De beste keuze op lange termijn? Eerst goedkoop huis en dan "comfortabel" huis kopen?

[Zomer]

Situatieschets: Momenteel maandelijks netto inkomen van 2,9k, binnen 1 jaar zal dit 4,5k zijn. Vanaf dan zal elk jaar ons maandelijks netto inkomen met 100 euro stijgen. Momenteel huren we aan 1k/maand.

We zijn ons momenteel aan het verdiepen in de huizenmarkt en zitten nog met veel vragen. We gingen er altijd van uit om gewoon voluit voor een zo comfortabel mogelijke woning te gaan. Een collega gaf mij echter andere raad en ik had graag jullie mening hierover gehad.

• Optie 1: binnen ~1 jaar een bescheiden woning van 150-180k aankopen, afbetalen op 15 jaar (eigen inbreng 30k). Na 4/5 jaar deze woning verhuren en een "comfortabeler" huis kopen van 350-400k, afbetalen op 25 jaar (eigen inbreng 40k), de eerste woning verhuren.
• Optie 2: binnen ~2 jaar gaan we meteen voor een comfortabele woning van 350-400k met een eigen inbreng van 40k, afbetaling op 25 jaar.

In theorie lijkt optie 1 mij interessant: op termijn zullen we over een extra woning beschikken die ons (eerder beperkt) zal opbrengen aan huurinkomsten. Ook sparen we 12k uit door een jaar minder lang te huren. De maandelijkse huurinkomsten, om nog maar te zwijgen over herstellingen en leegstand, zal sowieso lager zijn dan de maandelijkse afbetaling aan de hypothecaire lening. Binnen 5 jaar zal ons maandelijks netto inkomen rond de 5k + de huurinkomsten zitten. Het zou dus geen probleem zijn om de 2 hypotheken te betalen (ik schat dat dit rond de 2600 per maand zou zijn). Ik stel mij echter de vraag in hoeverre een bank het zou zien zitten om een tweede hypothecaire lening af te sluiten?

Ik durf al snel dromen en moet soms moeite doen om met beide voeten op de grond te blijven. Graag had ik dus jullie feedback gehad zodat we weten in hoeverre dit een realistisch plan is.

 

[Renegadexxripxx]

1) woning vinden aan 150-180k zonder kosten is beperkt. Het kan, maar niet evident.
2) Indien het u niet uitmaakt dat 4/5 j -> 10j of meer wordt dan zou ik daarvoor opteren.

Maar als je na 1 jaar zit op een spaarcapaciteit van 30k maar op 2 jaar op 40k met 4500€ netto. Dan acht ik de kans relatief klein dat je na 4 - 5 jaar een nieuwe lening voor 350 op 25j gaat vastkrijgen als je op die 4j maar 40k hebt kunnen aan de kant zetten. Allez het kan hé, maar vergeet niet dat je nog altijd een significant deel van uw vorige lening meeneemt waardoor je dan al vlot met een totaal lening van 500k zit waarbij 100k afbetaald moet worden over de volgende 10j en dus voor een substantiële maandelijkse kost zorgt in het begin - dat ook eerder de limiterende factor gaat zijn voor uw 2de lening.

Het eerste dat ik mij dan ook zou afvragen is ofdat je op dit moment woningen naar uw zin vindt tussen 350-400k. Is het antwoord daar ja op, dan zou ik in uw geval naar optie 2 gaan. Aangezien optie 1 in mijn ogen niet echt haalbaar gaat zijn of je moet effectief bereid zijn om meer netto per jaar aan de kant te zetten.

 

[Zomer]

1) woning vinden aan 150-180k zonder kosten is beperkt. Het kan, maar niet evident.
2) Indien het u niet uitmaakt dat 4/5 j -> 10j of meer wordt dan zou ik daarvoor opteren.

Maar als je na 1 jaar zit op een spaarcapaciteit van 30k maar op 2 jaar op 40k met 4500€ netto. Dan acht ik de kans relatief klein dat je na 4 - 5 jaar een nieuwe lening voor 350 op 25j gaat vastkrijgen als je op die 4j maar 40k hebt kunnen aan de kant zetten. Allez het kan hé, maar vergeet niet dat je nog altijd een significant deel van uw vorige lening meeneemt waardoor je dan al vlot met een totaal lening van 500k zit waarbij 100k afbetaald moet worden over de volgende 10j en dus voor een substantiële maandelijkse kost zorgt in het begin - dat ook eerder de limiterende factor gaat zijn voor uw 2de lening.

