Huis kopen - Een nieuw begin

[camerad]

Situatie april 2023:

https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/prijzen-voor-nieuwbouw-stijgen-fors-verder/10458718.html

Bouwkosten zijn sinds '20 ook gewoon geëxplodeerd:

De kosten zijn idd door het dak gegaan de laatste jaren, maar ik wilde aangeven waarom je niet zou kiezen voor een nieuwbouw die qua totale kost niet meer uitvalt dan de prijs van een renovatie (uitgaande van 400k). vb https://www.danilith.be/nl/projecten

Maar goed, als je een dure smaak hebt in luxe, afwerking en materialen, snap ik dat natuurlijk. Met een keuken die 40k kost, ga je idd geen nieuwbouw van 400k neerzetten

 

[oxbow1]

Ik hoor heel graag op welke posten stevig kan bespaard worden, uitgaande van een volledige uitbesteding van de werken. Ik ben nog in volle ontwerp- en offertefase dus alle tips zijn welkom

De verbouw-topic!

Afbraak is nog iets dat ik nog zelf overweeg maar ga ik eens bespreken met de aannemer. Als ik 3 weken lang mijn verlof en rug moet opofferen voor iets dat zij met een bobcat op 2 dagen en voor 3k fixen is de keuze ook snel gemaakt :unsure: Dat is in veel gevallen de realiteit. Reken als je...

www.beyondgaming.be

50K voor een keuken.., 30K voor de post "maatwerk living..", Gevel+isolatie 52K.. om daarna voor 2,5K die gevel te laten kaleien.
(dan kan je evengoed "zatte dre" die gevel laten hermetselen als er toch kalei overkomt.)

Een beetje BG Vibe's zijn er toch wel..


Ik heb juist een woning gerenoveerd voor waar mijn poolse bouwvakkers in wonen als ze in het land zijn.

Compleet nieuw pannendak+12cm pir isolatie langs binnen (groot dak!)
Alle schrijnwerk laten vervangen. (gewoon wit PVC "poolse djoef")
6 slaapkamers afgewerkt. (en geen kotjes deftige kamers)
2 badkamers. 1 boven + 1 gelijkvloers. (wel maar basic douchecabines ingezet, wegens vettige bouwvakkers)
Ikea keuken in U vorm. (2 ijskasten+2diepvriezers in bijkeuken)
Nieuwe chauffage (gas + 6 radiators nieuw, (gedeelte nog de oude radiators)
Alle elektriciteit vernieuwd
Alle rolluiken weggehaald, + kasten volledig geisoleerd en weggewerkt.
EPC C behaald. Renovatie heeft geen 100K gekost... (wel een doe-het-zelf verhaal + 1 zelfstandige klusser die er 40 dagen is bezig geweest)

 

[Plutus]

50K voor een keuken.., 30K voor de post "maatwerk living..", Gevel+isolatie 52K.. om daarna voor 2,5K die gevel te laten kaleien.
(dan kan je evengoed "zatte dre" die gevel laten hermetselen als er toch kalei overkomt.)

Een beetje BG Vibe's zijn er toch wel..


Ik heb juist een woning gerenoveerd voor waar mijn poolse bouwvakkers in wonen als ze in het land zijn.

Compleet nieuw pannendak+12cm pir isolatie langs binnen (groot dak!)
Alle schrijnwerk laten vervangen. (gewoon wit PVC "poolse djoef")
6 slaapkamers afgewerkt. (en geen kotjes deftige kamers)
2 badkamers. 1 boven + 1 gelijkvloers. (wel maar basic douchecabines ingezet, wegens vettige bouwvakkers)
Ikea keuken in U vorm. (2 ijskasten+2diepvriezers in bijkeuken)
Nieuwe chauffage (gas + 6 radiators nieuw, (gedeelte nog de oude radiators)
Alle elektriciteit vernieuwd
Alle rolluiken weggehaald, + kasten volledig geisoleerd en weggewerkt.
EPC C behaald. Renovatie heeft geen 100K gekost... (wel een doe-het-zelf verhaal + 1 zelfstandige klusser die er 40 dagen is bezig geweest)

Fair enough, mijn budget gaat niet uit van de goedkoopste materialen dus hier en daar kan er wel wat van af.
Ook zijn sommige posten nog op basis van richtgetallen zoals bv de gevel, daar heb ik gerekend met 250 €/m2 all-in om veilig te zitten in mijn inschatting en intussen zoek ik alles verder uit dus mijn vraag naar input was gewoon oprecht. Een nieuwe gevelsteen zetten is ook gewoon quasi de duurste techniek.

