De huurwet: Te weinig aandacht voor mensen die het niet breed hebben

[Peter Vercruysse]

De regering gaat er altijd prat op dat ze mensen met een laag inkomen wil beschermen, maar hoe zit het met de verhuurders?
Er zijn enorm veel verhuurders met een laag inkomen: mensen in een rusthuis, minder-validen, kleine zelfstandigen maar deze worden steeds meer op kosten gedreven en hebben totaal geen verhaal tegen huurders die niet betalen.

Waarom is er zo weinig aandacht voor?

 

[Mulan]

De regering gaat er altijd prat op dat ze mensen met een laag inkomen wil beschermen, maar hoe zit het met de verhuurders?
Er zijn enorm veel verhuurders met een laag inkomen: mensen in een rusthuis, minder-validen, kleine zelfstandigen maar deze worden steeds meer op kosten gedreven en hebben totaal geen verhaal tegen huurders die niet betalen.

Waarom is er zo weinig aandacht voor?

Als ze zekerheid willen, kunnen ze toch altijd via een sociaal verhuurkantoor werken? Of zie ik het nu te simplistisch?

 

[StevenP]

De regering gaat er altijd prat op dat ze mensen met een laag inkomen wil beschermen, maar hoe zit het met de verhuurders?
Er zijn enorm veel verhuurders met een laag inkomen: mensen in een rusthuis, minder-validen, kleine zelfstandigen maar deze worden steeds meer op kosten gedreven en hebben totaal geen verhaal tegen huurders die niet betalen.

Waarom is er zo weinig aandacht voor?

Als een verhuurder het niet meer kan betalen kan hij verkopen. Een verhuurder heeft per definitie genoeg kapitaal, als hij dat nodig vindt kan hij zijn vastgoed liquidiseren. Dat zal allicht (als het snel moet gaan) gepaard gaan met waardevermindering, maar hij zal er niet dakloos van worden of plots op straat terecht komen ...
Ik vind het een hele vreemde vraag met een zeker Fernand Costermans-gehalte, je vergelijkt twee situaties die in de verste verte niet met elkaar te vergelijken zijn.

 

[ThomasMore]

Het is een moeilijk debat maar er valt iets te zeggen voor een aantal verhuurders die in de kou blijven staan. Ik heb zelf een situatie meegemaakt waarbij een tante op bejaarde leeftijd een woning verhuurde en de inkomsten gebruikte om zelfstandig haar rusthuis te financieren. Heel het opzet van die constructie was om een aanvullend passief inkomen te verwerven om niet op de kinderen hoeven terug te vallen.

Nu, die heeft enorm veel problemen gehad met een huurachterstand en schade door slecht onderhoud van de huurder. Huurder was een gezin dat aan lager wal was geraakt. Je krijgt die dus niet zomaar uit de woning, dat hele zaakje heeft ongeveer 2 jaar geduurd en vermits je een kei niet kan stropen heeft ze van de huurachterstand en schade zo goed al niks kunnen recupereren.

Haar kinderen hebben in die periode moeten bijspringen dus in bepaalde gevallen kunnen huurinkomsten wel echt cruciale inkomsten zijn en niet gewoon extraatjes. De stelling hierboven dat een verhuurder dan maar moet verkopen zal niet altijd gelden.

 

[Eland]

Huurder was een gezin dat aan lager wal was geraakt. Je krijgt die dus niet zomaar uit de woning, dat hele zaakje heeft ongeveer 2 jaar geduurd en vermits je een kei niet kan stropen heeft ze van de huurachterstand en schade zo goed al niks kunnen recupereren.

Ik was dit ook net aan het typen.
Die eerdere antwoorden zijn iets te simplistisch.

Je moet het als wanbetaler wel heel bont maken om snel uit een huurwoning gezet te kunnen worden, en mogelijk is er dan ook een extra onderzoek of procedure waardoor je alsnog niet direct kan verhuren. Alles samen kan je met wat pech een jaar of langer zonder deze passieve inkomsten zitten. En iemand die af en toe niet betaalt, krijg je al helemaal niet gemakkelijk en snel uit een woning.

