Wooncrisis in Vlaanderen: onbetaalbaar vastgoed

[Milanello]

Dan kan je je afvragen of je bankdirecteur niet weet waarover hij spreekt of dat de cijfers 1 filiaal geen maatstaf zijn voor de hele markt natuurlijk.
Dit zijn de vastgoedtransacties van 2/3/4 gevel huizen + appartementen voor Vlaanderen sinds 2010 per kwartaal (bron statbel):

Dan kan je je al afvragen wat "geen uitzonderlijk jaar" voor hem betekent als je naar de afgelopen 12j kijkt en of dit representatief voor de hele markt is...

Verder vind ik het veel te vroeg om te roepen dat de markt aan het afkoelen is. Dat deed men na Q2 2015 ook en zie hoe dat gelopen heeft. Dit omdat op 1/1/2015 de wijzigingen aan de woonbonus van kracht gingen.
Ik heb geen glazen bol en ga geen voorspellingen doen, maar hou er rekening mee dat op 1/1/2023 de renovatieverplichting van kracht gegaan is, een fiscale/reglementaire wijziging die hoedanook een impact gaat hebben. In 2014 heeft men ook nog vlug een hoop verkopen gedaan waardoor er een stijging was t.o.v. vorige jaren (vooral merkbaar in Q4) en in 2015 heeft met in Q1 & Q2 de kat uit de boom gekeken. Kan evengoed nu ook het geval zijn. Wie weet.

40% minder leningaanvragen betekent inderdaad niet dat dat je dat over de hele markt kunt doortrekken. Maar 40% zijn zware cijfers en het zal vermoedelijk over het algemeen een zware daling overal zijn.

 

[JanusDR]

Hebben mensen die één pint bestelden een ander tarief per pint moeten betalen dan mensen die twee pinten bestelden? Kregen "pinteigenaars" een ander tarief?

Ik zie de relevantie niet, ik denk dat we naast elkaar praten.

Mijn punt is dat de woonbonus de gemiddelde woning met pakweg 20k-40k duurder maakte (= de gemiddelde extra koopkracht die de nieuwe kopers kregen, afkomstig uit de zak van de overheid in de jaren erna).

Eigenaars werden dus wel degelijk 20-40k rijker, nieuwe kopers moesten wel degelijk 20-40k extra betalen.
Wie betaalde dat? De overheid.
Het voordeel voor nieuwe kopers in de 10 jaar erna? Een ronde 0.

Nope. Jij blijft bovenstaande zaken negeren. Typisch iets voor economen die zaken te simplistisch bekijken.

Ik denk dat je bovenstaande post gemist hebt dat ik nogal wat praktische ervaring heb in het bestuderen van vastgoed, en niet alleen uit Belgisch perspectief.

Als we dan toch eens over cijfers willen praten: volgende studie (van KBC no less, die er belang bij heeft dat de vastgoedprijzen stabiel blijven of stijgen, en voor zo'n subsidies altijd grote lobby'ers zijn. Daarom dat ik net hen citeer ,want eigenlijk hebben ze er belang bij van zulke zaken NIET te publiceren.):

"In 2005, het jaar van de invoering van de woonbonus, en de twee daaropvolgende jaren versnelde de prijsstijging van woningen tot gemiddeld meer dan 11% per jaar. De redenering die opgang maakte, is dat een beleid gericht op de vraagzijde van de markt averechtse effecten heeft wanneer de markt wordt gekenmerkt door een inelastisch aanbod (10). Fiscale stimuli, zoals de woonbonus, zouden zich in zo’n markt voornamelijk in prijsstijgingen vertalen en bijgevolg hun doel voorbijschieten. Volgens een studie van de KU Leuven zou de woonbonus een huis op die manier gemiddeld 40.000 euro (28%) duurder hebben gemaakt."

De studie van KU Leuven waarnaar verwezen wordt is: "Goeyvaerts, Heylen, Vastmans, 2014. "Onderzoek naar de woonfiscaliteit in Vlaanderen"

 

[the_fox]

40% minder leningaanvragen betekent inderdaad niet dat dat je dat over de hele markt kunt doortrekken. Maar 40% zijn zware cijfers en het zal vermoedelijk over het algemeen een zware daling overal zijn.

