.
- Korting op de onroerende voorheffing die wel redelijk is maar het vorig punt natuurlijk niet compenseert.
- Kleine opknapwerken worden door een sociaal klusbureau gedaan, dus er zijn nu wat reparaties gebeurd met serieus gesubsidieerde werkuren.

Ervaringen:
- Het SVK zelf bestaat uit behulpzame mensen, die zelf wel inschikkelijk zijn over zaken en eigenlijk eerlijk over alles, ze zijn natuurlijk beperkt door de wet, die soms nogal absurd is (volgend punt).
- Het appartement moet in orde staan volgens de Vlaamse wooncode. Zaken zoals EPC < 400 maar ook dingen die redelijk absurd zijn. Mijn douchedeur moest zo omgekeerd worden (scharnier aan andere kant cabine) omdat de plaats voorzien voor de wasmachine anders te dichtbij was en niet afgeschermd=risico op elektrocutie. Op de privémarkt trekt niemand zich daarvan iets aan.
- Je moet het natuurlijk kunnen loslaten. Ik heb de huurder 1x gezien en ja dat zijn natuurlijk "sociale gevallen". Was vooral geïnteresseerd in de grootte van de lift, minder in de technische uitleg. Vroeg dan of "een sofa" in de lift zou passen, waarop ik dan antwoordde dat het afhing van de grootte van de sofa. Bij het buitengaan vroeg hij terloops waar het centrum was en of er veel winkels waren, en ook of er scholen in de buurt waren voor zijn dochter. Ik leg dat uit, vraagt hij doodleuk "maar zijn die scholen Franstalig?". Uiteraard niet in Vlaanderen. Onlangs stond er een hele week een vuilzak van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest buiten...

En regelt het SVK dan alles of zijn er zaken die je zelf nog moet doen? Niet dat ik zelf iets te huur heb maar mocht ik het hebben zou ik mij er zo weinig mogelijk van willen aantrekken.

 

[MarkSuikerberg]

Wat is dat voor non argument? Dat heb je bij alle investeringsvormen. We gaan maar zwijgen over de beurs en crypto zeker

Wat heb je bij alle investeringsvormen? Dat ze in waarde kunnen dalen? Akkoord. Maar ik koop geen dividendaandeel met een lening ofzo he. Die mannen die balls deep in leverage zitten en claimen dat ze 50 appartementen hebben kunnen van een kale reis terugkomen en dat vergeten ze soms gewoon. Als ge 10 appartementen hebt, maar een familiebedrijf dat in gelijk welk scenario het eigenlijk wel kan afbetalen dan is het risico natuurlijk beperkter he

 

[Deleted member 1888]

Ik weet niet waarom jij denkt dat ik een vastgoed guru ben ofzo
Ik ben daar allemaal niet mee bezig, mijn panden betalen zichzelf af dus ik kijk gewoon maandelijks naar mijn rekening and that’s it. Ik zie het meer als appeltje tegen de dorst eenmaal ik 45 ben
Ik hou mij meer bezig met nieuwe projecten op te zoeken, vind dat interessanter dan elke dag berekeningen maken zoals de echte kenners hier!

Keeping a low profile? Je hebt gelijk, zo moet het.

Nieuwe projecten komt toch op hetzelfde neer, daar moeten de cijfers toch ook kloppen?

 

[Erra555]

En regelt het SVK dan alles of zijn er zaken die je zelf nog moet doen? Niet dat ik zelf iets te huur heb maar mocht ik het hebben zou ik mij er zo weinig mogelijk van willen aantrekken.

Toen ik migreerde wou ik mijn (klein) huis ook verhuren aan een SVK maar op het laatste moment is er toch een privé huurder in gekomen omdat ik hem ken. Voor zover ik weet regelt het SVK alles en lossen ze zelf de problemen op. Mocht mijn huurder vertrekken, zou ik er geen seconde over twijfelen om terug met het SVK contact op te nemen. Waarschijnlijk komt mijn huis in betere staat terug dan dat ik het aan hen verhuur.

En ze betaalden ook meer huur dan mijn aflossing, dus why not?

 

[Sylverscythe]

En regelt het SVK dan alles of zijn er zaken die je zelf nog moet doen? Niet dat ik zelf iets te huur heb maar mocht ik het hebben zou ik mij er zo weinig mogelijk van willen aantrekken.

