Archief - Financiële onafhankelijkheid

the_fox · 6 mei 2019

paradijsappel zei:
Het risicoprofiel is inderdaad wel interessant, aangezien dat eigenlijk indruist tegen het principe van meer risico levert meer winst op. Huizen zijn geen risicovolle investeringen en toch zijn ze historisch gezien een zeer goede investering geweest! Maar ja een groot stuk komt uit verhuur en daar zal vast wel wat risico mee gemoeid zijn.

Klopt ook weer niet dat er bij huren veel risico gemoeid is. Indien het niet verhuurd geraakt/er veel leegstand is, dan betekent het dat je huurprijs niet marktconform is. Indien je het hebt over huurachterstand, dan valt dit terug te vorderen via vredegerecht (of Huurgarantiefonds). Indien je het over schade hebt, valt dit ook via vredegerecht te regelen. Of als je er niet op rekent dat dit correct zal verlopen via vredegerecht (of te lang gaat aanslepen), dan kan je nog altijd verhuren via een immo-kantoor (er zijn er die een full-service aanbieden zoals deze).

Maar dat valt in de meeste gevallen niet onder een risicovolle investering in mijn ogen. Risicovol investeren/beleggen is namelijk wanneer er kans is dat dit verlieslatend wordt. Eens de vaste kosten gedekt zijn, is het enkel nog maar winstgevend. Vanaf dan kan het inderdaad zijn dat je winstmarge een dipje neemt (wegens leegstand of een herstelling ofzo), maar verlieslatend zou het nooit mogen worden daar je het pand nog steeds kunt verkopen; wat meestal voor meer dan de aankoopprijs gaat zijn (tenzij de vastgoedmarkt in elkaar stort). Dus ik zou vastgoed nog steeds als 1 van de allerlaagste risicoprofielen aanzien; of zelfs zonder risico. Het rendement is inderdaad niet superhoog, maar je hebt wel de zekerheid.

Anoniem13 · 6 mei 2019

JPV zei:
je vergeet het feit dat die mensen in ruil voor het niet-huren ook nog een besparing doen.

Soit, ik heb mijn excel-sheet hier al verschillende keren gepost en nog niemand is er in geslaagd om aan te tonen op basis van realistische pct's dat huren interessanter is dan een eigen eerste woning kopen. Daar doet dit onderzoek geen enkele uitspraak over.

Huren vs kopen dat was de discussie waar ik gisteren niet op kon komen!

Hoe dan ook, het is een vrij interessante paper. Hopelijk heeft iemand er wat aan.

the_fox zei:
Klopt ook weer niet dat er bij huren veel risico gemoeid is. Indien het niet verhuurd geraakt/er veel leegstand is, dan betekent het dat je huurprijs niet marktconform is. Indien je het hebt over huurachterstand, dan valt dit terug te vorderen via vredegerecht (of Huurgarantiefonds). Indien je het over schade hebt, valt dit ook via vredegerecht te regelen. Of als je er niet op rekent dat dit correct zal verlopen via vredegerecht (of te lang gaat aanslepen), dan kan je nog altijd verhuren via een immo-kantoor (er zijn er die een full-service aanbieden zoals deze).

Maar dat valt in de meeste gevallen niet onder een risicovolle investering in mijn ogen. Risicovol investeren/beleggen is namelijk wanneer er kans is dat dit verlieslatend wordt. Eens de vaste kosten gedekt zijn, is het enkel nog maar winstgevend. Vanaf dan kan het inderdaad zijn dat je winstmarge een dipje neemt (wegens leegstand of een herstelling ofzo), maar verlieslatend zou het nooit mogen worden daar je het pand nog steeds kunt verkopen; wat meestal voor meer dan de aankoopprijs gaat zijn (tenzij de vastgoedmarkt in elkaar stort). Dus ik zou vastgoed nog steeds als 1 van de allerlaagste risicoprofielen aanzien; of zelfs zonder risico. Het rendement is inderdaad niet superhoog, maar je hebt wel de zekerheid.

Dit is gewoon extra uitleg neem ik aan?

JPV · 6 mei 2019

paradijsappel zei:
Huren vs wonen dat was de discussie waar ik gisteren niet op kon komen!

ik hoop dat het niet huren vs wonen is, want dan hebben de huurders een groot probleem als ze niet wonen

.

Huren vs kopen dus.

The_Fox reageert op je "wel wat risico". Dat impliceert toch een redelijk risicohoeveelheid

Anoniem13 · 6 mei 2019

JPV zei:
ik hoop dat het niet huren vs wonen is, want dan hebben de huurders een groot probleem als ze niet wonen .

Huren vs kopen dus.

The_Fox reageert op je "wel wat risico". Dat impliceert toch een redelijk risicohoeveelheid

Ik denk niet dat er iemand ontkent dat er risico's verbonden zijn aan verhuren?

the_fox · 6 mei 2019

paradijsappel zei:
Ik denk niet dat er iemand ontkent dat er risico's verbonden zijn aan verhuren?

