Wooncrisis in Vlaanderen: onbetaalbaar vastgoed

[TNTim]

Er zijn nu al projectontwikkelaars die alarmsignalen uitsturen dat ze hun nieuwbouwwoningen onder de kostprijs gaan moeten verkopen (zie Atenor vandaag in De Tijd).

Ik heb maar één semester economie gehad aan univ, maar als projectontwikkelaars minder woningen zullen zetten, verlaagt het aanbod toch?
Aanbod daalt en vraag blijft gelijk/stijgt -> prijs stijgt dan weer?

Als men gemiddeld ondertussen 20% meer verdient, dan kan iedereen gemiddeld 20% meer huis kopen voor datzelfde geld, en dan is dat volkomen equivalent aan een korting van 20% bij gelijk blijvend loon.

En bij gelijk blijvende rente, komt er opnieuw een 2% rente bij dan ben je nog steeds slechter af als huizen in reële termen 20% zakken.
Of je moet het geld gewoon hebben liggen.

 

[JPV]

Als men gemiddeld ondertussen 20% meer verdient, dan kan iedereen gemiddeld 20% meer huis kopen voor datzelfde geld, en dan is dat volkomen equivalent aan een korting van 20% bij gelijk blijvend loon.

bedoel je met dat laatste woord niet iets anders? Want 20% meer verdienen en gelijk blijvend loon, dat botst met elkaar.

 

[iamhollywood]

Er is echt geen kat die zijn investeringsbeslissing in een tweede woning laat afhangen van het bestaan of niet bestaan van het fiscaal voordeel van langetermijnsparen.

Die 700 euro per jaar (30% van een max 2.130 euro en die 2.130 is al moeilijk te behalen gezien beperkt aan een ratio grensbedrag/aankoopprijs) gaat het hem echt niet doen.


Er is een reden dat enkel Bouchez erover zaagt over het verdwijnen ervan. Zelfs de VLD en NV-A durven er niet over te klagen omdat ze weten dat het te wereldvreemd is om het te behouden.

Maar wel een effect op de huurprijzen . Dat was de bedoeling van mijn post. De huurprijzen moeten dalen, dit gaat op korte termijn enkel opnieuw een stijging veroorzaken!

 

[JanusDR]

Maar wel een effect op de huurprijzen . Dat was de bedoeling van mijn post. De huurprijzen moeten dalen, dit gaat op korte termijn enkel opnieuw een stijging veroorzaken!

Waarom?

 

[JanusDR]

bedoel je met dat laatste woord niet iets anders? Want 20% meer verdienen en gelijk blijvend loon, dat botst met elkaar.

Ene situatie: vastgoed blijft gelijk en loon stijgt 20% = meer huis met dat loon in vergelijking met voorheen
Andere situatie: vastgoed daalt 20% en loon blijft gelijk = meer huis met dat loon in vergelijking met voorheen

Daarmee dat ik zei dat het in beide gevallen korting is.

 

[JanusDR]

Ik heb maar één semester economie gehad aan univ, maar als projectontwikkelaars minder woningen zullen zetten, verlaagt het aanbod toch?
Aanbod daalt en vraag blijft gelijk/stijgt -> prijs stijgt dan weer?

Zoiets, vandaar cycli.

Maar er zijn andere zaken bij vastgoed. Want anders zou vastgoed ook niet zo lang kunnen stijgen (want waarom niet: prijs steeg -> aanbod verhoogt --> prijs daalt weer ?)

En bij gelijk blijvende rente, komt er opnieuw een 2% rente bij dan ben je nog steeds slechter af als huizen in reële termen 20% zakken.
Of je moet het geld gewoon hebben liggen.

Idem. De relatie is niet zomaar lineair.
Toen de huizen maar bleven stijgen -ook al steeg de rente tussen 2002 en 2007- was er ook niemand die zich vragen stelde...

Bij prijsstijgingen van vastgoed vindt men alles normaal.
Voor potentiële prijsdalingen vindt men heel snel 'economy 101' wetmatigheden waardoor dit moeilijk of niet mogelijk zou zijn.

 

[CaseBlue]

Dan is de conclusie eerder dat we naar jou niet moeten luisteren inzake vastgoedprijzen? (grapje )

XD

Ej, je hebt het hier tegen de pipo die ergens along de way nog 20 bitcoins had toen ze aan 30 euro per stuk stonden. Dat ging mijn woon-probleem ook opgelost hebben, onder andere. En mijn Porsche-probleem ook.

