Wooncrisis in Vlaanderen: onbetaalbaar vastgoed

[Nijntje]

Niemand lag dan ook wakker van je anekdotes, het probleem zat bij allerhande conclusies die jij, iemand die duidelijk niet de achtergrond heeft daarvoor, trekt over wat voor een onzin een groot deel van de burn-outs wel moeten zijn.

Dus de andere kant mag dan wel met hand en tand verdedigd worden? Zoniet is eigenlijk niemand gekwalificeerd om hierover uitspraken te doen en kunnen we beter allen zwijgen toch?

Als je feedback wil: geef jezelf niet zo'n air, het is niet omdat je verkeerd woorden zoals causaal gebruikt, dat mensen je meteen geloven. Ongetwijfeld zijn er sectoren waar gewoon luid roepen en zelfzeker overkomen scoort, maar gelukkig gaat dat niet altijd op. Iedereen hier is mee met "er zijn toch wel veel burn-outs, misschien is dat niet altijd de juiste diagnose", maar je verliest mensen wanneer je allerhande conclusies uit je gat trekt.

Minder air dan je denkt hoor. En ik gebruik causaal helemaal niet verkeerd afhankelijk van hoe je de contekst daar interpreteert (covid, mensen thuis, niet meer gewoon aan normale werkomstandigheden, moeite met afbouw thuiswerk ergo causaal verband). Mijn excuses dat ik in het vluchtig neerpennen niet de exacte vocabulaire constructies gebruik zoals het volgens jou hoort. Ik roep niet en wat ik ook niet doe is op de man spelen, wat jij hier wel doet.

Oh btw, we moved on en mensen praten over het eigenlijke topic. Je bent vrij via PM of om een gepaste burn-out thread te starten en daar zal ik graag met VEEL GEROEP verder denigrerend komen doen. Groeten uit den ivoren toren!

Voor twee personen 450 euro de man is nu niet onoverkomelijk toch? Zelfs met een laag loon van 1.600 netto per maand per persoon zit je makkelijk onder de "gulden regel" van 1/3de

Ja valt an sich mee maar het is ook maar de value die je krijgt voor 900 euro. Ik kijk soms ook is op de huurmarkt om is te zien hoe of wat en ben soms toch verbaasd over wat ze vragen voor ''kleine krotten''. Heel oud, slechte EPC waardes, klein, hoge prijzen, ...

Je moet ook rekening houden dat de algemene levenskost ook wel stevig gestegen is en dat ook het zeer moeilijk wordt voor mensen om daarnaast nog een spaarpotje op te bouwen, wat ze nodig hebben bij de bank voor een woonkrediet. Zonder hulp hebben van thuis is het bijna onmogelijk voor velen om ergens iets op de kop te tikken waar geen hopen werk aan is. Dat is helaas de nieuwe realiteit.

Voor jonge mensen zal het tegenwoordig inderdaad de beste optie zijn om zo lang mogelijk thuis te wonen, veel bij te klussen en goed door te sparen. Indien hulp van de ouders mogelijk is, grijpen.

 

[HUSKE]

Bwoh buiten nogal rommelig is er toch niet direct iets mis met dat huis?
Veel mensen zouden niet liever dan eigenaar zijn van hun eigen huisje.
Veel van mijn maten hebben nb hun droom om eigenaar te worden mogen opbergen.
De prijzen stijgen harder dan dat ze kapitaal kunnen verzamelen om de kosten van een aankoop te kunnen betalen.
Dat is pas slecht nieuws.

Ik bedoelde dus die rommel. Met dat huis opzich zie ik ook niks mis, behalve de ligging. Maar dat is persoonlijk.

Die stijgende kosten is ook maar tijdelijk wss, het zal eens wel stabiliseren/dalen en met stijgende lonen dus feitelijk dalen of fel dalen.

In 2005-2006 zag ik het ook niet zitten om iets te kopen, na 2 jaar elke euro 3 keer omdraaien ging het in 2008 wel met 40k eigen inleg. Ik heb toen mijn eerste appartementje (een huis zat er toen financieel ook niet in) gekocht om van de huurmarkt af te zijn en kapitaal op te bouwen. Hypotheek 430€, wat een tijden .

