Huis kopen - Een nieuw begin

[Chauffagist]

Hij wil 500k betalen en dan nog strippen dus vermoed dat zijn budget eerder rond de 700k zit. Moet zeker doenbaar zijn want hij kan wel enkele dingen zelf doen.

Klopt,
In extrema kan ik tot 700K gaan bij gelijkblijvende maandlasten, maar dan wel met verkoop van het huis en appartement.

Als je het pand van Chauffagist bekijkt en zijn opmerking erbij neemt, kan je enkel maar concluderen dat het beter is dat hij een nieuwbouw zet. Alles is te duur, en uiteindelijk wilt hij doorgaans 80% vernieuwen. Dan zet je idd beter nieuwbouw

Ja, ik heb gewoon interesse in het pand voor de goede indeling, ruimte en grond. Het voordeel dat ik hier in zie: voor al de werken (ramen, vloeren, technieken, dakisolatie, keuken, badkamer) heb je geen architect nodig. Maar er zijn wss ook kopers die daar gewoon boven een andere vloer op plakken en enkel de keuken en badkamer vernieuwen of gewoon zo in gaan wonen.

Waarom niet dit :

Huis te koop , 4 slaapkamers , € 350.000

Deze alleenstaande woning grenst aan een natuurgebied en geniet een centrale ligging dichtbij het centrum van Oostduinkerke. De woning vraagt om een grondige renovatie, maar heeft zeker potentieel. De indeling is als volgt: BENEDENVERDIEPING: inkom, woonkamer onderverdeeld in eetplaats en...

www.immoweb.be

Die is echt zeer slecht gelegen. Staat al lang te koop, ondertussen al bij de tweede agence.

Als je ziet dat dit in optie staat. Dan lijkt mij dat gewoon moeilijk hoor.

Villa te koop , 4 slaapkamers , € 535.000

Gelegen in een rustige straat op 700m van het strand. Geschikt voor permanente bewoning of vakantiehuis Woonoppervlakte ± 200m2. Terrein van ± 5a volledig omheind (veiligheid + privacy) • Verwarmd zwembad met verschuifbare PVC koepel • Groot tuinhuis • Terrassen Gelijksvloer • Inkomhal met...

www.immoweb.be

Die komt van een veel hogere vraagprijs. De vraag is natuurlijk voor welke prijs ze die uiteindelijk gaan verkopen...

 

[Renegadexxripxx]

Die is echt zeer slecht gelegen. Staat al lang te koop, ondertussen al bij de tweede agence.

Ja ken niets van die omgeving. Was gewoon een voorbeeld van een woning waar je uw strategie op kunt toepassen. Maar zolang er mensen zijn die veel geld geven voor een woning die niet in orde is zoals een nieuwbouw ga je ofwel mee moeten gaan met die prijs. Ofwel moeten wachten totdat de verwachtingen dat die zot komt weg is, EN dat ze de impact van een woning die op leegstandslijst staat oplopen zodanig dat ze geneigd zijn om een goed bod te aanvaarden. Maar dat laatste geval ga je in mijn ogen echt tegenkomen op de locaties waar andere mensen hun moed van in hun schoenen valt wanneer ze denken aan het werk en geld dat er nodig is om zoiets in orde te stellen.

En het voorbeeld dat ik gaf, was zo een geval.
Als dan voor u de ligging niet goed is, ja dan is het game over hé...

Die komt van een veel hogere vraagprijs. De vraag is natuurlijk voor welke prijs ze die uiteindelijk gaan verkopen...

Ik verwacht dat de verkoopprijs rond de geadverteerde prijs ligt. Ik verwacht niet dat daar in de huidige markt in de trend van 50k€ of zo afgaat. Zou mij namelijk serieus verwonderen.

 

[Chauffagist]

Ja ken niets van die omgeving. Was gewoon een voorbeeld van een woning waar je uw strategie op kunt toepassen.