In principe alles éénmaal je opgestart bent. Enige dat ik nu nog zou moeten doen is naar de algemene vergadering van eigenaars gaan, dat doen ze dus niet. Wij krijgen ook een afrekening van de syndicus waarvan het SVK een deel betaalt (zaken zoals de lift, niet het ereloon) dus dat moet ik doorgeven.

 

[fear of god]

Alsof mensen gaan verhuizen

Keeping a low profile? Je hebt gelijk, zo moet het.

Nieuwe projecten komt toch op hetzelfde neer, daar moeten de cijfers toch ook kloppen?

Niet om te kopen hoor, gewoon uit interesse en curiositeit
Zou graag binnen een jaar of 5 ook ergens een mini-ontwikkelingsprojectje doen!

 

[Racing_Genk]

"Hij" betaalt het niet af, de huurders doen het. Als de economie nog eens een echte deuk krijgt en +- 20% vd huurders betaalt paar maanden niet, dan zal de bank die huizen verkopen. 20% is mss overdreven, maar een jump van 10% in werkloosheid in een paar maand tijd is realistisch. Als 10% vd investeringseigendommen op de markt zouden komen, dan zakt het in als een kaartenhuisje. Face it. Heeft het de afgelopen 20j goed gewerkt in België? Zeker, heel zeker. Zal het zo blijven doorgaan? Wrs nog even, maar de dag dat het niet meer zo is verdampen al uw bloed, zweet en tranen als sneeuw voor de zon.

In de US zijn de werkloosheidsuitkeringen heel wat minder dan in Belgie en ook minder toegankelijk (volgens een bron zou slechts 29% van de werklozen in de US werkloosheidsuitkering krijgen), dus een instorting van de markt zoals toen in de US in 2008/9 zie ik hier toch niet direct gebeuren. Al zou een stevige correctie misschien wel welkom zijn om de betaalbaarheid te garanderen.

 

[fear of god]

In principe alles éénmaal je opgestart bent. Enige dat ik nu nog zou moeten doen is naar de algemene vergadering van eigenaars gaan, dat doen ze dus niet. Wij krijgen ook een afrekening van de syndicus waarvan het SVK een deel betaalt (zaken zoals de lift, niet het ereloon) dus dat moet ik doorgeven.

Waarom is een syndic nog nodig als het SVK de meeste zaken regelt? Wij hebben bv geen syndic voor de blok dat volledig beheert wordt door het SVK, lijkt mij beetje overbodig?

 

[Sylverscythe]

Waarom is een syndic nog nodig als het SVK de meeste zaken regelt? Wij hebben bv geen syndic voor de blok dat volledig beheert wordt door het SVK, lijkt mij beetje overbodig?

Ik ben de eigenaar van 1 appartement in een gebouw hé. Beetje realistisch blijven.

 

[fear of god]

Ik ben de eigenaar van 1 appartement in een gebouw hé. Beetje realistisch blijven.

Ja ik ook, niet heel de blok is van mij.

 

[Sylverscythe]

Ja ik ook, niet heel de blok is van mij.

Maar heel het gebouw wordt door het SVK beheert zeg je, bij mij maar 1 appartement.

 

[fear of god]

Maar heel het gebouw wordt door het SVK beheert zeg je, bij mij maar 1 appartement.

Aha! My bad.

 

[Renegadexxripxx]

Waarom is een syndic nog nodig als het SVK de meeste zaken regelt? Wij hebben bv geen syndic voor de blok dat volledig beheert wordt door het SVK, lijkt mij beetje overbodig?

De svk regelt de vergaderingen niet met de andere eigenaren van de appartementen hé, noch het huisreglement etc.
Maar dit is dacht ik pas verplicht vanaf een x aantal woonplaatsen binnen het gebouw. Al kan het svk wel als syndicus werken indien dit zo wordt overeengekomen voor het volledige gebouw (denk ik).

@kay-gell die kan het nog duidelijker zeggen.

 

[Fredjeb]

ik ben de laatste 6 maand ook op zoek naar een opbrengsteigendom.
Mijn ervaring is momenteel toch dat de markt mij vrij oververhit lijkt.
- 2 huizen waar ik een bod op heb gedaan beide 30 - 40k boven de vraagprijs geboden.
- Sociale woning op biddit die 5j geleden voor 150k werd verkocht -> verkocht voor 310k

Alle makelaars die ik spreek zeggen het zelf ook dat het een echte gekte is. Ik hoop dat de rente wat stijgt. Dan kunnen gezinnen wat minder lenen en komt de betaalbaarheid van zelf in het gedrang.