Kandidaat kopers van mijn huis ook (7 jaar oud, instapklaar, A-label). Beide 22 jaar oud, teleurgesteld dat ze het financieel niet konden (nogal logisch als ge 350k moet gaan lenen in deze tijd). Maar op die leeftijd moet je misschien naar iets anders kijken dan dit.
Degene die het gekocht hebben zijn 24 en 25 jaar oud, maar met een zak geld van de ouders, dat is al iets anders.

Er zijn nog gewesten waar je buiten 20% inleg (wat wel een goede zaak is in mijn ogen) en notariskosten ook 12% registratie moet ipv 3%. De Vlaming mag eigenlijk nog niet klagen dus.

 

[DogFacedGod]

Budgetappartementen Gent - De Nieuwe Dokken | De Nieuwe Dokken

De Nieuwe Dokken biedt in het gebouw de Tournesol budgetappartementen aan. Bekijk of je in aanmerking komt voor een budgetappartement en ontdek de troeven.

www.denieuwedokken.be

nieuwbouwappartement, 1 slaapkamer: 241.015€
voorwaarde: je mag niks anders bewoonbaars bezitten, voor minstens 1 jaar dat je op dit appartement gedomiciliëerd bent.
gezamenlijk inkomen mag ook niet boven de 61.400€ liggen.

(zelfde regels voor 2 slaapkamers en 3 slaapkamers, alleen hoger budgetten).

lijkt mij een project dat specifiek doelt op mensen die deze wooncrisis voelen. en een goeie locatie ook. ben eigenlijk half geïnteresseerd, maar ik vrees dat het te vroeg komt met wat ik gespaard heb.

Moest je afvragen

Dit zijn de marktconforme prijzen van dat project.

1 slpk appartementen - UITVERKOCHT
2 slpk appartement vanaf € 406.500 incl. fietsplaats excl. kosten
3 slpkappartement vanaf € 436.000 incl. fietsplaats excl. kosten

2slpk budgetprijs = 280k exclusief kosten.

 

[anders.]

Dat is dus de echte essentie van het probleem. Je moet inderdaad met meer initieel kapitaal naar de bank kunnen stappen.
Meer bijklussen als student, vakantiewerk, beter sparen, niet altijd de laatste iphones en playstations kopen, langer bij de ouders wonen, ...

Onvermijdelijk, anders worden het inderdaad een bijna onmogelijke opdracht om iets van vastgoed te kopen, zeker als alleenstaande.

Hier zijn we destijds beginnen bouwen omdat we doorkregen dat we minder snel konden bijsparen dan dat de prijzen stegen (toen was het risico op se'nek stijgende rentevoet groot). En dat was dan met 2 volledige lonen...

Nu de voorbije 2 jaren ben je gewoon serieus gepakt geweest als je nog geen vastgoed had. Voor de meesten is de effort van jarenlang sparen gewoon verdwenen door de prijsstijgingen.

 

[JPV]

Zou ook wel erg absurd zijn de inkomsten te belasten op reeds gekochte panden. Die zijn net gekocht volgens een specifiek rendement en business plan. Dat is iets dat ze potentieel wel gaan doen maar eigenlijk niet zouden kunnen mogen maken.

 

[oxbow1]

De dooddoener is al dat goedkoop geld geweest.

Geld uitlenen aan iedereen aan 1-1,5%
De markt had dat snel door dat 300-400K lenen opeens een stuk simpeler was.

Nu 300K lenen aan 3,5% is een pak duurder. In harde euro’s scheelt dat enorm veel maandelijks.

Maar de huurmarkt is ook vrij broos met veel zwakke huurders, een beetje teveel normen opleggen/rendementen verpesten en de zwakste eindigen op straat. (De beleidsmakers beseffen dat maar al te goed)

Waarom sleuren sommige als voorbeeld “budget” nieuwbouwappartementen erbij?
Wat is er mis met iets van 20 jaar oud?

