Wooncrisis in Vlaanderen: onbetaalbaar vastgoed

[the_fox]

Een instapklaar huis in prov Antwerpen: https://www.immoweb.be/nl/zoekertje/huis/te-koop/blaasveld (willebroek)/2830/10060996
500K dus 550K te lenen. Beide een mediaaninkomen van 2300 euro netto. 550K afbetalen is 3000 per maand. 2 * 2300 inkomen = 4600. En dan minus 3000 en nog kosten voor kinderen en levensonderhoud. Conreet: mission impossible.

Een goedkoper niet instapklaar huis in prov Antwerpen: https://www.immoweb.be/nl/zoekertje/huis/te-koop/kapellen/2950/10562033
270K dus 320 K te lenen. Beide een mediaaninkomen van 2300 euro netto. 320k afbetalen is 1800 euro per maand. Echter nog kosten kinderen en levensonderhoud. Alsook 75K bij te lenen voor afwerking: dus 420 per maand extra eraf van inkomen. Nog haalbaar? Serieus mijn twijfels...en bij de minste tegenslag (ziekte,ontslag,...) de dieperik in....

Maar zo kan iedereen wat random huizen posten hé.

Om dit te kaderen met uw beginpost: Wat in de jaren 50 als volledig modern en instapklaar gezien werd, noemt men nu een krot. Kosten/technieken zijn compleet anders, eisen van de mensen ook. Om nog maar te zwijgen dat veel mensen toen nog in hun bouwwerf/verbouwing leefden waar iedereen nu wilt dat alles 100% afgewerkt is alvorens ze er nog maar aan denken om erin te trekken.

 

[JPV]

het MOET instapklaar zijn, ook vanuit de wetgeving he. ge moet eigenlijk binnen de 5 jaar uw huis gerenoveerd en up-to-standard hebben, als ge het koopt. als ge al moeite hebt om te kopen, dan wordt dàt heel moeilijk, zeker met de huidige prijzen voor constructie materialen.

Het moet niet instapklaar zijn, hé, het moet aan bepaalde normen voldoen, maar die wijken imho toch sterk af van wat vele mensen als instapklaar beschouwen.

Instapklaar is voor velen:
- geen keuken die er uitziet als eentje van de jaren 70-80
- een badkamer met inloopdouche (toch geen zo'n plastieken ding)
- living en keuken in 1 open ruimte mét uitkijk op de tuin
- alles relatief recent geschilderd en behangen
- niet enkel moderne verwarmingsinstallatie, maar ook recente radiatoren
- in elke ruimte minimaal een stuk of 4 stopcontacten

Ik ga akkoord met je als je zonder die zaken ook een woning instapklaar vindt.

Weinig mensen die een woning als instapklaar zouden beschouwen als het plafond zichtbare gyproc-platen heeft (na isolatie) bvb

 

[808 State]

Om nog maar een recent fenomeen te benoemen; thuiswerk. Wie vandaag een woning zoekt houdt daar ook rekening mee.

 

[NicolasBE]

Tja ... ik denk dat het ook veel te maken heeft met misplaatste verwachtingen. Midden 2021 zetten wij een duplex appartement op de markt van 12 jaar oud.
Perfect instapklaar. (nieuwe gaswandketel), drie slaapkamers, een enorme living. Terras inbegrepen + als kers op de taart een enorme garage van 30m² + een extra berging.

Na 6 maanden op de markt (aan een initieel wrs te hoge prijs) was er wel geteld 0,0 interesse. Zelfs geen enkel telefoontje.

Toen we het met een tweede makelaar (en een nieuwe foto shoot) lanceerden (aan een prijs die maar een fractie meer was dan het klassieke "één verdieping + 2 slaapkamer appartement" hebben we in de eerste weken twee geïnteresseerden gehad. De tweede persoon kwam zelfs twee keer kijken en haakte toen af op "de zon verdwijnt te snel van het terras in de namiddag".

In die 3 maanden met de tweede makelaar dus twee geïnteresseerden.

Soit: op het einde van het verhaal (toen we op het punt stonden om het zelf te beginnen verhuren) dan toch kunnen verkopen aan mijn schoonzus die wél het enorme potentieel zag.
Ze hebben alles behalve de badkamer opgefrist en het heeft nu met een minimale investering een zeer strakke look.

