Maar er is wel een plaatsbeschrijving gemaakt in 2019 en ondertekend door zijn partner, zie pagina 2't Hele topic gaat er toch net over dat er géén plaatsbeschrijving is gemaakt op moment van intrede?
Laatst bewerkt:
Huurhuis/appartement verlaten zonder waarborg
- Onderwerp starter Greny
- Startdatum
Vierkant
Well-known member
Volgens @JPV is dit geen geldige plaatsbeschrijving wegens niet gedetailleerd. Bovendien is er ook geen uittredende plaatsbeschrijving en geen waarborg. Hij staat niet sterk in zijn schoenen dus is het toch wel héél riskant voor hem om hiermee naar de vrederechter te gaan. Hij gaat alles snel willen herstellen om het opnieuw te verhuren dus een expert via de rechter gaat waarschijnlijk ook niet kunnen langskomen.
@Greny, ik zou adviseren om een aangetekende brief te sturen waarin je alle tenlasteleggingen ontkent en/of betwist. Leg de bewijslast maar bij hem. Noteer er ook bij dat je niet meer gecontacteert wenst te worden tenzij via een dagvaarding. En als dit niet gebeurd binnen x -redelijke- termijn je aanneemt dat hij stilzwijgend akkoord gaat.
Best die brief door een advocaat laten opstellen, dat kost niet veel. Hij weet dan dat het menens is en dan kruipt hij mss terug onder zijn steen.
Laatst bewerkt:
Ik weet niet meer wat ik er van moet denken.
Vriendin is weer gestresseerd en onbewust speelt dat toch wel in je hoofd. Zelfs bij mij.
Gewoon die onzekerheid. Voor onszelf was alles in orde en had die kerel zelfs geen recht van spreken.
Maar moest het voorkomen weet je nooit welke rechter je voor je hebt zitten.
En bijgevolg weet je ook niet hoe die het hele verhaal gaat interpreteren.
Ik ben meer van de actie-reactie maar das in dit geval niet aan te raden.
Ik weet ook niet waar die kerel het haalt om zo'n bedrag te eisen. Een terras waar niets mis mee was toen we vertrokken.
Hier en daar waren er roestvlekken op die tegels van tuinmeubilair door de jaren heen maar wat verwacht je dan na 14 jaar ?
De laminaat van de kasten bij de vaatwasser en de oven was op kleine plekjes aan het lossen door de combinatie vocht/warmte van deze toestellen.
Daar vraagt ie ook een serieus bedrag voor. Een keuken waarin 14 jaar gekookt , gewerkt en geleefd is.
Waar hij zelf geen hol aan betaald had want zo had hij 4 keukens op een faling gekocht.
Daar was de kwaliteit dan ook naar.
Ach , al moest ik em maar 100€ moeten betalen , dat zou ik al te veel vinden.
Moesten we nu toch die 6000 moeten betalen , wat praktisch onmogelijk is, is dat ook een serieuze streep door onze rekening.
We zitten zelf volle bak met verbouwingen dus elke cent is welkom.
@pardal gaat me een antwoord formuleren als z'n verlof om is.
Die heeft me al serieus goed geholpen waarvoor ik em eeuwig dankbaar ben.
@pardal zal je zeker goed kunnen helpen, maar als ik je al mag geruststellen: de eisen van de verhuurder zijn absurd tenzij het over de schimmel gaat in de badkamer, daar moet je goed verluchten, zelfs al wordt het dan even koud in de badkamer.
Zélfs al zou hij nog gelijk krijgen van de rechter, zal het NOOIT of te nimmer het bedrag zijn van een nieuwe vloer. Rechters zijn verplicht om rekening te houden met de leeftijd van de vloer etc.
Wij hebben trouwens recent alle keukenpanelen van onze keuken vervangen (inclusief lades, die relatief prijzig waren). Kostte ons 1450 euro excl. btw voor een 18-tal kastdeuren. Dat 'm maar afkomt met honderden euro's van enkele panelen voor afbladerende laminaat na 14 jaar.
Heeft Jpv die plaatsbeschrijving gezien dan? Let op moest die niet geregistreerd zijn is die alsnog geldig indien ondertekend. nu dus de vraag is welke getekende plaatsbeschrijving heeft de verhuurder in handen.
