Maar je vergeet dat vastgoed quasi de enigste investeringsmiddel beschikbaar is voor een particulier waar deze kan beschikken over een hefboomeffect.
So? Dat hefboomeffect kan evengoed een vloek worden...
Als theoretisch concept is dat uiteraard leuk en denk je "wauw, wat een rendement" , maar dan moet alles goed gaan: de huur moet ten allen tijde volstaan om je aflossingen te dekken, je moet hopen dat je wanneer je tussentijds een pand verkoopt dat je een meerwaarde realiseert, wat je weer extra marge geeft als je eens een tegenslag hebt bij de verkoop/verhuur van een ander pand. Je moet dus ten allen tijde voldoende cashflow hebben.
Zolang de vastgoedmanie blijft duren (en de huis- en huurprijzen blijven stijgen), zal dit in de meeste gevallen geen probleem vormen en er zijn ongetwijfeld historische voorbeelden genoeg van mensen die met dat hefboomeffect rijk zijn geworden. Maar het had ook heel anders kunnen uitdraaien indien de huizenprijzen gecorrigeerd waren (bvb. omdat de rente na enkele jaren daling terug zou gestegen zijn).
Neem nu onderstaand voorbeeld dat voor sommigen helaas realiteit zal zijn: een tijdje geleden waren de service flats trendy als investeringsvastgoed. Werden toen massaal neergepoot en verkocht door gladde immoboys aan brave mensen die er hun oude dag in zoude doorbrengen en het in de tussentijd zouden verhuren " want dat brengt meer op dan op een boekje".
Ondertussen blijkt dit een regelrechte flop en is er zeer veel leegstand. Met Corona zal dit er ook niet op beteren denk ik dan.
Beeld je maar eens in dat je 10 jaar geleden 2 peperdure serviceflat hebt gekocht: voor de ene ben je gaan lenen ( aan de toen nog hoge rentevoeten) en de andere heb je cash betaald. Hefboomeffect, weet je wel --> §§§§
Ondertussen staan beide service flats al verschillende jaren leeg, is gans de blok aan het verloederen (want enkele serviceflats die leegstaan) en geraak je ze aan de straatstenen niet meer kwijt. Uit pure miserie betaal je je krediet en die insane hoge maandelijke kosten (voor het gebouw en de service flat diensten) maar af met je overige spaarcentj... oh wacht: die zijn ondertussen al op, waardoor je service flat openbaar wordt verkocht wegens wanbetaling van je krediet --> schuldenput.
Dit is nu één specifiek voorbeeld, maar ik weet niet of mensen die zich nu massaal in de schulden steken om nieuwbouwappartementen te kopen om te verhuren en hierbij rekenen op de huur (en tussentijdse meerwaardes) om hun kredieten af te lossen een slimme investering doen.
Als je vandaag kwaliteitsnieuwbouw koopt in een project op een deftige locatie betaal je een gigantische hoge kostprijs, waardoor je huurrendement zeer laag is en de kans op meerwaarde miniem. En dat is dan nog uitgaande van het best case scenario: nooit leegstand en geen huurschade. Dat is m.i. de dag van vandaag een groot risico.
Trouwens: vastgoed is zeker niet het enige investeringsmiddel waarbij je : dit kan je evengoed doen voor bvb. aandelen ( hetzij via de investeringsmarge bij je broker, hetzij via afgeleide producten zoals turbo's, opties etc).
Pak half miljoen teveel betaald in het begin en met anderhalf verlies moeten verkopen. Decennia geleden was dat nog veel erger en werd vastgoed op veilingen aan spotprijzen weggedaan. Daarmee wordt vervolgens éérst de bank betaald, rest krijg je terug. In dat geval: 0.
serena-bay.com
