Syndicuskosten

[makila]

Hier is het:
- €2700 syndicus

Damned. Ik moet meer vragen

Ik vraag 10€ per maand als Syndicus of 120€ per jaar per eigenaar. Dus alles in totaal is het 480€ (4 eigenaars).
(Exclusief BA verzekering + Blokpolis + Rechtsbijstandsverzekering + Allerlei kosten + .. )

Eigenlijk dek ik met die 480€ exact mijn eigen onkosten mee. Ik betaal dus in praktijk gemiddeld genomen +-0€ per jaar voor mijn aandeel in de gemeenschap.

De brandveiligheid is in orde. Maar ik laat dit zeker niet elk jaar controleren. Voor zover ik weet is een jaarlijkse controle niet verplicht. Al laat je dit best wel af en toe controleren.

- en dan nog redelijk wat kosten voor herstelling dak

Ja we hadden ook kosten dit jaar aan het dak, al viel het nog mee. De factuur was iets minder dan 300€.

Deze syndicus was de enige in mijn regio die ons gebouw wou aannemen omdat niemand anders blijkbaar kleine gebouwen wilt beheren.

Kan je niet zelf Syndicus worden als eigenaar? Of ben je huurder? Zo moeilijk is dat allemaal niet se. De eerste 2 jaar is dat wat gesukkel en opzoekwerk maar nadien weet je wel wat je moet doen.

 

[Beffer]

Hier is het:
- €2700 syndicus

Die 4620 euro (50 euro voor mijn aandeel per maand) is voor mij op geen enkele manier te rechtvaardigen. Dit is pure geldklopperij

Wat is die €1000 brandveiligheid? Keuring van brandblussers, haspel, rookkoepel etc ? Dat is wel stevig

Geen idee, ik ga dit doorvragen tijdens de volgende vergadering in hoeverre dit gerechtvaardigd is

 

[makila]

Die 4620 euro (50 euro voor mijn aandeel per maand) is voor mij op geen enkele manier te rechtvaardigen. Dit is pure geldklopperij

Ik vraag dus een vijfde (10€). Ik ben nu wel zelf eigenaar en onbezoldigd. Dwz dat ik alleen geld kan vragen als alle (andere) eigenaars daarmee akkoord zijn. (Als één iemand dit weigert dan moet ik tevreden zijn met 0€. Maar ja dan zeg ik gewoon: Dan doe ik het niet meer. En dan gaat dit meer kosten hé )

Ik denk voor een externe syndicus dat 25-30€ redelijk is? 50€ vind ik toch ook te veel.

 

[Beffer]

Ik denk voor een externe syndicus dat 25-30€ redelijk is? 50€ vind ik toch ook te veel.

Ik vond geen andere syndicus die kleine gebouwen wou beheren (ik heb letterlijk 7 verschillende kantoren opgebeld voor een offerte en steevast stuurde ze me wandelen). Ik denk er ondertussen sterk aan om net als jij het heft zelf in handen te nemen, met de andere mede-eigenaars kom ik goed overeen. Mezelf en een andere mede-eigenaar hebben een boekhoudkundige achtergrond, een andere is jurist. Dus als we de taken wat kunnen verdelen moet het doenbaar zijn vermoed ik. Wel chapeau dat ge het beheer in u eentje doet, hopelijk krijg je niet teveel gezeik over je heen

 

[makila]

Mezelf en een andere mede-eigenaar hebben een boekhoudkundige achtergrond, een andere is jurist. Dus als we de taken wat kunnen verdelen moet het doenbaar zijn vermoed ik. Wel chapeau dat ge het beheer in u eentje doet, hopelijk krijg je niet teveel gezeik over je heen

Boekhouding is gewoon een excelsheetje hier, waar de verdeelsleutel automatisch wordt toegepast met de correcte bedragen (met de juiste formules er achter). Als je een anoniem yahoo email of zo doorgeeft stuur ik dat wel door en kan je dit zelf gebruiken / aanpassen). En voor het overige is dat gewoon een scan maken van elk document / betaling en dit bewaren in een folder op de laptop.

Opmerking: Indien je de verdeelsleutels niet weet: Je vindt deze in de basisaktes van elk appartement en deze zijn opvraagbaar via https://www.naban.be/ (je kan alleen de basisakte van uw eigen appartement inzien, de andere eigenaars gaan de verdeelsleutel uit hun basisaktes dan moeten doorsturen aan u)

En dan om de 3 maand moet je dan de rekeninguittreksels en dat excelsheetje doorsturen naar minstens 1 andere eigenaar ter controle (dat is wettelijk verplicht). Natuurlijk moet je wel zien dat je in orde bent met de wetgeving. Er moet sowieso ook een syndicuscontract opgesteld worden. Hiervan kan ik ook een voorbeeld doorsturen als je dit wenst. Er moet een EPC certificaat zijn van de blok. (En nog zo'n paar documenten waar ik niet meteen aan denk)

Dus ja het eerste jaar was ik niet met alles in orde en dat wist ik niet. Er is ook NIEMAND die zegt dat je niet in orde bent. Je wordt geacht ALLES betreffende de wetgeving te weten. (zo is de wet in België hé. Niet weten = dat is geen enkel excuus. Cero cero cero). Je moet natuurlijk ook een syndicusrekening hebben bij de bank waarop iedereen het geld stort en zien dat alle verzekeringen in orde zijn.

