Wooncrisis in Vlaanderen: onbetaalbaar vastgoed

[JPV]

Volgens de directeur van ons bank hebben ze dit jaar tot dusver 40% minder kredietaanvragen dan vorig jaar. En vorig jaar was geen uitzonderlijk jaar. De markt is aan het afkoelen.

nooit, maar dan ook echt nooit afgaan op wat 1 kantoor van 1 bank zegt. Soms liggen bepaalde banken nu eenmaal niet goed in de markt, soms is er nu eenmaal tijdelijk minder verkoop in bepaalde regio's, sommige banken mikken ook eerder op een bepaald publiek dat er mss even niet is.

Nu, 'toevallig" heb je wel een punt: dit is volgens het NBB het nieuw aantal kredieten (op consumentenkredieten moet je niet letten) tegenover de vorige jaren: er is wel degelijk een sterke daling van het aantal nieuwe kredieten. Opgepast: kredieten zijn vaak onderhevig aan sterke schommelingen door externe factoren + herfinancieringen waren de afgelopen jaren bon ton wegens de GIGANTISCH lage intrest.

Maar pas op: minder nieuwe kredieten, wil dat dan zeggen dat de verkoop in elkaar stuikt?

De notarisbarometer is duidelijk: https://www.notaris.be/download/paragraph/64391df30ee68.pdf
Ja, er is een daling van het aantal verkopen (maar slechts met 10%) en néé, die is niet van die aard dat er momenteel al een stevige correctie op de prijzen is.

Hoe komt dat: minder herfinancieringen, minder renovatieleningen (er zijn een stuk minder interessante subsidies voor renovatie + vroeger was het soms interessant om te lenen voor de (tweede?) woning, nu nauwelijks nog).
Dit stukje uit de notarisbarometer is trouwens wél interessant in wat aan de basis lag van deze discussie:

Tot en met 2022 lijkt het dat de leeftijd van de kopers weinig veranderde (cijfers 2020 en 2021 zijn toch niet zo interessant om mee te vergelijken door Corona, dus ca va dat er enkel met 2018 vergelijking is. Een fundamenteel probleem was er dus tot voor kort alvast niet.

2023 toont voorlopig (op basis van 1 kwartaal, altijd oppassen!) wel een merkbare daling van het %jongeren (<30 jaar) die een woning kopen. Wss is dat wegens de grotere problemen die jongeren (met meestal weinig startkapitaal) krijgen door de stijgende rentevoet. Is dat een tijdelijke angst (in de hoop dat de rentevoet zou dalen, veel jongeren denken toch dat de rentevoet echt groot is), is dat omwille van onmogelijkheid tot lenen, ... ?

 

[JanusDR]

Ik geloof niet echt in een echte daling van de huisprijzen dus denk dat ik over 5 jaar niet beter af ga zijn.

Ik geloof het wel. Have faith!

 

[phate_13]

Volgens een studie van de KU Leuven zou de woonbonus een huis op die manier gemiddeld 40.000 euro (28%) duurder hebben gemaakt."

De studie van KU Leuven waarnaar verwezen wordt is: "Goeyvaerts, Heylen, Vastmans, 2014. "Onderzoek naar de woonfiscaliteit in Vlaanderen"

Enig idee waar dit in die studie staat?

Ik had dit opgezocht en was beginnen lezen. Heel interessant wel. Blijkt dat ik enkel op deel 3 gestoten was (met zijn 119 pagina's), dit volledig doorgenomen, daarna ook nog deel 5 (Samenvatting, 36 pagina's) doorgenomen. In deel 1, 2 en 4 heb ik snel wat er dooruit geskimd en naar die 28% gezocht (ctrl-f), maar niet gevonden. En de enige "40.000" die ik tegenkom is in deel 3 in een simulatie.

Sowieso bedankt voor de link wel, want super interessant. Morgen misschien eens aan een ander deel beginnen.

 

[rubenvb]

Trouwens een vrij brakke grafiek om die dingen voor te stellen. De kwartaalonderverdeling is vrij nutteloos (enkel heel grote verschillen ga je kunnen zien jaar op jaar, verhoudingen zijn zeer moeilijk in te schatten, en dus eigenlijk hadden ze beter gewoon een balkje per jaar getoond. Of meer informatie zoals percentages van de kwartalen ofzo.
Het is dan wel weer geen pie chart, al een geluk...
/rant

 

[the_fox]

Trouwens een vrij Brakke grafiek om die dingen voor te stellen. De kwartaalonderverdeling is vrij nutteloos (enkel heel grote verschillen ga je kunnen zien jaar op jaar, verhoudingen zijn zeer moeilijk in te schatten, en dus eigenlijk hadden ze beter gewoon een balkje per jaar getoond. Of meer informatie zoals percentages van de kwartalen ofzo.
Het is dan wel weer geen pie chart, al een geluk...
/rant