 

[DogFacedGod]

Maar wel een effect op de huurprijzen . Dat was de bedoeling van mijn post. De huurprijzen moeten dalen, dit gaat op korte termijn enkel opnieuw een stijging veroorzaken!

Nee, het afschaffen van het fiscaal voordeel van langetermijn sparen heeft geen effect op de huurprijs. Wat is de relatie tussen de gevraagde huurprijs en het fiscaal voordeel van langetermijnsparen?

Trouwens, degene die het voordeel al hebben, gaan die behouden. Dus op hen heeft het al zeker geen impact.

En wat jij zegt, zou betekenen dat mensen die hun langetermijnsparen al gebruiken voor hun spaarproduct (en dus de fiscale korf daardoor al bereikt hebben), dan een hogere huur zouden vragen dan mensen die hun langetermijnsparen voor een tweede woning gebruiken ...

 

[Milanello]

Mensen die denken dat de prijzen zullen blijven stijgen tov de lonen: waar ligt het limiet? Een gemiddelde maandloon die naar de afbetaling van een appartement gaat bvb? Of is er geen limiet?

 

[JPV]

Mensen die denken dat de prijzen zullen blijven stijgen tov de lonen: waar ligt het limiet? Een gemiddelde maandloon die naar de afbetaling van een appartement gaat bvb? Of is er geen limiet?

Mensen die beleggen, hebben een inkomen die een stuk groter is dan enkel loon (enkelen hebben zelfs geen loon nodig). Een gemiddelde belg kan dus meer spenderen dan zijn loon alleen.

Het is dus niet direct aflossing vs. loon die het criterium is, eerder huur vs. inkomen. Want zolang je onbeperkt kan beleggen in vastgoed zonder zware consequenties, is het de huurprijs die nog kan stijgen en stijgen tot mensen gaan samenwonen omdat ze een huur niet meer kunnen betalen of gewoon geen huurwoning meervinden.

Nu, téveel het beleggen afstraffen is ook niet ideaal, omdat je de huurwoning dan onbetaalbaar maakt (of gigantisch laag aanbod creëert).

Je moet dus ergens:
- het verhuren van woningen boven X aantal eenheden zwaar bestraffen (mensen moeten geen groot inkomen halen uit woningverhuur, dat moet de overheid niet stimuleren)
- het verhuren voor niet-domiciliedoeleinden wél zwaarder belasten (dus ja, ook vakantiewoningen, airbnb's, ...)
- als overheid zelf sociale woningen aanbieden

 

[JPV]

Zoiets, vandaar cycli.

Maar er zijn andere zaken bij vastgoed. Want anders zou vastgoed ook niet zo lang kunnen stijgen (want waarom niet: prijs steeg -> aanbod verhoogt --> prijs daalt weer ?)

Idem. De relatie is niet zomaar lineair.
Toen de huizen maar bleven stijgen -ook al steeg de rente tussen 2002 en 2007- was er ook niemand die zich vragen stelde...

Bij prijsstijgingen van vastgoed vindt men alles normaal.
Voor potentiële prijsdalingen vindt men heel snel 'economy 101' wetmatigheden waardoor dit moeilijk of niet mogelijk zou zijn.

Niet alles is dan ook simpele vraag/aanbod. Je zit met overheidsinterventie (door fiscaliteit en reglementering qua bouwvergunning), met verschillende opties (co-housing, ...), verschillende soorten woontypes (met elk nog verschillende subtypes, niet voor iedereen geschikt), met verschillende afwerkingsgraden, met een héél sterk bij-mijn-kerktoren-mentaliteit van de Vlaming (waardoor de standaard flexibiliteit op de markt verstoord is).

Tussen 2002 en 2006 daalde overigens de rentevoet. En in 2005 zat je met de introductie van de (verbeterde) woonbonus.