Maar dat is natuurlijk enkel maar het geval als je beweert dat het geen uitzonderlijke jaren waren de afgelopen jaren...
Zie maar, ik heb 60% van Q1+Q2 van 2022 even als constante toegevoegd:

Vergelijk eens met 2010-2018 bijvoorbeeld, opeens is het niet meer zo'n raar beeld of zo'n enorme daling als je nu beweert. Tenzij je bedoelt met "de vastgoedmarkt koelt af" dat we ongeveer teruggaan naar de situatie pre-corona. Maar dan spreek je jezelf natuurlijk tegen dat vorig jaar geen uitzonderlijk jaar was... En dat is in mijn ogen ook niet echt afkoelen.

 

[phate_13]

Ik zie de relevantie niet, ik denk dat we naast elkaar praten.

Dat is het punt dat ik maak. Je reageert niet op de "relevantie" van mijn post. Dat is waar ik wat gefrustreerd in geraak.

Ik vind het jammer dat je hier dan ook niet op reageert :
"Maar niet ALLE kopers hebben 20% extra betaalcapaciteit. Hoe evolueert de prijs als bv. de helft 20% extra betaalcapaciteit heeft?"

Mijn punt is dat de woonbonus de gemiddelde woning met pakweg 20k-40k duurder maakte (= de gemiddelde extra koopkracht die de nieuwe kopers kregen, afkomstig uit de zak van de overheid in de jaren erna).

Eigenaars werden dus wel degelijk 20-40k rijker, nieuwe kopers moesten wel degelijk 20-40k extra betalen.
Wie betaalde dat? De overheid.
Het voordeel voor nieuwe kopers in de 10 jaar erna? Een ronde 0.


Ik denk dat je bovenstaande post gemist hebt dat ik nogal wat praktische ervaring heb in het bestuderen van vastgoed, en niet alleen uit Belgisch perspectief.

Als we dan toch eens over cijfers willen praten: volgende studie (van KBC no less, die er belang bij heeft dat de vastgoedprijzen stabiel blijven of stijgen, en voor zo'n subsidies altijd grote lobby'ers zijn. Daarom dat ik net hen citeer ,want eigenlijk hebben ze er belang bij van zulke zaken NIET te publiceren.):

"In 2005, het jaar van de invoering van de woonbonus, en de twee daaropvolgende jaren versnelde de prijsstijging van woningen tot gemiddeld meer dan 11% per jaar. De redenering die opgang maakte, is dat een beleid gericht op de vraagzijde van de markt averechtse effecten heeft wanneer de markt wordt gekenmerkt door een inelastisch aanbod (10). Fiscale stimuli, zoals de woonbonus, zouden zich in zo’n markt voornamelijk in prijsstijgingen vertalen en bijgevolg hun doel voorbijschieten. Volgens een studie van de KU Leuven zou de woonbonus een huis op die manier gemiddeld 40.000 euro (28%) duurder hebben gemaakt."

De studie van KU Leuven waarnaar verwezen wordt is: "Goeyvaerts, Heylen, Vastmans, 2014. "Onderzoek naar de woonfiscaliteit in Vlaanderen"

Goed, en als we dan kijken naar het voordeel :
Op 20 jaar als goedverdienend koppel : (2280 voordeel * 20 jaar + 760 * 10 jaar)*2 personen /2 (belast aan 50%) = 53200 euro voordeel. (Op 25 jaar met meer dan drie kinderen 66600 euro.)

Dus, niet het volledige voordeel ging naar de verkopers. Er is ook een voordeel voor de koper (met woonbonus) geweest.

Pas op, ik ben volledig akkoord dat dat een draak van een maatregel was die ook niet effectief was naargelang de kostprijs. De manier van opzetten bevoordeelde koppels over alleenstaanden, wat het natuurlijk nog moeilijker maakt om als alleenstaande te kopen. De alleenstaande heeft in die situatie minder voordeel gedaan dan de prijsstijging was.
Uiteindelijk krijg je het beleid wat je uitvoert. De woonbonus heeft er absoluut voor gezorgd dat de prijzen sterk gestegen zijn. Dat ontken ik niet. Maar voor degenen die optimaal gebruik kunnen maken van de woonbonus, zijn de relatieve prijzen gedaald (One way or another, oftewel hebben ze minder moeten uitgeven voor hun woning, oftewel hebben ze meer woning voor éénzelfde budget gehad.) Maar degenen met een hoog dubbel inkomen (op hun maat is dit geschreven, bedoeld of onbedoeld), hebben zeker hun profijt gehad.