 

[MisterV]

Wat is er mis met iets van 20 jaar oud?

Er is IMHO niks mis met
iets van 20 jaar oud, of nog ouder.
jaren wonen in een te verbouwen huis tot de centen er zijn om te verbouwen
huren
pas na uw 30ste iets kunnen kopen
nooit iets kunnen kopen
...

 

[anders.]

Waarom sleuren sommige als voorbeeld “budget” nieuwbouwappartementen erbij?
Wat is er mis met iets van 20 jaar oud?

Waarom sleuren sommige als voorbeeld iets van 20 jaar oud erbij. Dat is gebouwd in 2003 he...
De betaalbare appartementen hier uit de buurt zijn in 1960 gebouwd en zijn dus 60 jaar oud, geen 20 .

 

[Noctilucus]

De dooddoener is al dat goedkoop geld geweest.

Geld uitlenen aan iedereen aan 1-1,5%
De markt had dat snel door dat 300-400K lenen opeens een stuk simpeler was.

Nu 300K lenen aan 3,5% is een pak duurder. In harde euro’s scheelt dat enorm veel maandelijks.

Maar de huurmarkt is ook vrij broos met veel zwakke huurders, een beetje teveel normen opleggen/rendementen verpesten en de zwakste eindigen op straat. (De beleidsmakers beseffen dat maar al te goed)

Waarom sleuren sommige als voorbeeld “budget” nieuwbouwappartementen erbij?
Wat is er mis met iets van 20 jaar oud?

Wat op de huurmarkt ook niet helpt, is het perverse systeem van de indexering van huur... Energieprijzen schieten door het dak --> huurindex stijgt bijna 10% terwijl de verhuurder nu niet direct hogere kosten heeft. Zeker voor zwakke huurders heeft dat wel een serieuze impact, want het kwam bovenop de hoge energiekosten, stijgende voedingsprijzen, etc.

Ik heb me die bedenking al gemaakt tijdens de bankencrisis van 2007 (?) toen de huurindex ook ineens 8 of 9% was.

 

[Nijntje]

Wat op de huurmarkt ook niet helpt, is het perverse systeem van de indexering van huur... Energieprijzen schieten door het dak --> huurindex stijgt bijna 10% terwijl de verhuurder nu niet direct hogere kosten heeft. Zeker voor zwakke huurders heeft dat wel een serieuze impact, want het kwam bovenop de hoge energiekosten, stijgende voedingsprijzen, etc.

Ik heb me die bedenking al gemaakt tijdens de bankencrisis van 2007 (?) toen de huurindex ook ineens 8 of 9% was.

Ik snap je insteek maar dat hangt natuurlijk allemaal samen ook in a way. De verhuurder zijn levenskost stijgt ook natuurlijk, net zoals de kosten voor uit te voeren werken of herstellingen aan het pand op kosten van de verhuurder (ook onvermijdelijk), ...

Het is natuurlijk vaak een 'perfect' storm waardoor het allemaal in 1 brok te slikken valt.

 

[JPV]

Wat op de huurmarkt ook niet helpt, is het perverse systeem van de indexering van huur... Energieprijzen schieten door het dak --> huurindex stijgt bijna 10% terwijl de verhuurder nu niet direct hogere kosten heeft. Zeker voor zwakke huurders heeft dat wel een serieuze impact, want het kwam bovenop de hoge energiekosten, stijgende voedingsprijzen, etc.

Ik heb me die bedenking al gemaakt tijdens de bankencrisis van 2007 (?) toen de huurindex ook ineens 8 of 9% was.

het is pervers als de indexering er enkel komt door de stijging van kosten die te maken hebben met kosten voor de huurder. Maar natuurlijk heb je ook kosten die kunnen stijgen voor de verhuurder (verzekering, onderhoud, ...). Bovendien zou volledige afwezigheid van indexering ervoor zorgen dat niemand nog langdurige contracten zou willen, wat ook niet gewenst is.

