Syndicuskosten

[Lombaar]

En dan als de grote kosten daar zijn en er staat 0 op de reserverekening en iedere eigenaar moet ineens 5k ophoesten...
Dan moet je eens zien hoe snel er geïnvesteerd wordt in het gebouw. Ik zie dat bijna dagelijks, gebouwen die verloederen omdat er nooit gespaard is en daardoor alles maar op de lange baan geschoven wordt.

Ik gooi ze gewoon buiten op de duur. Want vaak heeft dat gebrek aan onderhoud/herstellingen tot gevolg dat dat voor ons meer werk is om snel te laten oplappen, komen er schades van etc...
Mijn voorspelling is dat zulk gebouwen op de duur syndicusloos gaan vallen. Want niemand wil zoiets nog aannemen als er gebouwen zijn die pakken beter lopen met minder werk tot gevolg.

Een van de redenen waarom ik ermee gestopt ben. Vond het altijd doodjammer voor de weinige eigenaars die de problemen van hun gebouw wilden aanpakken, maar dan werden tegengehouden door andere eigenaars die dit nooit wilden. Ons management was eerder van mening dat zulke gebouwen eigenlijk geldkoeien zijn waar we heel wat extra op konden factureren, dus buiten gooien was helaas geen optie.
Toch twee jaar als syndicus gewerkt en denk dat ik een dik boek zou kunnen volschrijven met dingen die ik meegemaakt/gezien heb.

 

[Reverz]

Wij betaalden vroeger (tot 2,5 jaar geleden) iets van een €1.500/jaar Syndickosten met nen blok van 9 appartementen. Elk jaar was da gezaag van "Das véél te duur!"... op een bepaald moment zijn ze dan gaan rondhoren en de concurrentie was allemaal los door de €2k/jaar. Dan stonden ze aan mijn deur "Wilde gij da niet doen? Gij zijt nogal ne slimmen..." (Nog niet voor €5k/jaar)

Als ik mijn mede eigenaars er dan op wees dat €1.500/jaar gemakshalve 30 werkuren/jaar zijn, of 2,5u/maand en vroeg dan aan mijnen buur hoe vaak hij afgelopen maand ginder op den bureau gestaan had en hoe lang hij die mensen aan den draai had gehouden was het altijd oorverdovend stil.
+ het was daar ook altijd miserie. Op een bepaald moment hebben een 5-tal (van de 9 dus) eigenaars de VME zelfs in gebreken gesteld met advocaat en al. Hun gezicht als de Syndic er op wees dat ze niet alleen hunnen eigen advocaat betaalden maar ook mee betaalden voor den advocaat van de VME was wel geld waard

Om nog maar te zwijgen van de soep die het altijd was met de gemeenschappelijk verwarming die dan verdeeld werd op basis van caloriemeters... ook elk jaar een gezaag tot en met.

Syndicus, een echte droomjob... als ge graag elken dag shit over u krijgt.

 

[kay-gell]

Bij verkoop van ons appartement is ons +450 euro verwerkingskosten notaris aangesmeerd, als je dan juist vraagt wat dat juist is, krijg je geen reactie. Dan bel je naar daar maar toevallig is hun contract afgelopen en zeggen ze gewoon dat ze geen syndicus meer zijn. Allemaal overbetaalde oplichters.

Kom maar es ne dag meewerken dan. Het is zo een overbetaalde easy job dat er amper iemand te vinden is die het wil doen.