En her en der wat randzaken. Daar komt echt niet zo heel veel bij kijken. Er zijn maanden dat ik amper 30 minuten bezig ben met de job. Maar er zijn ook shitty maanden dat ik er een volledige week mee bezig ben. It depends. Ik heb weinig zever met de buren. Want dat is de belangrijkste reden waarom je al dan niet zelf syndicus wordt. 1 rotte appel als eigenaar of huurder en je wordt een kloot afgedraaid. Dat valt hier gelukkig allemaal mee.

 

[Beffer]

Boekhouding is gewoon een excelsheetje hier, waar de verdeelsleutel automatisch wordt toegepast met de correcte bedragen (met de juiste formules er achter). Als je een anoniem yahoo email of zo doorgeeft stuur ik dat wel door en kan je dit zelf gebruiken / aanpassen). En voor het overige is dat gewoon een scan maken van elk document / betaling en dit bewaren in een folder op de laptop.

Opmerking: Indien je de verdeelsleutels niet weet: Je vindt deze in de basisaktes van elk appartement en deze zijn opvraagbaar via https://www.naban.be/ (je kan alleen de basisakte van uw eigen appartement inzien, de andere eigenaars gaan de verdeelsleutel uit hun basisaktes dan moeten doorsturen aan u)

En dan om de 3 maand moet je dan de rekeninguittreksels en dat excelsheetje doorsturen naar minstens 1 andere eigenaar ter controle (dat is wettelijk verplicht). Natuurlijk moet je wel zien dat je in orde bent met de wetgeving. Er moet sowieso ook een syndicuscontract opgesteld worden. Hiervan kan ik ook een voorbeeld doorsturen als je dit wenst. Er moet een EPC certificaat zijn van de blok. (En nog zo'n paar documenten waar ik niet meteen aan denk)

Dus ja het eerste jaar was ik niet met alles in orde en dat wist ik niet. Er is ook NIEMAND die zegt dat je niet in orde bent. Je wordt geacht ALLES betreffende de wetgeving te weten. (zo is de wet in België hé. Niet weten = dat is geen enkel excuus. Cero cero cero). Je moet natuurlijk ook een syndicusrekening hebben bij de bank waarop iedereen het geld stort en zien dat alle verzekeringen in orde zijn.

En her en der wat randzaken. Daar komt echt niet zo heel veel bij kijken. Er zijn maanden dat ik amper 30 minuten bezig ben met de job. Maar er zijn ook shitty maanden dat ik er een volledige week mee bezig ben. It depends. Ik heb weinig zever met de buren. Want dat is de belangrijkste reden waarom je al dan niet zelf syndicus wordt. 1 rotte appel als eigenaar of huurder en je wordt een kloot afgedraaid. Dat valt hier gelukkig allemaal mee.

Super, bedankt voor de info. Ik stuur je later m'n yahoo email m.b.t. het verkrijgen van de excelsheet

 

[Vega]

Eerste jaar in onze blok met 7 appartementen (net afgewerkte nieuwbouw sinds juni 2023). Oa. 4620 euro beheerskosten, 1000 euro te betalen voor brandveiligheid, 2000 euro brandverzekering en 1000 euro rechtsbijstand (per jaar). Zijn dit de gangbare prijzen? Eveneens 1500 euro te betalen voor onderhoud en keuring lift. Ook waarborg te betalen wat ook een stevig bedrag is (dit krijg ik terug bij verkoop). Deze syndicus was de enige in mijn regio die ons gebouw wou aannemen omdat niemand anders blijkbaar kleine gebouwen wilt beheren.

Als het nieuwbouw is zou je reservekapitaal achterwegen kunnen laten eerste x-jaar. Dat moet dan wel gestemd geraken op de vergadering.

Hier is het:
- €2700 syndicus
- €313 zichtrekening ING
- €2800 brandverzekering
- en dan nog redelijk wat kosten voor herstelling dak
- administratiekosten (EPC, asbestattest binnenkort etc.)
voor een gebouw met 6 appartementen/studio's & 1 winkel (zelfde aandeel als 6 appartementen samen).
Verder hebben we ook geen rechtsbijstandverzekering.

Water is ook via syndicus, maar dat laat ik er even uit. Want er zijn tussentellers, dus je betaalt gewoon uw privé-verbruik. Wij hebben wel 4 offertes binnengekregen: EasySyndic, AlgemeenBeheer2.0, Jurimmo en Jalo.