Maar wat ik dus niet begrijp, is dat er geen enkele partij dit opgemerkt heeft als perfecte starterwoning. Het zegt veel over de verwachtingen van bepaalde leeftijdsgroepen.

 

[Brt]

Ik denk dat we op dat vlak gewoon verwend zijn. Als je Nederlandse huizen bekijkt, halen velen van ons daarvoor hun neus op (en met geld komen Nederlanders hier graag in een villa wonen).

Wij wonen in een rijhuis, zo oude stijl met halve verdiepen, en dat is -eerlijk- meer dan groot genoeg voor ons, toch is dat in de ogen van sommigen "maar" een rijhuis natuurlijk.


Ik denk niet dat het meteen om 10+ verdiepen gaat. Enkel, ja, als je kijkt naar onze ruimtelijke ordening zou een efficiënter gebruik van wooncentra wel handig zijn, en dan spreek je over appartementsgebouwen (of rijhuizen zover dat nog niet het geval is). Of iedereen dat leuk vindt is iets anders hé.

Hoeveel kost uw rijhuis?

 

[JPV]

Vind het jammer dat hier de discussie niet draait rond die AirBNB-woningen. Want dat lijkt me een belangrijker, wegens gemakkelijker aan te pakken verhaal. Verhuren van een tweede woning, al dan niet via AirBnB, is gewoon fiscaal veel te voordelig.

Belast een 2e eigendom en verder progressief, volgens het aantal eigendommen dat je hebt. OOK voor vennootschappen (waarbij je dan de eigenaars van de vennootschappen hun woningen eventueel meetelt in bepaalde omstandigheden).

 

[Sylverscythe]

Tja ... ik denk dat het ook veel te maken heeft met misplaatste verwachtingen. Midden 2021 zetten wij een duplex appartement op de markt van 12 jaar oud.
Perfect instapklaar. (nieuwe gaswandketel), drie slaapkamers, een enorme living. Terras inbegrepen + als kers op de taart een enorme garage van 30m² + een extra berging.

Na 6 maanden op de markt (aan een initieel wrs te hoge prijs) was er wel geteld 0,0 interesse. Zelfs geen enkel telefoontje.

Toen we het met een tweede makelaar (en een nieuwe foto shoot) lanceerden (aan een prijs die maar een fractie meer was dan het klassieke "één verdieping + 2 slaapkamer appartement" hebben we in de eerste weken twee geïnteresseerden gehad. De tweede persoon kwam zelfs twee keer kijken en haakte toen af op "de zon verdwijnt te snel van het terras in de namiddag".

In die 3 maanden met de tweede makelaar dus twee geïnteresseerden.

Soit: op het einde van het verhaal (toen we op het punt stonden om het zelf te beginnen verhuren) dan toch kunnen verkopen aan mijn schoonzus die wél het enorme potentieel zag.
Ze hebben alles behalve de badkamer opgefrist en het heeft nu met een minimale investering een zeer strakke look.

Maar wat ik dus niet begrijp, is dat er geen enkele partij dit opgemerkt heeft als perfecte starterwoning. Het zegt veel over de verwachtingen van bepaalde leeftijdsgroepen.

Als er in de overhitte markt van 2021 geen kopers op afkwamen denk ik toch dat er ofwel iets mis mee was of het duur stond hoor. Vrienden van mij zochten (en zoeken nog altijd) een woning, en die werden overboden door mensen die niet eens kwamen kijken...

Hoeveel kost uw rijhuis?

Ik weet niet wat het nu zou kosten, ik snap ook de relevantie niet?

Spoiler: koopje

Het was 270 000 EUR eind 2019, met een dak van asbestleien waar je op sommige plaatsen kon doorkijken en ramen die moesten vervangen worden. Dat en wat andere zaken zullen ons nog wel 50 - 60 k€ gekost hebben. Vermits het een stuk is van 7 are denk ik nog altijd dat we een goede zaak hebben gedaan.