Wij betaalden vroeger (tot 2,5 jaar geleden) iets van een €1.500/jaar Syndickosten met nen blok van 9 appartementen. Elk jaar was da gezaag van "Das véél te duur!"... op een bepaald moment zijn ze dan gaan rondhoren en de concurrentie was allemaal los door de €2k/jaar. Dan stonden ze aan mijn deur "Wilde gij da niet doen? Gij zijt nogal ne slimmen..." (Nog niet voor €5k/jaar)

Als ik mijn mede eigenaars er dan op wees dat €1.500/jaar gemakshalve 30 werkuren/jaar zijn, of 2,5u/maand en vroeg dan aan mijnen buur hoe vaak hij afgelopen maand ginder op den bureau gestaan had en hoe lang hij die mensen aan den draai had gehouden was het altijd oorverdovend stil.
+ het was daar ook altijd miserie. Op een bepaald moment hebben een 5-tal (van de 9 dus) eigenaars de VME zelfs in gebreken gesteld met advocaat en al. Hun gezicht als de Syndic er op wees dat ze niet alleen hunnen eigen advocaat betaalden maar ook mee betaalden voor den advocaat van de VME was wel geld waard

Om nog maar te zwijgen van de soep die het altijd was met de gemeenschappelijk verwarming die dan verdeeld werd op basis van caloriemeters... ook elk jaar een gezaag tot en met.

Syndicus, een echte droomjob... als ge graag elken dag shit over u krijgt.

Valt al bij al nog mee tbh. Ik heb bijna alleen maar positieve reacties en de echt ambetante negeer ik of die blokken gooi ik buiten.
Zal in elke dienstverlenende sector wel wat zijn, maar de meesten mensen ken ik ondertussen 10 jaar en dat contact is meestal erg aangenaam. Ik antwoord ook quasi altijd direct op vragen en dat creëert wel vertrouwen, dat helpt veel dan luisteren de mensen ook als ge es slecht nieuws te vertellen hebt. Enfin meestal.

 

[JPV]

Syndicus: 0, het is een 'blok' met 3 appartementen waarbij we gelukkig onderling overeen komen.

Ik regel al het financiële en contact met eventuele leveranciers (blokpolis, elektriciteit gemeenschappelijke delen, nieuwe batterij rookluik, ...), gepensioneerde onderbuurvrouw kuist de inkomhal, gepensiondeerd koppel boven mij zorgt dat buiten alles proper ligt en kuist de traphal.

Gemiddeld zitten we aan +- €26/maand, all in.

@kay-gell , lukt dit eigenlijk nog zonder BTW-nummer? Ik dacht van niet?

En is dit eigenlijk interessant voor iemand zoals langun? https://syndicyourself.be/nl/tarieven/

 

[kay-gell]

@kay-gell , lukt dit eigenlijk nog zonder BTW-nummer? Ik dacht van niet?

En is dit eigenlijk interessant voor iemand zoals langun? https://syndicyourself.be/nl/tarieven/

Hier staat zowat de uitleg mbt zelf syndicus zijn.

Syndicus

Werk je als syndicus voor een Vereniging van Mede-eigenaars (VME)? Dan moet je bij de Kruispuntbank voor Ondernemingen geregistreerd zijn - onder het ondernemingsnummer van de VME die je vertegenwoordigt. Acerta regelt deze inschrijving én helpt je met je eventuele andere formaliteiten.

www.acerta.be

Boekhouding ken ik zelf niet zoveel van en zeker die pakketten niet. Maar onder de 20 kavels kan je je bkh in Excel doen bijv. Een dubbele boekhouding is pas verplicht vanaf 20 kavels.

De boekhouding van de VME: alles wat je moet weten - Jalo Beheer

Sinds 2013 hebben VME’s een eigen rekeningstelsel en boekhoudkundige verplichtingen. Welke verplichtingen juist voor jouw VME gelden, vind je hier terug.

www.jalo.be

 

[DnR]

@kay-gell

Is er dan zoveel werk voor de syndicus bij een verkoop van een appartement? In mijn ogen moeten ze maar een aantal documenten voorzien aan de notaris...

 

[langun]

@kay-gell , lukt dit eigenlijk nog zonder BTW-nummer? Ik dacht van niet?

En is dit eigenlijk interessant voor iemand zoals langun? https://syndicyourself.be/nl/tarieven

Het pand werd gebouwd door 1 eigenaar die alles verhuurde, in 2021 heeft die dan alles verkocht.