Ik heb er trouwens geen probleem mee dat je schermt met ‘BG-style’, ieder doet zijn goesting.
Echter vind ik het dan wel flauw om ‘een grondige energetische renovatie kost bij volledige uitbesteding tot 400k’ te counteren met ‘doe het zelf, goedkoopste materialen want boeit toch niet, EPC C, 100k!’.
Appelen met peren. De waarheid zal zoals gewoonlijk ergens in het midden liggen.

 

[iamgroot]

Appelen met peren. De waarheid zal zoals gewoonlijk ergens in het midden liggen.

Ook Classic BG toch?

Ik wou je meegeven;
- 10.000 elec ga je niet ver mee schieten vrees ik als je alles opnieuw laat doen (vergeet ook armaturen / spotjes /... niet?)
- Als je toch gaat kaleien kan je ook optie bekijken om de goedkoopste steenstrip te plaatsen en die te kaleien. Zo hoef je ook je fundering niet aan te passen door de gevelsteen die verder naar buiten komt.
- Afbraak? Vergeten of zelf doen (containerkost)? Bestaande vloeren/chape uitschieten,...
- Vloeren en chape/iso lijken me ruim maar weet niet hoeveel m2 je hebt

Veel succes

 

[oxbow1]

Uiteindelijk gooi je daar 850K tegenaan, 450+400 en het dak is niet eens vernieuwd.

Terwijl net dat ik een belangrijke vind om 30 jaar verder te kunnen.

Als je uw totaal budget neemt moeten er toch andere mogelijkheden zijn..

 

[MrFiend]

In 2023 in huis gekocht. We vonden nooit wat we echt wouden. Ofwel nieuwbouw op te klein perceel en/of locatie, ofwel te dure nieuwbouw, huizen die "esthetisch" in orde waren en waar men te veel geld voor vroeg,..Dan is ons oog gevallen op een statig huis, bj 1955 waar we wel potentieel in zagen.
Een totaal renovatie waarbij deel bijbouw afgebroken wordt en nieuw gezet wordt. HOB, 165m2 bewoonbare oppervlake. 270k aan renovatie waarbij nog niet de volledige afwerking zit (lichten, inbouwkasten, meubilair,...).

Wat hebben we zelf gedaan:
- Volledig strippen van gebouwd (pleister, elek., vloer opbouw,..): €500 afvoer, €300 materiaal. Tegels hebben we nog kunnen verkopen voor 600 euro.
- Verwijderen stookolietanks: €600
- Asbestplaten/schoorsteen verwijderd: €120 (4 platenzakken via gemeente)
- Afbreken bijgebouwen, oude schouwen,..: €2500 (6 containers, materiaal,...en veel mankracht), wel nog liftje huren om 2 poutrels naar beneden te halen

Wat valt er zelf nog te doen qua afbraak:
- Uitgraven tot -45cm, funderingssleuven laten we doen
- Uitbreken kasseien (krijgen we nog €600 voor)
- Put graven voor energiebocht
- Uitschieten gewapend beton kruipkelder ( zal enkele 100'en € zijn)

Grootste kostenposten "ruwbouw":
- Buitengevel bestaande woning 100m2 (deel crepi, deel steenstrip op bestaand & nieuwbouw houtskelet): 28K€
- Nieuw buitenschrijnwerk (incl. nieuwe voordeur): 25k€
- Dak 50 m2 (volledig nieuw opbouw & onderdak, incl. dakkapel 8m2, hergebruik pannen, isolatie doen we zelf, incl. afbraak): 24,5k€
- Plat dak nieuwbouw & dakkapel: 18,5k€
- Houtskelet (deel gemene muur 60m2, deel nieuwbouw 70m2): 16,5k€
- Architecten: 14k€
- Warmtepomp L/W: 13k€
- Nieuwe trap: 12k€
- Rioleringswerken, RW, septische put: 8,5k€
- Ventilatie D: 8,5k€
- Nieuwe betonplaat: 7k€
- Metselwerken (enkele muren, raamopeningen, trapgat verplaatsen,...) 6k€
- ...

Afwerking -> Zal waarschijnlijk stapsgewijs gebeuren
- Badkamer 15k€ ??
- Keuken 12k€ ??
- Polybeton (nog niet zeker): 11k€
- Pleisteren baksteenmuren: 8,5k€
- Verlichting ??
- Verven ??

Doen we nog zelf:
- Elektricititeit & sanitair: 8-9k€
- Vloerverwarming leggen: 4k€
- Verlaagd plafond ??
- Afwerking houtskelet met fermacell ??