Het huidige principe van indexering is dus gebaseerd op een evenwicht van een rendement garanderen aan de verhuurder én voldoende contractvastheid voor de huurder.

 

[the_fox]

Wat op de huurmarkt ook niet helpt, is het perverse systeem van de indexering van huur... Energieprijzen schieten door het dak --> huurindex stijgt bijna 10% terwijl de verhuurder nu niet direct hogere kosten heeft. Zeker voor zwakke huurders heeft dat wel een serieuze impact, want het kwam bovenop de hoge energiekosten, stijgende voedingsprijzen, etc.

Ik heb me die bedenking al gemaakt tijdens de bankencrisis van 2007 (?) toen de huurindex ook ineens 8 of 9% was.

Dit is iets dat ik nog al gehoord heb (en nog erger) maar vind ik toch wel heel scheef.

Alsof een verhuurder die stijgingen niet gehad heeft die ik in het vet gezet heb... Voor verhuurders is dit ook een investering, met kosten aan, die een inkomen genereert. De lonen worden ook geïndexeerd, net omdat de ontvanger zijn kosten stijgen door inflatie.

Wat denk je dat er gaat gebeuren als die investering niet meer rendabel (genoeg) is voor de verhuurder? Die gaat niet met verlies verhuren hé, dan gaat hij het nog eerder verkopen. Een verhuurder is geen liefdadigheidsinstelling hé, en is een veel gevallen ook gewoon een persoon met kosten.

 

[contextbinder]

Alles gerelateerd aan verhuren: puur cijfermatig is een netto rendement van 3-3,5% realistisch, het feit of het al dan niet een goede investering is geweest wordt bepaald door de meerwaarde, in het verleden viel dat goed mee - of dat in de toekomst zo zal zijn is afwachten.

 

[Nijntje]

Alles gerelateerd aan verhuren: puur cijfermatig is een netto rendement van 3-3,5% realistisch, het feit of het al dan niet een goede investering is geweest wordt bepaald door de meerwaarde, in het verleden viel dat goed mee - of dat in de toekomst zo zal zijn is afwachten.

Dat is wel echt zeer laag. De rendementen zijn gedaald maar residentieel vastgoed gekocht (dat met de te lage/niet marktconforme prijzen) zit op een rendement van 5.22% momenteel. Heb daar uiteraard wel een koopje gedaan maar als het onder de 5% is, begin ik er zelfs niet aan.

 

[Noctilucus]

Ik snap je insteek maar dat hangt natuurlijk allemaal samen ook in a way. De verhuurder zijn levenskost stijgt ook natuurlijk, net zoals de kosten voor uit te voeren werken of herstellingen aan het pand op kosten van de verhuurder (ook onvermijdelijk), ...

Het is natuurlijk vaak een 'perfect' storm waardoor het allemaal in 1 brok te slikken valt.

Klopt. Wat in jaren met een normale indexering heel logisch is, maar in jaren van een zeer hoge index gedreven door zeer specifieke factoren (in dit geval energie) imho de huurprijs disproportioneel doet stijgen.

het is pervers als de indexering er enkel komt door de stijging van kosten die te maken hebben met kosten voor de huurder. Maar natuurlijk heb je ook kosten die kunnen stijgen voor de verhuurder (verzekering, onderhoud, ...). Bovendien zou volledige afwezigheid van indexering ervoor zorgen dat niemand nog langdurige contracten zou willen, wat ook niet gewenst is.

Het huidige principe van indexering is dus gebaseerd op een evenwicht van een rendement garanderen aan de verhuurder én voldoende contractvastheid voor de huurder.

Ter verduidelijking: ik vind indexering op zich niet pervers, maar wel de sprong die die index in uitzonderlijke jaren maakt, dan lijkt dat mij buiten proportie t.o.v. de gestegen kosten voor de verhuurder.

Dit is iets dat ik nog al gehoord heb (en nog erger) maar vind ik toch wel heel scheef.