Het is simpel: de vraag stijgt jaar na jaar:

Jaar	Huishoudens	Stijging/jaar
1992​	2256992​
1993​	2275194​	0,81%​
1994​	2289285​	0,62%​
1995​	2306707​	0,76%​
1996​	2323198​	0,71%​
1997​	2342877​	0,85%​
1998​	2362570​	0,84%​
1999​	2381628​	0,81%​
2000​	2399979​	0,77%​
2001​	2419724​	0,82%​
2002​	2437557​	0,74%​
2003​	2460785​	0,95%​
2004​	2485556​	1,01%​
2005​	2506945​	0,86%​
2006​	2531162​	0,97%​
2007​	2555823​	0,97%​
2008​	2581946​	1,02%​
2009​	2606529​	0,95%​
2010​	2630837​	0,93%​
2011​	2653767​	0,87%​
2012​	2676260​	0,85%​
2013​	2692475​	0,61%​
2014​	2707723​	0,57%​
2015​	2731319​	0,87%​
2016​	2748019​	0,61%​
2017​	2769259​	0,77%​
2018​	2792444​	0,84%​
2019​	2815769​	0,84%​
2020​	2841372​	0,91%​
2021​	2863891​	0,79%​
2022​	2891491​	0,96%​
2023​	2922560​	1,07%​
2024​	2944277​	0,74%​
2025​	2962262​	0,61%​
2026​	2982207​	0,67%​
2027​	3001836​	0,66%​
2028​	3020930​	0,64%​
2029​	3040077​	0,63%​
2030​	3059369​	0,63%​
2031​	3077993​	0,61%​
2032​	3096979​	0,62%​
2033​	3115685​	0,60%​
2034​	3134329​	0,60%​
2035​	3152519​	0,58%​
2036​	3170528​	0,57%​
2037​	3187879​	0,55%​
2038​	3204674​	0,53%​
2039​	3220863​	0,51%​
2040​	3236478​	0,48%​
2041​	3251248​	0,46%​
2042​	3265915​	0,45%​
2043​	3279530​	0,42%​
2044​	3292830​	0,41%​
2045​	3305490​	0,38%​
2046​	3317332​	0,36%​
2047​	3329494​	0,37%​
2048​	3340871​	0,34%​
2049​	3352102​	0,34%​
2050​	3362957​	0,32%​
2051​	3373318​	0,31%​
2052​	3383346​	0,30%​
2053​	3393005​	0,29%​
2054​	3402414​	0,28%​
2055​	3411786​	0,28%​
2056​	3421213​	0,28%​
2057​	3430887​	0,28%​
2058​	3440779​	0,29%​
2059​	3450952​	0,30%​
2060​	3461638​	0,31%​
2061​	3472617​	0,32%​
2062​	3484253​	0,34%​
2063​	3496509​	0,35%​
2064​	3509472​	0,37%​
2065​	3522989​	0,39%​
2066​	3536957​	0,40%​
2067​	3551330​	0,41%​
2068​	3565916​	0,41%​
2069​	3580665​	0,41%​
2070​	3595643​	0,42%​
2071​	3610593​	0,42%​

Om dus een daling van de prijzen te hebben (op lange termijn), moet je nog iets anders hehbben dat dit effect sterk reduceert. Aann de bouw van nieuwe woningen zal het niet direct liggen, want daar wordt een tekort voorspeld.

 

[Milanello]

Mensen die beleggen, hebben een inkomen die een stuk groter is dan enkel loon (enkelen hebben zelfs geen loon nodig). Een gemiddelde belg kan dus meer spenderen dan zijn loon alleen.

Het is dus niet direct aflossing vs. loon die het criterium is, eerder huur vs. inkomen. Want zolang je onbeperkt kan beleggen in vastgoed zonder zware consequenties, is het de huurprijs die nog kan stijgen en stijgen tot mensen gaan samenwonen omdat ze een huur niet meer kunnen betalen of gewoon geen huurwoning meervinden.

Nu, téveel het beleggen afstraffen is ook niet ideaal, omdat je de huurwoning dan onbetaalbaar maakt (of gigantisch laag aanbod creëert).

Je moet dus ergens:
- het verhuren van woningen boven X aantal eenheden zwaar bestraffen (mensen moeten geen groot inkomen halen uit woningverhuur, dat moet de overheid niet stimuleren)
- het verhuren voor niet-domiciliedoeleinden wél zwaarder belasten (dus ja, ook vakantiewoningen, airbnb's, ...)
- als overheid zelf sociale woningen aanbieden

Ik weet niet wat de gemiddelde roi van beleggingen was de afgelopen, zeg maar 15 jaar. Neem 5% als voorbeeld. Je moet al 75k belegd hebben om €300 extra per maand te halen.
Hoeveel % van de mensen denk jij dat hun inkomen aanzienlijk hebben verhoogd via beleggingen? Dat is maar voor een klein deel van de bevolking weggelegd.
We spreken hier over een steeds groter deel van de bevolking die geen geld op overschot hebben om te kopen (vaak omdat ze geen eigen vermogen kunnen voorleggen) dan is beleggen vaak ook geen optie.

