Plan van aanpak met grotere som geld

Om op die manier een grotere lening te kunnen aangaan bedoel je? Maar dan moet je je nog steeds de aflossing kunnen permitteren.
Of om dezelfde lening aan gunstigere voorwaarden te bekomen?
Nee, een bulletkrediet aangaan waarbij je de waarde van de portefeuille gaat geven als onderpand voor de lening. Zeker in het huidige klimaat op zich best interessant aangezien je enkel interest betaalt gedurende de looptijd. Gelet op de huidige percentages waaraan je leent is het quasi zeker dat je rendement van je portefeuille de aflossingslast kan dekken. Vanaf je het vastgoed in handen hebt, heb je én huur, én opbrengst van je aandelenportefeuille, en dit gedurende x aantal jaar (duurtijd van je lening). Op het einde dien je dan het kapitaal wel in één keer af te lossen dus daar moet je dan (hoogstwaarschijnlijk) wel een groot stuk van je portefeuille liquideren.

Echter heb voor die liquidatie wel 10-15 jaar kunnen genieten van én je rendement van je portefeuille, én je huurinkomsten, én de waardestijging van vastgoed. Je zit dus met (een theoretische) opbrengst van:
7% op die portefeuille (op 10 jaar is de waarde van je portefeuille dan quasi verdubbeld)
3% netto huurinkomsten
5% waardestijging vastgoed

Je verdubbelt dus quasi je rendement. Als je echter ineens in een scenario terechtkomt zoals in de huizencrisis waarbij de waarde van vastgoed ineenduikt en je portefeuillewaarde ook een duik neemt kan het zijn dat je ineens 100K uit eigen zak moet gaan toveren. Vandaar het risico.
Maar het is wel de grootste hefboom die je gaat vinden imo. Het is een optie die zeker het bekijken waard is als er wat meer risico mag zijn.
 
Ja.

Nee.

Ja, als er op termijn risico is dat jouw ouders zelf zullen proberen in individuele aandelen te beleggen, of in obscure indexen.
Dat is dan een veiligheid tegen eigen dommigheid, waarvoor je +- 1-5% per jaar aan kosten/underperformance betaalt.

Maar zij zullen jouw geld vrij 'defensief' beleggen (lees: een deel gewoon in cash/obligaties) waardoor het niet verbrast zal worden.
Dat kan potentieel een groot voordeel zijn.
Daarnaast word je ook uitgenodigd voor events, of krijg je tickets voor bv. Rolland Garros of zo. Dat kan een gevoel van status of 'erbij horen' geven.

Nee.

Ja.

Bron:
- Buffett: https://www.berkshirehathaway.com/letters/2016ltr.pdf p24 onderaan (*)
- Mezelf: gewerkt in vermogensbeheer, +300 rijke mensen hun volledige detailvermogen gezien + ook gewerkt voor een bank in Brussel dus ik ken alle fondsjes en de waarde van "private banking".


(*):
Over the years, I’ve often been asked for investment advice, and in the process of answering I’ve
learned a good deal about human behavior. My regular recommendation has been a low-cost S&P 500 index
fund. To their credit, my friends who possess only modest means have usually followed my suggestion.

I believe, however, that none of the mega-rich individuals, institutions or pension funds has followed
that same advice when I’ve given it to them. Instead, these investors politely thank me for my thoughts and
depart to listen to the siren song of a high-fee manager or, in the case of many institutions, to seek out another
breed of hyper-helper called a consultant.
That professional, however, faces a problem. Can you imagine an investment consultant telling clients,
year after year, to keep adding to an index fund replicating the S&P 500? That would be career suicide.
Large
fees flow to these hyper-helpers, however, if they recommend small managerial shifts every year or so. That
advice is often delivered in esoteric gibberish that explains why fashionable investment “styles” or current
economic trends make the shift appropriate
.

The wealthy are accustomed to feeling that it is their lot in life to get the best food, schooling,
entertainment, housing, plastic surgery, sports ticket, you name it. Their money, they feel, should buy them

something superior compared to what the masses receive.
In many aspects of life, indeed, wealth does command top-grade products or services. For that reason,
the financial “elites” – wealthy individuals, pension funds, college endowments and the like – have great trouble
meekly signing up for a financial product or service that is available as well to people investing only a few
thousand dollars.
This reluctance of the rich normally prevails even though the product at issue is –on an
expectancy basis – clearly the best choice.
My calculation, admittedly very rough, is that the search by the elite
for superior investment advice has caused it, in aggregate, to waste more than $100 billion over the past decade.
Figure it out: Even a 1% fee on a few trillion dollars adds up. Of course, not every investor who put money in
hedge funds ten years ago lagged S&P returns. But I believe my calculation of the aggregate shortfall is
conservative.

