Archief - Renoveren van je woning, hoeveel kost het?

Leuke thread idd!

Hier in 2015 een huis uit 1967 gekocht dat 'instapklaar' was voor 265k euro + kosten (klein dorp)

Er uiteindelijk met de grove hamer doorgegaan, initiele verbouwing was +-100k euro

Alles van elektriciteit opnieuw
Nieuwe verwarming/sanitair
Nieuwe vloer
Uitbouw voor de badkamer
Nieuwe keuken
Uitbreken muren + poutrel om alles open te trekken
Dakisolatie + vernieuwen naar EPDM door een lek waar we niet van op de hoogte gebracht waren bij aankoop.

In 2017 dan een nieuwe luifel aan de achterkant geinstalleerd +-3500 euro
spanplafond + verlichting in heel het huis +-10k euro

2018 stond alles op een lager pitje omdat we dan al een dochter hadden + een tweede onderweg en hebben we enkel nieuwe bredere garagepoort gestoken. +-4k

In 2019 terras opnieuw gedaan +-10k voor tegels en werk + 2k euro voor nieuwe EPDM (terras is zwevend boven onze kelder)
Ook nog een nieuwe tuinpoort in Irokko +-2500 euro

In 2020 zonnepanelen geplaatst: 7500 euro
En nu recent ook de voortuin opnieuw: 25000 euro (nieuwe trap, nieuwe tegels vooraan, alles van riolering opnieuw gedaan)

Voor 2021 staat er nu nog een deur tussen living en gang op de planning en zonnewering achteraan.

Nog veel verder in de toekomst staat er nog nieuwe gevelbekleding op de planning en met tijd misschien zelfs een extra verdieping op het huis..

In totaal dus al ongeveer 430k euro eraan uitgegeven. Gaat het uiteindelijk zoveel waard zijn als we het verkopen? Geen idee, maar voor ons hebben we het er allessinds al voor over gehad.

Foto's

guidomarree zei:

Buiten oxbow, die met een opbrengsteigendom bezig is, lijkt het alsof iedereen hier al in zijn definitieve woning is aan het renoveren of heeft gerenoveerd.

Maar zijn er ook personen die (misschien vroeger) hebben geïnvesteerd en gerenoveerd in een huis/appartement waarin ze maar 0-10 jaar willen wonen, om daarna te verhuizen.
En denken of hebben jullie je investeringen er uit gehaald? Door winst uit verkoop of door te verhuren?

Klik om te vergroten...

Bij aankoop zag ik het ècht als tussenwoning.
Maar daarna heeft de architect wat op me ingepraat: als je dit doet, bekom je dat effect, als je zus doet, gaat dat het gevolg zijn,... Dus uiteindelijk wel een gezinswoning gecreëerd om te houden.
Nu toch de verkoop in omdat ik meer rust wil, naar locatie én buren toe. Niet omdat het huis op zich niet voldoet.
Op zich zal er weinig meerwaarde (maximum 10k) gecreëerd zijn omdat ik natuurlijk andere keuzes heb gemaakt die meer geld hebben gekost dan ik bij opbrengsteigendom zou gedaan hebben. Maar ik ga er ook niets op verliezen en hier wel dik 10j gewoond.

Verstuurd vanaf mijn Mi A3 met Tapatalk

SIO zei:

"straffe" uitspraak als ik je totaalbudget optel van renovatie met aankoop die reeds 450k was. Zo overtuigd dat je het budget recupereert dan of hoe bekijk je dit?

Klik om te vergroten...

Ik denk dat je het verkeerd gelezen hebt. We verwachten absoluut géén "return on investment". Dat is quasi niet haalbaar als je met kwalitatieve materialen werkt. Idem voor nieuwbouw trouwens.

stupid_noob zei:

Foto's

Spoiler

Heel veel lambrisering tijdens de verbouwing:

Keuken na eerste verbouwingsronde:

Luifel:

Na spanplafond:

Terras voor en na:

Zonnepanelen:

En dan nog de voorkant van het huis bij aankoop, na eerste golf verbouwingen en na aanleggen voortuin:

Klik om te vergroten...