Het eerste dat ik mij dan ook zou afvragen is ofdat je op dit moment woningen naar uw zin vindt tussen 350-400k. Is het antwoord daar ja op, dan zou ik in uw geval naar optie 2 gaan. Aangezien optie 1 in mijn ogen niet echt haalbaar gaat zijn of je moet effectief bereid zijn om meer netto per jaar aan de kant te zetten.

Ik had moeten verduidelijken dat het huidig maandelijks inkomen slechts 2,9k is, pas vanaf volgend jaar zal dit 4,5k zijn (vrouw werkt momenteel niet). Het geld dat we momenteel aan de kant zetten gaat dus naar het sparen van het voorschot. Ik heb dit alvast aangepast in de startpost. Veranderd dit iets aan uw mening?

 

[jvc]

Een woning instapklaar (zonder grote kosten) voor minder dan €200k zal inderdaad moelijk zijn afhankelijk van de regio.
€2600/maand afbetalen met een loon van €5000, ik weet niet of de banken dat zullen accepteren. Van mijn bank mag er maximum 40% geleend worden van het loon, zelfs met huurinkomst zit je daar rond.

 

[Mulan]

Ik zou wachten, een huis kopen kost nu eenmaal veel geld, los van de aankoopprijs en er zijn duizenden euro's die je niet kan recupereren ook.
Mocht je dan nog over een comfortabele woning spreken, geen probleem mee. Maar met dat budget kan je onmogelijk een deftig huis kopen

 

[Renegadexxripxx]

Ik had moeten verduidelijken dat het huidig maandelijks inkomen slechts 2,9k is, pas vanaf volgend jaar zal dit 4,5k zijn (vrouw werkt momenteel niet). Het geld dat we momenteel aan de kant zetten gaat dus naar het sparen van de voorschot. Ik heb dit alvast aangepast in de startpost. Veranderd dit iets aan uw mening?

Persoonlijk,

Maar laat duidelijk zijn, dit is mijn persoonlijke mening. Zou ik eerst mijn definitieve woning kopen. Omdat het tijdverschil tussen een tijdelijke en een definitieve woning maar 1 j zit in normale omstandigheden.

Had je nu single geweest, of had je nu +/-2k netto gehad en uw vriendin nog aan het studeren geweest voor 2 - 4 j zou ik gezegd hebben die van 150-180k. Omdat je daarmee die jaren dan eigenlijk huur had uitgespaard. En er toch geen optie was geweest om het definitieve te kopen. Maar vooral eigenlijk ook omdat als het plan niet doorgaat zoals je in gedachten hebt (en 4-5j vanaf nu, god weet wat er gebeurd...) je geen zwaard van damocles hebt die over u hangt (2600€ afbetalen voor 10j is pittig, wat als er een kleine komt, wat als 1 van u wegens de economie zijn werk verliest, ...) of dat als je dan die 4-5 jaar niet haalt en dit moet uitstellen tot 10j... dit taxerend zou kunnen zijn voor de relatie. Vergeet niet dat het niet enkel JIJ is die daarmee akkoord moet zijn met dat plan, uw vrouw moet dat ook zijn nu en 5 - 10j vanaf nu.

Nu bon, veel hangt af van wat je voor die prijs van 150-180k kunt krijgen natuurlijk. En hoe hard jij en uw vrouw bereid zijn om aan opofferingen te doen om dat mogelijk te maken in het geval van een tegenslag.

EDIT : of had het u en uw vriendin niet uitgemaakt indien het 10j werd in plaats van 4-5j dan zou ik zeggen ok geen probleem. Maar ik acht die kans klein.

 

[Dogo Argentino]

Optie 2: binnen ~2 jaar gaan we meteen voor een comfortabele woning van 350-400k met een eigen inbreng van 40k, afbetaling op 25 jaar.

Zit in die 40k dan ook de kosten inbegrepen?

 

[Dogo Argentino]

Een woning instapklaar (zonder grote kosten) voor minder dan €200k zal inderdaad moelijk zijn afhankelijk van de regio.
€2600/maand afbetalen met een loon van €5000, ik weet niet of de banken dat zullen accepteren. Van mijn bank mag er maximum 40% geleend worden van het loon, zelfs met huurinkomst zit je daar rond.

40% vind ik idd ook max voor een afbetaling. Zelf al leef je zeer goedkoop, meer dan 40% van je loon afbetalen is toch te veel.