Human behavior won’t change. Wealthy individuals, pension funds, endowments and the like will
continue to feel they deserve something “extra” in investment advice. Those advisors who cleverly play to this
expectation will get very rich
. This year the magic potion may be hedge funds, next year something else.
The likely result from this parade of promises is predicted in an adage: “When a person with money meets a person
with experience, the one with experience ends up with the money and the one with money leaves with

experience.”
Heb het hiervoor al eens vermeld op het forum maar een simpele economische wetenschap doet mij vermoeden dat dit zoals Mac-bc al aanhaalt zeker niet de algemene oplossing is.
De laatste jaren pompt iedereen naar believen geld in ETF’s en daardoor in de onderliggende bedrijven. De meest populaire zijn de typische bleu-chip ETF’s zoals de S&P 500.
Door dit te doen creëer je automatisch overwaarderingen van de bedrijven die in deze korf (denk aan Facebook, Google, tesla,...) zitten aangezien iedereen elke maand weer blind in de portefeuille stapt en de market cap opdrijft zonder ook maar stil te staan bij de waardering van het onderliggende.

Hierdoor creëren we volgens mij weer opportuniteiten voor stockpickers die wel nog hun eigen verstand durven gebruiken.

Kortom, kudde gedrag is nooit een goed idee als het op investeren aankomt. Heb je er verstand van, maak dan gewoon je eigen analyse.
 
Is het verstandig om dit in handen te geven van professionals zoals banken en/of vermogensbeheerders? Ik zag dat je bij Nagelmackers "al" vanaf 500K kunt instappen bijvoorbeeld. Misschien hebben zij wel toegang tot potentiële investeringen met meer rendement dan gewone particulieren. Of gaan die gewoon uw geld vriendelijk aanvaarden, zelf in trackers dumpen en er vervolgens een commissie op pakken om achteraf naar jou met een gereduceerd rendement te komen?

Die gaan het gewoon in een ETF steken en 2% afromen in hun zak. Of in iets anders wat in veel gevallen de index niet zal verslaan.

Ik zit sinds kort in het KBC VIP segment (no humble brag intended) - whatever that means. Dat is gratuit zakkenvullerij hoor. Fondsje hier en fondsje daar. Veel blabla om te doen alsof je belangrijk bent en mag meespelen. Op alles 2-3% recurrente kosten pakken, 1% instapkosten en uiteraard in kort lopende fondsen proberen te steken zodat ze elke 2-3 jaar nog eens kunnen komen pikken. Voor slechts 75 of 100 of 200 euro krijg je een kwartaal verslag PDFje. Als compensatie krijg je eens een picknick mand, een cinema ticket of een K3 familie ticketje. Elke keer als ik over ETFs begin, krijg je 'de expertise van de bank'.

Die fondsen hebben allemaal fancy namen, maar zijn uiteindelijk gewoon ofwel ETFs ofwel een zakje van 50 of 100 thematische stocks die nagenoeg de index mimicken. Af en toe passeert er eens iets exotischer (e.g. 90% kapitaalsgarantie met een cap vb naar boven van 5% per jaar), maar dan blijkt dat gewoon in veel gevallen een 90% zero coupon waar ze met die 10% in opties zitten of een ETF met een long-term put/call errond. Er is 1 constante, het risico is assymetrisch afgedekt, zijnde, veel upside opgeofferd voor beperkte downside afdekking.

I mean, on average stijgt de beurs. 90-110% cap op 3 y is niet bepaald exotisch, wetende dat je in veel gevallen onder water zult eindigen als de index flat staat...
 
En toch is er bijna geen enkel ( of geen enkel) actief fonds dat de index verslaat op lange termijn.
Klopt, zich baserend op historische rendementen.
Als de toekomst een exacte kopie is van het verleden was het wel heel eenvoudig.

Om mijn pleidooi een beetje meer ‘body’ te geven;
 
Zoals hierboven al aangegeven: je moet in alles overeenkomen. Wie gaat bepalen waar dat vastgoed zich moet bevinden? Hoeveel moet je bieden? Wie doet het onderhoud? Wie ontvangt potentiële huurders? Een alternatief kan zijn om een stuk vastgoed-aandelen te kopen.
Als je dat wil doen, raad ik je Realty Income aan (stock ticker "O"). Zij zijn een real estate huurder voor een heleboel bedrijven. Bvb 7 eleven en andere winkels.
Zij betalen iedere maand een dividend uit, net zoals een maandelijkse huur. Zij doen dus al het harde werk. Huurder zoeken, contracten afsluiten, daar heb jij dus geen last meer van. De business is al decennia hetzelfde. Sinds ze op de beurs zijn, hebben ze hun dividend consistent verhoogd. De prijs van het aandeel maakt hier dus geen hol uit, aangezien je erin zit voor het dividend, dus moet je niet dagelijks die aandeelprijs checken.