Enige reden dat ik stacked per kwartaal genomen heb is omdat ik antwoordde op een post die een uitspraak deed over dit jaar tot nu (~einde Q2) ...
En je moet het doen met de cijfers die er zijn. En percentages zeggen niks als je spreekt over "afkoelen van de markt", wederom waar ik op antwoordde...
En ook de ideale grafiek om de impact van afschaffen woonbonus te tonen op Q4 2014 & Q1 2015...
En de link naar de brondata staat erbij als je meer informatie wilt...
Tenslotte is het ook maar iets dat ik op <1minuut samen gesmeten heb om anoniem te posten op een forum. Dusja, ik had er percentages per kwartaal kunnen bijzetten maar kom hé, moest geen perfecte grafiek zijn gewoon een indicatie...

Maar rant maar verder, vooral door enkel de grafiek te quoten zonder de uitleg erbij en dan te zeggen dat het brak is om "die dingen" voor te stellen
De visualisatie is gekozen naar de boodschap die overgebracht moest worden, de tijd die ik eraan wou spendere en simpel genoeg dat je in een oogopslag mijn aangehaalde punten kon zien. Dus toon maar hoe het beter kan; de brondata is gelinked dus leef u uit!

 

[Charon]

Ik geloof het wel. Have faith!

Als je de jongste crash in NL bestudeert hebt, weet je dat de politiek hemel en aarde zal proberen bewegen om de huizenmarkt (aka "de bouwsector") te ondersteunen.
En in België is er nog heel veel rek op de hypotheek markt, met de juiste incentives krijg je
1) eerst standaard hypotheken op 30j (zoals in NL) en als dat niet volstaat,
2) aflossingsvrij (zoals in Zweden en Duitsland), wellicht in combinatie met
3) de overheid die de intresten aftrekbaar maakt (Zweden, Finland...)


En gezien de "gezondheid" van de belgische banken met hun mark to myth cultuur , zal er voor hen niet veel anders opzitten.

 

[JanusDR]

Als je de jongste crash in NL bestudeert hebt, weet je dat de politiek hemel en aarde zal proberen bewegen om de huizenmarkt (aka "de bouwsector") te ondersteunen.
En in België is er nog heel veel rek op de hypotheek markt, met de juiste incentives krijg je
1) eerst standaard hypotheken op 30j (zoals in NL) en als dat niet volstaat,
2) aflossingsvrij (zoals in Zweden en Duitsland), wellicht in combinatie met
3) de overheid die de intresten aftrekbaar maakt (Zweden, Finland...)

Zweden zeg je?

 

[rubenvb]

-snip-

Ik dacht dat je je het nog simpeler had gemaakt en gewoon een aangeboden grafiek had gecopy-paste. Was zeker niet bedoeld als aanval naar jou.
Ik ben gewoon allergisch aan onlogische data weergave...

 

[the_fox]

Ik dacht dat je je het nog simpeler had gemaakt en gewoon een aangeboden grafiek had gecopy-paste. Was zeker niet bedoeld als aanval naar jou.
Ik ben gewoon allergisch aan onlogische data weergave...

Wederom, wat is er onlogisch aan als je ook de uitleg erbij neemt? Want daar draait het bij datavisualisatie om hé, tonen hoe het zit bij een uitleg.
Want als je er toch zo allergisch aan bent en het toch zoveel beter weet, doe dan maar hé...

 

[rubenvb]

Wederom, wat is er onlogisch aan als je ook de uitleg erbij neemt? Want daar draait het bij datavisualisatie om hé, tonen hoe het zit bij een uitleg.

Because you're clearly looking for an argument... Een grafiek moet zonder uitleg ook duidelijk de onderliggende data weergeven. De uitleg kan ondersteund worden door de data. Maar andersom is raar. Toch in dit geval.

Want als je er toch zo allergisch aan bent en het toch zoveel beter weet, doe dan maar hé...

Wederom je voelt je persoonlijk aangevallen, en dat is echt niet de bedoeling.
En nee, ik ga dat niet "dan maar doen", want ik "weet het toch zoveel beter" slaagt echt op niets.
Het spijt me oprecht dat je een lichte en ingerichte kritiek op een random figuurtje op een forum, niet beter kan relativeren.
Sheesh.

 

[the_fox]

Because you're clearly looking for an argument... Een grafiek moet zonder uitleg ook duidelijk de onderliggende data weergeven. De uitleg kan ondersteund worden door de data. Maar andersom is raar. Toch in dit geval.