 

[stungunner]

@Brt dit zijn evengoed "op te knappen gezinswoningen in Antwerpen" waar 2 mensen met een lager inkomen perfect hun eigen stekje van kunnen maken door te renoveren. Dat is het punt net: als je niet "alles" wil, is er nog steeds veel mogelijk en al zeker voor een koppel.

https://www.zimmo.be/nl/hoboken-2660/te-koop/huis/KE1M9/

https://www.zimmo.be/nl/antwerpen-2020/te-koop/huis/KDZQ0/

Huis te koop in Antwerpen € 199.000 (KDZGE) - Heylen Vastgoed - Antwerpen 't Zand | Zimmo

Te renoveren woning met charmante voorgevel te koop in Antwerpen<br /> Locatie: Dit te renoveren huis is gelegen in de Korte Beeldekensstraat in Antwerp...

www.zimmo.be

En dit is evengoed instapklaar èn energiezuinig maar wel 125k goedkoper dan jouw voorbeeld...

Huis te koop in Merksem € 375.000 (KE22C) | Zimmo

Deze nieuwbouwwoning (bouwjaar 2022) bevindt zich in de Meereigen te Merksem. De woning is gelegen in een rustige woonwijk, nabij scholen, winkels en op...

www.zimmo.be

Ik ben het er helemaal mee eens dat de verwachtingen van mensen vandaag vaak veel te hoog liggen, dat merk ik ook alle dagen in mijn job.

Maar, "efkes opknappen" zit er voor dergelijke woningen vandaag niet echt meer in. Het moeten ingrijpende energetische renovaties worden, wat aan de materiaalprijzen van vandaag vaak neerkomt op honderduizenden euro's, afhankelijk van de grote van de woning.

Het is deels omwille van de regelgeving van de overheid, onder impuls van Europa en onze drang om de beste van de klas/wereld te zijn, dat bouwen en renoveren onbetaalbaar zijn geworden, los van de hard gestegen materiaalkost omwille van Covid/Oekräine.

Niet alleen energie/EPB en bijhorende (renovatie)verplichting, maar ook regenwatergebruik, infiltratieverplichting, asbestattesten,... zorgen voor hogere bouw- en verbouwkosten.

Dat zorgt er ook voor dat bestaande compleet instapklare woningen, die vandaag toch eerder beperkt zijn, de volle pot kosten.

Meer projecten toelaten en hoger in de hoogte bouwen.
Het enige wat de prijs kan drukken is meer aanbod. Al de andere maatregelen zitten in de marge.

Dat klopt, maar dan moeten gemeenten ook mee willen.

Enerzijds is er onder impuls van de Vlaamse bouwmeester in kaart gebracht welke verdeling woningen/appartementen er is ifv de bevolkingsgroei, dichtheid en samenstelling in de gemeenten. Waardoor bv veel gemeenten nu een appartementenstop inlassen, nochtans zijn betaalbare appartementen een deel van de oplossing.

Daarnaast, ik ben nu bezig met een kleine verkaveling in een gemeente rond het Gentse, die grond kan opgedeeld worden in 4 of 5 loten voor HOB en/of GB. De gemeente stelt toch liever gewoon 2 loten voor voor OB, dat zou op die locatie (nochtans niet residentieel maar gewoon aan de rand van het centrum) "mooier" ogen. Zo los je natuurlijk de hoge prijzen voor grond + nieuwbouw niet op. Een HOB op die locatie op een gemiddelde grond zou wellicht +-500-550k all in kosten (wat uiteraard ook nog veel geld is), een OB op een veel grotere grond ga je wellicht naar 700-800k.

 

[the_fox]

Hoeveel kost uw rijhuis?

Wat voor een rare vraag is dat nu?
Ik kan u ook zeggen wat ik voor mijn woning x jaar geleden betaald heb maar dat zegt niks over de huidige waarde. Zelfs een schatting zegt niks, want het hangt allemaal af van wat de zot ervoor wilt geven.

 

[exCite]

En aan hoeveel zou je het verkopen?

Geen idee, echt niet, aangezien wij dat hier hebben gekocht en verbouwd om liefst nog zeker 30 jaar te wonen.

Ik denk dat we op dat vlak gewoon verwend zijn. Als je Nederlandse huizen bekijkt, halen velen van ons daarvoor hun neus op (en met geld komen Nederlanders hier graag in een villa wonen).

Wij wonen in een rijhuis, zo oude stijl met halve verdiepen, en dat is -eerlijk- meer dan groot genoeg voor ons, toch is dat in de ogen van sommigen "maar" een rijhuis natuurlijk.