Stel dat je je volledige kapitaal hieringooit (wat ik niet aanraad, maar gewoon hypothetisch):
500k€ = 565k$ Daarmee koop je vandaag 7940 aandelen mee. Staat momenteel niet goedkoop.
Ieder aandeel betaalt iedere maand (!) 0,25$ aan dividend. 7940*0,25= 1985$ (Jaarlijkse yield aan de huidige prijs is 4,13%).
De belgische staat roomt daar 30% vanaf: Per maand heb je dus 1.389$ netto over, omgerekend aan de huidige currency exchange 1.229€. Per maand. Zonder je ook maar iets aan te trekken van een huurder.

Ofwel koop je met die 1229€ iedere maand andere aandelen mee, wat speculatievere shit misschien? ofwel keer je het jezelf uit. Up to you
 
De prijs van het aandeel maakt hier dus geen hol uit, aangezien je erin zit voor het dividend, dus moet je niet dagelijks die aandeelprijs checken.
15k op 500k is een return van net geen 3%.
Hoe de prijs van het aandeel maakt niet uit? Vandaag koop je aan 71 dollar, wat zoals je zegt eerder aan de dure kant is als ik de laatste 5 jaar bekijk.
Als je over 10 jaar uitstapt heb je 150k dividend geïnd. Als op dat moment het aandeel sub 50 dollar staat scheur je er je broek aan. Zowel in maart 2020 als ik 2018 noteerde het onder de 50 dollar.
Bij ageas zit je aan 4% netto en een (potentieel) mooi groeiverhaal. Of als je dividend wil op een stabiel aandeel koop dan bijvoorbeeld TINC.

(in euro blijven scheelt je ook nog eens qua kosten, en geen wisselkoersrisico)
 
1) O heeft sinds zijn IPO ieder jaar zijn divi stelselmatig verhoogd. Dus je zal meer geïnd hebben als 150k.
2) O betaalt altijd stabiel iedere maand, net zoals je een huurhuis zou hebben. Een stabiele betaler, waar @mac-bc op zoek naar is precies.
3) Voor groeiverhalen kies je inderdaad andere aandelen, hoewel dit aandeel het eigenlijk ook heel goed doet. Dit bedrijf groeit ook, dus binnen 10y is dit meer dan wsl wat waard.
4) waarom of all shares net Ageas? Betaalt ieder halfjaar ofzo, met af en toe een speciaal dividend. Soms veel, soms weinig.
 
15k op 500k is een return van net geen 3%.
Hoe de prijs van het aandeel maakt niet uit? Vandaag koop je aan 71 dollar, wat zoals je zegt eerder aan de dure kant is als ik de laatste 5 jaar bekijk.
Als je over 10 jaar uitstapt heb je 150k dividend geïnd. Als op dat moment het aandeel sub 50 dollar staat scheur je er je broek aan. Zowel in maart 2020 als ik 2018 noteerde het onder de 50 dollar.
Bij ageas zit je aan 4% netto en een (potentieel) mooi groeiverhaal. Of als je dividend wil op een stabiel aandeel koop dan bijvoorbeeld TINC.

(in euro blijven scheelt je ook nog eens qua kosten, en geen wisselkoersrisico)

1) O heeft sinds zijn IPO ieder jaar zijn divi stelselmatig verhoogd. Dus je zal meer geïnd hebben als 150k.
2) O betaalt altijd stabiel iedere maand, net zoals je een huurhuis zou hebben. Een stabiele betaler, waar @mac-bc op zoek naar is precies.
3) Voor groeiverhalen kies je inderdaad andere aandelen, hoewel dit aandeel het eigenlijk ook heel goed doet. Dit bedrijf groeit ook, dus binnen 10y is dit meer dan wsl wat waard.
4) waarom of all shares net Ageas? Betaalt ieder halfjaar ofzo, met af en toe een speciaal dividend. Soms veel, soms weinig.
2 individuele aandelen, absolute no go voor geld van familie.
Tenzij hij spreidt, maar dan neemt hij sowieso al beter een index.
 
In mijn eerste post letterlijk gezegd dat ik alles in 1 aandeel gooi niet aanraad.
Diversificatie is belangrijk, maar zoals hier eerder al gezegd: de index van bijvoorbeeld de S&P heeft nu een grotere concentratie (en dus meer blootgesteld aan risico van één sector) aan big tech door de recente megagroei van tech.

 
4) waarom of all shares net Ageas? Betaalt ieder halfjaar ofzo, met af en toe een speciaal dividend. Soms veel, soms weinig.
Ageas heeft aangekondigd tem 2024 minstens €2,65 dividend uit te keren.
Maar bon, we wijken af. Ik zeg ook niet dat ze alles in 1 aandeel moeten steken.
Sowieso is het belangrijkste dat iedereen eens is wat er met het geld gebeurt. Als je stock picking gaat doen en het loopt mis, dan gaat er toch altijd met de vinger gewezen worden.
 