Heel mooi gedaan!

guidomarree zei:

Maar zijn er ook personen die (misschien vroeger) hebben geïnvesteerd en gerenoveerd in een huis/appartement waarin ze maar 0-10 jaar willen wonen, om daarna te verhuizen.
En denken of hebben jullie je investeringen er uit gehaald? Door winst uit verkoop of door te verhuren?

Klik om te vergroten...

Wij. We hebben niet per se de intentie om te verkopen op een bepaalde periode, maar wensen ons ook niet vast te binden aan dit huis (en vermoedelijk eender welke woning). De meerwaarde van onze woonst zit vooral in de ligging. En daarmee bedoel ik: op wandelafstand van dokter/bakker/school/supermarkt/... en toch niet in een stad wonen. Dat is van 'nice to have' naar essentieel op onze verlanglijst gegaan en we zijn ook tot het besef gekomen dat deze eis niet altijd makkelijk in te lossen is. Dus mss blijven we hier toch, om die reden. Niet omwille van het huis zelf.
We hebben ook niet echt verbouwd maar opgefrist. Investering terug uit de woning te halen is geen probleem denk ik, maar ik vermoed dat we het eerder zouden verhuren dan verkopen als we hier weggaan. Wij hebben niet echt een band met ons huis, waar veel Vlamingen dat wel lijken te hebben. Ik begrijp wel waarom mensen honkvast kunnen zijn, maar wij zijn zo niet.

Of verbouwing/nieuwbouw rendabel is zwaar streekgebonden. Hier in de streek gaan recente verbouwingen/nieuwbouw met bijhorend prijskaartje even vlot van de hand als iets anders. Ik ga zeker niet zeggen dat er met de prijzen van tegenwoordig geen mensen uit de koopboot vallen, maar er zijn nog meer dan genoeg mensen die veel geld in een huis kunnen en vooral willen steken, zeker als het instapklaar is..

stupid_noob zei:

knip

Klik om te vergroten...

Mooi, zo zie je maar, een op het eerste zicht totaal verouderde woning, zowel qua stijl als afwerking/technieken, kan je echt iets heel knap van maken.

Stond hier bij ons in de buurt ook een vergelijkbare woning heel lang te koop, ik zag die wel zitten maar mijn vrouw totaal niet.

Was deze woning: https://www.google.com/maps/@50.923...4!1sXIxeTW1AnwBWCGP3p3Rd3Q!2e0!7i13312!8i6656

stupid_noob zei:

knipknip

Klik om te vergroten...

Mooie verbouwingen al gedaan! Enige wat ik jammer vind, maar staat dus nog op de planning, is de halve voorgevel die gedaan werd. Vind de steen boven de garagepoort heel lelijk. Maar gelukkig hebben we niet allemaal dezelfde eisen/prioriteiten

Terras ook best duur voor 'maar' dat oppervlakte? Wel mooie uitkomst!

Bramstep zei:

Mooie verbouwingen al gedaan! Enige wat ik jammer vind, maar staat dus nog op de planning, is de halve voorgevel die gedaan werd. Vind de steen boven de garagepoort heel lelijk. Maar gelukkig hebben we niet allemaal dezelfde eisen/prioriteiten

Terras ook best duur voor 'maar' dat oppervlakte? Wel mooie uitkomst!

Klik om te vergroten...

Klopt, die steen vervangen we wel nog, maar dat stond niet zo hoog op onze prioriteitenlijst.. Terras was iets meer dan 100 vierkante meter en er zaten ook wat trappen bij, maar er moest ook nog EPDM bij natuurlijk.

Schoon huis. Ik verschiet ervan dat ge met 100k zijt toegekomen voor heel die eerste lijst. Schept perspectieven.

SlashDotDash zei:

• Quasi alle werken in 1 keer? Via 1 overkoepelende aannemer, of zelf individuele aannemers ingehuurd?
  Ja, begonnen in december 2018 en in augustus 2019 zaten we er in. Quasi alles via 1 centrale aannemer. Enkel voor de keuken, gietvloer en balustrade van terras zijn we zelf rechtstreeks in contact gegaan met de producent/plaatser.
  