Bovendien had de woonbonus niet enkel impact op de aanschaf van een woning. Aangezien deze ook kon gebruikt worden bij het verbouwen van je woning. Hierdoor kun je inderdaad spotgoedkoop je woning opwaarderen op kosten van vadertje staat. Dat de woonbonus niet alleen impact had op het verwerven, maar ook achteraf, zorgt natuurlijk ook verder voor een stuwend effect dat voor een groot stuk gaat ten voordele van personen die al eigenaar zijn. Niet ten voordele van de verwerving van eigendom.

Daarmee dat ik ook meer voorstander ben van dit in de registratierechten te zoeken, met voor mij apart zelfs een hoger % vanaf een bepaald bedrag (op zijn Brussels), maar ook daarmee dat ik stel dat dit niet in die mate te vergelijken is. Dit is dan ENKEL bij aanschaf, en niet achteraf dat je ook nog fiscaal voordeel kunt behalen die de prijs verder opdrijft. Bovenop flankerende maatregelen zoals ingrijpen op het KI op een intelligente manier.

Als je IEDEREEN een voordeel geeft in een inelastische markt, dan zal inderdaad de prijs gewoon stijgen. Dat is economie 101. Daarmee dat ik zeg : Laat ons NIET iedereen dat voordeel geven. En dan is het effect anders.

 

[Milanello]

Maar dat is natuurlijk enkel maar het geval als je beweert dat het geen uitzonderlijke jaren waren de afgelopen jaren...
Zie maar, ik heb 60% van Q1+Q2 van 2022 even als constante toegevoegd:

Vergelijk eens met 2010-2018 bijvoorbeeld, opeens is het niet meer zo'n raar beeld of zo'n enorme daling als je nu beweert. Tenzij je bedoelt met "de vastgoedmarkt koelt af" dat we ongeveer teruggaan naar de situatie pre-corona. Maar dan spreek je jezelf natuurlijk tegen dat vorig jaar geen uitzonderlijk jaar was... En dat is in mijn ogen ook niet echt afkoelen.

Het is nog altijd een grote daling tegenover alle jaren vanaf 2016 met uitzondering van 2020.

 

[JanusDR]

Ik vind het jammer dat je hier dan ook niet op reageert :
"Maar niet ALLE kopers hebben 20% extra betaalcapaciteit. Hoe evolueert de prijs als bv. de helft 20% extra betaalcapaciteit heeft?"

Het gaat toch altijd over gemiddelden?
Gemiddeld gingen de huizen 40k omhoog.
De waarde van de woonbonus was gemiddeld 30-40k.

Goed, en als we dan kijken naar het voordeel :
Op 20 jaar als goedverdienend koppel : (2280 voordeel * 20 jaar + 760 * 10 jaar)*2 personen /2 (belast aan 50%) = 53200 euro voordeel. (Op 25 jaar met meer dan drie kinderen 66600 euro.)

Dus, niet het volledige voordeel ging naar de verkopers. Er is ook een voordeel voor de koper (met woonbonus) geweest.

Maar degenen met een hoog dubbel inkomen (op hun maat is dit geschreven, bedoeld of onbedoeld), hebben zeker hun profijt gehad.

En anderen niet.
Het gaat over gemiddelden over de hele markt, waar je zelf de hele tijd op hamert.
En dan haal je een specifiek voorbeeld aan met maximale woonbonus.

En daarbij, hoewel uw voorbeeld niet representatief is, is het zelfs dan nog compleet fout want je rekent met nominale bedragen.
Je moet de woonbonus voordelen verdisconteren naar een waarde van vandaag (toen 2005) en dat is de extra reële koopkracht.

Bovendien had de woonbonus niet enkel impact op de aanschaf van een woning. Aangezien deze ook kon gebruikt worden bij het verbouwen van je woning. Hierdoor kun je inderdaad spotgoedkoop je woning opwaarderen op kosten van vadertje staat. Dat de woonbonus niet alleen impact had op het verwerven, maar ook achteraf, zorgt natuurlijk ook verder voor een stuwend effect dat voor een groot stuk gaat ten voordele van personen die al eigenaar zijn. Niet ten voordele van de verwerving van eigendom.

Dat is toch wat ik zeg?

Als je IEDEREEN een voordeel geeft in een inelastische markt, dan zal inderdaad de prijs gewoon stijgen. Dat is economie 101. Daarmee dat ik zeg : Laat ons NIET iedereen dat voordeel geven. En dan is het effect anders.