Zie mijn vorige post(s), zeer weinig. Zeg mij eens wat er zo risicovol is aan verhuren? Tenzij je lagere inkomsten ook als risicovol bestempelt, wat ik niet risicovol noem (wederom, zie vorige post(s)).

bassie82 · 6 mei 2019

the_fox zei:
Zie mijn vorige post(s), zeer weinig. Zeg mij eens wat er zo risicovol is aan verhuren? Tenzij je lagere inkomsten ook als risicovol bestempelt, wat ik niet risicovol noem (wederom, zie vorige post(s)).

heel je eigendom vernietigd door de huurders, die dan geen geld hebben maar je krijgt wel de waarborg
brand waar huurders geen brandverzekering meer voor heeft, niet verplicht voor de verhuurder om 1 te hebben
buurt dat slechte buurt wordt met prijsdaling van je vastgoed alsook minder inkomsten door lagere huurprijs en zie punt 1 en 2

dan niet vergeten de nodige investeringen nodig om te comform te verhuren.

the_fox · 6 mei 2019

bassie82 zei:
brand waar huurders geen brandverzekering meer voor heeft, niet verplicht voor de verhuurder om 1 te hebben

En dit toont perfect aan hoeveel je er over weet...
Voor contracten voor 1/1/2019 (toen het nog onder de bevoegdheid van de FOD was), was dit inderdaad niet verplicht. Maar de brandverzekering van het pand was/is voor de eigenaar/verhuurder. De brandverzekering voor de inboedel voor de huurder. Dus als het pand afbrandt, was het altijd de brandverzekering van de eigenaar/verhuurder dat van toepassing was. Dus maakt(e) niet uit of de huurder geen brandverzekering had/heeft, dat was toch enkel voor de inboedel.
Voor contracten vanaf 1/1/2019 (onder het Vlaamse Woninghuurdecreet) zijn zowel voor de huurder als verhuurder een brand en waterschade verzekering verplicht (p38 als de link niet goed werkt, artikel 29).

JPV · 6 mei 2019

bassie82 zei:
1. heel je eigendom vernietigd door de huurders, die dan geen geld hebben maar je krijgt wel de waarborg
2. brand waar huurders geen brandverzekering meer voor heeft, niet verplicht voor de verhuurder om 1 te hebben
3. buurt dat slechte buurt wordt met prijsdaling van je vastgoed alsook minder inkomsten door lagere huurprijs en zie punt 1 en 2

dan niet vergeten de nodige investeringen nodig om te comform te verhuren.

1. Moet je al héél veel moeite doen om héél je eigendom te laten vernietigen

. In de praktijk is het meestal beperkt tot herschilderen.
2. Kan je perfect opvangen door ofwel eigen verzekering ofwel een jaarlijks attest te vragen van de huurders.
3. lijkt me nog het kleinste risico. prijsdalingen zijn vaak relatief (buurten die het "vluchtst" een slechte buurt worden liggen in steden waar de prijzen vaak zwaarder stijgen.

En de investeringen om comform te verhuren... dat betekent op 20 jaar dakisolatie, dubbel glas en rookmelders? Als je dat nu nog niet had, ben je ofwel huisjesmelker of doe je geen investeringen die je huurprijs nuttig verhogen (je hebt immers het recht om de huurprijs te verhogen, al weet ik niet of dat nu nog het geval zal zijn gezien die zaken nu verplicht zijn om te kunnen verhuren).

JPV · 6 mei 2019

the_fox zei:
En dit toont perfect aan hoeveel je er over weet...
Voor contracten voor 1/1/2019 (toen het nog onder de bevoegdheid van de FOD was), was dit inderdaad niet verplicht. Maar de brandverzekering van het pand was/is voor de eigenaar/verhuurder. De brandverzekering voor de inboedel voor de huurder. Dus als het pand afbrandt, was het altijd de brandverzekering van de eigenaar/verhuurder dat van toepassing was. Dus maakt(e) niet uit of de huurder geen brandverzekering had/heeft, dat was toch enkel voor de inboedel.

bij mijn weten was brandverzekering voor 1/1/19 ook niet verplicht voor de verhuurder, noch voor de huurder. Je kon wel de huurder contractueel verplichten om zo'n verzekering te nemen, maar geen idee of een volledige verzekering kon verplichten, lijkt me vreemd (je kon zeker de huurdersaansprakelijkheid laten verzekeren).

Blijft natuurlijk het risico, ook na 1/1/19, dat de huurder niet solvabel is als hij geen verzekering genomen heeft.

the_fox · 6 mei 2019

JPV zei:
bij mijn weten was brandverzekering voor 1/1/19 ook niet verplicht voor de verhuurder, noch voor de huurder. Je kon wel de huurder contractueel verplichten om zo'n verzekering te nemen, maar geen idee of een volledige verzekering kon verplichten, lijkt me vreemd (je kon zeker de huurdersaansprakelijkheid laten verzekeren).