• Ramen: hoeveel ramen? Alu? Zitten er grote schuiframen bij?
  2 vaste grote ramen in de leefruimte, 1 schuifraam in de leefruimte, 1 smalle in de keuken. Aluminium profiel Reynaers Masterline, CP 155-LS duorail voor de schuiframen. Op RAL kleur. De posten van ramen + buitendeur kwamen op 14.580€ excl. BTW.
  
• CV: er was al CV als ik goed kan zien, dus wat is er concreet gebeurd? Alles weg? Gezien de kost is de bestaande ketel (mazout?) ook vervangen neem ik aan? Door?
  Er was een moderne ketel aanwezig. De kosten zijn hoog omdat we een extra circuit vloerverwarming hebben gelegd in de woonruimte. In de slaapkamers hebben we de radiatoren gewoon vervangen door nieuwe omdat het daar koeler mag zijn.
  
• Isolatie muren/dak: iets gedaan? of al aanwezig?
  Was aanwezig. Het huis dateert van 1979 maar de muren waren (gelukkig) al bijzonder goed geïsoleerd. EPC voor de verbouwing was 180 denk ik.

Laat gerust weten als je nog vragen hebt..

Klik om te vergroten...

Knap! Tevreden van de aannemer? Zoja, dan mag je mij die zijn contactgegevens eens doorsturen als je wil

stupid_noob zei:

Leuke thread idd!

Hier in 2015 een huis uit 1967 gekocht dat 'instapklaar' was voor 265k euro + kosten (klein dorp)

Er uiteindelijk met de grove hamer doorgegaan, initiele verbouwing was +-100k euro

Alles van elektriciteit opnieuw
Nieuwe verwarming/sanitair
Nieuwe vloer
Uitbouw voor de badkamer
Nieuwe keuken
Uitbreken muren + poutrel om alles open te trekken
Dakisolatie + vernieuwen naar EPDM door een lek waar we niet van op de hoogte gebracht waren bij aankoop.

In 2017 dan een nieuwe luifel aan de achterkant geinstalleerd +-3500 euro
spanplafond + verlichting in heel het huis +-10k euro

2018 stond alles op een lager pitje omdat we dan al een dochter hadden + een tweede onderweg en hebben we enkel nieuwe bredere garagepoort gestoken. +-4k

In 2019 terras opnieuw gedaan +-10k voor tegels en werk + 2k euro voor nieuwe EPDM (terras is zwevend boven onze kelder)
Ook nog een nieuwe tuinpoort in Irokko +-2500 euro

In 2020 zonnepanelen geplaatst: 7500 euro
En nu recent ook de voortuin opnieuw: 25000 euro (nieuwe trap, nieuwe tegels vooraan, alles van riolering opnieuw gedaan)

Voor 2021 staat er nu nog een deur tussen living en gang op de planning en zonnewering achteraan.

Nog veel verder in de toekomst staat er nog nieuwe gevelbekleding op de planning en met tijd misschien zelfs een extra verdieping op het huis..

In totaal dus al ongeveer 430k euro eraan uitgegeven. Gaat het uiteindelijk zoveel waard zijn als we het verkopen? Geen idee, maar voor ons hebben we het er allessinds al voor over gehad.

Foto's

Spoiler

Heel veel lambrisering tijdens de verbouwing:

Keuken na eerste verbouwingsronde:

Luifel:

Na spanplafond:

Terras voor en na:

Zonnepanelen:

En dan nog de voorkant van het huis bij aankoop, na eerste golf verbouwingen en na aanleggen voortuin:

Klik om te vergroten...

Mooi! Jaren 60/70 woning met een moderne toets vind ik bijna altijd schoon.

stungunner zei:

Mooi, zo zie je maar, een op het eerste zicht totaal verouderde woning, zowel qua stijl als afwerking/technieken, kan je echt iets heel knap van maken.