Koksijde/Oostduinkerke/Nieuwpoort zijn dure gemeentes, maar ook vrij deftige gemeentes. Alles is vrij netjes, weinig of geen zwerfvuil, mooie ruimtelijke ordening. Ga je dan richting Middelkerke -Oostende dan is het echt triestig. Overal vuil op straat, marginale bouwtoestanden ( alles wordt gewoon gedoogd). Ik zag hier onlangs in een straat iemand die zelf een carport had geknutseld met worteldoek en oude panlatten, in dezelfde straat had er iemand zijn huis met een soort trespa bekleed, maar gewoon met de losse hand gezaagd, dus overal scheve en verspringende naden. Overigens nog wat flodder-villas, oude villas met tuin vol rommel en autowrakken in de voortuin. Als men dan toch een nieuwwbouwwijk zet voorziet men geen parking zodat alles zeer rommelig oogt en alle stijlen door elkaar. Voor mij is een mooie omgeving zeer belangrijk en ik wil daarvoor 2 eigendommen verkopen.

Maar zolang er mensen zijn die veel geld geven voor een woning die niet in orde is zoals een nieuwbouw ga je ofwel mee moeten gaan met die prijs. Ofwel moeten wachten totdat de verwachtingen dat die zot komt weg is, EN dat ze de impact van een woning die op leegstandslijst staat oplopen zodanig dat ze geneigd zijn om een goed bod te aanvaarden.

Klopt, voor elke woning die te koop komt zitten er misschien 9 Brusselaars mee te azen, als investering of 2e verblijf. Ik dacht vroeger dat die enkel appartementen kochten, maar dat is dus niet waar. Velen bezitten zo een villa waar ze in het weekend met de familie naar toe gaan. Vaak blijven die woningen in de familie en werken die met een beurtrol om er naartoe te gaan.

Maar dat laatste geval ga je in mijn ogen echt tegenkomen op de locaties waar andere mensen hun moed van in hun schoenen valt wanneer ze denken aan het werk en geld dat er nodig is om zoiets in orde te stellen.

Je moet eigenlijk iets kopen dat niemand wilt, maar dan mag het geen koopje zijn, want dan zal een projectontwikkelaar er op springen. Doorgaans zijn dat lokale aannemers die zulke woningen aankopen.

En het voorbeeld dat ik gaf, was zo een geval.
Als dan voor u de ligging niet goed is, ja dan is het game over hé...

Inderdaad.

Ik verwacht dat de verkoopprijs rond de geadverteerde prijs ligt. Ik verwacht niet dat daar in de huidige markt in de trend van 50k€ of zo afgaat. Zou mij namelijk serieus verwonderen.

Zal misschien inderdaad rond de 500 liggen.

 

[JPV]

Zo heeft ons huidig huis een gedeeltelijke renovatie ondergaan onder de vorige eigenaars, en is het KI zo gestegen van een 400-tal naar meer dan 800, terwijl het dus veel beter geïsoleerd was. Die vorige eigenaars waren duts genoeg om daar nooit tegen te protesteren.

Opnieuw:
- néé, het KI wordt niet beïnvloedt door de isolatie. Het stijgt (hogere verhuurwaarde) niet, maar het zal ook niet dalen.
- dat de vorige eigenaars het KI verhoogd zagen, komt dus door de andere renovatiewerken of door vorige niet-aangegeven werken die de waarde verhoogd hadden.

2) Dat formuliertje op basis waarvan het KI ingeschat wordt is zodanig basic en outdated dat het geen enkele maatstaf meer is voor de luxe.

men baseert zich dan ook niet énkel op basis van formulier 43B. Je moet het plan erbij voegen.

Volgens mij komen 80% van die formuliertjes binnen met exact dezelfde bolletjes die ingekleurd zijn. Het is vooral die supergeheime magische factor die er op het laatste nog uit de losse pols tegenaan wordt gegooid, die zal bepalen hoe hoog uiteindelijk uw KI wordt.
* Supergoed geïsoleerd rijhuis in Brussel met minimale impact op milieu en omgeving? -> Afstraffing met KI van 2000.
* Dikke villa op den buiten die door de jaren heen illegaal verbouwd werd met enorme impact op milieu en omgeving? -> Beloning met KI van 400.

Hemeltergend.

Hemeltergend dat je doet alsof een herschatting na illegale werken beloond zou worden met een laag KI. Bij mijn weten is het KI in Brussel trouwens niet hoger, wel de opcentiemen.

 

[nokeyboard]

Ja, dat weet ik wel. Maar zou er in belgie 1 gerenoveerd huis zijn met die KI? Nee, want KI wordt nooit herzien.