Maar het is inderdaad aan de verhuurder om met bewijzen te komen, mij lijkt die ook zwak te staan maar heb zo een gelijkaardige zaak toch ook al anders zien uitdraaien, daar was ook pas een plaatsbeschrijving gemaakt na 21 maand en door 1 huurder ondertekend en die hebben na 4 jaar huren €4800 kunnen betalen, nu daar was de aangerekende schade wel terecht.
Ik heb net de plaatsbeschrijving nog eens bekeken.
Daar staat op hoeveel stopcontacten , een keuken met die en die toestellen in , etc....
Daar staat nergens bij in welke staat maar vermoedelijk gaat hij er van uit dat alles nieuw was toen we er in trokken.
Wat ook zo was uiteindelijk al waren er serieuze gebreken doordat hij alles zelf heeft gedaan met enkele maten en werklui in't zwart.
We hebben de eerste 2 jaar geen gebruik kunnen maken vd garage omdat de vloer nog gemaakt moest worden.
Tegels rondom de blok die los zaten met gevaar op vallen omdat er de verkeerde lijm gebruikt is.
Toen ze boven het terras zijn komen invoegen (door een ploeg Polen) liet de kwaliteit ook serieus te wensen over.
Overal losse voegen en toen ik vond dat het water zo slecht afliep heb ik al die tegels omhoog gezet.
Als ik zeg dat ik daar 100kg voegsel uit gekeuterd heb overdrijf ik niet.
Al het voegsel dat te veel werd ingesmeerd viel dus gewoon in die naad en die kerels hebben dat dus gewoon laten liggen.
De eerste laag primer op de gyproc heb ik ook zelf gezet. De primer heeft em mij wel bezorgd.
Alle plinten rondom in de alle kamers waren ad onderkant niet ingevoegd of afgekit.
Dat heb ik ook zelf gedaan en bekostigd. Die silicone heb ik zelfs laten mengen om dezelfde kleurtint als de tegels te bekomen.
We moesten 25€ gezamenlijke kosten betalen elke maand.
Wij hadden geen tuin /gras , enkel de 2 appartementen beneden.
Dat geld moest dan dienen om te maaien , wat onkruid uit te trekken en de trap te poetsen.
Die trap heb ik dikwijls zelf gepoetst. Evenals het onkruid uittrekken rond m'n autostaanplaats.
Gemakkelijk verdiend die 100€/maand denk ik dan.
Van dat gezever dus. Als er iets was kon je die kerel 20 berichten sturen en dan uiteindelijk na enkele maanden reageerde die dan.
Maar zolang wachtte ik natuurlijk niet. De pietje precies als ik ben. Dan deed ik het zelf. Stomme kloot dat ik ben.
Een vaatwasmachine die maanden niet werkte omdat die rubbers verduurd waren na jaren gebruik.
Bellen , sms-en , en dan kwam er iemand langst die hij kende via via. Een uur kijken en proberen. Serienr's opschrijven.
Uiteindelijk bestellen en dan berichten krijgen dat em ff geen tijd had maar dat ze wel besteld waren.
Ik heb ze alleszins nooit gezien , de nieuwe rubbers.
Ik zou dan denken , na 14 jaar is da spel versleten , koopt u gewoon een nieuw.
Da kost u mss 6 à 700€ en ge zijt er weer meer dan 10 jaar vanaf. Zal wel aan mij liggen.
Als er hier huurders meelezen kan ik ze maar 1 gouden raad geven. Stuur alle correspondentie via mail en bewaar deze zorgvuldig.
Je mag je huurwoning nog zo onderhouden als het van jezelf was , gejost ben je als je zo'n zeikzak van een huisbaas hebt.
Daar staat op hoeveel stopcontacten , een keuken met die en die toestellen in , etc....
Daar staat nergens bij in welke staat maar vermoedelijk gaat hij er van uit dat alles nieuw was toen we er in trokken.
Wat ook zo was uiteindelijk al waren er serieuze gebreken doordat hij alles zelf heeft gedaan met enkele maten en werklui in't zwart.
We hebben de eerste 2 jaar geen gebruik kunnen maken vd garage omdat de vloer nog gemaakt moest worden.
Tegels rondom de blok die los zaten met gevaar op vallen omdat er de verkeerde lijm gebruikt is.
Toen ze boven het terras zijn komen invoegen (door een ploeg Polen) liet de kwaliteit ook serieus te wensen over.
Overal losse voegen en toen ik vond dat het water zo slecht afliep heb ik al die tegels omhoog gezet.
Als ik zeg dat ik daar 100kg voegsel uit gekeuterd heb overdrijf ik niet.