Voorafgaand aan de verkoop werd er door de notaris een clausule toegevoegd aan de statuten die aangeeft dat er door de aard van het gebouw geen syndicus nodig is en dat de mede-eigendom geen rechtspersoonlijkheid heeft. Dit alles komt te vervallen vanaf dat er minstens 1 mede-eigenaar een syndicus wilt aanstellen.

We regelen dus allemaal wat zaken, maar niemand neemt een syndicus rol op zich. Alles wordt in volledig overleg gedaan.

Aangezien het werd opgesteld door een notaris, specifiek werd toegelicht bij verkoop en werd bevestigd door een andere notaris ga ik er wel van uit dat het rechtsgeldig is.

 

[JPV]

Het pand werd gebouwd door 1 eigenaar die alles verhuurde, in 2021 heeft die dan alles verkocht.

Voorafgaand aan de verkoop werd er door de notaris een clausule toegevoegd aan de statuten die aangeeft dat er door de aard van het gebouw geen syndicus nodig is en dat de mede-eigendom geen rechtspersoonlijkheid heeft. Dit alles komt te vervallen vanaf dat er minstens 1 mede-eigenaar een syndicus wilt aanstellen.

We regelen dus allemaal wat zaken, maar niemand neemt een syndicus rol op zich. Alles wordt in volledig overleg gedaan.

Aangezien het werd opgesteld door een notaris, specifiek werd toegelicht bij verkoop en werd bevestigd door een andere notaris ga ik er wel van uit dat het rechtsgeldig is.

Volgens mij, maar @kay-gell of @Conradus kan me verbeteren, heeft zoiets morele waarde, maar geen enkele wettelijke waarde, zeker niet tegenover derden . Wat de gevolgen kunnen zijn van het ontbreken van inschrijving in het KBO bij problemen, weet ik wel niet.

 

[langun]

Volgens mij, maar @kay-gell of @Conradus kan me verbeteren, heeft zoiets morele waarde, maar geen enkele wettelijke waarde, zeker niet tegenover derden . Wat de gevolgen kunnen zijn van het ontbreken van inschrijving in het KBO bij problemen, weet ik wel niet.

En in welke situaties zou dat belang hebben, al dan niet wettelijke waarde hebben tov derden?

 

[coldvinc]

Nu in eerste jaar van een BEN-nieuwbouw dat voornamelijk gebruikt wordt om te verhuren. €840/kwartaal dit eerste jaar.
Normaal is dit om ook een reserve op te bouwen.

Op basis van de jaarrekening wordt het verlaagd (hoger kan gewoon niet).
Vind het zelf een beetje belachelijke voor een nieuwbouw onder de Wet Breyne, maa bon, op deze manier hebben we al reserve als er toch iets onverwachts gebeurt, want zelfs als er 10j garantie is, moet je het vaak toch eerst zelf betalen voor je geld terugkrijgt.

 

[makila]

En dan als de grote kosten daar zijn en er staat 0 op de reserverekening en iedere eigenaar moet ineens 5k ophoesten...
Dan moet je eens zien hoe snel er geïnvesteerd wordt in het gebouw. Ik zie dat bijna dagelijks, gebouwen die verloederen omdat er nooit gespaard is en daardoor alles maar op de lange baan geschoven wordt.

Ik gooi ze gewoon buiten op de duur. Want vaak heeft dat gebrek aan onderhoud/herstellingen tot gevolg dat dat voor ons meer werk is om snel te laten oplappen, komen er schades van etc...
Mijn voorspelling is dat zulk gebouwen op de duur syndicusloos gaan vallen. Want niemand wil zoiets nog aannemen als er gebouwen zijn die pakken beter lopen met minder werk tot gevolg.

Dat is inderdaad wel het probleem. Het mag allemaal NIET te veel kosten dus een spaarpotje? Ah neen ..

1 eigenaar klaagt, omdat haar bijdrage op 3 jaar tijd (sinds ik syndicus ben geworden), gestegen is van 45€ naar 65€/maand.
Maar ik heb de blokpolis nu wel toegevoegd zodat dit niet meer apart dient betaald te worden (dus dat is nu inbegrepen in dit bedrag). + alles wordt duurder door de indexering he.

