De huurwet: Te weinig aandacht voor mensen die het niet breed hebben

[oxbow1]

Als je als verhuurder een beetje energie investeert in het zoeken naar de juiste huurder, verklein je de kans op problemen al met 90%

Ik gebruik om te verhuren dit scenario:
advertentie op immoweb voor 77€ ofzo, met 10~15 duidelijke foto’s en een duidelijke beschrijving.
Daarna word ik gebeld+een massa e~mail. met kandidaten. (Ik verhuur woningen, ik blijf ver weg van appartementen!)

daar kan ik de ellende al uitscreenen gewoon door te lezen. Na 1week kan ik normaal de advertentie al offline halen.

Tijdens het plaatsbezoek maak ik duidelijk dat ik de verhuurder zelf ben(en geen onbekende rijke) en na de sleuteloverdracht mogen ze de woning bekijken als hun eigen woning, en val ik hun voor niets meer lastig.(huurgenot is heilig)
de enige eis is wel dat ik elke maand zeer stipt mijn centen krijg! (Het eerste jaar word er verhuurd met een jaarcontract, eenmalig te laat betaald, word het contract niet verlengd!) (op voorhand zeer duidelijk besproken) Dus worst case zit een slechte huurder er maar 1 jaar in.

idealiter word het huurcontract overlopen bij de nieuwe huurder thuis, (dit kan je gemakkelijk inkleden, van jah ik zit een zware verbouwing of whatever) Ben je hier niet welkom, gaan de alarmbellen al af)

gedoe met de huurwaarborg, de eerste maand huur nog niet op de rekening =>geen sleuteloverdracht! (In het contract vermelden dat het huurcontract pas ingaat vanaf dat aan deze voorwaarden voldaan is.)

Goeie afspraken maken goeie vrienden, ook aan de onderkant van de huurmarkt zitten deftige mensen die begrijpen dat het in hun voordeel is om stipt te betalen voor het dak boven hun hoofd.

 

[pardal]

gedoe met de huurwaarborg, de eerste maand huur nog niet op de rekening =>geen sleuteloverdracht! (In het contract vermelden dat het huurcontract pas ingaat vanaf dat aan deze voorwaarden voldaan is.)

Dat is geen geldige contractuele bepaling. Als er een huurovereenkomst is getekend, dien je op de dag van aanvang de sleutels te overhandigen. (Leveringsplicht verhuurder) Ook al heb jijzelf als verhuurder nog geen waarborg of huur gezien.

 

[oxbow1]

Lol ,dit is net hoe foute huurders hun verhuurder testen. Hoeveel marginalen hebben zo al 6maand gratis ergens verbleven omdat de verhuurder zich nog voor de start zich te soft opstelt En een sleutel afgeeft.

Mijn 3 mogelijke reacties op dit scenario:
1) de huurder compleet negeren tot het financiele geregeld is. Wel even laten weten waarom je hem negeert. (Het spelletje dat de huurder meestal speelt)
2) Zeer droog reageren dat je de eerste huurinkomsten nodig hebt om brandstof in je wagen te doen om ter plaatse te kunnen komen Voor die sleutel. (Dan snapt hij ook hoe laat het is) (bullshit werkt in 2 richtingen)
3) er op drukken dat de huurder zijn zaakjes onmiddelijk regelt, en dat je standby klaarstaat om dezelfd dag de sleutel nog te komen brengen. (Banken/overschrijvingen anno 2021 kunnen echt op enkele uren alles in orde brengen)

 

[ThomasMore]

Dat is het investeringsrisico dat je nam, op het moment dat je besliste om de woning te verhuren aan anderen.

Waarom zou de overheid uw investeringsrisico moeten dekken?
(Ps: dat idee is niet zo ver gezocht als het zou lijken. Het bestond al voor andere zaken zoals tax shelter of het vroegere Archimedes fonds als ik mij niet vergis. Maar dergelijke dekkingen voor investeringsrisico's van particulieren vind ik persoonlijk te zot voor woorden.)

De problemen van dat gezin ontstaan uit het genomen investeringsrisico.

Om @Straddle zijn voorbeeld concreter te maken:
Als ik aandelen Apple koop en met het dividend mijn huur betaal, moet ik niet komen klagen als Apple het dividend volgend jaar onverwacht verlaagt en ik de huur niet meer kan betalen.
Als de aandelen op dat moment 20% lager staan, zal ik bijkomend ook verlies maken ten opzichte van mijn aankoopprijs.
Dat is investeringsrisico.

Zelfs uw eigen woning kopen is een investering, uw oogmerk maakt niet uit.
Je genereert immers toekomstige recurrente cashflow (de niet-betaalde huur) en zal later bij verkoop nogmaals een cashflow genereren.
Uw financiering van uw activa staat daar los van.