Neen, elke koopsubsidie zal de prijzen opdrijven bij gelijk blijvende vraag. En zelfs al helpt het een beetje indien je het enkel aan een kleine groep geeft, dan nog zal het slechts 25-50-75% effectief zijn en is de rest van het geld dus een puur regressieve subsidie naar huiseigenaars.

Je moet met dat geld het aanbod van woningen verhogen.

 

[the_fox]

En vorig jaar was geen uitzonderlijk jaar. De markt is aan het afkoelen.

Maar 40% zijn zware cijfers en het zal vermoedelijk over het algemeen een zware daling overal zijn.

Het is nog altijd een grote daling tegenover alle jaren vanaf 2016 met uitzondering van 2020.

Dus, nog 3 posts en je bent volledig afgestapt van je overdreven voorspellingen?

Je kan ook gewoon toegeven dat de afgelopen jaren uitzonderlijk waren, dan is er geen nood aan beginnen voorspellen dat de markt begint af te koelen. Dat soort voorspellingen hebben al tal van mensen al 20+ jaar proberen maken (ook hier en op 9lives) en dat is nog nooit uitgekomen. We zullen moeten wachten op de cijfers van 2023 voor heel Vlaanderen of zelfs tot na 2024 om te zien of je glazen bol werkt.

 

[phate_13]

Het gaat toch altijd over gemiddelden?
Gemiddeld gingen de huizen 40k omhoog.
De waarde van de woonbonus was gemiddeld 30-40k.



En anderen niet.
Het gaat over gemiddelden over de hele markt, waar je zelf de hele tijd op hamert.
En dan haal je een specifiek voorbeeld aan met maximale woonbonus.

Ik heb het over gericht beleid. Fuck gemiddeldes. Als je dat niet snapt, laat de discussie dan gewoon zijn.
Wat maakt de target groep het gemiddelde voor de gehele populatie uit?

Je hebt nog altijd niet geantwoord op de vraag van de 20%....

Dat is toch wat ik zeg?

En waarom trek je dan iets wat GEEN impact heeft op de huidige eigenaars er TOCH mee gelijk?

Neen, elke koopsubsidie zal de prijzen opdrijven bij gelijk blijvende vraag. En zelfs al helpt het een beetje indien je het enkel aan een kleine groep geeft, dan nog zal het slechts 25-50-75% effectief zijn en is de rest van het geld dus een puur regressieve subsidie naar huiseigenaars.

Akkoord. Meer zeg ik toch ook niet? Er IS een voordeel voor degene die subsidie krijgt. Dat er MEER gaat naar de verkoper, dat kan goed zijn en ontken ik helemaal niet. Ik ga in tegen het gegeven dat hier gesteld wordt dat dit voordeel voor HONDERD PROCENT naar de verkoper gaat. Fijn dat je er eindelijk mee akkoord gaat dat dat niet het geval is. Dat is al continu de KERN van mijn boodschap.




___________
Edit :
Gij als econoom zou toch ook moeten zien dat een (onbewust) gericht beleid op goede tweeverdieners daar een positief effect op heeft. Dat is niet cherrypicking. Dat is gewoon zien waarop het beleid gericht is.

Als men nu zou zeggen, alle 40-50 jarigen krijgen 100000 euro. Dan is het ook niet cherrypicken om te zeggen dat dat gratis uitdelen van geld, INDERDAAD een effect kan hebben op de inflatie en prijsstijgingen kan veroorzaken, maar dat de doelgroep, 40-50 jarigen, dan nog steeds beter af zullen zijn, ONDANKS deze inflatie. Dat is niet cherrypicking als ik dat zo benoem. Dat is gewoon de doelgroep waarop het (al dan niet bewust) gericht is.

Hoe is die case dan het gemiddelde relevant?

 

[JanusDR]

Ik heb het over gericht beleid. Fuck gemiddeldes. Als je dat niet snapt, laat de discussie dan gewoon zijn.

Wat maakt de target groep het gemiddelde voor de gehele populatie uit?

Je hebt in jouw voorbeeld een maximale woonbonus berekend.
En die komt aan 41k reëel voordeel (verdisconteerd aan een inflatie van 2,78% uit 2005), voor specifiek een koppel, dat aan de maximale aanslagvoet van 50% zit, en met het maximaal aantal kinderen waardoor ze recht hebben op de extra 780.

Terwijl de prijzen volgens de KU Leuven 40k gestegen zijn.