Er is ook nooit een spaarpot geweest, en ik krijg hiervoor momenteel geen meerderheid te pakken (dan kan ik dit niet invoeren), maar goed.

Ik heb nu al op voorhand gezegd dat alle eigenaars (ikzelf ook), hun eindejaarspremie deels mogen opspenderen aan een nieuwe videofoon installatie (Toch een 3000€ als ik de prijzen check). Want dat systeem is 14 jaar oud, de knopkes blijven aan de buitenpost soms steken en 3 binnenposten zijn al even kapot. Dus dat moet gewoon vervangen worden.

Vorig jaar ook geklaag van (alweer) die ene eigenaar dat er enorme kosten waren (noodbatterij lift, batterij telefoon lift, urinesteen verwijderen WC leidingen, batterij rookmelders in de gang, éénmalig zo'n certificaat voor de algemene delen ..)

Dat krijg je als er geen spaarpot is natuurlijk, dan loopt de rekening soms serieus op. Gelukkig betaalt iedereen tot op heden wel steeds netjes en tijdig. Want ik ga zo'n zaken niet allemaal voorschieten en uit eigen zak betalen hé Alleen mijn eigen deel betaal ik.

Opmerking: En dan hebben ze nog geluk dat ik als eigenaar zelf syndicus ben
- Verlichting hal kapot --> Ik vervang die lampjes zelf wel
- Schakelaar hal beneden kapot --> Zelf gefixt
- Nieuwe laag over de niet geasfalteerde achterzijde om de wagens te parkeren (wegens grote plassen bij regenweer)? --> Gratis steengruis gekregen van mijn nonkel en gratis zelf gewoon 2 lagen daar gelegd (een paar uur werk aan)
- Oprit vol onkruid? Wie zorgt ervoor dat dit steeds proper blijft of alles terug netjes wordt? --> Juist ikzelf
- ...

 

[kay-gell]

@kay-gell

Is er dan zoveel werk voor de syndicus bij een verkoop van een appartement? In mijn ogen moeten ze maar een aantal documenten voorzien aan de notaris...

Denk dat dat het enige is waar we gemakkelijk geld op verdienen en onze winst maken vooral ja.
De rest is wel ja, wat de job is... Dat moet je er natuurlijk ook allemaal bijtellen.

 

[JPV]

En in welke situaties zou dat belang hebben, al dan niet wettelijke waarde hebben tov derden?

Een gewaarschuwd VME… - GEVACO Advocaten

Sinds 1 april 2017 is het voor elke vereniging van mede-eigenaars verplicht hun syndicus in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) te registreren. Maar niet elke VME houdt zich hieraan. CD&V-kamerlid Leen Dierick wil daar verandering in brengen door een sanctie in te voeren voor VME’s die...

www.advocatenbureau-gevaco.be

 

[langun]

Een gewaarschuwd VME… - GEVACO Advocaten

Sinds 1 april 2017 is het voor elke vereniging van mede-eigenaars verplicht hun syndicus in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) te registreren. Maar niet elke VME houdt zich hieraan. CD&V-kamerlid Leen Dierick wil daar verandering in brengen door een sanctie in te voeren voor VME’s die...

www.advocatenbureau-gevaco.be

Tenzij ik het verkeerd interpreteer spreekt die tekst wel enkel over geschillen tussen VME's en syndicus, in dit geval hebben we geen VME en geen syndicus.

Daarnaast zou het moeilijk zijn om een rekening te openen voor de VME, opnieuw niet van toepassing aangezien er geen VME is die een rekening moet hebben.

Voor alle duidelijkheid, ik apprecieer de commentaar/opmerking, ik interpreteer echter dat onze manier van werken niet tegen de wet is en ook niet voor problemen zorgt zolang iedereen overeen komt, vanaf dat dit niet meer het geval is kan 1 iemand beslissen dat er een VME en syndicus nodig zijn, met alle bijhorende kosten.