Ik denk niet dat het meteen om 10+ verdiepen gaat. Enkel, ja, als je kijkt naar onze ruimtelijke ordening zou een efficiënter gebruik van wooncentra wel handig zijn, en dan spreek je over appartementsgebouwen (of rijhuizen zover dat nog niet het geval is). Of iedereen dat leuk vindt is iets anders hé.

Absoluut. Hetgeen waar ik wel van kan genieten is onze grote tuin. Die had ook iets kleiner gekund, maar "het zat er nu eenmaal bij", maar zoals ik zeg, ik ben er wel enorm blij mee.
Ik zie in onze contreien hier gewoon heel veel huizen gebouwd worden waarvan ik echt denk: "amai dat is een groot huis". Nu, each to their own, als mensen dat willen en daarvoor 2000 euro per maand willen afleggen aan een lening, be my guest.

Om nog maar een recent fenomeen te benoemen; thuiswerk. Wie vandaag een woning zoekt houdt daar ook rekening mee.

Klopt, wij hebben hier zo'n "opkamer", zo'n tussenverdieping dus. Een kamer van ongeveer 10m² en dat is zowel de speelkamer van de kinderen als mijn bureau. Mijn vrouw haar bureau staat in een apart stukje van de living.

 

[Brt]

Het moet niet instapklaar zijn, hé, het moet aan bepaalde normen voldoen, maar die wijken imho toch sterk af van wat vele mensen als instapklaar beschouwen.

Instapklaar is voor velen:
- geen keuken die er uitziet als eentje van de jaren 70-80
- een badkamer met inloopdouche (toch geen zo'n plastieken ding)
- living en keuken in 1 open ruimte mét uitkijk op de tuin
- alles relatief recent geschilderd en behangen
- niet enkel moderne verwarmingsinstallatie, maar ook recente radiatoren
- in elke ruimte minimaal een stuk of 4 stopcontacten

Ik ga akkoord met je als je zonder die zaken ook een woning instapklaar vindt.

Weinig mensen die een woning als instapklaar zouden beschouwen als het plafond zichtbare gyproc-platen heeft (na isolatie) bvb

Instapklaar is (wat trouwens een verplichting is vd overheid) : dubbel glas, isolatie, dak geisoleerd, hr verwarming (of condens), 150m2 , klein tuintje en geen marginale buurt.
Behang, radiator, stopcontacten, keuken...doet er allemaal niet toe.
Echter mijn voorbeeld van instapklaar in een stad aan 200-250 K (betaalbaar voor de middenklasse)? Ik zie het niet....

 

[Brt]

Als er in de overhitte markt van 2021 geen kopers op afkwamen denk ik toch dat er ofwel iets mis mee was of het duur stond hoor. Vrienden van mij zochten (en zoeken nog altijd) een woning, en die werden overboden door mensen die niet eens kwamen kijken...


Ik weet niet wat het nu zou kosten, ik snap ook de relevantie niet?

Spoiler: koopje

Het was 270 000 EUR eind 2019, met een dak van asbestleien waar je op sommige plaatsen kon doorkijken en ramen die moesten vervangen worden. Dat en wat andere zaken zullen ons nog wel 50 - 60 k€ gekost hebben. Vermits het een stuk is van 7 are denk ik nog altijd dat we een goede zaak hebben gedaan.

Dus in totaal 330K en wellicht nu 370K. Dat is toch niet betaalbaar met 2 en kind(eren) met een mediaaninkomen van 2300euro netto?

 

[808 State]

Instapklaar is (wat trouwens een verplichting is vd overheid) : dubbel glas, isolatie, dak geisoleerd, hr verwarming (of condens), 150m2 , klein tuintje en geen marginale buurt.
Behang, radiator, stopcontacten, keuken...doet er allemaal niet toe.
Echter mijn voorbeeld van instapklaar in een stad aan 200-250 K (betaalbaar voor de middenklasse)? Ik zie het niet....

Je moet het zeggen zoals het is, de meeste Vlamingen willen niet gaan wonen in straten of wijken waar bijna uitsluitend allochtonen wonen. En laten het nu net die woningen zijn die betaalbaar zijn.

 

[Li1quid]

Not in my backyard denk ik dan...

Dat hoger bouwen (tien verdiepingen en meer) hebben ze trouwens gedaan in de jaren 50 - 70 toen je her en der flatgebouwen zag verrijzen.