Dus voor uw maximale voorbeeld is het ongeveer breakeven.
Al de rest heeft nadeel.

Dan ben ik dus niet akkoord "dat er toch wel een beetje voordeel was voor de kopers".

 

[Milanello]

Dus, nog 3 posts en je bent volledig afgestapt van je overdreven voorspellingen?

Je kan ook gewoon toegeven dat de afgelopen jaren uitzonderlijk waren, dan is er geen nood aan beginnen voorspellen dat de markt begint af te koelen. Dat soort voorspellingen hebben al tal van mensen al 20+ jaar proberen maken (ook hier en op 9lives) en dat is nog nooit uitgekomen. We zullen moeten wachten op de cijfers van 2023 voor heel Vlaanderen of zelfs tot na 2024 om te zien of je glazen bol werkt.

Dude seriously? Welke overdreven voorspellingen? Dat de markt aan het afkoelen is is gewoon een feit. Zelfs 10% minder transacties noem ik een afkoeling.

Vastgoedmarkt blijft afkoelen begin 2023, vooral in Vlaanderen

De Belgische vastgoedmarkt blijft ook in de eerste maanden van 2023 in neerwaartse modus. De markt koelt duidelijk af, met 10,5 procent minder vastgoedtransacties in januari en februari tegenover een jaar eerder. In Vlaanderen was die trend meer uitgesproken: minus 14,2 procent. Dat meldt...

www.hln.be

"De markt koelt duidelijk af, met 10,5 procent minder vastgoedtransacties in januari en februari tegenover een jaar eerder. In Vlaanderen was die trend meer uitgesproken: minus 14,2 procent. Dat meldt Fednot, de Koninklijke Federatie van het Notariaat donderdag."

 

[phate_13]

Je hebt in jouw voorbeeld een maximale woonbonus berekend.
En die komt aan 41k reëel voordeel (verdisconteerd aan een inflatie van 2,78% uit 2005), voor specifiek een koppel, dat aan de maximale aanslagvoet van 50% zit, en met het maximaal aantal kinderen waardoor ze recht hebben op de extra 780.

Terwijl de prijzen volgens de KU Leuven 40k gestegen zijn.

Dus voor uw maximale voorbeeld is het ongeveer breakeven.
Al de rest heeft nadeel.

Dan ben ik dus niet akkoord "dat er toch wel een beetje voordeel was voor de kopers".

Dus 20% aan de vraagkant bij 50% van de bevolking leidt voor 100% een stijging van 20% in? Sterk stukje economie.
Ik ga je gewoon negeren. Er valt niet serieus te discussiëren als je continu de helft negeert en nieuwe dingen negeert als je ziet dat je je punt niet kunt maken.

BOVENOP het stuk waar ik duidelijk aanhaal dat de woonbonus NIET vergelijkbaar is met registatierechten.

Je erkent zelf dat er geen 100% effect is. Je erkent zelf dat er ook een effect is voor eigenaars. En TOCH trek je dat volledig gelijk. Wat een zwans. Je spreekt jezelf gewoon continu tegen.

 

[JanusDR]

Dus 20% aan de vraagkant bij 50% van de bevolking leidt voor 100% een stijging van 20% in? Sterk stukje economie.

Het is aan jou om het tegendeel te bewijzen.

Ik geef jou studies waarbij data over de prijzen de conclusie geven dat de prijzen op korte termijn met 40k toegenomen zijn nét na invoering van de woonbonus, véél meer dan de buurlanden.

De studies bewijzen net mijn punt, en weerleggen jouw punt.
En jij antwoordt met "sterk stukje economie".

Daarnaast ga je er precies van uit dat je zomaar zaken kan extrapoleren.
Het is niet omdat 50% van de bevolking 10% meer koopkracht heeft, dat je ervan kan uitgaan dat de prijzen 5% zullen stijgen gemiddeld.
Prijzen worden in vele markten gezet aan de marge, en niet over de gehele stock.

 

[JanusDR]

Je erkent zelf dat er ook een effect is voor eigenaars.

Dat is toch mijn volledige punt?

Er is enkel een positief effect voor eigenaars en negatief effect voor de overheid, niet voor de nieuwe kopers waarvoor de subsidie eigenlijk bedoeld is. (misschien zij die in de eerste paar maanden van 2005 snel kochten, toen de eigenaars het nog niet door hadden dat de prijzen snel zouden stijgen, maar dat is eerder marktinefficiëntie)

 

[phate_13]

Het is aan jou om het tegendeel te bewijzen.

