Huis gekocht, bewoners willen nog even blijven: beste oplossing?

[NotoriousP]

Hallo,

Wij hebben zonet ons bod aanvaard gekregen op een woning. Nu zouden de huidige bewoners hier nog een jaar willen blijven.
Voor ons is dit op zich geen probleem (al trekken we er liever direct in), maar:

• Indien we de akte pas binnen +/- 9 maand regelen, kan ik nu mijn lening niet in orde brengen en riskeer ik hogere rentes.
  • Dit maakt het moeilijker om mijn huis nu al te verkopen... want ik zadel mijn toekomstige kopers met hetzelfde risico op.
  • Ondertussen zit een stevig voorschot (70k) vast voor een jaar...
• Indien we de akte nu wel regelen, zit ik met een serieus zwaardere lening terwijl ik er nog geen profijt van heb.
  • Indien we in dit geval bezettingsvergoeding regelen, wat is gangbaar?
  • Dit valt technisch onder huurinkomsten, als ik mijn huis verkoop en ook bezettingsvergoeding betaal, kan ik dit dan van de belastingen aftrekken? gok van niet...

Ik vraag me af wat hier het voordeligst of het meest correcte is. Officieel staat er nog niets vast... niets van datum, niets van vergoedingen, etc...

 

[Remake]

Er uit zetten na overdracht van eigendom is het beste voor u.

Mijn neef heeft zo een zaak aanvaard waarbij de verkoper nog een tijd huurt, maar nu zit hij er mee. Ze verslijten iets, maar het is op zijn kosten. Ze gaan er niet op tijd uit? Efkes naar de rechtbank ...

Zo'n constructies moet ik echt niet van weten. Ze verkopen het, dus ze moeten er uit. Willen ze er nog een jaar wonen? Hadden ze het een jaar later maar moeten verkopen. Als koper kan je nooit winnen in zo'n situatie.

 

[Mulan]

Ik ben ook nog wat langer in "mijn" huis gebleven en huurde het tegen marktconforme prijs (150 euro meer dan mijn eigen hypotheekbedrag/maand). De nieuwe eigenaar bepaalt het bedrag, te nemen of te laten.

In de akte stond een einddatum tot wanneer ik het zou huren (had 2 weken voor ik de akte tekende zelf een compromis getekend. Ik had aangegeven dus nog 4 maand nodig te hebben, in de akte stond 6 maand zodat er nog enige marge was indien nodig, de koper van mijn huis stelde dat zelf zo voor.)

Die 4 maand huur zijn direct van de aankoopprijs gegaan. Ze moest dus niet inzitten met of ze het geld wel ging zien of niet, dat werd direct met de akte geregeld.

Gezien het om een korte periode ging én ze er alle vertrouwen in hadden dat ik het huis nog netjes ging houden, werd geen plaatsbeschrijving opgemaakt maar dat zou anders wel gebeurd zijn.

De akte uitstellen zou ik in jouw geval niet doen, ik dacht dat die zelfs "moet" getekend worden binnen een bepaalde termijn?

Bespreek alles met je notaris. De koper van mijn huis had duidelijk een goeie.

 

[Heroixx]

Vraag het eens aan de notaris zou ik zeggen? Een hogere rente -en ja, ze zullen hoger liggen, een pak hoger waarschijnlijk- uit medeleven aanvaarden, zou ik absoluut niet doen. Kan je geen ultimatum stellen en het in de akte laten opnemen?

 

[Lifen]

Ik weet van kennissen dat ze die dan gewoon enkele maanden huur lieten betalen. Dus akte meteen regelen, en laten opnemen dat ze tot x tijd kunnen blijven tegen y bedrag.

 

[Foert]

Wij betalen hier een "bewonersvergoeding", wat een billijk bedrag is wat overeengekomen wordt tussen verkoper en koper. Bij ons komt het op 750 euro per maand, geteld vanaf de datum van akte, en pro-rata voor onvolledige maanden. De akte was de 23e juni, we geven de sleutels af de 10e juli, dus wordt pro-rata verrekend, en komt op een 416 euro dacht ik.
Huur is het niet, want je was de vorige eigenaar en bewoner. Er is geen huurcontract. Het is een "bewonersvergoeding" en wordt overal toegepast.

