Stuk grond overkopen van buurman: agrarisch gebied?

[Sylverscythe]

Gegroet BG,

Kleine situatieschets: wij hebben een rijhuis met een lange, smalle tuin. Aan één kant van de tuin stopt de tuin van de buren halfweg, waarna er een soort weide ligt. Dit is een onbegraasd weideland met een hoop bomen rond, dat achter de huizen ligt, niet aan een straat dus, met aan de andere kant een spoorlijn. De eigenaar woont enkele huizen verder. Via via heb ik vernomen dat hij hier nog weinig interesse in heeft (nu goed, is ook nooit iemand in te zien).

Ik zou dan ook graag eens naar hem stappen, of eerst een brief in de bus steken, dat ik interesse heb. De vraag is dan natuurlijk eerst over welke bedragen we zo zouden spreken. Volgens een snelle oppervlakteberekening via google maps zou dit zo'n 8300 m² zijn. Volgens geopunt is dit stuk land "geel" wat agrarisch gebied zou zijn (als iemand hier een andere bron weet, zeer welkom). Waar kan ik richtprijzen vinden voor dit soort grond, is dit dan landbouwgrond?

Het zou me vooral te doen zijn om een klein stukje bos te hebben naast de tuin, ik ben niet van plan daar constructies op te zetten, enkel wat bomen planten, en dan een doorgang naar mijn tuin maken. Er zijn plannen dat een deel van dit stuk ooit zou kunnen onteigend worden voor een fietssnelweg die langs het spoor gaat, maar aangezien ze dan ook enkele huizen zullen moeten afbreken weet ik niet of daar veel rekening mee moet gehouden worden.

 

[Bimmer]

Je kunt best eens contact opnemen met uw notaris, die zal ook zicht hebben aan welke prijzen zo'n gronden worden verkocht. Kunnen dan ook ineens voor u eens bekeken onder wat het nu precies valt.

Wij hebben zelf ook weiland grond achter ons bouwgrond gekocht van 1070m². De grond viel niet onder landbouwgrond, omdat die niet toegankelijk is via de openbare weg. Dus weiland grond beschouwen ze dan als "tuingrond". Hiervoor hebben wij €13/m² betaald.
De notaris zei toen ook dat zo'n type gronden niet lager dan €8/m² verkocht werden. Als dat toch gebeurt komen ze blijkbaar aan zijn deur kloppen.

Landbouwgronden worden hier in de streek goedkoper verkocht.

 

[Sylverscythe]

Je kunt best eens contact opnemen met uw notaris, die zal ook zicht hebben aan welke prijzen zo'n gronden worden verkocht. Kunnen dan ook ineens voor u eens bekeken onder wat het nu precies valt.

Wij hebben zelf ook weiland grond achter ons bouwgrond gekocht van 1070m². De grond viel niet onder landbouwgrond, omdat die niet toegankelijk is via de openbare weg. Dus weiland grond beschouwen ze dan als "tuingrond". Hiervoor hebben wij €13/m² betaald.
De notaris zei toen ook dat zo'n type gronden niet lager dan €8/m² verkocht werden. Als dat toch gebeurt komen ze blijkbaar aan zijn deur kloppen.

Landbouwgronden worden hier in de streek goedkoper verkocht.

Ok, ik zal de notaris eens contacteren. Landbouwgrond of tuingrond maakt al een vrij gigantisch verschil.

 

[cege]

Wij zitten in dezelfde situatie. Wij hebben een kleine tuin "bouwgrond" en daarachter ligt er ~5000m2 "buffergrond". Paars en met een Q op het kadaster. Dat is geschat aan 7 EUR/m2. Daar staan nu schapen op van een boer. Maar daarvoor is dat patatten en mais geweest. Is toegankelijk via een redelijk deftig baantje, dus redelijk gelijkaardig als @Bimmer zijn situatie, maar zeker niet aan 13/m2 gegaan.