NIMYB is idd een heel groot probleem. Tegenwoordig wordt alles aangevochten.
Ruimtelijke ordening en woningnood ga je niet kunnen aanvechten met nog meer laagbouw.

Die oude flatgebouwen zijn natuurlijk niet echt een referentie. Die zijn vaak gebouwd als sociale woningen om het gepeupel in te duwen.

 

[Brt]

Je moet het zeggen zoals het is, de meeste Vlamingen willen niet gaan wonen in straten of wijken waar bijna uitsluitend allochtonen wonen. En laten het nu net die woningen zijn die betaalbaar zijn.

Zelfs op die lokaties ga je met minder dan 300K niet toekomen (kijk maar is in Molenbeek naar de prijzen voor relatief instapklaar dus geen luxe).

 

[Sylverscythe]

Dus in totaal 330K en wellicht nu 370K. Dat is toch niet betaalbaar met 2 en kind(eren) met een mediaaninkomen van 2300euro netto?

Je kon er in wonen, die extra kosten konden dus nog uitgesteld worden (ons dak is vorige september pas vernieuwd). Dus ik zie het probleem niet. Huizen zijn duur, en dat zijn ze altijd geweest. Dit is de rand rond Brussel, wil je goedkoper kan je verder gaan wonen.

 

[exCite]

Zelfs op die lokaties ga je met minder dan 300K niet toekomen (kijk maar is in Molenbeek naar de prijzen voor relatief instapklaar dus geen luxe).

Je kon er in wonen, die extra kosten konden dus nog uitgesteld worden (ons dak is vorige september pas vernieuwd). Dus ik zie het probleem niet. Huizen zijn duur, en dat zijn ze altijd geweest. Dit is de rand rond Brussel, wil je goedkoper kan je verder gaan wonen.

Wat @Sylverscythe zegt, je MOET niet in/tegen een stad wonen natuurlijk. Ik woon zelf in de Kempen en als ik 20 kilometer verder oostwaarts verhuis krijg ik nog meer waar voor m'n geld.

 

[Brt]

Wat @Sylverscythe zegt, je MOET niet in/tegen een stad wonen natuurlijk. Ik woon zelf in de Kempen en als ik 20 kilometer verder oostwaarts verhuis krijg ik nog meer waar voor m'n geld.

Als ik in de Ardennen ga wonen kan ik een mega villa kopen. Maar dan ben ik wellicht 3u onderweg naar mijn werk.
Bxl_Mechelen_Antwerpen op die as zitten de meeste kwalitatieve jobs anders kan je in Wallonie gaan wonen/werken en een huis daar kopen he

 

[Sylverscythe]

Als ik in de Ardennen ga wonen kan ik een mega villa kopen. Maar dan ben ik wellicht 3u onderweg naar mijn werk.
Bxl_Mechelen_Antwerpen op die as zitten de meeste kwalitatieve jobs anders kan je in Wallonie gaan wonen/werken en een huis daar kopen he

Ik nodig je uit om de prijzen in en rond Parijs, Londen, Berlijn, ... eens op te zoeken in vergelijking met het mediaaninkomen in die landen. Als je dan steden in de VS neemt, val je waarschijnlijk helemaal van je stoel.

Het is gewoon vraag en aanbod hé, naast je werk wonen in een gebied waar iedereen dat wilt zal je veel geld kosten.

 

[MisterV]

Niet alleen energie/EPB en bijhorende (renovatie)verplichting, maar ook regenwatergebruik, infiltratieverplichting, asbestattesten,... zorgen voor hogere bouw- en verbouwkosten.

Wat ook wel meespeelt in de eis voor een quasi instapklare woning is het kluwen dat onze bouwsector is in combo met de steeds striktere regelgeving. Verbouwers moeten hun weg zoeken in een kluwen van éénmansbedrijfjes, al dan niet malafide aannemers, regeltjes, keuringen, aannemers achter hun gat zitten zodat ze effectief opdagen enzoverder en veel mensen zien dat niet meer zitten in combo met gezinsleven en fulltime job. Als energetische renovaties (terecht!) de norm worden dan is een betaalbare totaalaanpak bij één aanspreekpunt (met keuze wat je zelf aanpakt en in welk tempo alles gebeurt) het gat in de markt.