 

[Pompi]

wel jullie zitten vooral in een luxesituatie.
Je verdient momenteel €2900 met 1 werkende. da's al een mooie som.
Als je daar de 40% van neemt die hierboven geopperd word (ik betaal 45% van mijn inkomen aan mijn lening) dan kan je een lening van €1200 aangaan; een huis van €240.000 koop je dus al wel met je alleenwerkend loon.

Er zijn natuurlijk nog 200 variabelen, hoe oud zijn jullie, wonen jullie al samen, hoe zeker zijn jullie van de regio, vind je net een droomhuis, is er iemand zelfstandige die nood heeft aan praktijkruimte, is er nood aan kinderkamers nu of veel later, wil je als je jong bent al de tijd spenderen om je tuin te onderhouden of ben je altijd weg, wil je huisdieren die een tuin nodig hebben, zijn jullie zeker van waar je gaat blijven werken, wil je zelfs verhuren ('tis zeker niet altijd een cadeau!), ...

Ik ben Pro starterswoning, maar zoals gezegd.. veel variabelen.

je koopt nu een woning van 230k.
Eigen inbreng 30k (ik ga er hier even van uit dat je eigen inbreng naast notariskosten is?)
lening 200k; op 250, €1000p/m => Rest je nog 1900 van je 2900; daar spaar je nog met gemak €500 p/m van.
dus volgend jaar als je vrouw begint te werken heb je €5k gespaard al zeker.

Dan spaar je nog met 2 gedurende 4j €1500 p/m => €72000

verkoop het huis waarvan je al €55.000 hebt afbetaald

Zonder meerwaarde op het huis. (en die stijgingen zijn er wél elk jaar, dus eigenlijk is dat nog is een 10k zeker op 5j)

Heb je 5+72+55 = 132 eigen inbreng mogelijk.
Je hebt tegen dan €5000 netto pakweg.
Je koopt iets voor 600k zonder een nacht slaap te missen.

Het enige wat je kan misdoen, is blijven huren aan €1000 p/m want die zie je nooit meer terug.


maar da's dan ook hoe ik de situatie zou inschatten; met mijn variabelen in het achterhoofd.

 

[rubenvb]

Die 40% regel hangt ook wat af van het absolute bedrag he. 40% van 2.000 euro is nu eenmaal een pak minder dat overblijft (1.200) dan 40% van 4.000 euro (2.400). In het tweede geval schiet er meer over dan wat je in het eerste geval mee begon...

Ik zou het van de banken uit eigenlijk logischer vinden als ze keken naar het overblijvende deel en de gezinssituatie (wat ze in mijn geval toch ook deden leek me zo, hoewel dat precies nergens ingevuld werd).

Wij hebben uiteindelijk gekozen voor ineens de "definitieve" woning. We hadden wel geluk met een zetje, anders had dit een 10-15-jarige woning geworden (hoewel de kans natuurlijk nu nog altijd bestaat dat dit zo uitdraait, hoewel het wel hard in Keulen moet donderen daarvoor ). Het leek me op den duur ook een race tussen hoeveel je kon sparen en de inflatie en stijgende woningprijzen.

Alles hangt eigenlijk af van wat je wil in het leven he... geef je graag wat meer uit aan je dagelijkse dingen? Of zou je het toch maar allemaal oppotten? Voel je je zeker als je enkel zou huren (hoewel ik dus nog altijd betwijfel of huren vs iets deftigs kopen financieel te verantwoorden valt in Belgie, maar da's een heel andere topic).

 

[Kwertie]

Jouw optie (1) lijkt in theorie mooi, maar weet dat een huis van minder dan 200k wellicht geen huis zal zijn dat tientallen jaren makkelijk verhuurbaar zal zijn, zonder er nog extra kosten aan te moeten doen. Sowieso zullen er (al dan niet vrij grote) kosten bijkomen, zoals isolatie, elektriciteit, verwarmingsketel...

Optie 2 is het makkelijkst, maar ben er zelf ook geen voorstander van om zoveel centjes maandelijkste zien 'verdwijnen'.

(optie 3)
Wij hebben ook een gelijkaardige keuze moeten maken in 't verleden en hebben meteen een huis gekocht die toch grotendeels aan onze wensen beantwoordde. Als er iets ging gebeuren met inkomensverlies, dan waren we nog altijd zeker dat we konden blijven wonen. Als er later ruimte is, kan je nog altijd kijken voor 'iets beter' en kan je de huidige woning nog altijd verhuren als dit in het kostenplaatje past. Reken er dan wel op dat je wellicht minstens 5 jaar in dit 'eerste huis' zal wonen, dus tracht toch voldoende wensen ingelost te hebben.