Mijn KI is toch x2,5 gegaan na onze IER

 

[Renegadexxripxx]

Mijn KI is toch x2,5 gegaan na onze IER

Komt omdat je, of uw architect, het hebt aangegeven. Bij een IER gebeurt dat standaard dacht ik.

KI wordt gedefinieerd naast de ligging van het pand, door het aantal bruikbare kamers, aantal badkamers, aantal toiletten (en positie : binnen of buiten - ergo het huiseke), aanwezigheid van centrale verwarming, de grootte van die kamers, de oppervlakte, en ga zo maar door.

De lage KI is gebaseerd op het feit dat ze vroeger een plannetje binnenbrachten waarop er geen centrale verwarming voorzien was, de zolderverdieping niet als bewoonbaar gesteld werd, men aanduidde dat er geen sanitair warm water was, geen binnentoilet, geen...
En het was, en is, de nationale sport om verbeteringen uit te voeren zonder dat dan ook aan te geven. Waardoor ze dan ook nog zulke lage KI bedragen hebben.

En in de tijd van de creatie van het KI, werd dit dan ook als luxe gezien. Tegenwoordig is dat geen luxe meer maar normaliteit. Maar JPV had gelijk dat de KI niet gebaseerd is op de isolatie.

Maar ik begrijp dat dit voor cege anders lijkt, omdat zijn bedrag zoveel hoger is als zijn vorige woning. Maar spijtig genoeg was zijn conclusie verkeerd, aangezien hij al stoemelings ook tegelijkertijd vermeldde dat deze nieuwe woning groter was dan zijn vorige woning. En dat heeft nu eenmaal een enorme impact. Niet de isolatie. En eventueel het feit dat in zijn vorige woning onofficieel die niet zo luxueus was uitgevoerd als dat die effectief wel was. Bij een nieuwbouw introduceer je in basis de luxe in uw gebouw en is de controle erop ook direct. Terwijl deze controle er niet is op de wijzigingen die je naderhand doet (zoals vb uw zolder ombouwen naar 2 of 3 extra kamers).

 

[nokeyboard]

Komt omdat je, of uw architect, het hebt aangegeven. Bij een IER gebeurt dat standaard dacht ik.

KI wordt gedefinieerd naast de ligging van het pand, door het aantal bruikbare kamers, aantal badkamers, aantal toiletten (en positie : binnen of buiten - ergo het huiseke), aanwezigheid van centrale verwarming, de grootte van die kamers, de oppervlakte, en ga zo maar door.

De lage KI is gebaseerd op het feit dat ze vroeger een plannetje binnenbrachten waarop er geen centrale verwarming voorzien was, de zolderverdieping niet als bewoonbaar gesteld werd, men aanduidde dat er geen sanitair warm water was, geen binnentoilet, geen...
En het was, en is, de nationale sport om verbeteringen uit te voeren zonder dat dan ook aan te geven. Waardoor ze dan ook nog zulke lage KI bedragen hebben.

En in de tijd van de creatie van het KI, werd dit dan ook als luxe gezien. Tegenwoordig is dat geen luxe meer maar normaliteit. Maar JPV had gelijk dat de KI niet gebaseerd is op de isolatie.

Maar ik begrijp dat dit voor cege anders lijkt, omdat zijn bedrag zoveel hoger is als zijn vorige woning. Maar spijtig genoeg was zijn conclusie verkeerd, aangezien hij al stoemelings ook tegelijkertijd vermeldde dat deze nieuwe woning groter was dan zijn vorige woning. En dat heeft nu eenmaal een enorme impact. Niet de isolatie. En eventueel het feit dat in zijn vorige woning onofficieel die niet zo luxueus was uitgevoerd als dat die effectief wel was. Bij een nieuwbouw introduceer je in basis de luxe in uw gebouw en is de controle erop ook direct. Terwijl deze controle er niet is op de wijzigingen die je naderhand doet (zoals vb uw zolder ombouwen naar 2 of 3 extra kamers).

Een IER is met bouwaanvraag dus de overheid weet daar uiteraard van.

 

[mac-bc]

Opnieuw:
- néé, het KI wordt niet beïnvloedt door de isolatie. Het stijgt (hogere verhuurwaarde) niet, maar het zal ook niet dalen.
- dat de vorige eigenaars het KI verhoogd zagen, komt dus door de andere renovatiewerken of door vorige niet-aangegeven werken die de waarde verhoogd hadden.