Ik geef jou studies waarbij data over de prijzen de conclusie geven dat de prijzen op korte termijn met 40k toegenomen zijn nét na invoering van de woonbonus, véél meer dan de buurlanden.

De studies bewijzen net mijn punt, en weerleggen jouw punt.
En jij antwoordt met "sterk stukje economie".

Ik heb het over registratierechten.
Ik heb het er over dat dat niet helemaal vergelijkbaar is omdat enkel mensen die vastgoed VERWERVEN van hun eerste woning daar aanspraak op kunnen maken. Niet ook degenene die verbouwen of whatever.
Alsook heeft de registratie geen impact op mensen die een nieuwbouw kopen. Wat je bij de woonbonus wel hebt.

Dat jij nog wat begint te verdisconteren erbovenop om maar je gelijk te kunnen halen, terwijl eigenlijk, had ik misschien eerder moeten doen, je eigen bron, je getal van 40k al tegenspreekt... Als je na je quote verder leest staat er duidelijk "Hoewel de woonbonus de woningprijzen sinds 2005 wel zal hebben beïnvloed, valt dit veronderstelde prijsverhogend effect te relativeren." met verschillende reden er achter opgesomt. Je eigen bron stelt die 40k waar die naar verwijst dus zelf in twijfel...

Dus "het is aan mij om het tegendeel te bewijzen", misschien eerst zelf beter je bronnen lezen voordat je deze selectief gaat gebruiken.


Nogmaals, ik ga er absoluut mee akkoord dat de woonbonus een draak van een instrument was. Niet gericht genoeg, veel ongewenste effecten en niet effectief.

Daarmee een
(1) getrapt systeem van registratierechten
(2) dat enkel van toepassing is op je eerste/enige woning
(3) met flankerende maatregelen.


(1) Een getrapt systeem zorgt voor een prijsdrukking aan de onderkant van de markt, niet aan de bovenkant van de markt. Bv. 0% op eerste schijf van 100k, 2.5% op schijf van 100-200k, 5% op schijf van 200-300k, 12% op schijf boven 300k. (Ik zeg maar iets, is puur ter illustratie.)
(2) Het effect is minder verspreid dan de woonbonus. Het is niet voor reeds verworven eigendom. Het kan dus niet door mensen gebruikt worden die reeds een eigendom hebben.
(3) Flankerende maatregelen kunnen ook genomen worden, zoals aanpassing van het KI.

Zelfs als je (3) buiten beschouwing laat, is het effect van de aanpassing van de registratierechten die ik voorstel al drastisch anders dan het systeem van de woonbonus. Dit zou meer gericht zijn op steun te "geven" waar het nodig is. In plaats vooral gericht op hogere inkomens en dubbel verdieners & mensen die reeds eigenaar zijn en theoretisch misschien zelfs 35 jaar van de woonbonus kunnen genieten.

 

[JanusDR]

Dat jij nog wat begint te verdisconteren erbovenop om maar je gelijk te kunnen halen

Eu, dat is gewoon een reëel voordeel berekenen?
Er is toch werkelijk niemand die nominale bedragen gebruikt in een berekening over 20 jaar?

, terwijl eigenlijk, had ik misschien eerder moeten doen, je eigen bron, je getal van 40k al tegenspreekt... Als je na je quote verder leest staat er duidelijk "Hoewel de woonbonus de woningprijzen sinds 2005 wel zal hebben beïnvloed, valt dit veronderstelde prijsverhogend effect te relativeren." met verschillende reden er achter opgesomt. Je eigen bron stelt die 40k waar die naar verwijst dus zelf in twijfel...

Neeneen, de studie zelf trekt dat niet in twijfel. Dat is KBC die daar zonder enige data wat 'nuancering' aanbrengt aangezien ze zelf grote voordelen hebben bij die subsidie.

Anders nog een duidelijker studie van de KU Leuven en nationale bank uit 2017:
"The results suggest that the MICPD (mortgage interest and capital tax deduction)
may generate even more costs for the households instead of bringing
any benefit. The results of our house size regressions suggest that the higher mortgage amount is not
used to acquire higher quality dwellings. Only for mortgages taken out after the acquisition year, the
extra mortgage amount might be used to finance a higher quality renovation or expansion.
Two groups are more likely to benefit from the MICPD than home owners do: the lenders might
receive more mortgage interest payments and the estate agent or the previous home owner might
get a higher price for their house. Unfortunately, these are not the target groups for the subsidy,
which again shows that the MICPD is ineffective. "

Dus naast huiseigenaren pré-woonbonus, zijn banken en immo makelaars de grote winnaars.