 

[Nirrti]

Bij ons hadden de verkopers ook max 3 maanden gevraagd, omdat hun nieuwe woning nog niet helemaal af was. Uiteindelijk zijn dat maar 2 maanden geworden. Alles stond zo in de akte zodat er achteraf geen problemen van konden komen.
Een jaar vind ik precies wel heel lang.. wisten jullie hiervan toen jullie een bod deden of zijn ze daar nadien mee afgekomen?

 

[iamhollywood]

Ik volg deze vraag. Wij zitten wat in dezelfde situatie lans de verkoper zijde. Wij zijn zelf aan het bouwen, fundering is net afgerond. Met de huidige situatie kunnen wij geen exacte schatting van oplevering bieden. Huidige woning staat niet te koop maar er bieden zich meerderen geïnteresseerden aan die absoluut de markt willen voor zijn (nieuwbouw van 2015, ruime woning (mogelijkheid tot 5 slaapkamers dus gegeerd bij samengestelde gezinnen), buitenkansje). Ik denk dan zelf ergens 'ok jullie willen het, ons maakt het niet echt uit wij kunnen wachten en hebben ruim genoeg overbrugging lopen, dan moeten jullie maar de garanties bieden dat wij hier kunnen blijven tot onze bouw klaar is'.

 

[Huybie_3]

Toen wij kochten blijven de vorige eigenaars er ook nog 2 maanden in wonen.
We hadden dat opgenomen in de akte met de notaris. De betaling hadden we geregeld door wat zaken (ijskast, verlichting en wat meubels) voor ons achter te laten.
Als de termijn van 2 maanden was verstreken en ze waren nog aanwezig in de woonst, mochten we ze (op hun kosten) laten uitzetten door een deurwaarder.

 

[BonIver]

Ik volg deze vraag. Wij zitten wat in dezelfde situatie lans de verkoper zijde. Wij zijn zelf aan het bouwen, fundering is net afgerond. Met de huidige situatie kunnen wij geen exacte schatting van oplevering bieden. Huidige woning staat niet te koop maar er bieden zich meerderen geïnteresseerden aan die absoluut de markt willen voor zijn (nieuwbouw van 2015, ruime woning (mogelijkheid tot 5 slaapkamers dus gegeerd bij samengestelde gezinnen), buitenkansje). Ik denk dan zelf ergens 'ok jullie willen het, ons maakt het niet echt uit wij kunnen wachten en hebben ruim genoeg overbrugging lopen, dan moeten jullie maar de garanties bieden dat wij hier kunnen blijven tot onze bouw klaar is'.

Waarom zou je dat zelf doen? Het uiteindelijk op de markt brengen gaat u veel meer geld opbrengen en dan kies je tenslotte zelf wanneer je het wilt verkopen. Tenzij je het financieel echt nodig hebt om nu al cash te hebben (wat je aangeeft dat niet zos is), zou ik het zo alleszins nooit doen.

 

[Mdconcept]

Vraag het eens aan de notaris zou ik zeggen? Een hogere rente -en ja, ze zullen hoger liggen, een pak hoger waarschijnlijk- uit medeleven aanvaarden, zou ik absoluut niet doen. Kan je geen ultimatum stellen en het in de akte laten opnemen?

Bij ons vroegen ze dit ook. Notaris zei: compromis/verleiden akte niet laten uitstellen.
Ze moeten dit vragen/eissen voor indienen bod. Niet erna.
Pech voor hen.

 

[Mulan]

Bij ons vroegen ze dit ook. Notaris zei: compromis/verleiden akte niet laten uitstellen.
Ze moeten dit vragen/eissen voor indienen bod. Niet erna.
Pech voor hen.

Ik had dat zelf doorgegeven aan de makelaar, de makelaar niet aan de kopers.
Dus toen we even moesten wachten eer we binnen gingen om de compromis te tekenen, vroeg ik of dat mogelijk was voor hen, ze vielen uit de lucht! Gelukkig kochten ze het als opbrengsteigendom dus was er geen probleem. Maar het ligt dus niet altijd aan de kopers dat dit niet geweten is wanneer je een bod doet.