Nope, het gaat erover dat huurders hun huur niet betalen. Dat is alsof Apple eerst een dividend uitkeert en dat vervolgens niet zou betalen en het bovendien zeer moeilijk zou maken om je aandelen terug te verkopen.

De overheid moet geen investeringsrisico dekken maar mag wel de juridische procedure om te kunnen claimen waar je recht op hebt effciënter maken. Bescherming van huurder en verhuurder zijn nodig.

 

[JanusDR]

Nope, het gaat erover dat huurders hun huur niet betalen. Dat is alsof Apple eerst een dividend uitkeert en dat vervolgens niet zou betalen en het bovendien zeer moeilijk zou maken om je aandelen terug te verkopen.

Dat is effectief zo bij bepaalde investeringen, bedrijven komen niet altijd hun beloftes na.
Kunnen zelfs helemaal frauduleus zijn. (zie Wirecard, Lernout&Hauspie, ...).

->Investeringsrisico.

De overheid moet geen investeringsrisico dekken maar mag wel de juridische procedure om te kunnen claimen waar je recht op hebt effciënter maken. Bescherming van huurder en verhuurder zijn nodig.

Akkoord dat efficiëntere juridische procedures wenselijk zijn.

Maar op zich is deze inefficiënte juridische procedure op voorhand gekend door de investeerder en dient deze daarmee rekening te houden op het moment dat hij investeert.

Als je bv. kijkt bij globalpropertyguide.com staat bij België letterlijk "pro tenant laws" vermeld bij de investeringsparameters. (Naast income taxes, total transaction costs, etc. ...).
Daarmee dien je rekening te houden bij het vereiste rendement van uw investering.

 

[DogFacedGod]

Dat is geen geldige contractuele bepaling. Als er een huurovereenkomst is getekend, dien je op de dag van aanvang de sleutels te overhandigen. (Leveringsplicht verhuurder) Ook al heb jijzelf als verhuurder nog geen waarborg of huur gezien.

Is dat echt zo of is dat recent veranderd geweest?

Mag je de sleutels bijhouden zolang je huurder de waarborg niet betaalt?

Op het moment dat de huurovereenkomst met je nieuwe huurder in werking treedt, blijkt dat hij de huurwaarborg nog niet in orde bracht. Mag je dan weigeren de sleutels aan hem af te geven?

moneytalk.knack.be

Huurwaarborg niet betaald: wat nu?

De meeste huurovereenkomsten verplichten een huurder om een huurwaarborg te stellen. Wat kan de verhuurder doen als de huurder nalaat hiertoe over te gaan?

immo.vlan.be

 

[Peter Vercruysse]

Justitie wordt al decennia lang ondergefinancierd. Snellere justitie is duurdere justitie, en politici wagen zich daar niet graag aan.

Justitie wordt niet ondergedinancierd, in tegendeel zelfs, maar gaat enkel veel te laks om met de middelen die ze krijgen.

 

[Peter Vercruysse]

De bescherming van EEN woonst van mensen, zeker van kinderen die in een gezin leven, zou véél groter moete zijn dan de bescherming van eigendommen van mensen die niet zo zwaar geraakt worden (in verhouding) als een woning kapotgewoond wordt.

Dat gebeurt maar al te veel. Het kan wel zo zijn dat je geen invloed hebt op de uitkering die je krijgt, maar je hebt wel invloed in de mate waarin je een woning al dan niet gaat onderhouden.

Plus met zaken als schuldbemiddeling komen veel mensen er uiteindelijk al te goedkoop vanaf want ze betalen noch de achterstallige huur volledig terug noch de schade. Hoe meer andere schuldeisers hoe minder de verhuurder uiteindelijk ziet.

Uiteindelijk heeft de individuele niets te maken met problemen van zijn huurder, maar moet er wel voor opdraaien.

 

[pardal]

Is dat echt zo of is dat recent veranderd geweest?

Mag je de sleutels bijhouden zolang je huurder de waarborg niet betaalt?

Op het moment dat de huurovereenkomst met je nieuwe huurder in werking treedt, blijkt dat hij de huurwaarborg nog niet in orde bracht. Mag je dan weigeren de sleutels aan hem af te geven?

moneytalk.knack.be

Huurwaarborg niet betaald: wat nu?

De meeste huurovereenkomsten verplichten een huurder om een huurwaarborg te stellen. Wat kan de verhuurder doen als de huurder nalaat hiertoe over te gaan?

immo.vlan.be

De verhuurder heeft een leveringsplicht, vastgelegd in de woninghuurder/decreet wat van dwingend recht is. Er kunnen hier wettelijk geen bijkomende voorwaarden contractueel vastgelegd worden.