Is iemand verwonderd dat Belgische banken recordwinsten maakten de afgelopen 5 jaar, en dat 2021 het jaar was met het meeste immomakelaars ooit?

Nogmaals, ik ga er absoluut mee akkoord dat de woonbonus een draak van een instrument was. Niet gericht genoeg, veel ongewenste effecten en niet effectief.

Daarmee een
(1) getrapt systeem van registratierechten
(2) dat enkel van toepassing is op je eerste/enige woning
(3) met flankerende maatregelen.


(1) Een getrapt systeem zorgt voor een prijsdrukking aan de onderkant van de markt, niet aan de bovenkant van de markt. Bv. 0% op eerste schijf van 100k, 2.5% op schijf van 100-200k, 5% op schijf van 200-300k, 12% op schijf boven 300k. (Ik zeg maar iets, is puur ter illustratie.)
(2) Het effect is minder verspreid dan de woonbonus. Het is niet voor reeds verworven eigendom. Het kan dus niet door mensen gebruikt worden die reeds een eigendom hebben.
(3) Flankerende maatregelen kunnen ook genomen worden, zoals aanpassing van het KI.

Zelfs als je (3) buiten beschouwing laat, is het effect van de aanpassing van de registratierechten die ik voorstel al drastisch anders dan het systeem van de woonbonus. Dit zou meer gericht zijn op steun te "geven" waar het nodig is. In plaats vooral gericht op hogere inkomens en dubbel verdieners & mensen die reeds eigenaar zijn en theoretisch misschien zelfs 35 jaar van de woonbonus kunnen genieten.

Zoals ik al zei: aan de onderkant van de markt gaan de prijzen dan gewoon stijgen.

EN GEBRUIK DAT GELD VOOR UITBREIDING VAN HET AANBOD

Ook geen fan van transactiekosten, dat is slecht voor de mobiliteit.
Belast gewoon het vermogen.

 

[Lothiriel]

Interessant topic toch wel. Als 26-jarige (werkend sinds 2 jaar) ben ik terug thuis gaan wonen na een korte tijd zelf te huren, gewoonweg omdat ik het gevoel had aan kapitaalsvernietiging te doen en ik kom goed overeen met m'n ouders dus ga m'n verblijf op hotel mama toch nog iets verlengen. Ik betaal overigens wel huur maar natuurlijk niet marktconform dus da's best chill en ik kan veel sparen.

Heb wel al wat rondgekeken maar ik zoek in een heel ondankbare regio (ik woon momenteel in Bierbeek, daar kan je groen lachen als je geen 600k minstens hebt/kunt lenen) en ik werk op de luchthaven. Alles rond Brussel en Leuven is eigenlijk onbetaalbaar - en dat gaat verder dan de onmiddellijke omgeving van de stad want voor zover ik gemerkt heb moet je eigenlijk al ver in Wallonië gaan zitten, voorbij de rijke côté onder Brussel, of tegen Limburg, genre Linter of Zoutleeuw om een huisje of appartement te vinden dat geen bouwval (*) is en onder de 250k zit.

(*) met bouwval bedoel ik voor alle duidelijkheid niet een te renoveren huis, wel eentje waar je niet in kan wonen terwijl je eraan werkt.

Ben met m'n 40k gespaard geld wel al eens naar de bank gegaan en daar lachen ze je nog net niet uit als je aangeeft op termijn (2 jaar) een lening te willen krijgen. For the record heb ik momenteel een loon van ongeveer 3200 bruto.

Het zal voor mij dus hopen zijn dat ik toch een madam tegen het lijf loop. Of ander werk zoeken en in een uithoek van België gaan wonen Dat zou ook nog kunnen.

 

[JanusDR]

Het zal voor mij dus hopen zijn dat ik toch een madam tegen het lijf loop. Of ander werk zoeken en in een uithoek van België gaan wonen Dat zou ook nog kunnen.

Of een jaar of 5 wachten en blij zijn dat je geen huis kocht de afgelopen 3 jaar.

 

[Renegadexxripxx]

of eisen aanpassen naar een appartement ?