Lees jij eigenlijk mijn posts?! Je komt me hier met het belerende vingertje de les spellen, terwijl ik exact hetzelfde zeg als jij (maar dan duidelijker en overzichtelijker).

Ik heb u perfect de cirkel geschetst hoe renovatiewerken (en bij heel wat type werken dus ook het verplicht verbeteren van de isolatie, zie EPB-wetgeving) onrechtstreeks heel vaak gepaard gaat met een update (en dus een verhoging) van het KI.
- Is dat een rechtstreekse 1 op 1 relatie? Neen, heb ik ook nooit gezegd.
- Is dat een onrechtstreekse en heel-vaak-voorkomende correlatie? Ja.

men baseert zich dan ook niet énkel op basis van formulier 43B. Je moet het plan erbij voegen.

Nogmaals, lees jij eigenlijk mijn posts?!
Ik zeg toch letterlijk dat dat niet louter op basis van dat formuliertje is?!

Hemeltergend dat je doet alsof een herschatting na illegale werken beloond zou worden met een laag KI. Bij mijn weten is het KI in Brussel trouwens niet hoger, wel de opcentiemen.

Illegale werken worden in absolute cijfers uiteraard niet beloond (het zou er nog moeten aan mankeren ) maar verhinderen wel dat je afgestraft wordt. Relatief gezien beloon je dus illegale werken ja.

Statistisch gezien is KI sowieso hoger in Brussel (en andere grote steden) dan elders, ceteris paribus uiteraard.

 

[JPV]

Lees jij eigenlijk mijn posts?! Je komt me hier met het belerende vingertje de les spellen, terwijl ik exact hetzelfde zeg als jij (maar dan duidelijker en overzichtelijker).

Ik heb u perfect de cirkel geschetst hoe renovatiewerken (en bij heel wat type werken dus ook het verplicht verbeteren van de isolatie, zie EPB-wetgeving) onrechtstreeks heel vaak gepaard gaat met een update (en dus een verhoging) van het KI.
- Is dat een rechtstreekse 1 op 1 relatie? Neen, heb ik ook nooit gezegd.
- Is dat een onrechtstreekse en heel-vaak-voorkomende correlatie? Ja.

"KI zo gestegen van een 400-tal naar meer dan 800, terwijl het dus veel beter geïsoleerd was"

Nee, we zeggen niet exact hetzelfde. Dat stuk van "terwijl...was", was waarop ik het had. Of het nu beter geisoleerd was of niet, doet er niet toe.

Nogmaals, lees jij eigenlijk mijn posts?!
Ik zeg toch letterlijk dat dat niet louter op basis van dat formuliertje is?!

"Dat formuliertje op basis waarvan het KI ingeschat wordt"

Illegale werken worden in absolute cijfers niet beloond maar verhinderen wel dat je afgestraft wordt. Relatief gezien beloon je dus illegale werken ja.

nee, er wordt niks beloond van illegale werken. Men WEET het gewoon niet. Dan kan je ook niks benonen.

Statistisch gezien is KI sowieso hoger in Brussel (en andere grote steden) dan elders, ceteris paribus uiteraard.

Als jij dit "statistisch" claimt, gelieve dan de cijfers te geven die die statistiek ondersteunen, want bij mijn weten bestaan die cijfers niet publiek.

 

[mac-bc]

"KI zo gestegen van een 400-tal naar meer dan 800, terwijl het dus veel beter geïsoleerd was"

Nee, we zeggen niet exact hetzelfde. Dat stuk van "terwijl...was", was waarop ik het had. Of het nu beter geisoleerd was of niet, doet er niet toe.

Jawel, dat doet er wel toe.

Want als die renovatie niet werd uitgevoerd, dan was die extra isolatie er niet gekomen EN was die KI laag gebleven. Door de renovatie is er zowel isolatie aangebracht (nodig, nuttig, maar ook verplicht door EPB-wetgeving) EN is het KI verhoogd.
Beiden zijn een rechtstreeks gevolg van de (vergunde) renovatie.