 

[Sylverscythe]

Ik denk dat de overheid er inderdaad vanuit gaat dat als je een eigendom "op overschot" hebt om te verhuren je niet echt tot de klassieke groep met een laag inkomen behoort. Dit omdat je kan redeneren dat ze altijd kunnen verkopen denk ik.

Verhuren kan/zal frustratie met zich meebrengen. Zeker in België, waar bijna iedereen met wat spaarcenten een eigendom probeert te verwerven, is huren bijna iets voor "kansarmen" geworden. En ik bedoel dit niet verkeerd, iedereen kan een tegenslag hebben in het leven. Echter is door onze nadruk op eigendom verwerven de groep huurders die gewoon willen huren klein, en heb je er veel die niet anders kunnen, waarvan een deel dat gewoon met weinig in orde is en zich niets aantrekt van financiën.

Als eigenaar zit je dan met de gebakken peren natuurlijk, want die mensen zijn (terecht) vrij goed beschermd. Mijn ouders verhuurden ook toen ik jong was, en die zijn ook naar het vredegerecht gemoeten voor een huurder die komedie speelde (schimmel die magisch verdween wanneer de expert langskwam) en zo weigerde om te betalen. Al de andere keren dat een huurder even een maand oversloeg zijn het vermelden niet eens waard. Ik doe nu wat @Mulan zegt, verhuren via een sociaal verhuurkantoor. Zij betalen me elke maand huur en als hun huurder problemen veroorzaakt moeten zij het oplossen. Nadeel: je hebt doorgaans minder inkomsten dan op de open markt. Maar voor 9 jaar geen problemen hebben met het betalen, en de garantie dat ze schade herstellen volgens de plaatsbeschrijving was mij dat het wel waard.

 

[Peter Vercruysse]

Ik denk dat de overheid er inderdaad vanuit gaat dat als je een eigendom "op overschot" hebt om te verhuren je niet echt tot de klassieke groep met een laag inkomen behoort. Dit omdat je kan redeneren dat ze altijd kunnen verkopen denk ik.

Iedereen gaat er van uit dat een verhuurder vermogend is, terwijl veel verhuurders een lager inkomen hebben dan de huurders. Een verhuurder is het OCMW niet. Ongeveer 35% van de verhuurders heeft een netto gezinsinkomen lager dan 1800 €, dat is niet zo vermogend.

Ik heb zelf een situatie meegemaakt waarbij een tante op bejaarde leeftijd een woning verhuurde

Zie je echt je tante naar de vrederechter stappen?

Als een verhuurder het niet meer kan betalen kan hij verkopen

Meestal is dit net heel moeilijk, daarom moeten ze noodgewongen verhuren.

 

[Sylverscythe]

Meestal is dit net heel moeilijk, daarom moeten ze noodgewongen verhuren.

Die moet je mij toch eens uitleggen hoor. Het resultaat destijds thuis van elke huurder-frustratie was altijd "godverdomme ik zou het beter verkopen", maar uiteindelijk doe je het niet omdat de waarde meestal toch stijgt en als je huur krijgt het een mooie som is. Als je bejaard bent, en je zit in een rusthuis, ben je dan niet even goed af met een berg geld als met maandelijkse inkomsten?

Als je een eigendom moeilijk kan verkopen, is het dan in een staat om te verhuren?

Iedereen gaat er van uit dat een verhuurder vermogend is, terwijl veel verhuurders een lager inkomen hebben dan de huurders. Een verhuurder is het OCMW niet.

Deze vind ik ook nogal scheef, een eigendom telt wel als vermogen hé. Onroerend ok, maar meestal spreken we dan wel over serieuze bedragen. Inkomen is niet het enige dat telt om te zien of iemand (on)vermogend is.

Wat het OCMW daarbij komt doen weet ik niet, niemand zegt hier dat je mensen gratis moet laten inwonen toch?