Bovendien denk ik dat met de stijgende rente het investeren in vastgoed ook steeds minder aantrekkelijk wordt. Als je binnenkort 2-3% kan krijgen op de spaarrekening en de inflatie is onder controle zullen mensen meer geneigd m zijn hun geld gewoon op de spaarrekening te deponeren dan iets te kopen om te verhuren.

 

[TNTim]

Maar er zijn andere zaken bij vastgoed. Want anders zou vastgoed ook niet zo lang kunnen stijgen (want waarom niet: prijs steeg -> aanbod verhoogt --> prijs daalt weer ?)

Ik beschouw woningen als een soort van bitcoins in het echte leven, maar dan zonder veel van de nadelen van bitcoins.

Iedereen moet ergens wonen en iedereen wil ook mooi/ruim/... wonen.
Er zijn maar x-aantal huizen en nieuwbouwwoningen komen er veel te weinig bij, het wordt zelfs deels ontmoedigd door de overheid door steeds strenger wordende regels. Nieuwbouwwoningen dalen ook altijd maar qua vierkante meter/tuinoppervlakte. Wil je ruim wonen dan is het ofwel héél duur/quasi onbetaalbaar in een nieuwbouwwoning ofwel gewoon duur in een oudere woning.
-> ruime woningen op deftige percelen zullen gemiddeld blijven stijgen tov inkomen omdat ze steeds schaarser worden.

 

[MisterV]

Het wordt hier een beetje zoals het beurstopic: Uiteindelijk kan niemand voorspellen wat er gaat gebeuren, elk heeft er zijn eigen gedacht over en wie achteraf gelijk bleek te hebben kan dan komen roepen "zie je wel, ik had gelijk".

 

[TNTim]

Beetje eigen aan een forum/internet dat iedereen zijn eigen gedacht heeft.
Mocht iedereen hetzelfde gedacht hebben dan heeft BG weinig zin hé.

 

[JPV]

Ik weet niet wat de gemiddelde roi van beleggingen was de afgelopen, zeg maar 15 jaar. Neem 5% als voorbeeld. Je moet al 75k belegd hebben om €300 extra per maand te halen.
Hoeveel % van de mensen denk jij dat hun inkomen aanzienlijk hebben verhoogd via beleggingen? Dat is maar voor een klein deel van de bevolking weggelegd.
We spreken hier over een steeds groter deel van de bevolking die geen geld op overschot hebben om te kopen (vaak omdat ze geen eigen vermogen kunnen voorleggen) dan is beleggen vaak ook geen optie.

Ik beweer voor alle duidelijkheid ook niet dat het de mensen zijn die op zoek zijn naar een een starterswoning die veel geld uit beleggen halen, hé.

Dit is het inkomen van huishoudens per jaar (cijfers van https://www.nbb.be/doc/ts/publications/economicreview/2022/ecorevi2022_h9.pdf)

Lijkt weinig qua inkomen uit onroerend goed en financiële zaken, maar besef dat dit over ALLE huishoudens gaat en gemiddelden zijn, dus mensen die 0 euro beleggen zitten er ook in.

Als je kijkt naar het vermogen, dan heeft 18% van de Belgen een tweede (of meer) eigendom met een gemiddelde van 300k waarde (mediaan: 200k) en zie je de financial assets groot worden bij een niet onbelangrijke groep mensen.

Bovendien denk ik dat met de stijgende rente het investeren in vastgoed ook steeds minder aantrekkelijk wordt. Als je binnenkort 2-3% kan krijgen op de spaarrekening en de inflatie is onder controle zullen mensen meer geneigd m zijn hun geld gewoon op de spaarrekening te deponeren dan iets te kopen om te verhuren.

Dat klopt.

 

[Noctilucus]

Mensen die denken dat de prijzen zullen blijven stijgen tov de lonen: waar ligt het limiet? Een gemiddelde maandloon die naar de afbetaling van een appartement gaat bvb? Of is er geen limiet?