Stond hier bij ons in de buurt ook een vergelijkbare woning heel lang te koop, ik zag die wel zitten maar mijn vrouw totaal niet.

Was deze woning: https://www.google.com/maps/@50.923...4!1sXIxeTW1AnwBWCGP3p3Rd3Q!2e0!7i13312!8i6656

Klik om te vergroten...

Ik had niet getwijfeld Weet je nog de vraagprijs?

SlashDotDash zei:

• Isolatie muren/dak: iets gedaan? of al aanwezig?
  Was aanwezig. Het huis dateert van 1979 maar de muren waren (gelukkig) al bijzonder goed geïsoleerd. EPC voor de verbouwing was 180 denk ik.

Klik om te vergroten...

Amai, chanceke heb je daar. Waaraan lag dat vooral, enig idee? Spouwmuurisolatie achteraf aangebracht, zuinige ketel, ...? Al zonnepanelen aanwezig?
Want een doorsnee huis uit 1979 zal standaard niet geïsoleerd zijn denk ik (?), en je hebt zelf nog de ramen vervangen.. Of heeft spouwmuurisolatie en isolatie dak (mineraalwol?) al zo'n impact op het EPC?

Ter referentie: ook hier woning uit 1979. Gewoon een spouw, klassieke dubbele beglazing (en 2x 1m² in de garage enkel glas), niet-condenserende mazoutketel uit 2005 en geen isolatie van het dak, en ik zit aan een EPC van 408 kWh/m². Ook een houtkachel in de woonkamer, als sier weliswaar, maar die staat ook in het EPC-verslag wat ik sowieso onnozel vind.
En ik heb dus geen enkel idee welke maatregelen welk effect kunnen hebben

Nahrtent zei:

Schoon huis. Ik verschiet ervan dat ge met 100k zijt toegekomen voor heel die eerste lijst. Schept perspectieven.

Klik om te vergroten...

Ik was hetzelfde aan het denken die budgetten zijn steeds zo uiteenlopend dat dat op voorhand gewoon zeer moeilijk te schatten is. Er hangt zoveel af van de specifieke situatie, eisen, materialen, ...
Dat vind ik zelf ook zo lastig nu. Kijk ik naar 70 of 150k, who knows - zal pas duidelijk worden als ik concreet offertes begin te verzamelen. En dan nog.

Thaiko zei:

Knap! Tevreden van de aannemer? Zoja, dan mag je mij die zijn contactgegevens eens doorsturen als je wil



Mooi! Jaren 60/70 woning met een moderne toets vind ik bijna altijd schoon.



Ik had niet getwijfeld Weet je nog de vraagprijs?

Klik om te vergroten...

Ik dacht 365k of zoiets. Wel prachtig zicht achteraan en redelijk stuk grond.

stungunner zei:

Ik dacht 365k of zoiets. Wel prachtig zicht achteraan en redelijk stuk grond.

Klik om te vergroten...

Ja, heb het ook gezien met uit te zoomen Vind het dan toch vreemd dat het zo lang te koop bleef staan. Het moet binnen dan echt wel rot geweest zijn denk ik dan.

SlashDotDash zei:

Ik denk dat je het verkeerd gelezen hebt. We verwachten absoluut géén "return on investment". Dat is quasi niet haalbaar als je met kwalitatieve materialen werkt. Idem voor nieuwbouw trouwens.

Klik om te vergroten...