 

[GvR]

Nu een klein huis kopen (toch nog geen kinderen wsl) en dat na +/- 5 jaar verkopen met winst vind ik zelf ook de beste optie.
Je kan er dan nog altijd voor kiezen om het te verhuren maar dan zal je wel een stuk minder budget hebben voor je 'definitieve' huis.

 

[Joon]

Wij hebben 5 jaar geleden een huis gekocht voor 300k dat nu geschat is op 400k en zijn nu de plannen aan het maken voor een nieuwbouw achteraf gezien een topkeuze, maar elke situatie is natuurlijk anders en wij hadden natuurlijk ook een aantal hele goede jaren van waardeverhoging op vastgoed.

 

[Kwertie]

Denk dat men vrij unaniem kan zijn en dus optie 1 verkiest (met een lichte voorkeur om het budget hiervan een beetje op te trekken). Als je die dan zou afbetalen op 20j en hierdoor een beter budget hebt, is het nog steeds mogelijk om je eerste huis (grotendeels) af te betalen met de huur die je dan later krijgt. Alsook zullen er wellicht meer (deftige) geïnteresseerden zijn om het te huren, als het huis een beetje hedendaags is.

Je kan later de lening alsnog vervroegd inkorten ook, als je die last geen 20j wil dragen.
Weet echter ook dat je een lening voor een tweede woning nog steeds deels kan inbrengen in je belastingen (de betaalde intrest mag je inbrengen als soort van lange termijn sparen). Dus het is financieel niet per se slecht om een langere lening af te sluiten (contra is natuurlijk dat je intrest bij de bank iets hoger zal zijn). Ff rekenen dus...

 

[Nineshots]

Nu een klein huis kopen (toch nog geen kinderen wsl) en dat na +/- 5 jaar verkopen met winst vind ik zelf ook de beste optie.
Je kan er dan nog altijd voor kiezen om het te verhuren maar dan zal je wel een stuk minder budget hebben voor je 'definitieve' huis.

Vergeet niet dat er een pak verloren kosten zijn bij aanschaf huis. Dus moet je al redelijk wat winst hebben om break even uit te komen.
De harde stijging is nu al voorbij. Ik zou er niet zomaar van uitgaan dat je over 5j winst maakt.
En mocht er toch winst zijn, het volgende huis zal ook gewoon duurder geworden zijn.

 

[parabellum]

Wij hebben 5 jaar geleden een huis gekocht voor 300k dat nu geschat is op 400k en zijn nu de plannen aan het maken voor een nieuwbouw achteraf gezien een topkeuze, maar elke situatie is natuurlijk anders en wij hadden natuurlijk ook een aantal hele goede jaren van waardeverhoging op vastgoed.

Goed, puur op buikgevoel is dat een topkeuze natuurlijk, want je zit met die waardestijging.
Maar hadden jullie 5 jaar geleden al een grond of moeten jullie die nu nog aankopen? Want uiteindelijk zal jullie nieuwbouw nu ook een pak meer kosten dan wat hij 5 jaar geleden zou gekost hebben. Qua bouw kan je nog argumenteren dat je ook meer krijgt, de strengere normen drijven de kost op maar zorgen ook voor lager verbruik, hogere verkoopwaarde etc, maar de stijging van de grondprijs is in dat opzicht een extra kost die je moet uitzetten tegen jullie 100k winst.

Als we even abstractie maken van een paar variabelen (want er zijn nu eenmaal regio's waar de prijzen sterker gestegen zijn dan elders, er zijn types huizen waarvoor de stijging sterker was dan voor andere etc), dan is één huis bezitten eigenlijk budgetneutraal. Je eigen huis is in waarde gestegen, maar als je van pand wil wisselen dan is het huis dat je wil kopen ook gewoon sterk in waarde gestegen de laatste jaren. Had je nog geen huis, dan heb je pech want dan betaal je nu gewoon meer voor exact hetzelfde huis dan 5 jaar geleden. En heb je meerdere huizen, dan is het kassa kassa want de waardeverhoging op elk pand behalve je eigen woonst is echt winst.