Was inderdaad voor geen van beiden verplicht, dat bedoelde ik maar misschien niet 100% duidelijk verwoord. Maar het blijft erbij dat de brandverzekering van het pand voor de verhuurder was (kon je niet contractueel afdwingen dat de huurder dit nam voor zover ik weet) en de inboedel voor de huurder.

jvc · 13 mei 2019

[video=youtube;vV8lC7kbdS4]https://www.youtube.com/watch?v=vV8lC7kbdS4[/video]

Kilghard · 14 mei 2019

jvc zei:
video

Volg die kerel ook al een tijdje (is dat nu een hollander

? )
En hij maakt wel een hele goeie case voor NIET te index / ETF traden.
Maar hij maakt zich er dan ook makkelijk van af met te zeggen "Just pick high value companies", tja dat is het hele probleem natuurlijk.
En die picks zitten dan ook, voor het grootste deel, achter een (te begrijpen) pay wall.

jvc · 14 mei 2019

Kilghard zei:
Volg die kerel ook al een tijdje (is dat nu een hollander ? )
En hij maakt wel een hele goeie case voor NIET te index / ETF traden.
Maar hij maakt zich er dan ook makkelijk van af met te zeggen "Just pick high value companies", tja dat is het hele probleem natuurlijk.
En die picks zitten dan ook, voor het grootste deel, achter een (te begrijpen) pay wall.

Hij woont in NL maar is van Oost-Europa ergens.
De video is inderdaad meer bedoeld voor mensen die er iets meer tijd willen insteken. Hij maakt ook meestal de vergelijking gebaseerd op eenmalig kopen ipv dollar cost averaging wat de meeste mensen doen.
Maar ik vind het voor de rest wel een interessante video die de basis van value investing meegeeft.

coldvinc · 14 mei 2019

Tjah, "Just pick high value companies" was het maar zo gemakkelijk :confused:

Brainsick01 · 20 mei 2019

Is het momenteel een goed moment om indexfondsen aan te kopen?

Kilghard · 20 mei 2019

Brainsick01 zei:
Is het momenteel een goed moment om indexfondsen aan te kopen?

Ja altijd
Nee nooit

JPV · 20 mei 2019

Kilghard zei:
Ja altijd
Nee nooit

100% mee eens. Maar wel helemaal niet akkoord met wat je zegt!

@brainsick: Het kan een goed moment zijn als je het vraagt aan de verkoper, maar ook een goed moment voor een koper. Of omgekeerd.

M°°nblade · 20 mei 2019

JPV zei:
100% mee eens. Maar wel helemaal niet akkoord met wat je zegt!

@brainsick: Het kan een goed moment zijn als je het vraagt aan de verkoper, maar ook een goed moment voor een koper. Of omgekeerd.

Zoals Warren Buffet het (mooier als mij) ooit verwoordde:

Het grappige aan de beurs is dat je voor iedere verkoper, een koper hebt en dat beide personen ervan overtuigd zijn dat ze de juiste beslissing aan het nemen zijn en de markt voldoende snappen.

d0zer · 20 mei 2019

Ik volg dit topic nu al een beetje en ik kom voor een nieuwe opportuniteit te staan.

Ik zou graag een appartement kopen voor te verhuren. Is dit nog steeds een goed idee? Ik heb hier al wat op dit topic gelezen en wat opgezocht maar ik zie zowel voor als tegenstanders en ben er momenteel nog niet uit.
Ik heb ongeveer 270k te spenderen.

Een ander optie is om dit te beleggen maar ik heb al een aanzienelijke beleggingsportefeuille. (richting 200k)

Ik ben 29 jaar en het uiteindelijke doel is om later vroeger te stoppen met werken of halftijds te gaan werken.

M°°nblade · 20 mei 2019

Nog steeds geen spijt van na 7 jaar. Als je op zoek bent naar een vorm van passief inkomen dan is verhuren een mooie, continue maandelijkse bron van inkomen. Ik zou me wel eerst inlezen dat je weet wat je koopt, waar je koopt en aan wie je wil verhuren. Want dat bepaalt in grote mate je rendement.

Archief - Financiële onafhankelijkheid

the_fox

Legacy Member

Anoniem13

Legacy Member

JPV

Legacy Member

Anoniem13

Legacy Member

the_fox

Legacy Member

bassie82

Legacy Member

the_fox

Legacy Member

JPV

Legacy Member

JPV

Legacy Member

the_fox

Legacy Member

jvc

Legacy Member

Kilghard

Legacy Member

jvc

Legacy Member

coldvinc

Legacy Member

Brainsick01

Legacy Member

Kilghard

Legacy Member

JPV

Legacy Member

M°°nblade

Legacy Member

d0zer

Legacy Member

M°°nblade

Legacy Member