 

[DogFacedGod]

Iedereen gaat er van uit dat een verhuurder vermogend is, terwijl veel verhuurders een lager inkomen hebben dan de huurders. Een verhuurder is het OCMW niet. Ongeveer 35% van de verhuurders heeft een netto gezinsinkomen lager dan 1800 €, dat is niet zo vermogend.

Ohohoh,

Inkomen is niet hetzelfde als vermogen. Zeker in de Belgische context.

Juist bijvoorbeeld het geval bij huurinkomsten.
Officieel heb je het geindexeerd KI * 1,4 als inkomsten. Pak een KI van 750 => 750 * 1,8(index schatting) * 1,4 = 1.890 EUR aan "gezinsinkomen"
In het echt heb je 12 keer huur. Dat is de maandelijkse huur * 12 wat een stuk meer is dan 1.890 EUR.

 

[Peter Vercruysse]

Die moet je mij toch eens uitleggen hoor.

Dat is niet moeilijk: van veel dan deze huizen is de eigendom in verdeeldheid. Verkopen is dan altijd heel moeilijk.

Wat het OCMW daarbij komt doen weet ik niet, niemand zegt hier dat je mensen gratis moet laten inwonen?

Men gaat te veel uit van de huurder: ja maar, de huurder heeft het lastig en kan daarom zijn huur niet betalen en iedereen lijkt daar begrip voor te hebben. Tante zit dan wel in het rusthuis met een pensioentje van 1250 € in de maand, ze heeft het ook lastig, maar daar is er geen aandacht voor.

Onroerend ok, maar meestal spreken we dan wel over serieuze bedragen

Als je aan 150 k€ gaat komen, mag je al van geluk spreken, denk ik.

 

[StevenP]

Als je aan 150 k€ gaat komen, mag je al van geluk spreken, denk ik.

En dan? Lijkt me meer dan voldoende om niet plotsklaps dakloos te worden, al dan niet met uitzicht op een andere mogelijkheid tot huisvestiging. Want daar spreken we over bij de bescherming van huurders he.

 

[Sylverscythe]

Dat is niet moeilijk: van veel dan deze huizen is de eigendom in verdeeldheid. Verkopen is dan altijd heel moeilijk.



Men gaat te veel uit van de huurder: ja maar, de huurder heeft het lastig en kan daarom zijn huur niet betalen en iedereen lijkt daar begrip voor te hebben. Tante zit dan wel in het rusthuis met een pensioentje van 1250 € in de maand, ze heeft het ook lastig, maar daar is er geen aandacht voor.



Als je aan 150 k€ gaat komen, mag je al van geluk spreken, denk ik.

Een eigendom in verdeeldheid maar de huur gaat rechtstreeks naar de tante. Ik weet niet hé, maar misschien moeten de andere eigenaars/erfgenamen dan wat minder aan zichzelf denken en ofwel zien dat tante rondkomt ofwel gewoon verkopen.

Het lijkt me dat je zelf alles nogal eenzijdig bekijkt, de arme huurder die amper rondkomt maar wel een eigendom heeft vs de verhuurder die meer verdient (je moet al een pak meer verdienen om aan het bedrag van een eigendom te komen).

Ik verhuur zelf en mij moet je niet uitleggen dat het frustrerend is om te verhuren, maar diep vanbinnen is het wel duidelijk dat de typische huurder meestal die hulp wel kan gebruiken omdat er genoeg mensen een krot verhuren waar ze geen kosten willen insteken, maar enkel huur uithalen.

En € 150 000 is geen geld ofzo, om als spaargeld te hebben bij een pensioen? Ik denk dat de gemiddelde huurder droomt daarvan, dan kon hij zelf iets kopen en was hij niet afhankelijk van een huisbaas.