Zal zeker niet volledig zijn, maar geeft wel een idee. Verder nog veel "random" kosten zoals: verplaatsen watermeter (1,2k€), ondergronds binnenbrengen elek. (offerte nog krijgen), EPB & VC (2,5K€), dakdoorvoer,...

We verwachten nog een kleine 10k€ aan premies te krijgen (5K€ verbouwpremies, 5K EPC labelpremie). Verder nog gebruik gemaakt van de 1% registratierechten voor IER + 60k renteloze lening (wat ons toch een 18k bespaard op 15j als ik me niet vergis).

To be continued..

 

[fomix]

- Badkamer 15k€ ??
- Keuken 12k€ ??

Allereerst, top project precies! Je lijkt kosten en baten overal goed af te wegen. Doch bij keuken en badkamer bemerk ik iets:
- Keuken: Het zal er dan eentje van Ikea worden voorlopig?
- Badkamer: Onze badkamerrenovatie (van a tot z laten doen wegens twee linkerhanden) kost ons ~26k. Voor 15k ga je heel veel zelf doen? Of er zit ook nog een deel bij die 8-9k sanitair?

Keuken en badkamer zijn los de twee duurste ruimtes in het huis. Dit zijn ook dingen die je niet zomaar verandert. Een zetel in de living verplaats je al is, een lavabo of kookvuur is wat ambtanter...
Ik zou zeggen dat je voor beiden eig best een hoger budget uit trekt. Je zet ze tenslotte voor ~25j.
Al is er uiteraard niks mis met een Ikea keuken en badkamer voor 5-10j en dan loco gaan bij de Facq.

 

[MrFiend]

Allereerst, top project precies! Je lijkt kosten en baten overal goed af te wegen. Doch bij keuken en badkamer bemerk ik iets:
- Keuken: Het zal er dan eentje van Ikea worden voorlopig?
- Badkamer: Onze badkamerrenovatie (van a tot z laten doen wegens twee linkerhanden) kost ons ~26k. Voor 15k ga je heel veel zelf doen? Of er zit ook nog een deel bij die 8-9k sanitair?

Keuken en badkamer zijn los de twee duurste ruimtes in het huis. Dit zijn ook dingen die je niet zomaar verandert. Een zetel in de living verplaats je al is, een lavabo of kookvuur is wat ambtanter...
Ik zou zeggen dat je voor beiden eig best een hoger budget uit trekt. Je zet ze tenslotte voor ~25j.
Al is er uiteraard niks mis met een Ikea keuken en badkamer voor 5-10j en dan loco gaan bij de Facq.

Het klopt dat we voor de keuken vooral kijken naar IKEA me eventueel andere fronten. Qua badkamer zullen we vooral een basis voorzien initieel a.k.a. dubbele lavabo & inloopdouche met wat tegels. De rest zal vrees ik later volgen...Het budget raakt snel op. "Gelukkig" hebben we nog geen kinderen dus kunnen we ook bepaalde dingen later toevoegen/gradueel opleveren. In totaal komen we toch al aan een 550K, wat meer is dan we ooit gedacht hadden

Sanitair & elek voor 8-9k is ook puur materiaal daarvoor, dus is niet incl. iets voor de badkamer.

 

[Milanello]

Bij de aankoop van ons huis hebben we geopteerd voor meeneembaarheid, dat iets voordeliger uit kwam. Het appartement is nu verkocht. Maar heeft iemand een idee hoe lang het ongeveer duurt tot die registratierechten terugbetaald worden? Via Google wordt ik niks wijzer.

 

[TNTim]

Het klopt dat we voor de keuken vooral kijken naar IKEA me eventueel andere fronten.

Nochtans kwalitatief niets mis mee hoor, onze Ikea-keuken staat er nu 12 jaar en daar mankeert nog niks aan.
Enkel de oven is een tweetal jaar terug vervangen, voor de rest nog alle originele toestellen die dagelijks gebruikt worden.

 

[Dexels]

Idd opzich niets mis met de keukens van IKEA. Mensen doen daar vaak lacherig over, maar de kwaliteit is gewoon minstens gelijk aan andere 'budget' keukens (Eggo, kvik, ixina.....) en of Dovy omdat hij "zo gezegd" alles zelf maakt echt beter is......

 

[Reverz]

Idd opzich niets mis met de keukens van IKEA. Mensen doen daar vaak lacherig over, maar de kwaliteit is gewoon minstens gelijk aan andere 'budget' keukens (Eggo, kvik, ixina.....) en of Dovy omdat hij "zo gezegd" alles zelf maakt echt beter is......

