Huis kopen - Een nieuw begin

[Den_John]

Veel succes om een mooie open bebouwing neer te zetten voor 400k bouwkost.
Ik ben volop bezig met de voorbereiding van de renovatie van mijn open bebouwing uit '79. Voor een complete renovatie kijk ik wel degelijk al snel naar 400k en dan ga ik zeker niet voor de goedkoopste keuzes maar ook allesbehalve voor zotte luxe.

Deze woning heb ik in 2020 voor 450k gekocht dus ik kijk naar een totaalkost van grofweg 850k. Ik heb al die tijd ook de markt verder opgevolgd voor een nieuwbouwproject of recent gerenoveerde woning die gelijkaardig is aan wat ik hier wil bereiken na renovatie. Onmogelijk te vinden voor een veel lagere prijs.

Ik kan dan zitten mokken en kwaad zijn op de wereld dat de prijzen zouden moeten zakken zoals men in dat artikel ook oppert.
Intussen sta je aan de zijlijn te kijken en heb je niets. Neen dankjewel, ik pas, ik leef nu
(en ja, ik prijs mezelf uiteraard gelukkig dat ik dit wel kan betalen en gewoon mijn zin kan doen)

Wat ga je exact allemaal (zelf) doen en/of laten uitvoeren? Grootte van je huis etc. want wij hebben binnenkort ook een renovatie voor de boeg en trachten een prijsindicatie te krijgen hoever we met ons budget, 300k, zullen geraken. Ons plan is qua afwerking en een deel afbraak veel zelf te doen maar enkele structurele zaken zoals dakopbouw etc. het over te laten aan vakmensen. Mag gerust via DM.

 

[Chickenlal]

Hier stiekem aan het uitkijken als het haalbaar is een woning met loods te kopen.

Verkoopprijs zal rond de 630k bedragen, probleem is dat er een volledig asbest dak op ligt +- 500m² zo lichthellend V dak.
Ik denk dat ik zeker 150k extra zal mogen rekenen zeker om daar een nieuw dak op te zwieren?

Dan komen we tegen de 800k aan, woning is goed bewoonbaar, maar alles is 30 jaar oud en moet vroeg of laat dus ook totaal gerenoveerd worden pfff.


Maar wat ik me afvraag, wij hebben in onze huidige lening voor woning + renovatie nog 200k openstaan, aan 1,3% rente.
Kan dat blijven doorlopen? Dat we het onze verkopen voor 400k bv, die lening van 200k blijven we afbetalen, de 400k is eigen inbreng en we lenen 400k bij bijvoorbeeld?

Of moet die lening afgelost worden bij verkoop van de woning en moet je dan het hele bedrag opnieuw lenen aan een hogere rentevoet?


Het percentage dat ik zakelijk kan inbrengen van de nieuwe woning zal doorslag gevend zijn naar de haalbaarheid vrees ik

Alsook de bank meekrijgen in een verhaal waar je 600k afbetaalt haha.

 

[Michel Drets]

Alsook de bank meekrijgen in een verhaal waar je 600k afbetaalt haha.

Als jullie lonen hoog genoeg zijn is dat geen probleem.

 

[anonymousMF]

Die renovatie prijzen in dat artikel zijn eigenlijk compleet geschift.
Als je dan toch tot 400k over hebt om een oude woning naar moderne energie- en isolatievereisten te laten voldoen, waarom zou je dan niet beter gewoon de boel plat leggen en meteen iets nieuws bouwen. Eventueel met een SOD zou de meerkost dan niet zoveel meer moeten zijn.

Die 400k gaat wel uit van een renovatie waarbij bijna alles word gestripped. En niet van een renovatie die aan de verplichtingen voldoet en/of zichzelf ooit terug verdient.

Zo een open bebouwing betaal je 2k/jaar aan gas (en dan verbruik je al wel wat 2500m3) dus zelfs al bespaar je 75% op verbruik dan duurt het 260 jaar om break even te draaien . En ja prijzen kunnen veranderen maar ze moeten al x20 gaan om een case te kunnen maken.

Als je het geld hebt en wilt totaal renoveren mag je dat zeker doen, maar het is een luxe die zeker niet essentieel is. Je kan perfect voor bijvoorbeeld 100k renoveren en er dan aangenaam wonen.