Wederom je voelt je persoonlijk aangevallen, en dat is echt niet de bedoeling.
En nee, ik ga dat niet "dan maar doen", want ik "weet het toch zoveel beter" slaagt echt op niets.
Het spijt me oprecht dat je een lichte en ingerichte kritiek op een random figuurtje op een forum, niet beter kan relativeren.
Sheesh.

Ik voel mij niet persoonlijk aangevallen, jij duidelijk wel. Jij bent off-topic komen ranten over een grafiek en kunt dan geen weerwoord aanvaarden, noch benoem je duidelijk wat je probleem nu eigenlijk is (en nee, dat hoeft ook niet want we zijn al genoeg off-topic bezig).

 

[Charon]

Zweden zeg je?

Doe niet achterlijk.

Dat is de situatie nadat de prijzen nog extra opgepompt werden door aflossingvrij + aftrekbaarheid interesten + nul % interesten (grotendeels variabel)

 

[JanusDR]

Doe niet achterlijk.

Rustig blijven.

Dat is de situatie nadat de prijzen nog extra opgepompt werden door aflossingvrij + aftrekbaarheid interesten + nul % interesten (grotendeels variabel)

In België waren niet alleen de interesten aftrekbaar, ook het kapitaal.
In België hadden meerderen hier op het forum interestvoeten van 0,8% nog geen 2 jaar geleden.

 

[JPV]

Rustig blijven.

In België waren niet alleen de interesten aftrekbaar, ook het kapitaal.
In België hadden meerderen hier op het forum interestvoeten van 0,8% nog geen 2 jaar geleden.

Kapitaal is nog altijd, beperkt, aftrekbaar voor een tweede woning

 

[JanusDR]

Kapitaal is nog altijd, beperkt, aftrekbaar voor een tweede woning

Jaja, maar gaat eruit vanaf 2024 of 2025.

 

[JPV]

Jaja, maar gaat eruit vanaf 2024 of 2025.

Enkel voor nieuwe leningen

 

[cege]

I approve. Echt meest achterlijke beleid ooit.

Klik klik, 700 euro cashback voor no reason at all...

 

[Charon]

Rustig blijven.

In België waren niet alleen de interesten aftrekbaar, ook het kapitaal.
In België hadden meerderen hier op het forum interestvoeten van 0,8% nog geen 2 jaar geleden.

we wachten wel nog op jouw uitleg waarom de politiek en de lobby's der banken en bouwsector volgens jou niet zullen proberen (opnieuw) in te grijpen om de prijzen minstens hoog te houden of opwaarts te duwen.

Terwijl de mogelijke interventies alom bekend en - tenminste op korte termijn - zeer populair en effektief zullen zijn.

 

[JanusDR]

we wachten wel nog op jouw uitleg waarom de politiek en de lobby's der banken en bouwsector volgens jou niet zullen proberen (opnieuw) in te grijpen om de prijzen minstens hoog te houden of opwaarts te duwen.

Dat kan, dat is al 10 jaar bezig. (tot ze eindelijk die woonbonus afschaften, maar dan begonnen ze met hun 6% btw heropbouw, lagere registratierechten etc.)

Terwijl de mogelijke interventies alom bekend en - tenminste op korte termijn - zeer populair en effektief zullen zijn.

Ze hebben net de woonbonus afgeschaft, en ze gaan hem opnieuw invoeren? Ok het kan, maar of daar nog budgettaire ruimte voor gemaakt zal worden...
Transactiekosten kunnen al bijna niet meer lager.

Voeg daar nog een recessietje aan toe tegen eind dit jaar, en het zal budgettair al helemaal geen prioriteit meer zijn.

Maar het kan, dat klopt.
Dwaze fiscale regels zijn er immers talrijk te vinden.

 

[DogFacedGod]

Rustig blijven.

In België waren niet alleen de interesten aftrekbaar, ook het kapitaal.
In België hadden meerderen hier op het forum interestvoeten van 0,8% nog geen 2 jaar geleden.

Beperkt aftrekbaar in België

Ik weet nu niet van zweden maar in nederland waren interesten onbeperkt aftrekbaar.

Zoveel mogelijk lenen was/is veel voordeliger op fiscaal vlak in Nederland dan het ooit was in België. En dus hoe hoger de interest hoe hoger het voordeel, wat wel een goeie verklaring kan zijn waarom Nederlandse woningprijzen meer fluctueren dan de Belgische.

Als ik wikipedia mag geloven, is er in zweden een hypotheekaftrek van 30% van de interesten zonder grensbedrag dus vergelijkbaar met Nederland. Dus eerder vergelijkbaar met Nederland dan met Belgie waar je dus een harde limiet had.

Ik geloof echt niet in zware fluctuaties op de belgische residentiele huismarkt.