Als ik met mijn auto tegen een boom knal aan 120 km/h, dan springt mijn airbag eruit en is mijn radiateur kapot.
-> Is mijn radiateur kapot omdat de airbag eruit is gesprongen? Neen.
-> Is er een sterke correlatie tussen auto's waarvan de radiateur plots kapot is en waarvan de airbags ontploft zijn? Ja.

Ik beweer dat laatste.

"Dat formuliertje op basis waarvan het KI ingeschat wordt"nee, er wordt niks beloond van illegale werken. Men WEET het gewoon niet. Dan kan je ook niks benonen.

Men zou het wel KUNNEN weten, indien er voldoende gecontroleerd zou worden. Maar men laat dit na. Dit is een beleidskeuze.

Als je iedereen die illegaal renoveert met rust laat, en je bestraft iedereen die met een vergunning renoveert, dan kun je gerust spreken over een relatieve beloning aan diegenen die illegaal renoveren. Wat begrijp je daar niet aan?

Als jij dit "statistisch" claimt, gelieve dan de cijfers te geven die die statistiek ondersteunen, want bij mijn weten bestaan die cijfers niet publiek.

Door middel van empirisch onderzoek uit mijn omgeving, stel ik dat vast. Dat zijn mijn statistieken.
Jij stelt dus iets anders vast? Dat zou namelijk vrij opmerkelijk zijn.

De Vlaamse Bouwmeester en Ondernemingsdatabank ondersteunen alvast mijn stelling na 2 seconden Googlen.
Wie ondersteunt jouw stelling?

 

[JPV]

Jawel, dat doet er wel toe.

Want als die renovatie niet werd uitgevoerd, dan was die extra isolatie er niet gekomen EN was die KI laag gebleven. Door de renovatie is er zowel isolatie aangebracht (nodig, nuttig, maar ook verplicht door EPB-wetgeving) EN is het KI verhoogd.
Beiden zijn een rechtstreeks gevolg van de (vergunde) renovatie.

Als ik met mijn auto tegen een boom knal aan 120 km/h, dan springt mijn airbag eruit en is mijn radiateur kapot.
-> Is mijn radiateur kapot omdat de airbag eruit is gesprongen? Neen.
-> Is er een sterke correlatie tussen auto's waarvan de radiateur plots kapot is en waarvan de airbags ontploft zijn? Ja.

Ik beweer dat laatste.

correlatie vs causaliteit.

Men zou het wel KUNNEN weten, indien er voldoende gecontroleerd zou worden. Maar men laat dit na. Dit is een beleidskeuze.

Als je iedereen die illegaal renoveert met rust laat, en je bestraft iedereen die met een vergunning renoveert, dan kun je gerust spreken over een relatieve beloning aan diegenen die illegaal renoveren. Wat begrijp je daar niet aan?

Ik begrijp dat in jouw visie dieven die slim zijn en geen vingerafdrukken achterlaten momenteel beloond worden door de overheid als de overheid sterk investeert in detectie van vingerafdrukken en minder in andere zaken. Dat is niet wat mensen als belonen zien.

Door middel van empirisch onderzoek uit mijn omgeving, stel ik dat vast. Dat zijn mijn statistieken.

Hearsay op een andere manier uitgedrukt?

Jij stelt dus iets anders vast? Dat zou namelijk vrij opmerkelijk zijn.

De Vlaamse Bouwmeester en Ondernemingsdatabank ondersteunen alvast mijn stelling na 2 seconden Googlen.

Link?

Ik weet dat het KI hoger is in steden, maar dat dit algemeen veel hoger zou zijn dan in andere steden met vooral herenhuizen, dat wil ik nog wel eens zien.

 

[Deleted member 658]

De lage KI is gebaseerd op het feit dat ze vroeger een plannetje binnenbrachten waarop er geen centrale verwarming voorzien was, de zolderverdieping niet als bewoonbaar gesteld werd, men aanduidde dat er geen sanitair warm water was, geen binnentoilet, geen...
En het was, en is, de nationale sport om verbeteringen uit te voeren zonder dat dan ook aan te geven. Waardoor ze dan ook nog zulke lage KI bedragen hebben.