En dan moet je ook niet inboeten aan comfort. Ik betaal met plezier 1000 euro extra per jaar voor warmte comfort en ga goedkoper uitkomen op het einde van de rit.

Zonnepanelen en co hetzelfde. Als je er continu mee bezig bent om je verbruikspiek aan te passen dan verdien je het op 15-20 jaar terug. Lijkt me nu niet echt de beste investering naar comfort of geld toe. Beter je geld op de beurs zetten.

 

[HUSKE]

Zonnepanelen en co hetzelfde. Als je er continu mee bezig bent om je verbruikspiek aan te passen dan verdien je het op 15-20 jaar terug. Lijkt me nu niet echt de beste investering naar comfort of geld toe. Beter je geld op de beurs zetten.

Zonnepanelen is nu wel iets wat redelijk goed terug te verdienen is. Daar kan je je investering wel op 6-7 jaar terughebben als je correct dimensioneerd. Zelfs als je down the line eens een omvormer moet vervangen betaald zich dat terug.

 

[anonymousMF]

Zonnepanelen is nu wel iets wat redelijk goed terug te verdienen is. Daar kan je je investering wel op 6-7 jaar terughebben als je correct dimensioneerd. Zelfs als je down the line eens een omvormer moet vervangen betaald zich dat terug.

Akkoord dat voor zonnepanelen je nog ergens een business case kan maken.
Maar met digitale teller ook op 6-7 jaar terug verdienen dan moet je wat grootverbruikers hebben (EV) en al je verbruik zitten timen zodat het in de zon valt.

Dus zonder EV betaal ik ergens 1600 euro voor 4000KWh waarvan het meeste/bijna alles 's avonds dus na de zonnepiek. Hoeveel van mijn verbruik kan ik dan realistisch coveren met zonnepanelen ?

En voor die EV is momenteel kwa prijs/comfort ook niet echt de beste keuze. Ik heb de bedrijfswagen op het werk nu niet genomen en met de besparing (VAA + wij krijgen wat bruto en netto terug) een naft gekocht omwille van al het elektrisch tank gedoe. En het feit dat een equivalente (eigenlijk nog wat kleiner + lastiger naar tank comfort) wagen 70k (elek nieuw) versus 20k (benzine 4 jaar oud) kost helpt dat dat financieel niet echt slechter uitkomt.

Maar oke genoeg gerant op groene energie, beetje offtopic

 

[Tijdloos]

Als jullie lonen hoog genoeg zijn is dat geen probleem.

No shit Sherlock.

 

[Caje]

Na een half jaartje wachten verhuizen we volgende week eindelijk naar ons nieuwe huis.
Ik had het hier gepost toen we het gingen bezichtigen en er kwam toen redelijk veel kritiek op de inrichting/keuzes.
Bij deze even een beeld wat een verschil het al maakt als je hun spullen wegneemt, een likje verf gebruikt en neutralere stoelen kiest :

 

[camerad]

Veel succes om een mooie open bebouwing neer te zetten voor 400k bouwkost.
Ik ben volop bezig met de voorbereiding van de renovatie van mijn open bebouwing uit '79. Voor een complete renovatie kijk ik wel degelijk al snel naar 400k en dan ga ik zeker niet voor de goedkoopste keuzes maar ook allesbehalve voor zotte luxe.

Deze woning heb ik in 2020 voor 450k gekocht dus ik kijk naar een totaalkost van grofweg 850k. Ik heb al die tijd ook de markt verder opgevolgd voor een nieuwbouwproject of recent gerenoveerde woning die gelijkaardig is aan wat ik hier wil bereiken na renovatie. Onmogelijk te vinden voor een veel lagere prijs.

Ik kan dan zitten mokken en kwaad zijn op de wereld dat de prijzen zouden moeten zakken zoals men in dat artikel ook oppert.
Intussen sta je aan de zijlijn te kijken en heb je niets. Neen dankjewel, ik pas, ik leef nu
(en ja, ik prijs mezelf uiteraard gelukkig dat ik dit wel kan betalen en gewoon mijn zin kan doen)

Ik ben niet op de hoogte van de huidige prijzen, maar ongeveer een tweetal jaar terug kon je bouwen aan 2k per m2, waardoor een standaard huis ongeveer aan 300k zat.
Natuurlijk is dit niet met met alle luxe van een marmeren badkamer of een keuken van 40k. Echter, indien je tevreden was met gemiddelde afwerking, was dit wel een haalbare kaart.