 

[Didymus]

Wij hebben zonet ons bod aanvaard gekregen op een woning.

Koop is onderhands dus al gesloten en daarmee begint de termijn van 4 maanden om registratierechten te betalen te lopen. Akte pas over 9 maanden laten verlijden is dus zeer problematisch en dat zal een notaris die je in die constructie wil betrekken je ook wel onmiddellijk meedelen.

 

[Jackerath]

Koop is onderhands dus al gesloten en daarmee begint de termijn van 4 maanden om registratierechten te betalen te lopen.

Neen, dat klopt niet. We weten enkel dat het bod aanvaard is.

Volgende stap is nu het ondertekenen van een verkoopovereenkomst (compromis), of een aankoopbelofte. Vermoedelijk zullen ze via dat laatste werken, omdat je dan de termijn perfect een stuk langer dan 4 maanden kan rekken.

 

[Didymus]

Neen, dat klopt niet. We weten enkel dat het bod aanvaard is.

Ik ben bang van wel. Overeenkomst bereikt over prijs en goed betekent dat de koop gesloten is.

Volgende stap is nu het ondertekenen van een verkoopovereenkomst (compromis), of een aankoopbelofte.

Het is een goed idee om dat verder te formaliseren, maar dat is helemaal geen vereiste.

Vermoedelijk zullen ze via dat laatste werken, omdat je dan de termijn perfect een stuk langer dan 4 maanden kan rekken.

Lijkt mij juridisch zeer betwistbaar om eerst een bod te aanvaarden en dan pas over een aan- en verkoopbelofte te beginnen spreken. Ik besef dat dergelijke praktijk waarschijnlijk schering en inslag is, maar dat betekent niet dat het waterdicht is.

 

[thomasv]

Je kan perfect in de akte opnemen dat de huidige bewoners er nog x-aantal maanden in blijven wonen, met een vooraf afgesproken vergoeding. Normaalgezien is dat een kleintje voor je notaris op zoiets te laten opnemen (hebben wij indertijd ook gedaan, maar dan als verkoper)

 

[NotoriousP]

Bedankt voor de tips!

Wij waren geïnformeerd op de moment dat we ons bod aan het doen waren dat de verkopers er nog in wouden blijven, zij zitten zelf met een bouw en zouden ten laatste in april erin kunnen. Was nogal last minute (omdat ik er specifiek achter vroeg) maar we zoeken al lang naar een woning met de juiste aspecten voor onze gehandicapte dochter en konden hiervoor het huis niet laten schieten.

Volgende stap is inderdaad om de compromis te tekenen, dit zal in de loop van komende weken zijn en dan zal ik het onderwerp met hun aanhalen. Mijn voorkeur gaat inderdaad naar zo snel mogelijk de akte regelen en dan een bezettingsvergoeding vragen (geen huur, dan geef je rechten). Dan kan ik het mijne ook zo snel mogelijk verkopen onder gelijkaardige voorwaarden.

 

[Didymus]

Mijn voorkeur gaat inderdaad naar zo snel mogelijk de akte regelen en dan een bezettingsvergoeding vragen (geen huur, dan geef je rechten).

Wat je kan proberen te bekomen om je beter in te dekken, is de bezettingsvergoeding stevig laten oplopen van zodra ze de afgesproken termijn overschrijden.
Als je bijvoorbeeld een bezetting van 1 jaar hebt afgesproken:
- maand 13: 150% bezettingsvergoeding
- maand 14: 160% bezettingsvergoeding
- enzovoort

 

[NotoriousP]

Bij bezetting hebben ze geen recht om langer te blijven, dan kan ik ze er wetterlijk direct uitgooien normaal? Dacht ik althans

 

[Didymus]

Bij bezetting hebben ze geen recht om langer te blijven, dan kan ik ze er wetterlijk direct uitgooien normaal? Dacht ik althans

Uithuiszetting moet nog altijd eerst voorbij de vrederechter.