Wat is die €1000 brandveiligheid? Keuring van brandblussers, haspel, rookkoepel etc ? Dat is wel stevig.

De brandverzekeringen lijken me nogal fors, zeker voor een nieuwbouw is 2.000 EUR voor 7 appartementen zeer stevig. De prijs van de rechtsbijstandsverzekering van 1.000 EUR begrijp ik dan ook helemaal niet, je kan voor een VME een Allrisk rechtsbijstand afsluiten aan 40 EUR per wooneenheid of in jullie geval 280 EUR?!

Als jullie willen, stuur gerust het adres via PB door dan kan ik een berekening maken voor een zeer kwalitatieve blokpolis zodat je een indicatie hebt van een "correcte" prijs.

 

[cege]

Bij ons is de verdeel sleutel nogal ingewikkeld.

Er is 1000 in totaal, waarvan 40 voor de parking, 40 voor de garages. Van de overschot is de helft beneden en de helft bovenverdieping.

Elke kost is ofwel beneden of boven (vb liften enkel bovenverdieping; inkom voor iedereen). Gemeenschappelijke elektriciteit is voor appartementen en garages, maar niet de parking, etc etc. Ik denk dat er per jaar een factuur of 200 zijn voor 12 app.

Ik ben toch content dat de syndicus dat voor 3000 per jaar doet. Ja, niet veel werk. Maar wel veel gezeik en een geregel continu. Tuinman, onderhoud afvoeren, onderhoud ventilatie, onderhoud liften,... altijd miserie om een gepast moment te vinden aangezien ze in bepaalde app binnen moeten kunnen.

 

[makila]

De prijs van de rechtsbijstandsverzekering van 1.000 EUR begrijp ik dan ook helemaal niet, je kan voor een VME een Allrisk rechtsbijstand afsluiten aan 40 EUR per wooneenheid of in jullie geval 280 EUR?!

Hier is het 50€ voor 5 wooneenheden voor de rechtsbijstandverzekering (wel niet Allrisk). Echter 1000€ is voor een appartementsblok zuiver in goud of zo?

De blokpolis (waar de brandverzekering onder valt) is wel nog apart he.

 

[Vega]

Hier is het 50€ voor 5 wooneenheden (wel niet Allrisk). Echter 1000€ is voor een appartementsblok zuiver in goud of zo?

Geen flauw idee, heb de berekening gemaakt en een offerte samengesteld met alle mogelijke toeters en bellen, machinebreukdekking voor de lift, aansprakelijkheidsdekking voor de raad van mede-eigendom en commissaris van de rekeningen en allrisk dekking voor het gebouw en rechtsbijstand inclusief, kom ik op 1.720 EUR... Dus weet niet waar de 3.000 EUR vandaan komt maar vermoed niet al te veel moeite gedaan door syndicus/verzekeringsmakelaar.

 

[makila]

Geen flauw idee, heb de berekening gemaakt en een offerte samengesteld met alle mogelijke toeters en bellen, machinebreukdekking voor de lift, aansprakelijkheidsdekking voor de raad van mede-eigendom en commissaris van de rekeningen en allrisk dekking voor het gebouw en rechtsbijstand inclusief, kom ik op 1.720 EUR... Dus weet niet waar de 3.000 EUR vandaan komt maar vermoed niet al te veel moeite gedaan door syndicus/verzekeringsmakelaar.

Die 2000€ voor de brandverzekering begrijp ik nog als de syndicus geen moeite doet.

Echter die 1000€ voor de rechtsbijstand is gewoon absurd he. Dat is ook zo'n verzekering die je met 99% grenzende waarschijnlijkheid nooit nodig hebt. Waarom je daar dan 1000€ voor moet betalen: Only god knows why.

 

[Beffer]

Die 2000€ voor de brandverzekering begrijp ik nog als de syndicus geen moeite doet.

Echter die 1000€ voor de rechtsbijstand is gewoon absurd he. Dat is ook zo'n verzekering die je met 99% grenzende waarschijnlijkheid nooit nodig hebt. Waarom je daar dan 1000€ voor moet betalen: Only god knows why.

Ik denk ook dat ik eens een hartig woordje moet praten met die kerel vd syndicus

 

[Fabke]

Ik betaal om de 3maand, 798 euro.
Ongeveer 32 appartementen (4 kolommen met 8 appartementen) daar bovenop betaal ik ook nog een bepaald bedrag voor het reservekapitaal

 

[Beffer]

Ik betaal om de 3maand, 798 euro.
Ongeveer 32 appartementen (4 kolommen met 8 appartementen) daar bovenop betaal ik ook nog een bepaald bedrag voor het reservekapitaal

Wat zijn de beheerskosten van de syndicus?

 

[Fabke]

Ik zie dat ik 200.22 euro per jaar syndicus betaal.

In dat bedrag zit onderhoud lift, brandverzekering (10 000 euro), schoonmaak (totaal 10600 euro) etc..