 

[ns_man]

Ik ben niet op de hoogte van de huidige prijzen, maar ongeveer een tweetal jaar terug kon je bouwen aan 2k per m2, waardoor een standaard huis ongeveer aan 300k zat.
Natuurlijk is dit niet met met alle luxe van een marmeren badkamer of een keuken van 40k. Echter, indien je tevreden was met gemiddelde afwerking, was dit wel een haalbare kaart.

Situatie april 2023:

Voor een nieuwe halfopen bebouwing met zo'n 160 vierkante meter bewoonbare oppervlakte, drie slaapkamers, een badkamer en een tuin betaal je in Vlaanderen vandaag net geen 405.000 euro, zonder btw

https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/prijzen-voor-nieuwbouw-stijgen-fors-verder/10458718.html

Bouwkosten zijn sinds '20 ook gewoon geëxplodeerd:

 

[JPV]

Situatie april 2023:

https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/prijzen-voor-nieuwbouw-stijgen-fors-verder/10458718.html

Bouwkosten zijn sinds '20 ook gewoon geëxplodeerd:

Valt beter mee dan je denkt hoor. De prijzen zijn idd sindsdien sterk gestegen, maar Januari 2008 was de Index I (waarover het hier gaat) 6.823 . Eind 2022 (laatste cijfers, zie hieronder*) was die 12.197 . Da's een stijging met 78%. De "gewone" index steeg met 43%.

Da's een stijging bovenop de normale stijging van 24%. Die stijging is er ecthter gekomen na een periode van jarenlange stabiele prijzen, dat maakt het op de grafiek zo sterk (los van het feit dat de nullijn niet getoond wordt).


*(nu is de I index vervangen door 2 andere, maar sinds eind 2022 zijn die indexen relatief beperkt gestegen).

 

[Biljart]

Als jullie lonen hoog genoeg zijn is dat geen probleem.

BG-forum toch.

6k netto per gezin/maand is ondergrens.

 

[oxbow1]

BG-forum.

“Renovatie kost 400K en dan hebben we echt niet zot gedaan”

 

[Plutus]

BG-forum.

“Renovatie kost 400K en dan hebben we echt niet zot gedaan”

Ik hoor heel graag op welke posten stevig kan bespaard worden, uitgaande van een volledige uitbesteding van de werken. Ik ben nog in volle ontwerp- en offertefase dus alle tips zijn welkom

De verbouw-topic!

Afbraak is nog iets dat ik nog zelf overweeg maar ga ik eens bespreken met de aannemer. Als ik 3 weken lang mijn verlof en rug moet opofferen voor iets dat zij met een bobcat op 2 dagen en voor 3k fixen is de keuze ook snel gemaakt :unsure: Dat is in veel gevallen de realiteit. Reken als je...

www.beyondgaming.be

 

[camerad]

Situatie april 2023:

https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/prijzen-voor-nieuwbouw-stijgen-fors-verder/10458718.html

Bouwkosten zijn sinds '20 ook gewoon geëxplodeerd:

De kosten zijn idd door het dak gegaan de laatste jaren, maar ik wilde aangeven waarom je niet zou kiezen voor een nieuwbouw die qua totale kost niet meer uitvalt dan de prijs van een renovatie (uitgaande van 400k). vb https://www.danilith.be/nl/projecten

Maar goed, als je een dure smaak hebt in luxe, afwerking en materialen, snap ik dat natuurlijk. Met een keuken die 40k kost, ga je idd geen nieuwbouw van 400k neerzetten

 

[oxbow1]

Ik hoor heel graag op welke posten stevig kan bespaard worden, uitgaande van een volledige uitbesteding van de werken. Ik ben nog in volle ontwerp- en offertefase dus alle tips zijn welkom

De verbouw-topic!