 

[Peter Vercruysse]

Ik verhuur zelf en mij moet je niet uitleggen dat het frustrerend is om te verhuren, maar diep vanbinnen is het wel duidelijk dat de typische huurder meestal die hulp wel kan gebruiken omdat er genoeg mensen een krot verhuren waar ze geen kosten willen insteken, maar enkel huur uithalen.

Dat is nu net mijn punt: in de huurmarkt hebben we altijd het stereotype beeld van de rijke verhuurder die een krot verhuurt en waar hij geen kosten wil insteken versus de arme huurder die nauwelijks zijn huur kan betalen.

Niet alle verhuurde huizen zijn een krot, niet alle huurders zijn arm en niet alle verhuurders zijn rijk: iemand die gepensioneerd is, kan zelf meestal weinig doen en moet telkens een vakman laten komen, dan ben je de huur van die maand zo kwijt.

En € 150 000 is geen geld ofzo, om als spaargeld te hebben bij een pensioen?

En dan? Lijkt me meer dan voldoende om niet plotsklaps dakloos te worden, al dan niet met uitzicht op een andere mogelijkheid tot huisvestiging

Neen, want je kunt er niet aan

Een eigendom in verdeeldheid maar de huur gaat rechtstreeks naar de tante. Ik weet niet hé, maar misschien moeten de andere eigenaars/erfgenamen dan wat minder aan zichzelf denken en ofwel zien dat tante rondkomt ofwel gewoon verkopen

Dit is logisch want tante heeft het vruchtgebruik.

Ik weet niet hé, maar misschien moeten de andere eigenaars/erfgenamen dan wat minder aan zichzelf denken en ofwel zien dat tante rondkomt ofwel gewoon verkopen

Dat is wel heel simpel, ervaring met erfeniskwesties?

Officieel heb je het geindexeerd KI * 1,4 als inkomsten. Pak een KI van 750 => 750 * 1,8(index schatting) * 1,4 = 1.890 EUR aan "gezinsinkomen"

Dat lijkt me al een serieuze villa.

 

[Sylverscythe]

Dat is nu net mijn punt: in de huurmarkt hebben we altijd het stereotype beeld van de rijke verhuurder die een krot verhuurt en waar hij geen kosten wil insteken versus de arme huurder die nauwelijks zijn huur kan betalen.

Niet alle verhuurde huizen zijn een krot, niet alle huurders zijn arm en niet alle verhuurders zijn rijk: iemand die gepensioneerd is, kan zelf meestal weinig doen en moet telkens een vakman laten komen, dan ben je de huur van die maand zo kwijt.




Neen, want je kunt er niet aan



Dit is logisch want tante heeft het vruchtgebruik.



Dat is wel heel simpel, ervaring met erfeniskwesties?



Dat lijkt me al een serieuze villa.

Sorry maar dat zijn allemaal zaken waar de staat je niet bij moet helpen hé. Ik ben ook niet handig en moet dus een vakman aannemen om zaken op te lossen. Ik had ook geen zin in papierwerk --> sociaal verhuurkantoor. En anders was het verkopen en het geld in vastgoedaandelen steken waarschijnlijk.

Moet een wetgeving aangepast worden aan de uitzonderlijke verhuurder die eigenlijk arm is ondanks dat hij/zij verhuurt, of eerder aan de meerderheid van de huurders die dik in de problemen zitten met minder rechten?

Ik heb ervaring met erfeniskwesties ja (ik zit/zat zelf in verdeeldheid), het is een dikke miserie omdat mensen nu eenmaal complete egoïsten worden wanneer er (veel) geld bij komt kijken. Maar het is niet aan de overheid om zo'n dingen op te lossen door dan nog iets te veranderen aan de huurderswetgeving. Als de familie de tante liever laat verkommeren dan in te staan voor haar rusthuis wanneer een huurder niet betaalt, zie ik niet hoe elke huurder in België daarvoor minder moet beschermd worden.