 

[phate_13]

Eu, dat is gewoon een reëel voordeel berekenen?
Er is toch werkelijk niemand die nominale bedragen gebruikt in een berekening over 20 jaar?


Neeneen, de studie zelf trekt dat niet in twijfel. Dat is KBC die daar zonder enige data wat 'nuancering' aanbrengt aangezien ze zelf grote voordelen hebben bij die subsidie.

Als het u uitkomt is uw eigen bron plots geen goede bron meer? Sorry, maar je ondergraaft je betrouwbaarheid hier wel serieus hoor. Het is meer dan wat "nuancering" lijkt me. Uiteindelijk zegt de KUL dat het die stijging er is DOOR de woonbonus, volgens de nuancering zou een deel van die stijging er zijn ONDANKS de woonbonus. Toch een belangrijk gegeven in deze discussie. Als je de waarheid niet belangrijk vindt, maar enkel je gelijk halen, dan snap ik dat je dit aan de kant probeert te schuiven.

Anders nog een duidelijker studie van de KU Leuven en nationale bank uit 2017:
"The results suggest that the MICPD (mortgage interest and capital tax deduction)
may generate even more costs for the households instead of bringing
any benefit. The results of our house size regressions suggest that the higher mortgage amount is not
used to acquire higher quality dwellings. Only for mortgages taken out after the acquisition year, the
extra mortgage amount might be used to finance a higher quality renovation or expansion.
Two groups are more likely to benefit from the MICPD than home owners do: the lenders might
receive more mortgage interest payments and the estate agent or the previous home owner might
get a higher price for their house. Unfortunately, these are not the target groups for the subsidy,
which again shows that the MICPD is ineffective. "

Dus naast huiseigenaren pré-woonbonus, zijn banken en immo makelaars de grote winnaars.

Is iemand verwonderd dat Belgische banken recordwinsten maakten de afgelopen 5 jaar, en dat 2021 het jaar was met het meeste immomakelaars ooit?

Maar again, ik ga akkoord dat het niet effectief is en dat andere partijen er MEER voordeel uit halen.

Zoals ik al zei: aan de onderkant van de markt gaan de prijzen dan gewoon stijgen.

In beperkte mate. Niet 100% de vermindering aangezien het voordeel voor een beperkte groep is. Veel beperkter dan de woonbonus. Nog steeds een voordeel.

EN GEBRUIK DAT GELD VOOR UITBREIDING VAN HET AANBOD

Ook geen fan van transactiekosten, dat is slecht voor de mobiliteit.
Belast gewoon het vermogen.

Registratierecht is een transactiekost. Dus ik snap niet goed waarom je dan tegen het voorstel bent om deze te verlagen? Het is toch ook dat wat ik exact voorstel. Verlaag de registratierechten (vooral vanonder in de markt, vooral voor eerste/enige woning), verhoog de KI (actualiseer deze op andere intelligentere parameters), zo belast je toch inderdaad meer het vermogen.

Daardoor kan dit gemakkelijk budgetneutraal zijn EN een positieve impact hebben op het aanbod/beschikbaarheid door meer mobiliteit (door lagere registratierechten) en door niet verhuurde tweede woningen meer richting de markt te duwen. (Intelligent KI kan gekoppeld zijn aan het gebruik/doel van de woning, 2de woning & onverhuur? Hogere KI.)

 

[Lothiriel]

Of een jaar of 5 wachten en blij zijn dat je geen huis kocht de afgelopen 3 jaar.

Ik geloof niet echt in een echte daling van de huisprijzen dus denk dat ik over 5 jaar niet beter af ga zijn.

Ik kan nu wel goed doorsparen maar het suckt wel natuurlijk om thuis te moeten blijven wonen. Ik zie 5 jaar thuis wonen nog niet echt zitten. Boven de 30 zijn en nog niet op jezelf wonen is best gênant…

of eisen aanpassen naar een appartement ?

Appartement in de buurt is ook onvindbaar hoor. Soms zelfs meer overdreven dan de huisprijzen. Ik bekeek onlangs een appartementje in Zemst, gezien de goede uitvalsbasis tov de luchthaven maar ver genoeg van Mechelen Leuven en Brussel en daar zijn de prijzen ook echt astronomisch.

Ik prijs mezelf echt gelukkig dat ik goeie ouders heb, mocht ik in mijn situatie verplicht moeten huren kan je dus nooit zelf iets verwerven want huren is ook pokkeduur en eet al je potentieel spaargeld op.