Afbraak is nog iets dat ik nog zelf overweeg maar ga ik eens bespreken met de aannemer. Als ik 3 weken lang mijn verlof en rug moet opofferen voor iets dat zij met een bobcat op 2 dagen en voor 3k fixen is de keuze ook snel gemaakt :unsure: Dat is in veel gevallen de realiteit. Reken als je...

www.beyondgaming.be

50K voor een keuken.., 30K voor de post "maatwerk living..", Gevel+isolatie 52K.. om daarna voor 2,5K die gevel te laten kaleien.
(dan kan je evengoed "zatte dre" die gevel laten hermetselen als er toch kalei overkomt.)

Een beetje BG Vibe's zijn er toch wel..


Ik heb juist een woning gerenoveerd voor waar mijn poolse bouwvakkers in wonen als ze in het land zijn.

Compleet nieuw pannendak+12cm pir isolatie langs binnen (groot dak!)
Alle schrijnwerk laten vervangen. (gewoon wit PVC "poolse djoef")
6 slaapkamers afgewerkt. (en geen kotjes deftige kamers)
2 badkamers. 1 boven + 1 gelijkvloers. (wel maar basic douchecabines ingezet, wegens vettige bouwvakkers)
Ikea keuken in U vorm. (2 ijskasten+2diepvriezers in bijkeuken)
Nieuwe chauffage (gas + 6 radiators nieuw, (gedeelte nog de oude radiators)
Alle elektriciteit vernieuwd
Alle rolluiken weggehaald, + kasten volledig geisoleerd en weggewerkt.
EPC C behaald. Renovatie heeft geen 100K gekost... (wel een doe-het-zelf verhaal + 1 zelfstandige klusser die er 40 dagen is bezig geweest)

 

[Plutus]

50K voor een keuken.., 30K voor de post "maatwerk living..", Gevel+isolatie 52K.. om daarna voor 2,5K die gevel te laten kaleien.
(dan kan je evengoed "zatte dre" die gevel laten hermetselen als er toch kalei overkomt.)

Een beetje BG Vibe's zijn er toch wel..


Ik heb juist een woning gerenoveerd voor waar mijn poolse bouwvakkers in wonen als ze in het land zijn.

Compleet nieuw pannendak+12cm pir isolatie langs binnen (groot dak!)
Alle schrijnwerk laten vervangen. (gewoon wit PVC "poolse djoef")
6 slaapkamers afgewerkt. (en geen kotjes deftige kamers)
2 badkamers. 1 boven + 1 gelijkvloers. (wel maar basic douchecabines ingezet, wegens vettige bouwvakkers)
Ikea keuken in U vorm. (2 ijskasten+2diepvriezers in bijkeuken)
Nieuwe chauffage (gas + 6 radiators nieuw, (gedeelte nog de oude radiators)
Alle elektriciteit vernieuwd
Alle rolluiken weggehaald, + kasten volledig geisoleerd en weggewerkt.
EPC C behaald. Renovatie heeft geen 100K gekost... (wel een doe-het-zelf verhaal + 1 zelfstandige klusser die er 40 dagen is bezig geweest)

Fair enough, mijn budget gaat niet uit van de goedkoopste materialen dus hier en daar kan er wel wat van af.
Ook zijn sommige posten nog op basis van richtgetallen zoals bv de gevel, daar heb ik gerekend met 250 €/m2 all-in om veilig te zitten in mijn inschatting en intussen zoek ik alles verder uit dus mijn vraag naar input was gewoon oprecht. Een nieuwe gevelsteen zetten is ook gewoon quasi de duurste techniek.

Ik heb er trouwens geen probleem mee dat je schermt met ‘BG-style’, ieder doet zijn goesting.
Echter vind ik het dan wel flauw om ‘een grondige energetische renovatie kost bij volledige uitbesteding tot 400k’ te counteren met ‘doe het zelf, goedkoopste materialen want boeit toch niet, EPC C, 100k!’.
Appelen met peren. De waarheid zal zoals gewoonlijk ergens in het midden liggen.

 

[iamgroot]

Appelen met peren. De waarheid zal zoals gewoonlijk ergens in het midden liggen.

Ook Classic BG toch?