Volgens mij is niemand verplicht om in verdeeldheid te blijven trouwens, dus je kan er wel aan. Als de familie dan toch bestaat uit dat soort volk zou ik daar niet te hard mee inzitten. Lijkt me dat het probleem hier eerder zit bij een bejaarde die aan haar lot wordt overgelaten omdat de familie geld heeft geroken, niet bij de overbeschermde huurder. De discussie is ook nogal doelloos aangezien je bij elke post nog een extra feit aanbrengt.

 

[Shad0w_Blast]

Verhuren brengt altijd risico's zoals wanbetaling, schade, veranderende fiscale regels/huurwetgeving, strengere isolatienormen, etc.. Als iemand investeert in een huurwoning is het daarom belangrijk dat deze op de hoogte is van deze risico's en dit in rekening brengen (net als bij iedere andere investering). Ik zie niet in waarom derden/de overheid zou moeten inspringen voor de lasten/kosten.

Huurder zijn (terecht) goed beschermd, voor meer zekerheid kan men steeds proberen te verhuren via een sociaal verhuurkantoor. Daarnaast is ook verkopen steeds een mogelijkheid, niemand is verplicht om verhuurder te worden.

 

[Erra555]

Sorry maar dat zijn allemaal zaken waar de staat je niet bij moet helpen hé. Ik ben ook niet handig en moet dus een vakman aannemen om zaken op te lossen. Ik had ook geen zin in papierwerk --> sociaal verhuurkantoor. En anders was het verkopen en het geld in vastgoedaandelen steken waarschijnlijk.

Hoe is je ervaring mbt het sociaal verhuurkantoor? Ik woon niet meer BE en mijn eigendom heeft een huurder maar als die besluit om op te stappen dan overweeg ik zeker een verhuring aan een SVK.

Het is een oud huis en als de SVK huurders het kot afbreken dan is de kans groot dat het SVK het huis in betere staat terug aflevert mocht ik ooit moeten terugkeren, denk ik dan...

 

[Peter Vercruysse]

Moet een wetgeving aangepast worden aan de uitzonderlijke verhuurder die eigenlijk arm is ondanks dat hij/zij verhuurt, of eerder aan de meerderheid van de huurders die dik in de problemen zitten met minder rechten?

Ongeveer 35% van de verhuurders heeft een netto gezinsinkomen lager dan 1800 €, dat is geen kleine groep.

Het probleem is een mentaliteitsprobleem, ook in de wetgeving. Als de huurder een probleem heeft, dan is het maar normaal dat de verhuurder daarvoor moet opdraaien, dat is nu het algemene tendens die leeft, ook in de wetgeving.

Dat huurders hun huurhuis afbreken, heeft weinig met inkomen te maken, en toch gebeurt dit regelmatig.

 

[DogFacedGod]

Dat lijkt me al een serieuze villa.

Ongeveer 35% van de verhuurders heeft een netto gezinsinkomen lager dan 1800 €, dat is geen kleine groep.

Het mediaan KI is 718 (in 2011.)
En er is ook heel wat variantie tussen KI en wat dat de woning is.
Je hebt studio's van 20m² van 1.000€ KI in een stadscentrum, je kan een KI hebben van 200€ voor een 200m² woning met grote tuin ergens in het platteland.

Enfin om maar duidelijk te stellen dat afgaan op statistieken op gezinsinkomen heel misleidend is want je geeft niet je volledig daadwerkelijk inkomen op een personenbelasting-aangifte. Inkomen is niet hetzelfde als vermogen en "nettogezinsinkomsten" is lang niet hetzelfde als werkelijke inkomsten. (Dividenden met bevrijdende roerende voorheffing, de fictie omtrent onroerende inkomsten,...)


Iemand met 10 panden van elk een KI van 1.000€ heeft een belastbaar inkomen van 25.880 of een "nettogezinsinkomen" van 2.100 € de maand.

Correctie: 25.880 dus

 

[Sylverscythe]

Hoe is je ervaring mbt het sociaal verhuurkantoor? Ik woon niet meer BE en mijn eigendom heeft een huurder maar als die besluit om op te stappen dan overweeg ik zeker een verhuring aan een SVK.