Al het voegsel dat te veel werd ingesmeerd viel dus gewoon in die naad en die kerels hebben dat dus gewoon laten liggen.
De eerste laag primer op de gyproc heb ik ook zelf gezet. De primer heeft em mij wel bezorgd.
Alle plinten rondom in de alle kamers waren ad onderkant niet ingevoegd of afgekit.
Dat heb ik ook zelf gedaan en bekostigd. Die silicone heb ik zelfs laten mengen om dezelfde kleurtint als de tegels te bekomen.
We moesten 25€ gezamenlijke kosten betalen elke maand.
Wij hadden geen tuin /gras , enkel de 2 appartementen beneden.
Dat geld moest dan dienen om te maaien , wat onkruid uit te trekken en de trap te poetsen.
Die trap heb ik dikwijls zelf gepoetst. Evenals het onkruid uittrekken rond m'n autostaanplaats.
Gemakkelijk verdiend die 100€/maand denk ik dan.
Van dat gezever dus. Als er iets was kon je die kerel 20 berichten sturen en dan uiteindelijk na enkele maanden reageerde die dan.
Maar zolang wachtte ik natuurlijk niet. De pietje precies als ik ben. Dan deed ik het zelf. Stomme kloot dat ik ben.
Een vaatwasmachine die maanden niet werkte omdat die rubbers verduurd waren na jaren gebruik.
Bellen , sms-en , en dan kwam er iemand langst die hij kende via via. Een uur kijken en proberen. Serienr's opschrijven.
Uiteindelijk bestellen en dan berichten krijgen dat em ff geen tijd had maar dat ze wel besteld waren.
Ik heb ze alleszins nooit gezien , de nieuwe rubbers.
Ik zou dan denken , na 14 jaar is da spel versleten , koopt u gewoon een nieuw.
Da kost u mss 6 à 700€ en ge zijt er weer meer dan 10 jaar vanaf. Zal wel aan mij liggen.
Als er hier huurders meelezen kan ik ze maar 1 gouden raad geven. Stuur alle correspondentie via mail en bewaar deze zorgvuldig.
Je mag je huurwoning nog zo onderhouden als het van jezelf was , gejost ben je als je zo'n zeikzak van een huisbaas hebt.
Sorry maar hoe kan een plaatsbeschrijving na 21 maand ook maar enigzins correct zijn. Voor hetzelfde geld heeft de huurder er al verbeteringen aangebracht in die tijd. Hoe kan je dan bewijzen hoe het pand was bij de betreding.
Je wil niet weten wat sommige huurders achterlaten.
Slechtste huurders aan de kust doen het weer
Maar je moet het al bewust héél bond maken als huurder, wil je als verhuurder mogelijks 4800€ schadevergoeding verkrijgen. (en dit als verhuurder ook nog kunnen bewijzen)
Extreme gevallen bestaan altijd. Maar dit is bij Greny absoluut niet het geval.
Dat maakt toch helemaal niks uit. Een plaatsbeschrijving kan toch maar correct zijn als die opgemaakt is voor de huurder het pand betrekt.
Opgemaakt in maand 21 en door beide partijen ondertekend, waarom zou die niet geldig zijn?
Art. 1730. <W 29-12-1983, art. 4> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W 2007-04-25/38, art. 100, 010; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.
§ 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.
Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in paragraaf 1 voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijnen betreft.
§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de paragrafen 1 en 2 zijn nietig.
§ 4. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.
en het gaat er zelf niet om of dit geldig is, mijn punt is dat een plaatsbeschrijving toch maar correct kan zijn bij de start van de bewoning.
Vierkant
Well-known member
Als ik het goed heb is er ook nagelaten om een tegensprekelijke uittredende plaatsbeschrijving op te maken. In dat geval is de verhuurder echt benadeeld hoor. Er is weinig rechtspraak die hem dan het voordeel van de twijfel geeft. Zeker als de intredende 21 maanden later is en zo beknopt.
Good luck voor de huisbaas, gaat al blij mogen zijn als hij zijn gerechts-/advocaatskosten zou terugkrijgen.
Good luck voor de huisbaas, gaat al blij mogen zijn als hij zijn gerechts-/advocaatskosten zou terugkrijgen.
Zie de wettekst van Nestorius, zo'n plaatsbeschrijving is dan op zich waardeloos om de staat van de woning bij aanvang van de huur te bepalen.