Nee, een bulletkrediet aangaan waarbij je de waarde van de portefeuille gaat geven als onderpand voor de lening.
en hoeveel banken zullen dit doen voor gewone volwassenen zonder extra garanties? Nihil, lijkt me.
 
en hoeveel banken zullen dit doen voor gewone volwassenen zonder extra garanties? Nihil, lijkt me.
Voorwaarden zijn dat de portefeuille bij de bank staat (en logischerwijs blijft). Hiernaast wordt (typisch) ook maar 50% van de waarde van het onderpand ontleend. Veel extra garanties hebben ze niet nodig, want hun geld zit dubbel ingedekt (vastgoed + portefeuille). Dat valt op zich best mee. Wordt bv ook regelmatig gedaan met als onderpand de levensverzekering die vrijkomt bij een pensioen. Het is gewoon niet zo bekend bij de meesten.
 
Uhhh, dat geld gebruikt ge dan beter als eigen inbreng voor een appartementsblok met een stuk of 5 appartementen.
Dat bedrag lijkt me onvoldoende als inbreng voor zo'n project.
Stel 5 appartementen met een aankoopwaarde van 200.000€ -> 1.000.000€ nodig. Daarvan kan je maximaal 80% lenen, dus 20% eigen inbreng.
Aankoopkosten (notaris, SSV, registratie, ...) zullen ook +-20% zijn.
Maakt samen dat je minimum 400.000€ nodig hebt om meteen te leggen.
En dan mogen er geen kosten aan zijn bij aankoop en liefst de eerste jaren ook niet.

Zelfs met 400.000€ eigen middelen geeft een lening van 800.000€ op 20 jaar aan 1% een maandlast van net geen 3.700€.
De huurinkomsten zijn niet netto, je moet grondlasten/brandverzekering/belastingen/... betalen en niet 100% van de tijd verhuurd.
Huurinkomsten tellen bij de bank ook maar voor 70% à 80% mee om te bepalen of je als ontlener niet teveel leent.

Wij verhuren zelf ook en vroeger vaak gehoord bij vrienden en op het werk dat verhuren laid back en easy geld scheppen is. Was het maar zo. :tongue:
 
Dat bedrag lijkt me onvoldoende als inbreng voor zo'n project.
Stel 5 appartementen met een aankoopwaarde van 200.000€ -> 1.000.000€ nodig. Daarvan kan je maximaal 80% lenen, dus 20% eigen inbreng.
Aankoopkosten (notaris, SSV, registratie, ...) zullen ook +-20% zijn.
Maakt samen dat je minimum 400.000€ nodig hebt om meteen te leggen.
En dan mogen er geen kosten aan zijn bij aankoop en liefst de eerste jaren ook niet.

Zelfs met 400.000€ eigen middelen geeft een lening van 800.000€ op 20 jaar aan 1% een maandlast van net geen 3.700€.
De huurinkomsten zijn niet netto, je moet grondlasten/brandverzekering/belastingen/... betalen en niet 100% van de tijd verhuurd.
Huurinkomsten tellen bij de bank ook maar voor 70% à 80% mee om te bepalen of je als ontlener niet teveel leent.

Wij verhuren zelf ook en vroeger vaak gehoord bij vrienden en op het werk dat verhuren laid back en easy geld scheppen is. Was het maar zo. :tongue:
Easy is het zeker niet maar heb wel al vaker gehoord dat 90% bij zulke projecten haalbaar is en als we dan 4 appartementen nemen lukt het zeker.

Het was maar om te zeggen dat het verstandiger is om leningen als hefboom te gebruiken, zeker in tijden met lage interest en hoge inflatie.
 
Op langer termijn statisch het beste rendement:
Bij een dergelijk bedrag;
Lump sum van +- 85% VWCE of een dergelijk product.
Lump sum van +- 15% VAGF of een dergelijk product als balans voor een beter lange termijn rendement.
 
Laatst bewerkt:
Op langer termijn statisch het beste rendement:
Bij een dergelijk bedrag;
Lump sum van +- 85% VWCE of een dergelijk product.
Dollar cost averagen, geen lump sum.

Die statistieken houden geen rekening met de achterliggende reden waarom een lump sum er meestal best uit komt. En die is nu niet van toepassing.
Lump sum van +- 15% VAGF of een dergelijk product als balans voor een beter lange termijn rendement.
Geen obligatiefonds.
0% rente in een omgeving waar centrale banken 2% inflatie willen, is een zekere keuze voor een reëel 20% verlies over 10 jaar.
 
Laatst bewerkt:
Terug
Bovenaan