Herfrasering: was je op moment van aankoop bewust “aan deze hoge aankoop + renovatiekosten zal het iets zonder meerwaarde zijn op termijn”

We zitten ook aan 550k al hoor (en dan nog als DHZ’er dus tel er virtueel nog maar wa bij..) en nu nog een investering bijbouwen 150 (meer laten doen weliswaar) & tzit toch wat in het hoofd: aan dat totaalbudget is het om zelf er in te blijven of met rood te verkopen.. raar gevoel soms

Hier was de aankoop 215k (koopje ;-) ) en dan met bouwplannen, materialen, volume en technische snuffen is het dus wat uit de hand beginnen lopen

SIO zei:

Herfrasering: was je op moment van aankoop bewust “aan deze hoge aankoop + renovatiekosten zal het iets zonder meerwaarde zijn op termijn”

We zitten ook aan 550k al hoor (en dan nog als DHZ’er dus tel er virtueel nog maar wa bij..) en nu nog een investering bijbouwen 150 (meer laten doen weliswaar) & tzit toch wat in het hoofd: aan dat totaalbudget is het om zelf er in te blijven of met rood te verkopen.. raar gevoel soms

Hier was de aankoop 215k (koopje ;-) ) en dan met bouwplannen, materialen, volume en technische snuffen is het dus wat uit de hand beginnen lopen

Klik om te vergroten...

Amai, 215K aankoop en totaalprijs van 700K nu? Dat moet nogal een knap afgewerkt huis zijn!

SIO zei:

Herfrasering: was je op moment van aankoop bewust “aan deze hoge aankoop + renovatiekosten zal het iets zonder meerwaarde zijn op termijn”:

Klik om te vergroten...

Goh op moment van aankoop waren we daar eigenlijk niet mee bezig. Maar ik heb daar absoluut geen spijt van, onze prioriteit is om te wonen hoe we dat willen.

Op termijn gaan we er nog redelijk wat meer in investeren hoor, maar dat is een 10 jaren plan.

Ruwe schattingen...
=> TV meubel + gashaard +/- 15k
=> Opfrissen gevel +/- 20k
=> Tuinaanleg +/- 100k (zeer ruwe gok want de kostenraming moet nog komen)
=> Renovatie zolderverdieping naar master bedroom +/- 75k

Tuinaanleg 100k?

Oops.

die 150k moet nog komen he, en dat is voor buitenaanleg en garagebijbouw (ale noem het poolhouse omdat het wel de look zal krijgen van een poolhouse en er zal een deel "relax" inzitten maar er gaat ook een auto inkomen dus da noemen we gewoon garage met deftige materialen dan zeker ). Correctie: 500k momenteel ipv 550k trouwens, typo.

En het is wel terechte opmerking maar voor mezelf stel ik vast: nee ik heb hier absoluut geen luxegevoel. De geposte foto's hier van de 2 reno's laatste dagen komen voor mij veel luxeuzer over en het komt allemaal aan op totaalplaatje/afgewerkt. (Of omdat het gras elders altijd groener is? )

Hier moet er nog een stuk alu bekleding buiten komen dus de gevel is niet af, de tuin moet nog volledig aangelegd worden (geen terras momenteel maar kiezels), geen beplanting maar enkel grasvlakte laten aanleggen (16are achter huis) met grasrobot, geen aankleding buiten whatso-ever buiten 3 twaalfjarige eiken die ik bewust 3-4tal jaar geleden geplant heb (tegen dat ze wat gegroeid zijn ben ik op pensioen ). Voor het gelijkvloers zouden de schilderwerken wereld van verschil maken en maatwerk tv-meubel (nu gewoon wat ikea kastjes die hun beste tijd gehad hebben). Beiden zijn gepland voor lente 2021 dus kijk ik wel naar uit eigenlijk.
Slaapkamerverdieping is al veel geschilderd buiten dan de badkamer, ook daar zou die laatste afwerking alles veel meer tot zijn recht laten komen.

En op zolder richt ik momenteel mancave/thuisbureau in maar dat gaat niet altijd even vlot vooruit in het weekend met nog wat werk soms in te halen en dan 2 kleine gastjes & toch doe ik het liever zelf.. Hier is ook trouwens 40% van origineel volume bijgebouwd en alles van het oude gestript + veel kotterij in de tuin weggehaald dus daar kruipt ook eigen tijd en/of geld in waardoor die 215 vertekend kan overkomen dat de rest allemaal luxe-afwerking is.