Dat wil echter niet zeggen dat er geen schade kan aangerekend worden, maar dat moet dan op basis van andere feiten gebeuren (waarbij die plaatsbeschrijving na 21 maand bvb ook al een schuldbekentenis kan bevatten en zo wél iets opleveren voor de verhuurder). Maar bvb ook foto's die getrokken zijn en duidelijk dateerbaar zijn, verklaringen van de huurder zelf over schade, ... Dat een rechter beslist om dus schadevergoeding toe te kennen ondanks een plaatsbeschrijving die niet correct is gebeurd, kan perfect. Alleen is het dan niet op basis van het verschil tussen een "ingaande en uitgaande plaatsbeschrijving".
Een niet-getekende plaatsbeschrijving is natuurlijk ongeldig, tenzij je op een of andere manier kan bewijzen dat de huurder met die versie van de plaatsbeschrijving akkoord gaat. Anders kan je om het even wat als plaatsbeschrijving laten registreren en hopen dat de huurder het niet opmerkt. De handtekening (of andere authentificatiewijze) is essentieel.
En ik heb de plaatsbeschrijving niet gezien, ik ga af op wat Greny hier over die plaatsbeschrijving vermeld heeft.
Nog een update, is hij naar gerecht gegaan effectief?
Antwoord door Pardal geformuleerd teruggezonden 2 weken geleden.
Ik verwacht een van dees dagen een schrijven van een advocatenbureau in de bus.
Daar twijfel ik niet aan.
Dus , to be continued ....
LaCucaracha
Well-known member
Je vooral niet laten intimideren als die brief er komt, daar rekent hij net op! Op basis van wat ik hier heb gelezen denk ik echt dat hij geen poot heeft om op te staan.Antwoord door Pardal geformuleerd teruggezonden 2 weken geleden.
Ik verwacht een van dees dagen een schrijven van een advocatenbureau in de bus.
Daar twijfel ik niet aan.
Dus , to be continued ....
Ook als hij met een minnelijk voorstle afkomt ( 3000 ipv 6000 bvb) , zeg gewoon: neenee, we gaan naar de rechtbank.
pardal
Well-known member
Ik wil hierop aanvullen dat naar de rechtbank gaan, altijd een risico inhoudt. Je moet al 100% in je gelijk worden gesteld om er kosteloos uit te komen. Heb je advocaat, zonder verzekering/pro deo, gaat dit je geld kosten ook al win je.
Een minnelijk voorstel van de tegenpartij zomaar afschieten zal ik nooit adviseren. Maar wel bekijken wat jouw kost om naar de rechtbank te gaan, verlies inkomsten, verplaatsingskosten, eventueel kosten advocaat, opvangkosten kinderen enz... Als het minnelijk voorstel van de verhuurder niet veraf is van de onkosten die je hebt ook al win je 100% is het voor uw portemonnee beter om een minnelijke regeling te treffen dan uw gelijk te halen bij de rechtbank.
Net thuis , steken 2 kennisgevingen van een aangetekend schrijven in de bus. Op mijn en de vriendin haar naam.
Zeker weten dat dit van mijne vriend is.
Kan ze wel pas morgen gaan afhalen.
Ben curieus.
Advocaat hebben we via rechtsbijstandsverzekering dus dat is geen probleem.
Zeker weten dat dit van mijne vriend is.
Kan ze wel pas morgen gaan afhalen.
Ben curieus.
Advocaat hebben we via rechtsbijstandsverzekering dus dat is geen probleem.
LaCucaracha
Well-known member
In het algemeen heb je gelijk natuurlijk. Maar in dit specifiek geval zou ik enkel genoegen nemen indien hij zijn volledige claim laat vallen. Topicstarter heeft aangegeven dat hij een rechtsbijstandsverzekering, dus de kostprijs van zijn eigen advocaat is alvast geen reden om niet naar de rechtbank te willen gaan. Kan mij echt niet voorstellen dat gelijk welke rechter hierin zou meegaan.
Hij zou integendeel net content moeten zijn dat hij 14 jaar een goeie huurder heeft gehad.
6000€ zal Grenny nooit moeten betalen maar een rechter kan de huisbaas "mogelijks" wel deels te gemoet komen.
Echter de huisbaas gaat hier toch gewoon zijn broek aan scheuren + negatieve publiciteit?
Ik vermoed dat zijn eigen gerechtskosten ook niet gratis zijn. Dus ik weet niet goed wat hij hier mee wenst te winnen? Hij heeft nu al verloren.