Los van de prijs (en of je buur wil verkopen of niet) zijn er nog andere zaken om rekening mee te houden.
- 1) Wil je dat als apart perceel behouden of samenvoegen met je huidige ding. Het zullen 2 percelen blijven, maar je kunt ze samenvoegen in een akte zodat ze niet meer apart kunnen verkocht worden. Voordeel: als je daar ooit verhuist, is er voor de koper maar 1 akte nodig en maar 1 krediet. Nadeel: Je kunt het niet meer apart verkopen. Ik meen van de notaris te herinneren dat er meerwaardebelasting is op grond binnen de 8j. Als je het samenvoegt met je bouw is het ook moeilijker om daar ooit iets op te moeten betalen als het zover is, al zou dat wel meevallen op een stuk landbouw ground --> Checken met notaris
2) Je kunt best kijken of er servitudes/erfdienstbaarheden bestaan. Geen idee of er via dat stuk grond toegang verleend kan worden aan andere stukken grond. Maar je wil natuurlijk niet dat je daar wat boompjes plant en er dan plots een pikdorser over je akker hobbelt... --> Notaris
3) Voorkooprecht. Als je over gaat tot verkoop, laat de notaris eerst eens checken of er geen voorkooprecht is. Als er al gesproken wordt over onteigening en zo en er staat een voorkooprecht op, dan moet je zorgen dat je geen te goedkope prijs overeenkomt of de voorkoper kan er mee weg zijn... --> Check notaris
4) Best ook eens checken bij de gemeente wat de voorschriften zijn voor "landbouwground". Dat kan nogal verschillen per gemeente en per type grond. "agrarisch gebied", "landbouwgrond", "buffergebied". En er zijn ook wat regeltjes op hoger niveau (Google is your friend). Wij mogen vb geen vaste constructies bouwen (logisch), maar ook geen afspanning hoger dan 2m rondom, geen ondoorzichtige schutting. Dus een draad wel, maar geen houten ding. Poortjes mogen, maar ze moeten aan wat regeltjes voldoen. Gras afrijden mag, maar "de authentieke staat moet behouden blijven" (whatever that means). Relief wijzigingen (vijver) mag ook niet. Dan nog een hele hoop regels over paarden en stallen (doet er voor ons niet niet, maar is nogal specifiek voor de gemeente). En belangrijk voor ons persoonlijk, je mag je perceel niet opdelen met een vaste afschutting. Dus vb de helft tuin om te spelen maken en de andere helft weide en halverwege een deftige draag zetten, mag niet in principe... Bomen planten mogen we, bomen wegdoen niet... De vraag is altijd bij dergelijke regels, wie zal er klacht indienen en de oplossing is meestal redelijk simpel... Als je een voetbalveld aanlegt en er zaagt iemand, het is gewoon de 2 goals wegdoen en 2 maand wachten en het ziet er terug een weide uit...

 

[StannekeS]

Ok, ik zal de notaris eens contacteren. Landbouwgrond of tuingrond maakt al een vrij gigantisch verschil.

Ik denk dat het in de praktijk niet uitmaakt wat voor soort grond het is. Als die man het wilt verkopen voor de prijs van bouwgrond, dan zal dat toch de prijs zijn.

 

[Sylverscythe]

Ik denk dat het in de praktijk niet uitmaakt wat voor soort grond het is. Als die man het wilt verkopen voor de prijs van bouwgrond, dan zal dat toch de prijs zijn.

Volledig akkoord, misschien wil hij het gewoon niet verkopen, maar landbouwgrond gaat hier voor 5-6 EUR/m², bouwgrond denk ik gemiddeld voor 175 EUR/m². Kwestie van een eerste inschatting of het realistisch is of een eerste bod wel een klein verschil

 

[cege]

Ik denk dat het in de praktijk niet uitmaakt wat voor soort grond het is. Als die man het wilt verkopen voor de prijs van bouwgrond, dan zal dat toch de prijs zijn.

Oh no boy. De fiscus kijkt mee. Die willen hun registratie rechten cashen. Als je een hectare aan 1 euro verkoopt, zal de fiscus daar staan en zeggen dat het te goedkoop is. Ze gaan schatten en de regitratierechten alsnog opeisen (vandaar dat het samenvoegen van grond + huis in 1 akte al dan niet zinvol kan zijn).

 

[Bimmer]

Ok, ik zal de notaris eens contacteren. Landbouwgrond of tuingrond maakt al een vrij gigantisch verschil.

Gemiddelde lanbouwgrond prijs is hier €7,2/m².

Ik wou dus ook eerst voor die prijs onderhandelen, maar kreeg toen te horen dat het niet "echt" landbouwgrond is (valt wel in agrarisch gebied). Dan bij de notaris gaan informeren en kreeg daar dezelfde uitleg. Hij zei toen dat ik zeker niet onder de €8/m² kon geraken want dat zijn prijzen waar hij zelf ook last mee gaat krijgen voor die type gronden. Uiteindelijk zijn we dan gestrand op €13/m² wat een mooie prijs was. Gemiddeld gezien werden die type gronden voor meer verkocht hier in de streek zei de notaris.

Is ook wel een reden waarom hij (de verkoper) het voor een stukje minder dan de gemiddeld prijs heeft verkocht.

 

[contextbinder]

Volledig akkoord, misschien wil hij het gewoon niet verkopen, maar landbouwgrond gaat hier voor 5-6 EUR/m², bouwgrond denk ik gemiddeld voor 175 EUR/m². Kwestie van een eerste inschatting of het realistisch is of een eerste bod wel een klein verschil

Zelf al meermaals met deze situatie geconfronteerd geweest - zowel als koper als verkoper.