 

[Deleted member 658]

De verhuurder heeft een leveringsplicht, vastgelegd in de woninghuurder/decreet wat van dwingend recht is. Er kunnen hier wettelijk geen bijkomende voorwaarden contractueel vastgelegd worden.

So? Waarborg betalen is ook een contractuele plicht wanneer dit in het huurcontract opgenomen werd. Een huurder die weigert om de afgesproken waarborg te betalen en vervolgens begint over leveringsplicht is een grote rode vlag. Ik betaal veel liever een eventuele boete dan dat ik zo'n huurder een toegangsticket tot mijn pand verschaf.
Die wil je zeker niet de mogelijkheid geven om zijn domicilie daar te kunnen zetten en vervolgens de wanbetaling zo lang mogelijk te kunnen rekken maar moet je zo snel mogelijk aangetekend schrijven en de procedure bij vrederechter voor ontbinding laten opstarten.

En in tussentijd laat je een andere kandidaat huurder voor hetzelfde pand tekenen die je wel zo snel mogelijk de sleutel geeft.

Ik ken eigenlijk maar 1 persoon die ooit slecht gevaren is met een horrorhuurder, en zelfs 2x op rij. De les die ik daaruit trok was: als kandidaat huurders met een zieligaardsverhaaltje afkomen (de kindjes, familiale toestand, plots dakloos ...) waarmee ze je emotioneel proberen te overtuigen waarom je het pand op basis van barmhartigheid aan hen moet verhuren -> rode vlag

 

[pardal]

So? Waarborg betalen is ook een contractuele plicht wanneer dit in het huurcontract opgenomen werd. Een huurder die weigert om de afgesproken waarborg te betalen en vervolgens begint over leveringsplicht is een grote rode vlag. Ik betaal veel liever een eventuele boete dan dat ik zo'n huurder een toegangsticket tot mijn pand verschaf.
Die wil je zeker niet de mogelijkheid geven om zijn domicilie daar te kunnen zetten en vervolgens de wanbetaling zo lang mogelijk te kunnen rekken maar moet je zo snel mogelijk aangetekend schrijven en de procedure bij vrederechter voor ontbinding laten opstarten.

En in tussentijd laat je een andere kandidaat huurder voor hetzelfde pand tekenen die je wel zo snel mogelijk de sleutel geeft.

Ik ken eigenlijk maar 1 persoon die ooit slecht gevaren is met een horrorhuurder, en zelfs 2x op rij. De les die ik daaruit trok was: als kandidaat huurders met een zieligaardsverhaaltje afkomen (de kindjes, familiale toestand, plots dakloos ...) waarmee ze je emotioneel proberen te overtuigen waarom je het pand op basis van barmhartigheid aan hen moet verhuren -> rode vlag

Denk niet dat er veel huurders zijn die weigeren om een waarborg te betalen. Enkel dat ze tijdig het geld niet bij elkaar krijgen.

Er bestaat een renteloze huurwaarborg lening wat huurders kunnen bekomen via het Vlaams Woningfonds.

 

[ThomasMore]

Denk niet dat er veel huurders zijn die weigeren om een waarborg te betalen. Enkel dat ze tijdig het geld niet bij elkaar krijgen.

Er bestaat een renteloze huurwaarborg lening wat huurders kunnen bekomen via het Vlaams Woningfonds.

Klinkt toch heel erg... een lening moeten aangaan om een huurwaarborg bij elkaar te krijgen.

 

[ThomasMore]

Dat is effectief zo bij bepaalde investeringen, bedrijven komen niet altijd hun beloftes na.
Kunnen zelfs helemaal frauduleus zijn. (zie Wirecard, Lernout&Hauspie, ...).

->Investeringsrisico.

Beloftes is één zaak maar contractuele verplichtingen toch iets helemaal anders... Een huurder belooft niet om huur te betalen he! Hij verplicht zich er contractueel toe... De bezettingsgraad is een investeringsrisico, het innen van de huurinkomsten zou dat niet mogen zijn.

 

[pardal]

Klinkt toch heel erg... een lening moeten aangaan om een huurwaarborg bij elkaar te krijgen.

Er zijn een groep huurders die niet zomaar 4 x de huurprijs onmiddellijk kunnen betalen. Om iets te kunnen huren van 500 EUR/maand moet je al 2000 EUR zo kunnen betalen en niet iedereen heeft dit aan de kant staan.

 

[Brecht]

Er zijn een groep huurders die niet zomaar 4 x de huurprijs onmiddellijk kunnen betalen. Om iets te kunnen huren van 500 EUR/maand moet je al 2000 EUR zo kunnen betalen en niet iedereen heeft dit aan de kant staan.

