Je betaalt op vastgoed als particulier voor uw eerste woning geen meerwaardebelasting op voorwaarde dat je er minstens 12 maanden aan een stuk in gewoond hebt (lees: uw adres daar stond) en minstens 6 maanden van die 12 moeten in de laatste 12 maanden voor verkoop vallen.
Vanaf een 2e woning wordt het beschouwd als investering en dan betaal je ook als particulier 16,5% meerwaardebelasting op de eventuele winst die je maakt bij verkoop binnen de 5 jaar. Stel dat je een appartement kocht om te verhuren voor 250 000 euro. Je besluit het om welke reden ook na 3 jaar te verkopen voor 270 000 euro. Dan betaal je 16,5% op die 20 000 euro verschil = 3300 euro belastingen.
Zoals altijd bij de roverheid zijn ze weer oneerlijk: je kan wel meerwaardebelasting betalen bij winst maar bij verlies mag je het verschil niet aftrekken van uw belasting. Het is een éénrichtingsstraat.
Alles wat ik hierboven vermeldde was voor particulieren. Als je daarentegen uit een begoede familie zou komen met een patrimoniumvennootschap die het vastgoed beheert dan betaalt de vennootschap meerwaardebelasting op de totale verkoopprijs. Ook die limiet van 5 jaar valt dan weg. De vennootschap koopt een appartement voor bijvoorbeeld 250 000 euro. Gedurende 15 jaar (meer dan 5 dus) brengt het appartement huuropbrengst op maar na 15 jaar beginnen er toch kosten te komen aan de keuken en badkamer en je besluit het te verkopen met de vennootschap. Het appartement wordt verkocht voor 270 000 euro. Dan betaalt de vennootschap meerwaardebelasting, maar niet op die 20 000 euro zoals particulieren mocht het minder dan 5 jaar zijn maar op de volledige 270 000 euro.
Verder is de berekening van het KI inderdaad nogal ouderwets maar je kunt er wel van uit gaan dat een huis van een miljoen euro een hoger een KI heeft dan een appartement van 200 000 euro. Dus het geeft wel een indicatie alvast.
Over het KI zou je wel eens versteld kunnen staan van het verschil tussen een 1ha villa op den buiten gebouwd in de jaren …-90 en een simpel appartement in een centrumstad maar ik wil geen spijkers op laag water zoeken gewoon om te kunnen argumenteren, we zijn het er over eens dat het KI geen goede indicator is.
Verder zijn de voorbeelden die je aanhaalt wel niet relevant vind ik tenzij het een misvatting van mij is dat het ging over jij en ik die een huis kopen om in te wonen en na x aantal tijd verkopen om een ander te kopen dichter bij de schoonfamilie of het werk of… zelfs de particulier die een 2e vastgoed als opbrengsteigendom koopt doet dat waarschijnlijk met een beleggingshorizon van meer dan 5 jaar.
Ik evolueer liefst naar volgende principes:
- Herverdeling van welvaart via belastingen: check
- Die belastingdruk moet zo laag mogelijk zijn maar de zwaarste schouders mogen de zwaarste lasten dragen.
- Belastingen moeten logisch en transparant zijn.
- Belasting op verbruik is de meest faire vorm van belasting. Hier reken ik ook zaken bij zoals wegentaks.
- In tweede instantie belasting op inkomsten zoals loon, dividend of winst voor bedrijven.
- Belasting op bezit is het meest unfair omdat ik ervan uitga dat er reeds belastingen zijn betaald op de middelen om dat bezit te verwerven. Zoals dat nu loopt is compleet onlogisch. Op onroerend betaal je belasting omdat je dat bezit. Los of dat KI nu de werkelijke huurwaarde of niet benadert, het blijft een onlogische belasting.
- Van extreem grote vermogens mag best een extra solidariteit worden gevraagd zolang ook die redelijk blijft.
- Belastingen op schenkingen en erfenissen zijn het liefst te vermijden. Er zitten daar ook systeemfouten in waardoor we in situaties belanden dat de ene wel betaalt voor een schenking en de andere niet... Afhankelijk van het lot (bvb. een overlijden binnen de drie jaar van de schenking) of de kennis (bvb. degenen die vehikels als een burgerlijke maatschap hebben gecreëerd). Zeker met dat laatste heb ik een probleem want die belasting zorgt in de praktijk niet voor een herverdeling. De meest vermogenden zullen immers vaker de erfenisrechten legaal omzeilen als de kleinere vermogens.
- Bovendien mag de overheid de plicht om correct te rapporteren over de aanwending van die belastingen wat serieuzer nemen. Ik hoor net te vaak anekdotes die het tegendeel doen uitschijnen: justitie die een jaar lang het tienvoud aan huur betaalt, Vandenbroucke die de consultants van Deloitte op zijn kabinet super waardevol vindt maar niet precies kan zeggen wat ze gedaan hebben, de voorraad mondmaskers die lag weg te rotten, El Kaouakibi,
Om te bepalen wat dan redelijk of fair is heb je specialisten nodig die op basis van data een norm bepalen. De professor of PVDA die schijnbaar arbitraire grenzen trekken zoals 200K voor een erfenis of 1MIO voor een groot vermogen geven geen onderbouwing voor die grens. Daarom vind ik die moeilijk aanvaardbaar.
Een vermogenskadaster ligt moeilijk. Imo heeft in een vrije maatschappij de overheid geen reden om iemands bezittingen op te lijsten.
Ik ging er verkkerdelijk van uit dat je de belasting voor onroerende zaken gelijk wou trekken met onroerende zaken maar blijkbaar zou je niet het bezit van iets willen belasten maar het vergaren ervan; loon, dividenden, winsten maar niet als je het krijgt van iemand anders door erfenis of schenking. Ook belasting op verbruik, wat eigenlijk economie genereert. Dus eens je het hebt moet je het gewoon zeker niet in Belgie uitgeven.
Inkomen én uitgaven moet je net stimuleren, het oppotten moet je belasten, de miljarden op de spaarboekjes die staan te beschimmelen zouden moeten geïnvesteerd worden in de toekomst (innovatie, start-ups, renovaties,…) en zeker als je ze zoals in je voorstel nog gratis zou doorschuiven naar de volgende generatie door erfenis of schenking.
Als je wil oogsten (inkomsten) moet je zaaien (uitgeven) en zeker niet het graan op uw zolder in de zak laten staan (sparen voor uw erfgenamen).
Eigenlijk is in vastgoed investeren ook een heel on-sociale vorm van investeren want je creëert geen maatschappelijke/economische meerwaarde dus daarop zou je de belasting wel enorm moeten verhogen tenzij bijvoorbeeld in het kader van een publiek private samenwerking voor een woonzorgcentrum, een hospitaal, een school, infrastructuur... zaken met maatschappelijk nut.