Alsof een verhuurder die stijgingen niet gehad heeft die ik in het vet gezet heb... Voor verhuurders is dit ook een investering, met kosten aan, die een inkomen genereert. De lonen worden ook geïndexeerd, net omdat de ontvanger zijn kosten stijgen door inflatie.

Wat denk je dat er gaat gebeuren als die investering niet meer rendabel (genoeg) is voor de verhuurder? Die gaat niet met verlies verhuren hé, dan gaat hij het nog eerder verkopen. Een verhuurder is geen liefdadigheidsinstelling hé, en is een veel gevallen ook gewoon een persoon met kosten.

Ik kijk er misschien teveel naar als vastgoed als investering met een rendement, niet vastgoed als belangrijkste inkomstenbron, dus vanuit het perspectief van de meeste verhuurders die ik ken. Waarbij de hypotheek, verzekering en onderhoud de belangrijkste kosten zijn die in verhouding weinig stijgen t.o.v. de huur. Als je natuurlijk je grootste inkomsten haalt uit vastgoed waardoor je je eigen rekeningen als verhuurder daarmee moet betalen, krijg je idd een ander perspectief.

Extra disclaimer: ik ben zelf geen huurder, noch verhuurder...

 

[contextbinder]

Dat is wel echt zeer laag. De rendementen zijn gedaald maar residentieel vastgoed gekocht (dat met de te lage/niet marktconforme prijzen) zit op een rendement van 5.22% momenteel. Heb daar uiteraard wel een koopje gedaan maar als het onder de 5% is, begin ik er zelfs niet aan.

Mooi rendement - ik neem aan dat je KI/verzekeringen hebt meegenomen, maar heb je ook een aftrekpost voor onvoorziene kosten (vervangen keuken/badkamer/vloeren/schilderwerken)?

Hier 2 appartementjes die verhuurd worden: 470 en 420 €/maand, uiteraard niet geïndexeerd - wonen er meer dan 10 jaar- laat ons zeggen dat actuele prijs rond de 1300 € zal zitten: 1300x12 = 15600 € - 2 maand (verzekering/KI/belasting KI) = 13000 €/jaar - waarde vastgoed 300K = 4,33 % zonder mogelijke kosten die er onvermijdelijk zijn op termijn.

 

[oxbow1]

300K Versus 4,33% rendement. (no bueno) Jij calculeert vanaf afbetaald vastgoed.

Waarde vastgoed is irrelevant.

80K eigen inleg. 220K geleend aan 1,2% (doe dan de berekening van je 100K - de rentekost van die 220 aan 1,2%)

Kom je aan een beter rendement.

 

[contextbinder]

300K Versus 4,33% rendement. (no bueno) Jij calculeert vanaf afbetaald vastgoed.

Waarde vastgoed is irrelevant.

80K eigen inleg. 220K geleend aan 1,2% (doe dan de berekening van je 100K - de rentekost van die 220 aan 1,2%)

Kom je aan een beter rendement.

Idd toegepast op dit geval - het pand is gekocht zonder lening, op dat ogenblik is de waarde van het vastgoed wel relevant.

Jouw voorbeeld toont ook het effect van lage rentevoeten op investeringsvastgoed, vandaag zou die berekening er helemaal anders uitzien - en vermoedelijk binnen 8 maand nog anders.

Anderzijds zou ik van de overheid een premie moeten krijgen - ik geef mensen immers de kans om te huren EN te sparen - een mooie verwoording voor een domme investeerder, beter gewoon premium prijs vragen en alle indexeringen gewoon toepassen.

 

[onbewust]

1 woning per perceel en dan zijn we verbaasd dat woningen duurder worden...

Gemeente Vosselaar wil wildgroei aan nieuwe appartementen stoppen: is de "appartementisering" doorgeslagen?

www.vrt.be

 

[Sh343]

1 woning per perceel en dan zijn we verbaasd dat woningen duurder worden...

Gemeente Vosselaar wil wildgroei aan nieuwe appartementen stoppen: is de "appartementisering" doorgeslagen?

www.vrt.be

Dat is van die NIMBY-rotzooi waar ik misselijk van word.