Ik zou eerst en vooral de eigenaar eens bezoeken en dat gewoon kenbaar maken dat je interesse hebt, indien hij wil verkopen kan je gewoon vragen of hij zelf een idee of voorstel heeft. Zo heb je meteen al antwoord op de belangrijkste vraag: is het te koop.

Ik heb al tuingrond/landbouwgrond gekocht voor 5 €/m² en langs een andere zijde 150 €/m² geboden om te vernemen dat het toch niet te koop was.

Gezien de oppervlakte van 83 are denk ik dat de prijs eerder die van (zeer goede) landbouwgrond zal benaderen.

 

[Sylverscythe]

Ik moet zeggen, als ik dat eens goed bekijk, ben ik voor mijn doeleinden misschien nog beter af met gewoon een stuk landbouwgrond te kopen (goedkoper want geen tuingrond) en dat te bebossen (bestaan zelfs subsidies voor). Zie ik iets over het hoofd?

 

[contextbinder]

Ik moet zeggen, als ik dat eens goed bekijk, ben ik voor mijn doeleinden misschien nog beter af met gewoon een stuk landbouwgrond te kopen (goedkoper want geen tuingrond) en dat te bebossen (bestaan zelfs subsidies voor). Zie ik iets over het hoofd?

Als ik alle info in je post bekijk zou het wel eens een ideaal stuk kunnen zijn:

- het is niet bewerkt/begraast en er staan bomen rond - kans kleiner dat een landbouwer dit huurt (of is eigenaar zelf landbouwer), wat de kans op voorkooprecht ook zou reduceren
- hoe zit het met de toegangsweg tot dat stuk - voldoende breed (4m is wenselijk), dat zou dan ook toegang verschaffen tot je eigen tuin - wat toch wel een dikke plus is (sporadisch praktisch maar ook verkoopwaarde van jouw woning - mocht dat ooit gebeuren uiteraard). Het is ook handig om bomen te rooien.
- het is vrij groot - dat wil meestal zeggen dat er minder kopers zijn, ook kan je slechts in zeer uitzonderlijke omstandigheden echt een dure prijs bekomen voor een stuk van dergelijke omvang -het zou dus gewoon best kunnen dat je de gemiddelde landbouwgrond prijs betaald voor iets dat naast jouw eigendom ligt.
- eigenaar heeft er zelf geen interesse in gezien er haast niemand komt, niet onderhouden wordt

Je kan uiteraard gewoon een stuk landbouwgrond kopen maar dan zal je wellicht het grenzend aan je eigen tuin kwijt zijn. Er zijn idd subsidies en met wat geluk komen ze die gratis planten - voorwaarde is wel dat er wordt voorgeschreven wat de verschillende soorten mogen zijn.

 

[Sylverscythe]

Als ik alle info in je post bekijk zou het wel eens een ideaal stuk kunnen zijn:

- het is niet bewerkt/begraast en er staan bomen rond - kans kleiner dat een landbouwer dit huurt (of is eigenaar zelf landbouwer), wat de kans op voorkooprecht ook zou reduceren
- hoe zit het met de toegangsweg tot dat stuk - voldoende breed (4m is wenselijk), dat zou dan ook toegang verschaffen tot je eigen tuin - wat toch wel een dikke plus is (sporadisch praktisch maar ook verkoopwaarde van jouw woning - mocht dat ooit gebeuren uiteraard). Het is ook handig om bomen te rooien.
- het is vrij groot - dat wil meestal zeggen dat er minder kopers zijn, ook kan je slechts in zeer uitzonderlijke omstandigheden echt een dure prijs bekomen voor een stuk van dergelijke omvang -het zou dus gewoon best kunnen dat je de gemiddelde landbouwgrond prijs betaald voor iets dat naast jouw eigendom ligt.
- eigenaar heeft er zelf geen interesse in gezien er haast niemand komt, niet onderhouden wordt

Je kan uiteraard gewoon een stuk landbouwgrond kopen maar dan zal je wellicht het grenzend aan je eigen tuin kwijt zijn. Er zijn idd subsidies en met wat geluk komen ze die gratis planten - voorwaarde is wel dat er wordt voorgeschreven wat de verschillende soorten mogen zijn.

Er is geen toegangsweg zover ik weet, is een beetje een speciale situatie door die spoorweg. Tussen twee rijhuizen wat verder is een steegje van anderhalve meter breed ofzo, en daardoor staat er nog 1 huis achter de huizenrij aan de straat (vroeger een boerenerf vermoed ik). Die steeg is de enige manier om tot dat perceel te geraken die niet door de tuin is van iemand. Daar krijg je dus geen wagen door.

De eigenaar heeft gewoon een (grote) tuin met daarachter dat perceel, staat een poort tussen zover ik kan zien. Er ligt wel wat hout en wat kasseien maar dat is het. Ik zie daar nooit iemand en de bomen langs de perceelsgrens zijn ook al 2 jaar niet gesnoeid.