Ik denk dat we nog ver af zitten van "de limiet". Kijk maar naar echt onbetaalbare steden zoals Amsterdam, Londen, Parijs, New York. Dat is nog een paar grootte-ordes erger dan het onbetaalbaar vastgoed waar we in België over spreken.

Volgens mij (maar wie ben ik) zal een flink deel van de prijsinflatie die nu in bouwen en bouwmaterialen zit, blijvend zijn. Doe daar steeds verder gaande energie-eisen bovenop, het dalend aantal vergunde bouwgronden t.o.v. de vraag waarbij projectontwikkelaars gemakkelijk het doorsnee gezin kunnen overbieden en je zit met snel duurder wordende woningen.
En binnen 5-10 jaar als de huidige duur gebouwde / verbouwde woningen op de markt komen, zullen die mensen niet snel geneigd zijn om minder te vragen dan ze er zelf voor betaald hebben.
Dus ik zie niet meteen factoren om te zeggen dat de woningen goedkoper zullen worden of de prijzen trager zullen stijgen dan de lonen.

 

[phate_13]

Ik denk dat we nog ver af zitten van "de limiet". Kijk maar naar echt onbetaalbare steden zoals Amsterdam, Londen, Parijs, New York. Dat is nog een paar grootte-ordes erger dan het onbetaalbaar vastgoed waar we in België over spreken.

Volgens mij (maar wie ben ik) zal een flink deel van de prijsinflatie die nu in bouwen en bouwmaterialen zit, blijvend zijn. Doe daar steeds verder gaande energie-eisen bovenop, het dalend aantal vergunde bouwgronden t.o.v. de vraag waarbij projectontwikkelaars gemakkelijk het doorsnee gezin kunnen overbieden en je zit met snel duurder wordende woningen.
En binnen 5-10 jaar als de huidige duur gebouwde / verbouwde woningen op de markt komen, zullen die mensen niet snel geneigd zijn om minder te vragen dan ze er zelf voor betaald hebben.
Dus ik zie niet meteen factoren om te zeggen dat de woningen goedkoper zullen worden of de prijzen trager zullen stijgen dan de lonen.

Daarmee, en je ziet die trend wel al wat, dat het "interessanter" wordt om steeds meer blokken te zetten met meerdere woon-eenheden. Als je de buitenste schil al deelt, waar nu met de strengere EPC normen een deel van de grote kosten zitten, dan zijn die kosten al meer beperkt per wooneenheid.

Niemand zal snel zelf aangeven er graag te willen wonen, maar met een steeds meer toenemend aantal alleenstaanden is er eigenlijk vooral een nood aan dit soort kleine appartementjes.

Ik vind het wel een heel positief gegeven dat de registratierechten ondertussen zwaar aangepast zijn. Hier mag van mij apart gerust nog wat verder in doorgepakt worden, zeker voor kleinere units. Ik ben voorstander van een systeem zoals in Brussel, waarbij voor een eerste schijf de registratierechten helemaal wegvallen. Daarnaast zou er ook met een gelijkaardig systeem bij de notaris gewerkt kunnen worden, laat het ereloon nog wat lager zijn tot een bepaalde schijf (ook alleen voor enige & eigen woning.)

Door deze kosten te verlagen, maak je deze kleinere vorm van wonen ook veel aantrekkelijker en verhoog je ook de mobiliteit, wat ook de arbeidsmarkt ten goede kan komen.

 

[808 State]

Ik vraag mij af wat er gaat gebeuren met al die woningen met een EPC van E of F en daarnaast nog eens vol asbest zitten die nu op de markt komen. Dat is zo het type woning dat gekocht werd door mensen die het niet breed hadden of door iemand die dat langzaamaan ging renoveren. Maar nu is dat toch puur een huis voor de sloop?

 

[Doxie]

Ik vraag mij af wat er gaat gebeuren met al die woningen met een EPC van E of F en daarnaast nog eens vol asbest zitten die nu op de markt komen. Dat is zo het type woning dat gekocht werd door mensen die het niet breed hadden of door iemand die dat langzaamaan ging renoveren. Maar nu is dat toch puur een huis voor de sloop?

Yep hier zijn die snel verkocht om bouwgrond te hebben. Registratierechten ook maar 3 ipv 12 procent tov bouwgrond en nadien vaak gunstige btw op heropbouw