Is dat al 4x? 10 jaar geleden was dit 2x

 

[ThomasMore]

Er zijn een groep huurders die niet zomaar 4 x de huurprijs onmiddellijk kunnen betalen. Om iets te kunnen huren van 500 EUR/maand moet je al 2000 EUR zo kunnen betalen en niet iedereen heeft dit aan de kant staan.

Goh, in een welvarend land als België zou je toch mogen denken/verwachten/veronderstellen dat zulke bedragen geen issue kunnen zijn... Ik hoop dat die groep dus niet groot is en zeker niet groeit... Zou anders toch een behoorlijke indicatie zijn van een verarming in België.

 

[JanusDR]

Beloftes is één zaak maar contractuele verplichtingen toch iets helemaal anders... Een huurder belooft niet om huur te betalen he! Hij verplicht zich er contractueel toe... De bezettingsgraad is een investeringsrisico, het innen van de huurinkomsten zou dat niet mogen zijn.

Wanbetaling van de huurder is nu toch wel 1 van de grootste investeringsrisico's bij vastgoed...

Als aandeelhouder heb je ook impliciete contractuele rechten zoals bv. betrouwbare financiële informatie.
Als dat geschonden wordt, kan je in 99% van de gevallen fluiten naar uw investering.
Ook al zegt de wet dat je rechten had.

 

[Karton]

Goh, in een welvarend land als België zou je toch mogen denken/verwachten/veronderstellen dat zulke bedragen geen issue kunnen zijn... Ik hoop dat die groep dus niet groot is en zeker niet groeit... Zou anders toch een behoorlijke indicatie zijn van een verarming in België.

Een op vijf Belgen komt niet rond

Ongeveer 19 procent van de Belgen heeft moeite om rond te komen met hun maandelijkse inkomen.

www.tijd.be

Ongeveer 19 procent van de Belgen heeft moeite om rond te komen met hun maandelijkse inkomen.
Dat blijkt uit een armoede-enquête van het statistiekbureau Statbel bij 6.000 gezinnen. Concreet werd gepolst in welke mate de gezinnen negen courante uitgaven kunnen doen, zoals verwarming, een tv, een wasmachine of de jaarlijkse vakantie.
In totaal heeft 19 procent van de Belgen moeilijkheden om de eindjes aan elkaar te knopen. Dat betekent dat ze zeggen het 'moeilijk' of 'zeer moeilijk' te hebben om met hun maandelijkse inkomsten de courante gezinsuitgaven te doen.
Een onverwachte grote uitgave doen (van 1.100 euro of meer) is een groot knelpunt voor 23 procent van de bevolking. Ook kan een kwart van de bevolking om financiële redenen niet jaarlijks een week op vakantie gaan.

 

[pardal]

Is dat al 4x? 10 jaar geleden was dit 2x

Waarborg is 3 maanden huur + de huur van de eerste maand.

 

[the_fox]

Een op vijf Belgen komt niet rond

Ongeveer 19 procent van de Belgen heeft moeite om rond te komen met hun maandelijkse inkomen.

www.tijd.be

Ongeveer 19 procent van de Belgen heeft moeite om rond te komen met hun maandelijkse inkomen.
Dat blijkt uit een armoede-enquête van het statistiekbureau Statbel bij 6.000 gezinnen. Concreet werd gepolst in welke mate de gezinnen negen courante uitgaven kunnen doen, zoals verwarming, een tv, een wasmachine of de jaarlijkse vakantie.
In totaal heeft 19 procent van de Belgen moeilijkheden om de eindjes aan elkaar te knopen. Dat betekent dat ze zeggen het 'moeilijk' of 'zeer moeilijk' te hebben om met hun maandelijkse inkomsten de courante gezinsuitgaven te doen.
Een onverwachte grote uitgave doen (van 1.100 euro of meer) is een groot knelpunt voor 23 procent van de bevolking. Ook kan een kwart van de bevolking om financiële redenen niet jaarlijks een week op vakantie gaan.

Maar kan je een huurwaarborg onverwacht noemen?

En dit zegt ook wel veel natuurlijk:

Enkele maandelijkse kosten, zoals de huur en de energierekeningen, vormen een probleem voor 5 procent van de bevolking. De aankoop van een televisie of telefoon vormt amper een probleem.

(Kan aan de verwoording van het artikel liggen of de vraagstelling in de enquête; maar dit doet toch uitschijnen dat verkeerde prioriteiten ook wel een belangrijke rol spelen.)

Niet dat ik de armoede wil ontkennen, maar verhuurders zijn ook geen liefdadigheidsinstelling. Als men de waarborg er niet kan leggen, moet men daar eerlijk in zijn en desnoods aankloppen bij het Vlaams Woningfonds (zoals al eerder aangehaald).