Het is een oud huis en als de SVK huurders het kot afbreken dan is de kans groot dat het SVK het huis in betere staat terug aflevert mocht ik ooit moeten terugkeren, denk ik dan...

Gezien ik een plaatsbeschrijving van 30 pagina's heb voor een appartement denk ik niet dat ze beter dan de oorspronkelijke staat gaan afleveren. Als het een oud huis is, zou de Vlaamse wooncode/EPC-vereiste problematisch kunnen worden, anyway dit had ik hier al eens gepost:

Licht off-topic, maar ik verhuur het appartement waar ik vroeger woonde via een sociaal verhuurkantoor.

De redenen hiervoor:
- Standaard 9 jaar contract met het sociaal verhuurkantoor (SVK) waar zij zelf onderverhuren. Dus 9 jaar zeker van de maandelijkse huur.
- Alles is perfect in orde op vlak van papierwerk.
- Het gaat over een 1-kamer appartement waar de zolder als 2de kamer werd ingericht door de vorige eigenaars. Dus de leefruimte is wat klein, wat op de privémarkt voor lagere prijs zorgt. Voor het SVK daarentegen gaat het over 2 kamers wat de prijs verhoogt.
- Bij afloop contract wordt alles hersteld volgens de plaatsbeschrijving (een document van 30 pagina's).
- Het doelpubliek heeft geen nood aan een garage dus die kan ik apart gebruiken/verhuren.
- Een soort naïef idee dat dit een goede daad is?

Financieel:
- Over het algemeen een lagere huurprijs, valt bij mij mee, zo'n 90% van wat iemand van een immo schatte. Meestal eerder 80%.
- Korting op de onroerende voorheffing die wel redelijk is maar het vorig punt natuurlijk niet compenseert.
- Kleine opknapwerken worden door een sociaal klusbureau gedaan, dus er zijn nu wat reparaties gebeurd met serieus gesubsidieerde werkuren.

Ervaringen:
- Het SVK zelf bestaat uit behulpzame mensen, die zelf wel inschikkelijk zijn over zaken en eigenlijk eerlijk over alles, ze zijn natuurlijk beperkt door de wet, die soms nogal absurd is (volgend punt).
- Het appartement moet in orde staan volgens de Vlaamse wooncode. Zaken zoals EPC < 400 maar ook dingen die redelijk absurd zijn. Mijn douchedeur moest zo omgekeerd worden (scharnier aan andere kant cabine) omdat de plaats voorzien voor de wasmachine anders te dichtbij was en niet afgeschermd=risico op elektrocutie. Op de privémarkt trekt niemand zich daarvan iets aan.
- Je moet het natuurlijk kunnen loslaten. Ik heb de huurder 1x gezien en ja dat zijn natuurlijk "sociale gevallen". Was vooral geïnteresseerd in de grootte van de lift, minder in de technische uitleg. Vroeg dan of "een sofa" in de lift zou passen, waarop ik dan antwoordde dat het afhing van de grootte van de sofa. Bij het buitengaan vroeg hij terloops waar het centrum was en of er veel winkels waren, en ook of er scholen in de buurt waren voor zijn dochter. Ik leg dat uit, vraagt hij doodleuk "maar zijn die scholen Franstalig?". Uiteraard niet in Vlaanderen. Onlangs stond er een hele week een vuilzak van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest buiten...

 

[Erra555]

Gezien ik een plaatsbeschrijving van 30 pagina's heb voor een appartement denk ik niet dat ze beter dan de oorspronkelijke staat gaan afleveren. Als het een oud huis is, zou de Vlaamse wooncode/EPC-vereiste problematisch kunnen worden, anyway dit had ik hier al eens gepost:

Ik heb ze een kleine 4j geleden laten langskomen en over EPC werd toen niets gezegd. Wel dubbele beglazing. Maar misschien is dat ondertussen wel aangepast? Ach zolang mijn huidige huurder erin blijft, is alles ok.