Een Ikea keuken is niet slechter dan andere budget keukens. Maar ook daar vergelijken mensen graag appelen met peren... als je een Ikea keuken van 10-15k gaat vergelijken met een keuken van 30-35k dan houdt het natuurlijk snel op. Je kan in beiden koken maar ja...

 

[TNTim]

Een Ikea keuken is niet slechter dan andere budget keukens. Maar ook daar vergelijken mensen graag appelen met peren... als je een Ikea keuken van 10-15k gaat vergelijken met een keuken van 30-35k dan houdt het natuurlijk snel op. Je kan in beiden koken maar ja...

Ieder zijn/haar keuze hé, zoals altijd.

Persoonlijk hou ik dan liever 20.000€ - 25.000€ meer over om andere zaken mee te doen of om minder te moeten lenen.
(In die duurdere keuken ben ik er trouwens zeker van dat mijn eten mij minder goed zou smaken, ik zou te lastig lopen om wat het me gekost heeft... )

Het verlaagt de drempel ook om ooit uw keuken te vernieuwen, want de oude keuken heeft u geen arm en been gekost.

 

[Reverz]

Ieder zijn/haar keuze hé, zoals altijd.

Persoonlijk hou ik dan liever 20.000€ - 25.000€ meer over om andere zaken mee te doen of om minder te moeten lenen.
(In die duurdere keuken ben ik er trouwens zeker van dat mijn eten mij minder goed zou smaken, ik zou te lastig lopen om wat het me gekost heeft... )

Het verlaagt de drempel ook om ooit uw keuken te vernieuwen, want de oude keuken heeft u geen arm en been gekost.

Dat laatste is wel weer typisch consumptiemaatschappijn natuurlijk... goedkoop, dan kan ik over x aantal jaar een nieuwe zetten. Maar ik snap de insteek wel, zeker als het over bouwen gaat moeten veel mensen nu eenmaal keuzes maken en dan zou ik in die plaats toch ook altijd kiezen voor constructiegerelateerde zaken VS binnenafwerking.

Kwa kostprijs... ik weet niet hoe dat bij andere mensen zit maar ik heb de laatste jaren toch gemerkt dat ik dat vrij snel vergeet. Het piekt op moment dat de factuur komt maar eens dat geld van de rekening is denk ik daar eerlijk gezegd niet meer over na.

 

[sansan880]

Bij de aankoop van ons huis hebben we geopteerd voor meeneembaarheid, dat iets voordeliger uit kwam. Het appartement is nu verkocht. Maar heeft iemand een idee hoe lang het ongeveer duurt tot die registratierechten terugbetaald worden? Via Google wordt ik niks wijzer.

Normaal gezien binnen de 8 maand. Het kan nooit kwaad om er al eens vroeger naar te vragen want bij ons waren ze het 'vergeten'.

 

[LittlePinkBunny]

Bij de aankoop van ons huis hebben we geopteerd voor meeneembaarheid, dat iets voordeliger uit kwam. Het appartement is nu verkocht. Maar heeft iemand een idee hoe lang het ongeveer duurt tot die registratierechten terugbetaald worden? Via Google wordt ik niks wijzer.

Was verrassend snel hier, na 2 maanden terugbetaald.

 

[KingCunta]

Even een update over mijn situatie met de foute kleur gevelsteen in de vergunning:
Die aan de telefoon zei dus dat ik alles opnieuw moest indienen. Wist er blijkbaar 0 de botten van en de gemeente ambtenaar heeft laten weten dat we zelfs daar geen melding voor moeten doen, dus toppie!

 

[Milanello]

Normaal gezien binnen de 8 maand. Het kan nooit kwaad om er al eens vroeger naar te vragen want bij ons waren ze het 'vergeten'.

Bij wie vraag je dat het best na? De belastingdienst?

 

[sansan880]

Bij wie vraag je dat het best na? De belastingdienst?

De Vlaamse belastingdienst of aan uw notaris vragen dat hij eens informeert. Ik heb het toen door mijn notaris laten navragen.

 

[Xeo]

Bij de aankoop van ons huis hebben we geopteerd voor meeneembaarheid, dat iets voordeliger uit kwam. Het appartement is nu verkocht. Maar heeft iemand een idee hoe lang het ongeveer duurt tot die registratierechten terugbetaald worden? Via Google wordt ik niks wijzer.

Meestal na 2-3 maanden. Als je dan nog niets gehad hebt best eens via contactformulier vlabel navragen (of notaris dat laten doen)