Dit verklaart waarom ons Ki zo laag ligt.
Wij wonen in een vrijstaande villa van 220m2 op 12 are in een dorpskern onder de kerktoren.
Bij de bouw ervan hadden de eerste eigenaars 75 jaar geleden geen centrale verwarming voorzien en deden ze het eerst maar met kolenkachels.
De eigenaars nadien hebben ook nooit vergunningsplichtige renovaties uitgevoerd. Standaard interieurrenovaties en centrale verwarming
Hierdoor betaalden we het eerste jaar na aankoop 770 euro en sinds 2 kinderen ten laste is dat nog maar een miezerige 630 euro.

Familie van ons betaalt voor een gelijkaardige woonst 2200 euro. Dat zijn 16k euro extra onkosten na 10 jaar en bijna 50k extra als je daar 30 jaar gewoond hebt.
Maar wij hadden bij onze zoektocht naar een nieuwe woonst dan ook veel weggefilterd simpelweg omdat KI te hoog naar onze goesting lag.

 

[Chauffagist]

Je had dan ook nog die periode van klein beschrijf bij een Ki onder de 745.

5% registratierechten voor de eerste woning indien het Ki onder de 745 lag.

 

[Mulan]

Hypotheekrente schiet fors omhoog

Hypotheekrente schiet fors omhoog

De rentevoeten die Belgen effectief betalen als ze een woonlening met vaste rente op tien of twintig jaar afsluiten, zijn de voorbije week plots 0,25% à 0,30% gestegen. De ene na de andere bank heeft haar tarieven voor die formules opgetrokken. Dat maakt het weer interessanter om uit te kijken...

www.hln.be

 

[Chauffagist]

Hypotheekrente schiet fors omhoog

Hypotheekrente schiet fors omhoog

De rentevoeten die Belgen effectief betalen als ze een woonlening met vaste rente op tien of twintig jaar afsluiten, zijn de voorbije week plots 0,25% à 0,30% gestegen. De ene na de andere bank heeft haar tarieven voor die formules opgetrokken. Dat maakt het weer interessanter om uit te kijken...

www.hln.be

Ik zit dus niet slecht met mijn 1.73% van enkele jaren terug

 

[Lint]

Hypotheekrente schiet fors omhoog

Hypotheekrente schiet fors omhoog

De rentevoeten die Belgen effectief betalen als ze een woonlening met vaste rente op tien of twintig jaar afsluiten, zijn de voorbije week plots 0,25% à 0,30% gestegen. De ene na de andere bank heeft haar tarieven voor die formules opgetrokken. Dat maakt het weer interessanter om uit te kijken...

www.hln.be

"We kijken terug naar variabele rentes".
Serieus? Met 1,2% tot 1,5% (of zelfs @Chauffagist zijn 1,75%) neemt ge toch geen variabel zeker?

 

[Mulan]

"We kijken terug naar variabele rentes".
Serieus? Met 1,2% tot 1,5% (of zelfs @Chauffagist zijn 1,75%) neemt ge toch geen variabel zeker?

Kan ook deels variabele zijn he.
Ik heb ook officieel variabele: 20j lang 1%, 5j lang variabel die max tot 2 kan gaan.

 

[SilentSpring]

Nja, ook weer deels paniekzaaierij:

En zo leerde de bemiddelaar dat bijvoorbeeld de gemiddelde effectieve toegekende rentevoet de voorbije week van 1,63% naar 1,91% schoot voor klanten die tussen 80% en 100% van de waarde van hun pand wilden lenen met een vaste rente op twintig jaar.

Voor hetzelfde geld zitten daar veel leningen richting Q100 bij die de boel vertekenen, dan lijkt me dat geen ramp te zijn.

 

[zarathustra]

Ik vraag me toch echt af hoe die vaste rentes van <2% werken voor de banken. Hier zijn vaste rentes van meer dan 10 jaar ongehoord en als je die al krijgt dan zit je aan 3x de variabele rente.

Banken kunnen toch onmogelijk nog iets verdienen op die vaste rentes in België >.>

 

[Lint]

Kan ook deels variabele zijn he.
Ik heb ook officieel variabele: 20j lang 1%, 5j lang variabel die max tot 2 kan gaan.

Ja op die manier, daar denk ik niet aan als ze over "variabel" spreken.
Maar ... die formules zijn toch niet meer of minder interessant nu aan 1,75% dan aan uw 1%? Ik zou zelf zeggen dat het bij u net interessanter is, dooe die max verdubbeling van de intrest.