 

[Nineshots]

Als we even abstractie maken van een paar variabelen (want er zijn nu eenmaal regio's waar de prijzen sterker gestegen zijn dan elders, er zijn types huizen waarvoor de stijging sterker was dan voor andere etc), dan is één huis bezitten eigenlijk budgetneutraal. Je eigen huis is in waarde gestegen, maar als je van pand wil wisselen dan is het huis dat je wil kopen ook gewoon sterk in waarde gestegen de laatste jaren. Had je nog geen huis, dan heb je pech want dan betaal je nu gewoon meer voor exact hetzelfde huis dan 5 jaar geleden. En heb je meerdere huizen, dan is het kassa kassa want de waardeverhoging op elk pand behalve je eigen woonst is echt winst.

Zelfs niet eens neutraal, want de stijgingen zijn eerder procentueel dan absoluut.
Dus heb je een huis van 300k gekocht die met 33% gestegen is naar 400k. Absolute winst 100k.
En je koopt nu een huis van 500k, dat huis is misschien ook met 33% gestegen in die periode en komt dus van 375k.
Dus een 'verlies' van 25k door dat tweede huis niet direct te kopen.

Je wint enkel als je gaat verhuizen naar een locatie waar het goedkoper wonen is in feite.
Of als je je huis volledig verkoopt om dan met dat geld iets anders te doen, want dan heb je het volledig verzilverd.

 

[Joon]

In ons geval is de grond een schenking, dus de meerwaarde daar maakt niet zoveel uit, behalve voor het bepalen van de schenkbelasting. Ons gezamenlijk inkomen is ook veel gestegen op 5 jaar, dus de nieuwbouw 5 jaar geleden zou ook niet mogelijk geweest zijn zoals we het nu gaan doen. Huizenprijzen stijgen, maar in principe je loon ook dus economisch gezien is het nooit echt de beste moment om een bepaalde keuze te maken. Tenzij je in de toekomst kan kijken

 

[Deleted member 658]

Situatieschets: Momenteel maandelijks netto inkomen van 2,9k, binnen 1 jaar zal dit 4,5k zijn. Vanaf dan zal elk jaar ons maandelijks netto inkomen met 100 euro stijgen. Momenteel huren we aan 1k/maand.

We zijn ons momenteel aan het verdiepen in de huizenmarkt en zitten nog met veel vragen. We gingen er altijd van uit om gewoon voluit voor een zo comfortabel mogelijke woning te gaan. Een collega gaf mij echter andere raad en ik had graag jullie mening hierover gehad.

• Optie 1: binnen ~1 jaar een bescheiden woning van 150-180k aankopen, afbetalen op 15 jaar (eigen inbreng 30k). Na 4/5 jaar deze woning verhuren en een "comfortabeler" huis kopen van 350-400k, afbetalen op 25 jaar (eigen inbreng 40k), de eerste woning verhuren.
• Optie 2: binnen ~2 jaar gaan we meteen voor een comfortabele woning van 350-400k met een eigen inbreng van 40k, afbetaling op 25 jaar.

In theorie lijkt optie 1 mij interessant: op termijn zullen we over een extra woning beschikken die ons (eerder beperkt) zal opbrengen aan huurinkomsten. Ook sparen we 12k uit door een jaar minder lang te huren. De maandelijkse huurinkomsten, om nog maar te zwijgen over herstellingen en leegstand, zal sowieso lager zijn dan de maandelijkse afbetaling aan de hypothecaire lening. Binnen 5 jaar zal ons maandelijks netto inkomen rond de 5k + de huurinkomsten zitten. Het zou dus geen probleem zijn om de 2 hypotheken te betalen (ik schat dat dit rond de 2600 per maand zou zijn). Ik stel mij echter de vraag in hoeverre een bank het zou zien zitten om een tweede hypothecaire lening af te sluiten?

Het idee van optie 1 klinkt leuk en is op lange termijn de betere keuze maar tenzij je in een zeer goedkope locatie zoekt, lijkt 150-180k aan de lage kant en zou ik eerder naar 180- 250k neigen.

Voor de bank zal dat allemaal geen probleem zijn want kapitaalaflossing eerste woonst wordt ook meegerekend als eigen inbreng. De vraag is wat voor 'bescheiden' woning je aan die prijs op het oog hebt. Iets oud dat je op 5 jaar zelf wil renoveren en verhuurklaar maken? Of een appartement met 1 slaapkamer?

 

[Chauffagist]

Waarom nu plannen maken om pas binnen 2 jaar te kopen? Waarom. Niet direct iets kopen? Waar wonen jullie nu in? Huurhuis? Bij mama en papa?