Maar ik ben wel overtuigd dat het eindresultaat top zal zijn, maar het is vanaf dag 1 bewust een meerjarenplan geweest omdat we wisten dat toen het geld er niet was (en ondertussen ook geïnvesteerd in professionele praktijk dus ook daar ¨langetermijnvisie"). Er is bv overal parket wel, de binnendeuren zijn met designklink of soms blokdeur of plafondhoge schuif, er zijn al 2 maatkasten (barkast & badkamer) die samen richting 7-8k vertegenwoordigen in dat totaal bvb. Voor de rest kan ik van huidige weinig zeggen dat het luxe is. Veel luxe in de schil wel: driedubbel glas, alu ramen, grote ramen (geen infinity Musk :'( ) en het huis is nu wel in totaal zo'n 340-350m² en dat is ook een luxe natuurlijk.

Om u wat moed in te spreken: het oorspronkelijk huis is aangekocht als ik geloof ik 27j was. Ik ben er nu 36 Eerste 4 jaar was het vollenbak weekend, vakantie, paar avonden in de week. Maar dan met kinderen en professioneel was dat niet vol te houden en zoals ze zeggen he: eenmaal je verhuist valt het wat stil, dat is hier zeker van toepassing geweest. Ook niet perse slecht trouwens om met sommige afwerkingen te wachten: onze buitenaanleg zal totaal anders zijn als eerst gedacht bv..

SlashDotDash zei:

Goh op moment van aankoop waren we daar eigenlijk niet mee bezig. Maar ik heb daar absoluut geen spijt van, onze prioriteit is om te wonen hoe we dat willen.

Op termijn gaan we er nog redelijk wat meer in investeren hoor, maar dat is een 10 jaren plan.

Ruwe schattingen...
=> TV meubel + gashaard +/- 15k
=> Opfrissen gevel +/- 20k
=> Tuinaanleg +/- 100k (zeer ruwe gok want de kostenraming moet nog komen)
=> Renovatie zolderverdieping naar master bedroom +/- 75k

Klik om te vergroten...

nja we zijn vrij gelijkaardig hoor zoals je in feedback naar Bram kan lezen

mijn feedback (ruw want ook ruwe context, maar met je ervaring kan jezelf denk ik zeker goed al budgetten ramen)

=> TV meubel + gashaard +/- 15k => reken op minimaal 10k maar 15k kan he.. =)
=> Opfrissen gevel +/- 20k => sierpleiter neem ik aan
=> Tuinaanleg +/- 100k (zeer ruwe gok want de kostenraming moet nog komen) => reken verharding aan 100/m², voor 100k neem ik aan dat je zwembad en/of bijgebouw aan denkt
=> Renovatie zolderverdieping naar master bedroom +/- 75k[ => moeilijk iets op te zeggen, hoeveel maatwerk zit daar bij en hoeveel m² ruwbouwaanpassingen-m² afwerking. Voor de zolder hier zit ik momenteel aan..5k (4 veluxen) + 2k (uitgevoerd in tijdens grove werken reeds: pur - vloerverwarming - chape) + 2k ventilatie (ni perse voor hele woning maar dus afgewerkt op zolder waar de unit staat) + 2k materiaal (CLS/osb/gyproc) + 2k vloeren (55% korting , nog zelf te leggen) + maatwerkmeubel & stalen deur (enige dat ik laat doen, 12k) is..mja toch ook 25k. Zolder doe ik stap per stap dus nooit een budget opgesteld op voorhand, maar toch had ik het allemaal laten doen dan zal dat snel +10k geweest zijn. En hier is de zolder 'maar' brutto 60m²/netto bruikbaar 40m², rest is plat dak (of spantvoet).

75k voor van een zolder een slaapkamer te maken?

Godver wat zijt gij van plan SlashDotDash

SIO 't is hi-finity maar ik vergeef het u. Hier komt dat er in, heb er al teveel over gezaagd dus kan er niet meer onderuit!

Moest ik nu terug aan het begin van mijn project zitten, het zou denk ik mijn belangrijkste wijziging zijn: schuifraam aanpassen, mij moet je niet overtuigen het zal pieken als je het hier ooit post in foto