 

[vloet]

Wij hebben onze eindfactuur gekregen, over een paar weken is het vergadering. Blok van 11 appartementen.
Het totaal voor het beheer staat op meer dan 3000€ (administratiekosten inbegrepen). Vorig jaar zaten we op 2850€

Op de vorige vergadering zei een andere eigenaar dat die prijs nogwel meeviel itt de concurrentie. Maar nu ik hier wat bedragen zie vallen lijken we precies net veel te betalen.

Kan ook te maken hebben met het feit dat er wel wat interventies zijn geweest (problemen met waterpomp/waterput). Maar dan nog.

 

[Muscleduck]

En dan als de grote kosten daar zijn en er staat 0 op de reserverekening en iedere eigenaar moet ineens 5k ophoesten...
Dan moet je eens zien hoe snel er geïnvesteerd wordt in het gebouw. Ik zie dat bijna dagelijks, gebouwen die verloederen omdat er nooit gespaard is en daardoor alles maar op de lange baan geschoven wordt.

Ik gooi ze gewoon buiten op de duur. Want vaak heeft dat gebrek aan onderhoud/herstellingen tot gevolg dat dat voor ons meer werk is om snel te laten oplappen, komen er schades van etc...
Mijn voorspelling is dat zulk gebouwen op de duur syndicusloos gaan vallen. Want niemand wil zoiets nog aannemen als er gebouwen zijn die pakken beter lopen met minder werk tot gevolg.

Gisteren in zo een gebouw geweest, jawadde. Er stond dat zo'n klusser een beetje op te knappen, maar dat gebouw moest gewoon volledig gestript worden naar mijn mening. Ooit gezet 50+ jaar geleden en dan schijnbaar nooit naar gekeken.

 

[JPV]

Voor alle duidelijkheid, ik apprecieer de commentaar/opmerking, ik interpreteer echter dat onze manier van werken niet tegen de wet is en ook niet voor problemen zorgt zolang iedereen overeen komt, vanaf dat dit niet meer het geval is kan 1 iemand beslissen dat er een VME en syndicus nodig zijn, met alle bijhorende kosten.

ik beweer verre van dat ik er veel van ken hoor, het is iddzo dat je niet altijd een syndicus nodig hebt . Maar in die tekst staat wel de risico's die je ermee loopt.

 

[makila]

Tenzij ik het verkeerd interpreteer spreekt die tekst wel enkel over geschillen tussen VME's en syndicus, in dit geval hebben we geen VME en geen syndicus.

Daarnaast zou het moeilijk zijn om een rekening te openen voor de VME, opnieuw niet van toepassing aangezien er geen VME is die een rekening moet hebben.

Voor alle duidelijkheid, ik apprecieer de commentaar/opmerking, ik interpreteer echter dat onze manier van werken niet tegen de wet is en ook niet voor problemen zorgt zolang iedereen overeen komt, vanaf dat dit niet meer het geval is kan 1 iemand beslissen dat er een VME en syndicus nodig zijn, met alle bijhorende kosten.

Het is via de naam van de VME dat alles geregistreerd staat bij de KBO onder een bepaald ondernemingsnummer. En onder de VME zie je dan ook de naam van de Syndicus staan die hoort bij de VME. Dat ben ik dus (Mijn naam staat daar dus gewoon open en bloot).

Dat kost éénmalig +-100€ om u te laten registreren of de naam van de Syndicus te wijzigen.

Wij hebben onze eindfactuur gekregen, over een paar weken is het vergadering. Blok van 11 appartementen.
Het totaal voor het beheer staat op meer dan 3000€ (administratiekosten inbegrepen). Vorig jaar zaten we op 2850€

Hier eens bekeken sinds ik Syndicus ben (5 appartementen - steeds inclusief de blokpolis en de verplichte verzekeringen)

2019 - 2800€
2020 - 2300€
2021 - 3120€
2022 - 4600€

Afhankelijk van het aantal (grote) kosten die je moet doen, kan dat dus veel schelen

 

[Event]

Dat is inderdaad wel het probleem. Het mag allemaal NIET te veel kosten dus een spaarpotje? Ah neen ..