Nu goed, ik zal gewoon eens tot daar gaan op een avond en eens praten met die eigenaar.

 

[GADGET]

5€/m2 is vrij normaal. Is 50.000eur voor een hectare.. Dan mag dat al een mooi toegankelijk stuk zijn.

Beton stop + de boerenstiel die afneemt (=aanbod wordt groter) zou ik zeker niet meer betalen.

Ik spreek hier wel voor regio waasland, kan verschil op zitten.

Bos kan je kopen aan 3-4eur..

 

[StevenP]

Geen idee van een grondplan en hoever je van het spoor wilt bebossen, maar bomen vlakbij een spoorlijn is niet zo'n goed idee. Vroeg of laat staat Infrabel aan de deur.

 

[Sylverscythe]

Geen idee van een grondplan en hoever je van het spoor wilt bebossen, maar bomen vlakbij een spoorlijn is niet zo'n goed idee. Vroeg of laat staat Infrabel aan de deur.

Ik heb dat ooit al eens opgezocht omdat ook wij hier een es veel te kort bij het spoor hebben staan. Dat perceel is ook zo afgelijnd in de goede oude tijd. De exacte regels weet ik niet meer maar het moet verder dan 1x of 2x de hoogte dacht ik.

 

[Chilliewillie88]

Vergelijkbare situatie gaande hier waar een buurman vragende partij is om een stuk van onze tuin te kopen. Betreft +- 800 m². In het gewestplan ingekleurd als woonuitbreidingsgebied (wat uiteraard nooit meer aangesneden zal worden). Deze oppervlakte zou de tuinen bij de voorliggende bouwgronden aanzienlijk vergroten. Mijn vraagprijs zal hier 2/3e zijn van de m²-prijs van de voorliggende bouwgrond.

 

[nestorius]

Ik heb dat ooit al eens opgezocht omdat ook wij hier een es veel te kort bij het spoor hebben staan. Dat perceel is ook zo afgelijnd in de goede oude tijd. De exacte regels weet ik niet meer maar het moet verder dan 1x of 2x de hoogte dacht ik.

ik geloof dat dat eigenlijk simpel komt vanuit de regel dat als de boom omwaait die niet op de sporen mag terechtkomen.

 

[Sylverscythe]

ik geloof dat dat eigenlijk simpel komt vanuit de regel dat als de boom omwaait die niet op de sporen mag terechtkomen.

Ja, dat wist ik hoor

Hier staat de volledige uitleg: https://infrabel.be/nl/article/woont-u-naast-een-spoorweg-opgelet-want-de-wetgeving-veranderd

Maar al mijn buren treden dat met de voeten, waarschijnlijk omdat het vroeger allemaal zo gereglementeerd niet was (bij nieuwe bomen zou ik wel oppassen uiteraard). Mijn bejaarde buurman aan de andere kant heeft een gigantische notenboom staan, geplant toen hij 14 was, nu zo'n 63 jaar geleden. Die staat misschien 3-4 meter van het spoor maar is uiteraard veel hoger.

Ik heb zo 1 es staan dus ik zou ook eens moeten zien wat daarmee aan te vangen.

 

[nestorius]

Ja, dat wist ik hoor

Hier staat de volledige uitleg: https://infrabel.be/nl/article/woont-u-naast-een-spoorweg-opgelet-want-de-wetgeving-veranderd

Maar al mijn buren treden dat met de voeten, waarschijnlijk omdat het vroeger allemaal zo gereglementeerd niet was (bij nieuwe bomen zou ik wel oppassen uiteraard). Mijn bejaarde buurman aan de andere kant heeft een gigantische notenboom staan, geplant toen hij 14 was, nu zo'n 63 jaar geleden. Die staat misschien 3-4 meter van het spoor maar is uiteraard veel hoger.

Ik kan goed geloven dat daar allemaal niet zo nauw op gekeken wordt, al zeker niet als je weet hoeveel kilometers spoor er is in belgie maar als er iets gebeurd, dan gaan pas de poppen aan het dansen natuurlijk, net zoals bij veel zaken. Ik zou toch bij oudere bomen ook wel eens serieus durven snoeien zodat je toch aan die regels voldoet.

 

[Sylverscythe]

Ik kan goed geloven dat daar allemaal niet zo nauw op gekeken wordt, al zeker niet als je weet hoeveel kilometers spoor er is in belgie maar als er iets gebeurd, dan gaan pas de poppen aan het dansen natuurlijk, net zoals bij veel zaken. Ik zou toch bij oudere bomen ook wel eens serieus durven snoeien zodat je toch aan die regels voldoet.

Dat is inderdaad een complicatie moest ik dat stuk grond kunnen kopen, aangezien daar wel wat echte bomen staan naast het spoor (zomereik en dergelijke).