Ik wou je meegeven;
- 10.000 elec ga je niet ver mee schieten vrees ik als je alles opnieuw laat doen (vergeet ook armaturen / spotjes /... niet?)
- Als je toch gaat kaleien kan je ook optie bekijken om de goedkoopste steenstrip te plaatsen en die te kaleien. Zo hoef je ook je fundering niet aan te passen door de gevelsteen die verder naar buiten komt.
- Afbraak? Vergeten of zelf doen (containerkost)? Bestaande vloeren/chape uitschieten,...
- Vloeren en chape/iso lijken me ruim maar weet niet hoeveel m2 je hebt

Veel succes

 

[oxbow1]

Uiteindelijk gooi je daar 850K tegenaan, 450+400 en het dak is niet eens vernieuwd.

Terwijl net dat ik een belangrijke vind om 30 jaar verder te kunnen.

Als je uw totaal budget neemt moeten er toch andere mogelijkheden zijn..

 

[MrFiend]

In 2023 in huis gekocht. We vonden nooit wat we echt wouden. Ofwel nieuwbouw op te klein perceel en/of locatie, ofwel te dure nieuwbouw, huizen die "esthetisch" in orde waren en waar men te veel geld voor vroeg,..Dan is ons oog gevallen op een statig huis, bj 1955 waar we wel potentieel in zagen.
Een totaal renovatie waarbij deel bijbouw afgebroken wordt en nieuw gezet wordt. HOB, 165m2 bewoonbare oppervlake. 270k aan renovatie waarbij nog niet de volledige afwerking zit (lichten, inbouwkasten, meubilair,...).

Wat hebben we zelf gedaan:
- Volledig strippen van gebouwd (pleister, elek., vloer opbouw,..): €500 afvoer, €300 materiaal. Tegels hebben we nog kunnen verkopen voor 600 euro.
- Verwijderen stookolietanks: €600
- Asbestplaten/schoorsteen verwijderd: €120 (4 platenzakken via gemeente)
- Afbreken bijgebouwen, oude schouwen,..: €2500 (6 containers, materiaal,...en veel mankracht), wel nog liftje huren om 2 poutrels naar beneden te halen

Wat valt er zelf nog te doen qua afbraak:
- Uitgraven tot -45cm, funderingssleuven laten we doen
- Uitbreken kasseien (krijgen we nog €600 voor)
- Put graven voor energiebocht
- Uitschieten gewapend beton kruipkelder ( zal enkele 100'en € zijn)

Grootste kostenposten "ruwbouw":
- Buitengevel bestaande woning 100m2 (deel crepi, deel steenstrip op bestaand & nieuwbouw houtskelet): 28K€
- Nieuw buitenschrijnwerk (incl. nieuwe voordeur): 25k€
- Dak 50 m2 (volledig nieuw opbouw & onderdak, incl. dakkapel 8m2, hergebruik pannen, isolatie doen we zelf, incl. afbraak): 24,5k€
- Plat dak nieuwbouw & dakkapel: 18,5k€
- Houtskelet (deel gemene muur 60m2, deel nieuwbouw 70m2): 16,5k€
- Architecten: 14k€
- Warmtepomp L/W: 13k€
- Nieuwe trap: 12k€
- Rioleringswerken, RW, septische put: 8,5k€
- Ventilatie D: 8,5k€
- Nieuwe betonplaat: 7k€
- Metselwerken (enkele muren, raamopeningen, trapgat verplaatsen,...) 6k€
- ...

Afwerking -> Zal waarschijnlijk stapsgewijs gebeuren
- Badkamer 15k€ ??
- Keuken 12k€ ??
- Polybeton (nog niet zeker): 11k€
- Pleisteren baksteenmuren: 8,5k€
- Verlichting ??
- Verven ??

Doen we nog zelf:
- Elektricititeit & sanitair: 8-9k€
- Vloerverwarming leggen: 4k€
- Verlaagd plafond ??
- Afwerking houtskelet met fermacell ??

Zal zeker niet volledig zijn, maar geeft wel een idee. Verder nog veel "random" kosten zoals: verplaatsen watermeter (1,2k€), ondergronds binnenbrengen elek. (offerte nog krijgen), EPB & VC (2,5K€), dakdoorvoer,...

We verwachten nog een kleine 10k€ aan premies te krijgen (5K€ verbouwpremies, 5K EPC labelpremie). Verder nog gebruik gemaakt van de 1% registratierechten voor IER + 60k renteloze lening (wat ons toch een 18k bespaard op 15j als ik me niet vergis).

To be continued..