1 eigenaar klaagt, omdat haar bijdrage op 3 jaar tijd (sinds ik syndicus ben geworden), gestegen is van 45€ naar 65€/maand.
Maar ik heb de blokpolis nu wel toegevoegd zodat dit niet meer apart dient betaald te worden (dus dat is nu inbegrepen in dit bedrag). + alles wordt duurder door de indexering he.

Er is ook nooit een spaarpot geweest, en ik krijg hiervoor momenteel geen meerderheid te pakken (dan kan ik dit niet invoeren), maar goed.

Ik heb nu al op voorhand gezegd dat alle eigenaars (ikzelf ook), hun eindejaarspremie deels mogen opspenderen aan een nieuwe videofoon installatie (Toch een 3000€ als ik de prijzen check). Want dat systeem is 14 jaar oud, de knopkes blijven aan de buitenpost soms steken en 3 binnenposten zijn al even kapot. Dus dat moet gewoon vervangen worden.

Vorig jaar ook geklaag van (alweer) die ene eigenaar dat er enorme kosten waren (noodbatterij lift, batterij telefoon lift, urinesteen verwijderen WC leidingen, batterij rookmelders in de gang, éénmalig zo'n certificaat voor de algemene delen ..)

Dat krijg je als er geen spaarpot is natuurlijk, dan loopt de rekening soms serieus op. Gelukkig betaalt iedereen tot op heden wel steeds netjes en tijdig. Want ik ga zo'n zaken niet allemaal voorschieten en uit eigen zak betalen hé Alleen mijn eigen deel betaal ik.

Opmerking: En dan hebben ze nog geluk dat ik als eigenaar zelf syndicus ben
- Verlichting hal kapot --> Ik vervang die lampjes zelf wel
- Schakelaar hal beneden kapot --> Zelf gefixt
- Nieuwe laag over de niet geasfalteerde achterzijde om de wagens te parkeren (wegens grote plassen bij regenweer)? --> Gratis steengruis gekregen van mijn nonkel en gratis zelf gewoon 2 lagen daar gelegd (een paar uur werk aan)
- Oprit vol onkruid? Wie zorgt ervoor dat dit steeds proper blijft of alles terug netjes wordt? --> Juist ikzelf
- ...

Als je zoals mij al 150 euro/maand betaalt én dan nog eens provisie moet opstellen pfffff dan loopt dat op ja. Ik heb daar ook op tegengestemd.

Dit zijn cijfers van 2021:
Hier kost onderhoud tuin 900 euro/jaar
schoonmaak 700 euro/jaar
elektriciteit 1100/jaar
blokpolis(9appartementen) 2400 euro/jaar
lift alles inbegrepen 2240 euro/jaar
Ereloon syndicus: 2100 euro

Dit zijn de grootste kosten. Totale kosten = 12000 euro. Dat is dus elk jaar, met uitzondering van de éénmalige opmaak EPC gemeenschappelijke delen(750 euro zit in de 12000 euro)

Een dure grap, en jij wilt nog ééns extra spaarpotje voor dit en dat? LOL nee thx. Elke scheet is hier begroot omdat er toch discussie komt als we een beurtrolsysteem invoeren om trappenhal en dergelijke te kuisen..

Bij aankoop 90 euro/maand(2016 denk ik), nu 150 euro in de maand.

Ik moet eens werk maken om alle kosten te heronderhandelen, die tuinonderhoud was 700 euro. De inflatie is zo hard niet gestegen hé, bende dieven.

 

[makila]

Dit zijn cijfers van 2021:
-

Ik begrijp je hoor.

Ik vind uw blokpolis wel duur ??? OK 2x zoveel appartementen maar ook 4x de prijs die wij betalen .. ?
En op schoonmaken kan je ook wel besparen als je met een paar bewoners die regelt ??? Bij ons kost schoonmaken daardoor gewoon 0€.